N. R.G. 16653/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TORINO
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica nella persona del Giudice dott.ssa Simona
CO ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 16730/2024 promossa da:
(C.F. ) con il patrocinio dell'avv. Marinella Parte_1 C.F._1
Bosco, presso il cui studio è elettivamente domiciliato in Torino, via Cavallermaggiore n.
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RICORRENTE contro
(C.F. ) residente in [...]Controparte_1 C.F._2
(TO), via San Sebastiano n. 11
RESISTENTE CONTUMACE
Oggetto: contratto di godimento in funzione di successiva alienazione (rent to buy)
CONCLUSIONI
Per parte ricorrente: Voglia il Tribunale adito, contrariis rejectis, voglia:


1.Accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di concessione di godimento con diritto di acquisto stipulato il 30 novembre 2024 per grave inadempimento della resistente;



2.Ordinare il rilascio immediato dell'immobile sito in Pavarolo (TO), Via San Sebastiano
n. 11, censito all'Agenzia delle entrate, sezione territorio al foglio 6, particella 24, sub. 2, categoria A/7, ora identificato con i subalterni 7, cat.A/7 classe 2 di vani 9 rendita catastale
€ 1231,75 e sub. 9 di mq. 33, cat. C/2 classe Unica, rendita catastale € 51,13 nella piena disponibilità dell'attore;


3.accertare e dichiarare il diritto del ricorrente di trattenere, a titolo di caparra, l'importo di
€ 22.000,00 illo tempore versato dalla signora CP_1
1

4.accertare e dichiarare il diritto del ricorrente di trattenere, a titolo di indennità risarcitoria, tutti i canoni sinora versati dalla signora CP_1


5.accertare e dichiarare l'inadempimento della signora nel versare le somme CP_1 dovute per i mesi di aprile, maggio, giugno, luglio ed agosto 2025, conseguentemente condannare la resistente al versamento di tutte le somme a tale titolo dovute;



6.condannare la signora a pagare il canone mensile nella misura determinanda CP_1 dal Giudice sino al rilascio effettivo dell'immobile.


7.Condannare la resistente al risarcimento dei danni ulteriori che si appaleseranno al momento del rilascio dell'immobile da quantificarsi in corso di causa o, in subordine, ex art. 1226 c.c.;


8.Con vittoria di spese e compensi del presente giudizio, che si chiede al Giudice di liquidare ai sensi e per gli effetti del DM 147/2022.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
1) ha convenuto in giudizio con ricorso per Parte_1 Controparte_1 rito semplificato di cognizione. Ha rappresentato che tra le parti era stato concluso, in data 30.11.2024, un contratto di concessione in godimento con diritto di acquisito ai sensi dell'art. 23 del D.L. 133/2014, avente ad oggetto l'immobile ad uso abitativo di proprietà del ricorrente sito in Pavarolo (TO), via San Sebastiano n. 11, censito al foglio 6, part. 24 sub 7 e 9. Il contratto prevedeva:
- una durata di 5 anni ed un canone mensile di complessivi € 1.200,00, di cui € 700,00 a titolo di godimento ed € 500,00 a titolo di acconto prezzo;

- l'obbligo della conduttrice di versare una caparra confirmatoria di € 22.000,00;
- una clausola risolutiva espressa per il caso di mancato pagamenti di 3 canoni;

- il diritto del concedente di trattenere integralmente le somme versate in caso di inadempimento della conduttrice.
La resistente aveva omesso il pagamento del canone per i mesi di maggio, giugno, luglio e agosto, per un totale di € 4.800,00; il pagamento non era avvenuto nemmeno a seguito della diffida ad adempiere inviata dal ricorrente il 21.7.2025.
Per queste ragioni, parte ricorrente ha formulato le domande riportate in epigrafe.
Alla prima udienza del 16.12.2025 stata dichiarata contumace Controparte_1
e la causa è stata trattenuta in decisione ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.
2) Parte ricorrente ha assolto al proprio onere di allegazione innanzitutto producendo il titolo posto a fondamento delle domande proposte (doc. 1).
2 Si tratta di un contratto di concessione in godimento in funzione di successiva alienazione ai sensi dell'art. 23 D.L. 133/2014, sottoscritto in data 30.11.2024 tra parte ricorrente in qualità di concedente e la resistente in qualità di conduttrice. Il contratto ha per oggetto l'immobile abitativo sito in Pavarolo (TO), via San Sebastiano n. 11, censito al foglio 6, part. 24 sub 7 e 9.
Il contratto prevede una durata di 5 anni ed un canone mensile di € 1.200,00; in conformità all'art. 23 comma 1 bis D.L. 133/2014, le parti, all'art. 6, hanno specificato che, del canone complessivo, € 700,00 sono imputati al godimento ed € 500,00 al prezzo di vendita.
L'art. 6 contiene anche una clausola risolutiva espressa per il caso di mancato pagamento di almeno 3 canoni anche non consecutivi.
All'art. 5 sono disciplinate le modalità per esercitare l'opzione di acquisto da parte della conduttrice.
Parte ricorrente ha poi allegato l'inadempimento della resistente per mancato pagamento dei canoni di maggio, giugno, luglio e agosto 2025, per un totale di € 4.800,00.
Parte resistente, rimanendo contumace, non ha dato la prova di fatti estintivi, impeditivi o modificativi delle obbligazioni assunte con la sottoscrizione del contratto, pertanto l'inadempimento allegato dal ricorrente può ritenersi definitivamente accertato (Cass.
Sez. Un. n. 13533/2001).
Con riguardo alla domanda di risoluzione può osservarsi che:
- l'inadempimento della resistente all'obbligo di pagamento dei canoni di maggio, giugno, luglio e agosto, come detto, è accertato;

- la clausola risolutiva espressa (che prevede la risoluzione in caso di mancato pagamento di almeno 3 canoni) è conforme al disposto del comma 2 dell'art. 23 D.L. citato, per cui il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero di canoni non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo;

- con la diffida del 21.5.2025 (doc. 3), regolarmente ricevuta in data 28.3.2025, il ricorrente ha comunicato di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa ed ha diffidato la conduttrice ad adempiere nel termine di 15 giorni in conformità alla clausola di cui al punto
9 del contratto.
In definitiva, vi sono tutti i presupposti per ritenere il contratto risolto di diritto, sia ai sensi dell'art. 1456 c.c. che dell'art. 1454 c.c.
3 In accoglimento della corrispondente domanda, deve dichiararsi la risoluzione del contratto di concessione in godimento con diritto di acquisito stipulato tra le parti in causa in data 30 novembre 2024.
3) Alla dichiarazione di risoluzione consegue, ai sensi dell'art. 1458 c.c., il diritto del ricorrente di rientrare nella disponibilità dell'immobile. Al riguardo deve evidenziarsi che il contratto prevede l'immissione della conduttrice nel possesso dell'immobile contestualmente alla sottoscrizione e, del resto, il ricorso è stato regolarmente notificato presso l'indirizzo di Pavarolo, via San Sebastiano n. 11, a comprova del fatto che la resistente continui a risiedere presso l'immobile oggetto di contratto.
Parte resistente va dunque condannata al rilascio dell'immobile.
4) Parte ricorrente ha chiesto accertarsi il suo diritto di trattenere, a titolo di indennità, tutti i canoni sinora versati. Anche tale domanda merita accoglimento, poiché conforme alla previsione dell'art. 23 comma 5 D.L. citato, a mente del quale “In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell'immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto”. Nel caso di specie, non è stato diversamente convenuto, anzi l'art. 9 del contratto replica il disposto del citato comma 5.
5) Parte ricorrente ha chiesto condannarsi la resistente al pagamento delle somme dovute per i mesi di aprile, maggio, giugno, luglio e agosto. Il riferimento al mese di aprile
è probabilmente frutto di un refuso, poiché nella parte narrativa dell'atto l'inadempimento viene riportato ai mesi di maggio, giugno, luglio e agosto, con coerente quantificazione dell'importo dovuto in € 4.800,00; anche la diffida ad adempiere del 21.7.2025 fa riferimento al mancato pagamento degli ultimi tre mesi di canone, dunque maggio, giugno e luglio.
Il ricorrente ha anche chiesto condannarsi la resistente al pagamento del canone mensile
“nella misura determinanda dal giudice sino al rilascio effettivo dell'immobile”.
Le domande in esame non possono essere accolte come domande di adempimento, ostandovi il disposto dell'art. 1453 comma 2 c.c. per cui quando è stata domandata la risoluzione non può più essere richiesto l'adempimento.
Possono invece essere qualificate ed accolte come domande risarcitorie in applicazione analogica dell'art. 1526 c.c., secondo cui se la risoluzione del contratto ha luogo per l'inadempimento del compratore, il venditore ha diritto ad un equo compenso per l'uso della cosa, oltre al risarcimento del danno.
4 Si ritiene congruo quantificare l'indennità di occupazione in misura pari alla porzione di canone contrattualmente imputata al godimento, pari ad € 700,00 mensili.
Conseguentemente, la resistente va condanna al pagamento della somma di € 2.800,00 per l'occupazione dell'immobile nei mesi di maggio, giugno, luglio e agosto, oltre ad €
700,00 per ogni mese di successivo godimento fino all'effettivo rilascio.
6) Infine, parte ricorrente ha chiesto accertarsi il suo diritto di trattenere a titolo di caparra l'importo di € 22.000,00 versato dalla CP_1
Al riguardo deve evidenziarsi che l'art. 8 del contratto, intitolato “condizioni e garanzie”, contiene la seguente previsione: “Parte conduttrice fornisce le seguenti garanzie: a titolo di caparra, l'importo pari al 10% del valore dell'immobile entro 6 mesi dalla data della firma del presente contratto, da liquidarsi nei termini seguenti: € 5.500,00 alla firma del presente contratto;
€ 5.500,00 a 60 giorni;
€ 5.500,00 a 120 giorni;
€ 5.500,00 a 180 giorni saldo”.
La suddetta pattuizione non qualifica la caparra come “confirmatoria” né contiene riferimenti alla disciplina dell'art. 1385 c.c.; la pattuizione si inserisce nell'art. 8 dedicato alle “garanzie” quale specifica garanzia a carico della parte conduttrice.
Sembra, dunque, piuttosto, che la somma di € 22.000,00 sia da intendere come deposito cauzionale ai sensi dell'art. 1002 comma 3 c.c., richiamato dall'art. 23 comma 3 D.L.
133/2014.
D'altra parte, il ricorrente non ha esercitato il recesso dal contratto, ma ha domandato la dichiarazione della risoluzione di diritto;
si è pertanto fuori dalla disciplina dell'art. 1385
c.c.
Conseguentemente, la domanda in esame non può trovare accoglimento.
7) Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo ai sensi del D.M.
55/2014 in base al valore della causa, escludendo la fase istruttoria in quanto non svolta e con applicazione dei parametri minimi per le altre fasi in considerazione della semplicità delle questioni trattate e la limitata attività.


P.Q.M.


Il Tribunale di Torino in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa,
1) dichiara la risoluzione del contratto stipulato tra le parti in causa in data 30.11.2024;
5 2) condanna l rilascio, nella disponibilità di , Controparte_1 Parte_1 dell'immobile sito in Pavarolo (TO), via San Sebastiano n. 11, censito al foglio 6, part. 24 sub 7 e 9;
3) accerta il diritto di di trattenere per intero le somme ricevute a titolo Parte_1 di canone;

4) condanna l pagamento, in favore di , della Controparte_1 Parte_1 somma di € 2.800,00 per l'occupazione dell'immobile nei mesi di maggio, giugno, luglio e agosto 2025, oltre ad € 700,00 per ogni mese di successivo godimento fino all'effettivo rilascio;

5) rigetta la domanda di accertamento del diritto di trattenere la somma di € 22.000,00;
6) condanna al pagamento delle spese processuali in favore Controparte_1 di , spese che si liquidano in complessivi € 1.700,00 per compenso e in Parte_1
€ 404,59 per esposti, oltre rimborso forfetario 15%, IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Torino, in data 19 dicembre 2025.
Il Giudice
dott.ssa Simona CO
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