TRIBUNALE ORDINARIO DI NAPOLI NORD
II SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n.R.G. 3993/2024 del 24/06/2025
TRA

Parte_1 ricorrente
E
RO
[...] resistenti
Il Giudice
Visto l'art. 127 ter c.p.c.; rilevato che il provvedimento di invito alla trattazione scritta attraverso il deposito di note sostitutive dell'udienza è stato ritualmente comunicato dalla Cancelleria alle parti costituite;
letti gli atti e le conclusioni rassegnate dalle parti per iscritto attraverso il deposito delle note in sostituzione dell'udienza in epigrafe indicata;
ritenuto il giudizio maturo per la decisione, decide la causa pronunziando sentenza ai sensi dell'art. 429 c.p.c., procedendo al deposito contestuale della stessa in calce al presente verbale.
Aversa, il 24/06/2025 Il Giudice
Dott. Luigi Aprea

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TRIBUNALE ORDINARIO DI NAPOLI NORD
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale Ordinario di Napoli Nord, II SEZIONE CIVILE, in composizione monocratica, in persona del Giudice, dott. Luigi Aprea, ha pronunziato la seguente
SENTENZA ai sensi degli artt. 429 e 281 terdecies c.p.c., in combinato disposto con l'art. 127 ter c.p.c., nella causa iscritta al n. 3993/2024 del R.G.A.C., avente ad oggetto: ALTRI CONTRATTI
ATIPICI, pendente
TRA
(C.F. ), nato a [...] il Parte_1 C.F._1
09/01/2001, residente in [...], elettivamente domiciliato in Casoria (NA), alla Via G. D'Anna n. 16, presso lo studio dell'Avv. Eramo
Salvatore (C.F. ), che lo rappresenta e difende in virtù di procura C.F._2 in calce al ricorso;

RICORRENTE
E
(C.F. ), nata a [...] il _1 C.F._3
17/05/1968, e (C.F. , nato ad RO C.F._4
Afragola (NA) il 06/03/1964, residenti in [...], elettivamente domiciliati in Telese Terme (BN), al Viale Minieri n. 179, presso lo studio dell'Avv. Pasquino Veronica (C.F. ), che li rappresenta e difende C.F._5 in virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta;

RESISTENTI
CONCLUSIONI
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Con note sostitutive dell'udienza del 24/06/2025, le parti costituite hanno concluso riportandosi a tutti i propri atti e scritti difensivi ed alle conclusioni ivi rassegnate.

MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso ritualmente notificato nei confronti di e _1 RO
esponeva che: Parte_1
- con contratto di compravendita del 13/07/2023, il ricorrente acquistava da
[...]
la proprietà dell'immobile sito in Afragola, alla Via Palermo n. 45 CP_2
(identificato al NCEU del Comune di Afragola al F. 13, p.lla 1095, sub. 1);
- nel contratto si dava atto che parte acquirente era a conoscenza della pendenza di un giudizio avente ad oggetto lo sfratto per morosità nei confronti degli eredi di
, conduttore dell'immobile de quo; Controparte_3
- in tale giudizio, n.R.G. 1187/23, si costituivano e RO _1
opponendosi alla convalida di sfratto e disconoscendo il contratto di
[...] locazione e la relativa sottoscrizione;

- l'immobile, dunque, risulta occupato senza titolo dai resistenti;

- il canone mensile medio di mercato è pari ad € 470,00, secondo le quotazioni dell'Agenzia delle Entrate;

- il ricorrente ha diritto ad ottenere il rilascio dell'immobile e il risarcimento del danno da lucro cessante.
Tanto premesso, rassegnava le seguenti conclusioni:
“Voglia l'On.le Tribunale adito, contrariis reiectis, così provvedere: - accertare e dichiarare l'occupazione senza titolo dell'immobile sito in Afragola alla Via Palermo n. 45(già 17), composto da 5 vani, identificato al NCEU Comune di AFRAGOLA, al Foglio n. 13, particella n. 1095, subalterno 1, rendita € 529,37, da parte dei sig.ri e dal mese di luglio _1 RO
2023 e, per l'effetto, condannare i medesimi sig.ri e _1 RO all'immediato rilascio dello stesso immobile in favore del sig. nonché al Parte_1 pagamento, in solido tra loro, del risarcimento dei danni determinati in una indennità di occupazione quantificata fino al mese di aprile 2024 in € 4.230,00, con riserva di separato giudizio per il risarcimento dei danni subendi, interessi e svalutazione, e oltre la somma di denaro dovuta dall'obbligato per ogni ritardo nell'esecuzione del provvedimento, il tutto entro la somma di € 5200,00, che costituisce il valore dichiarato della controversia;
Voglia, altresì, il Tribunale adito condannare i convenuti alla
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rifusione delle spese di lite (compenso ai sensi del d.m. n. 55 del 2014, come modificato dai d.m. n. 37 del
2018 e n. 147 del 2022, oltre spese e oneri accessori)”.
Con comparsa del 14/11/2024 si costituivano tempestivamente nel giudizio _1
e deducendo che:
[...] RO
- le parti sono legate da un contratto di locazione originariamente sottoscritto da
, padre dei resistenti, che sono subentrati nel rapporto a seguito Controparte_3 del decesso di questi;

- il contratto di locazione era stato stipulato dal 01/11/2014 al 31/10/2018 ed è stato poi oggetto di proroga sino al 31/10/2022, dunque il ricorrente avrebbe dovuto intimare lo sfratto per finita locazione e non chiedere il rilascio dell'immobile occupato sine titulo;
- il procedimento n.R.G. 1187/23 risulta estinto;

- la tesi sostenuta da controparte circa il fatto che l'immobile risulta occupato non è stata oggetto di verifica giudiziale e, dunque, non può ritenersi provata;

- è portatore di handicap con riduzione della capacità lavorativa RO
pari al 75%, dunque si chiede il differimento dell'eventuale termine per il rilascio di
18 mesi, e ciò anche in considerazione del reddito dei resistenti, i quali dovrebbero ricorrere ai servizi sociali comunali per trovare una diversa soluzione abitativa.
Chiedevano, dunque, all'adito Tribunale di:
1. “Rigettare la domanda attorea in quanto inammissibile, improponibile, infondata in fatto e in diritto;



2. In subordine, qualora il Giudice ritenesse di dover dichiarare il rilascio dell'immobile, si chiede che lo stesso differisca il termine per il rilascio dell'immobile di 18 mesi a decorrere dall'emissione dell'ordinanza, o del diverso periodo che dovesse ritenere di giustizia;

3. Condannare l'attrice alla refusione delle spese, diritti e onorari di causa”.
Disposto il mutamento del rito da ordinario in speciale con l'ordinanza del 23/12/2024, all'udienza del 24/06/2025 la causa veniva decisa ai sensi degli artt. 429 e 281 terdecies
c.p.c.

1. Sul merito
In via preliminare, va rilevato che parte attrice ha documentalmente dimostrato la proprietà dell'immobile oggetto della presente controversia, come da contratto di compravendita del 13/07/2023. Sempre preliminarmente, può ritenersi acclarato che gli
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odierni resistenti risiedano attualmente presso il predetto immobile, circostanza incontestata e comunque agevolmente desumibile dal tenore dei loro atti difensivi, dall'elezione di domicilio nonché dal luogo in cui è stata effettuata la notificazione dell'atto introduttivo del giudizio.
Ciò premesso, la domanda è fondata e va accolta.
Pacifica la detenzione dell'immobile sito in Afragola, alla Via Palermo n. 45, da parte di e si rende opportuno evidenziare come gli stessi non _1 RO abbiano allegato alcun valido contratto od altro titolo che giustifichi tale occupazione, la quale conseguentemente si connota come sine titulo.
Ed invero, nel costituirsi nel presente giudizio, i resistenti si sono limitati laconicamente ad eccepire l'esistenza di un “contratto di locazione originariamente sottoscritto dal defunto CP
, il cui decesso non avrebbe interrotto il rapporto contrattuale, “poiché gli eredi
[...] subentrano automaticamente”, mantenendo “gli stessi obblighi e diritti del locatore originale”, posto peraltro che il contratto di locazione in questione è stato “oggetto di proroga fino al
31.10.2022” (cfr. pagg.

2-3 della comparsa di costituzione e risposta).
In primo luogo, non può non rilevarsi la contraddittorietà di tali difese rispetto a quelle articolate nel diverso giudizio di sfratto per morosità instaurato dal dante causa del ricorrente nei confronti dei resistenti, i quali contestavano in tale sede “l'esistenza del contratto, nonché la genuinità della sottoscrizione dello stesso” (cfr. p. 3 della comparsa di costituzione nel giudizio n.R.G. 1187/23, riguardo al cui contenuto i resistenti hanno del tutto omesso di prendere posizione nella presente controversia).
Ad ogni modo, anche a non voler considerare quanto appena evidenziato, giova comunque richiamare, in punto di diritto, il disposto dell'art. 6 della L. n. 392/78 (c.d.
“equo canone”), a mente del quale “in caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi”. Nel caso di specie, tuttavia, non vi è prova in atti della sussistenza del requisito della convivenza abituale tra i resistenti e il padre originario intestatario del contratto di locazione e, in verità, neppure del dedotto rapporto di parentela, non avendo i fratelli prodotto un certificato _1 di famiglia storico ovvero altri documenti idonei a dimostrare che essi risiedessero presso l'immobile oggetto di causa anche prima del decesso di . Non risulta, ad Controparte_3 esempio, che i conduttori abbiano mai comunicato l'avvenuto subentro all'Agenzia delle
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Entrate o al locatore, né tantomeno risulta che abbiano mai corrisposto alcun canone di locazione dopo la morte dell'originario contraente.
In altri termini, non coglie nel segno parte resistente laddove sembra suggerire che il subentro costituisca un mero automatismo, omettendo anche soltanto di allegare uno stabile rapporto di convivenza tra gli eredi e il loro dante causa. In assenza di qualsivoglia elemento concreto che dimostri la sussistenza dei requisiti normativi per il subentro, infatti, deve ritenersi che i resistenti non abbiano alcun titolo che giustifichi l'occupazione dell'immobile de quo.
Alla luce di quanto finora esposto, deve trovare accoglimento la domanda di rilascio del cespite per occupazione senza titolo, con conseguente condanna a carico di _1
e alla immediata restituzione dell'immobile oggetto di lite in
[...] RO favore di . Parte_1
Alcun termine ex art. 56, co. 1, L. n. 392/78 va infatti fissato per l'esecuzione, trattandosi di occupazione sine titulo e, dunque, di materia sottratta all'ambito di operatività della richiamata disposizione.
Va, inoltre, accolta la domanda di pagamento di un'indennità di occupazione a partire dal mese di agosto 2023, ossia da quando il ricorrente ha acquistato l'immobile, e sino al mese di aprile 2024, vale a dire dal momento in cui è stato introdotto il presente giudizio.
Come recentemente ribadito dalle Sezioni Unite della Suprema Corte, “nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta”, precisando altresì che “se il danno da perdita subita di cui il proprietario chieda il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato” (cfr. SS.UU. n. 33645/22).
Tale danno, come più volte ribadito anche nella sentenza appena citata, può essere provato anche “mediante le nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza (art. 115, comma 2, cod. proc. civ.) o mediante presunzioni semplici”, non essendo dunque necessaria la prova di un utilizzo economico attivo, potendosi il danno, in assenza di contestazione, presumere in ragione della compressione della disponibilità del bene da parte del proprietario usurpato.
Tanto chiarito in diritto, nella fattispecie può dunque concludersi che il protrarsi dell'occupazione abbia determinato un pregiudizio nei confronti di Parte_1
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che - in via equitativa ed in considerazione del canone di locazione precedentemente pattuito (desumibile dall'intimazione di sfratto del giudizio n.R.G. 1187/23) nonché del valore di mercato dell'immobile risultante dall'interrogazione formulata nei confronti dell'Agenzia delle Entrate (il cui contenuto, ancora una volta, non è stato oggetto di alcuna censura da parte dei resistenti) - può essere quantificato in € 470,00 per ciascuno dei 9 mesi compresi tra agosto 2023 e aprile 2024, il tutto per complessivi € 4.230,00.
Sulla predetta somma devono essere corrisposti gli interessi al tasso legale dalle singole scadenze sui singoli importi al saldo effettivo;
sul punto è infatti pacifico che “l'indennità di occupazione immobiliare costituisce l'oggetto di un'obbligazione extracontrattuale, connessa all'occupazione di fatto di un immobile (nella specie, un appartamento); ne consegue che gli interessi sulle somme liquidate
a tale titolo decorrono dalla data del verificarsi del danno e, quindi, dalle scadenze mensili di occupazione”
(cfr. Cass. n. 11736/13).
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate secondo i criteri di cui al
D.M. n. 55/14 e s.m.i., con applicazione dei parametri medi per lo scaglione di riferimento sino ad € 5.200,00 per tutte le fasi processuali effettivamente espletate, con esclusione dunque di quella istruttoria.


P.Q.M.


Definitivamente pronunciando, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., nella causa iscritta al n.
3993/2024 del R.G.A.C., pendente tra , e Parte_1 _1
, ogni contraria istanza disattesa, così provvede: RO

1. accoglie, per le ragioni di cui in motivazione, la domanda principale e per l'effetto:

2. accerta e dichiara che l'immobile sito in Afragola, alla Via Palermo n. 45 (già 17), identificato al NCEU del Comune di Afragola al Foglio 13, particella 1095, subalterno 1, risulta abusivamente occupato da e _1 _1
[...]

3. ordina a e di rilasciare immediatamente, in _1 RO
favore di , libero da persone e/o cose, l'immobile descritto Parte_1 sub 2.;

4. condanna e al pagamento, in favore di _1 RO
, della somma di € 4.230,00 a titolo di indennità di Parte_1
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occupazione, oltre interessi al tasso legale dalle singole scadenze sui singoli importi e sino al saldo effettivo;

5. condanna e al pagamento, in favore di _1 RO
, delle spese di lite, che si liquidano in € 125,00 per esborsi Parte_1 ed € 1.591,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfettario nella misura del 15%, IVA e CPA, se dovute, come per legge,
Così deciso in Aversa, il 02/07/2025
Il Giudice
Dott. Luigi Aprea
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