N. R.G. 43825/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
Il Tribunale, nella persona della Giudice dott.ssa Rossella Filippi ha pronunciato SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. R.G. n. 43825/2024 promossa da:
(C.F. ) elettivamente domiciliata in Parte_1 P.IVA_1 Milano 20123 – Piazza Diaz n. 1 presso lo Studio dell'avv. Armando Nicastro (C.F.
), che lo rappresenta e difende come da mandato C.F._1
RICORRENTE contro
(C.F. ) Controparte_1 C.F._2
RESISTENTE CONTUMACE
CONCLUSIONI Parte ricorrente:
NEL MERITO
In via principale
- Accertata l'intervenuta risoluzione di diritto del contratto di locazione finanziaria immobiliare n. M0027404 menzionato in narrativa, condannare (c.f. Controparte_1
), quale titolare della omonima impresa individuale (p.i. ) con sede C.F._2 P.IVA_2 in 13044 Crescentino (VC), Via Miraglio n. 23 alla restituzione alla concedente proprietaria
[...] del complesso immobiliare sito in Comune di Parte_1 Crescentino (VC), Strada Lignola n. 44 censito al Catasto Fabbricati di detto Comune al Foglio 23, mappale 587, Subalterni 3 e 4, libero da persone e cose. Il tutto come meglio in fatto e diritto.
- Accertato il mancato pagamento dei canoni scaduti anteriormente alla risoluzione del contratto condannare (c.f. ), quale titolare della omonima Controparte_1 C.F._2 impresa individuale (p.i. ) con sede in 13044 Crescentino (VC), Via Miraglio n. 23 al P.IVA_2 pagamento di € 104.887,06, oltre interessi convenzionali di mora al tasso convenzionale di cui all'art. 57 delle condizioni generali di contratto.
- Accertata l'illegittima detenzione dell'immobile da parte dell'utilizzatrice dopo la risoluzione contrattuale, condannare (c.f. ), quale titolare della Controparte_1 C.F._2 omonima impresa individuale (p.i. ) con sede in 13044 Crescentino (VC), Via Miraglio n. P.IVA_2 23 al pagamento in favore della della somma di € Parte_1 172.001,30 oltre IVA, a titolo di penale prevista dall'art. 16 delle condizioni generali di contratto, determinata in ragione di € 9.052,70 oltre IVA mensili, per ogni mese di occupazione a decorrere dal 21/04/2023 alla data odierna ed oltre all'importo che risulterà dovuto, al medesimo titolo di penale, pagina 1 di 4 fino all'effettivo rilascio, maggiorati di interessi convenzionali di mora, ex art. 5 delle condizioni generali di contratto, oppure alla diversa ed anche maggior somma che dovesse essere accertata come dovuta.
In via subordinata
Accertare e dichiarare la risoluzione giudiziale ex art.1453 cod. civ. del contratto di locazione finanziaria n. M0027404, a fronte del grave inadempimento dell'utilizzatore all'obbligo di pagamento dei corrispettivi periodici e, per l'effetto, condannarlo all'immediato rilascio in favore della
[...] del compendio immobiliare sopra descritto, libero da Parte_1 persone da cose. Con riserva di agire nei confronti del resistente per il risarcimento dei danni subiti e subendi da nonché per il recupero dell'intero Parte_1 credito vantato dalla medesima ricorrente, in forza del contratto di locazione finanziaria di cui è causa.
IN OGNI CASO
Con vittoria di spese e compensi di causa da maggiorarsi del 30% ai sensi dell'art. art. 4 comma 1 bis del D.M. 55/10 in considerazione dell'uso di collegamenti ipertestuali inseriti dalla scrivente difese nel corpo dell'atto.

FATTO E DIRITTO Con ricorso ex art. 281 undecies c.p.c. depositato il 9 dicembre 2024, Parte_1 Parte (di seguito anche per brevità) ha convenuto in giudizio
[...] CP_1
, quale titolare dell'omonima ditta, per il mancato adempimento delle obbligazioni scaturenti dal
[...] contratto di locazione finanziaria immobiliare n. 822.880, avente ad oggetto il complesso immobiliare sito in comune di Crescentino (VC), Strada Lignola n. 44 censito al N.C.E.U. di detto Comune al Foglio 23, mappale 587,al fine di sentirlo condannare al rilascio immediato dell'immobile oggetto del contratto in questione, al pagamento di € 104.887,06 oltre interessi ed al pagamento della penale prevista dall'art. 16 delle condizioni generali del contratto. Parte ricorrente (già ha documentato di aver Controparte_2 sottoscritto con , titolare dell'omonima ditta, in data 12 giugno 2007 un contratto Controparte_1 locazione finanziaria e di aver a tale scopo ed in pari data acquistato l'area sopra indicata con l'impegno di edificare l'immobile e di averla consegnata all'odierna parte resistente in data 28.04.2009 (doc. 1 e 11). Ha poi documentato, che stante il grave inadempimento per mancato pagamento dei canoni scaduti, ai sensi dell'art. 1 comma 137 della L. 124/2017, con PEC del 21.04.2023 ha comunicato la risoluzione del contratto con effetto immediato ed ha intimato il pagamento di € 125.728,48 per canoni scaduti e la restituzione del bene locato libero da cose e persone (doc. 9). La società concedente ha allegato che nonostante l'invio della diffida l'utilizzatore ha omesso di riconsegnare l'immobile alla legittima proprietaria e di corrispondere l'indennità prevista per l'illegittima detenzione a far data dal 21.04.23 data di ricevimento della lettera di risoluzione. Verificata la regolare notifica del ricorso e del decreto di fissazione d'udienza, preso atto della mancata costituzione della parte resistente, ne è stata dichiarata la contumacia. All'udienza del 08.07.2025, precisate le conclusioni e dopo breve discussione, è stato riservato il deposito della sentenza ex art. 281 sexies comma 3 c.p.c. La domanda è parzialmente fondata. Parte ricorrente ha provato di aver acquistato, in data 12 giugno 2007, l'area su cui sarebbe sorto l'immobile al solo scopo di edificarlo e concederlo in locazione finanziaria a Parte_2 e che l'immobile una volta ultimato è stato consegnato alla parte utilizzatrice (doc. 1 e 11). pagina 2 di 4 Il contratto di locazione finanziaria sottoscritto tra le parti, poi parzialmente modificato a seguito dell'avvenuta consegna dell'immobile (doc. 7) prevede l'obbligo di pagamento per l'utilizzatore di 180 canoni mensili, di cui un primo canone anticipato pari ad € 225.000,00 e successivi 179 con periodicità mensile a far data dalla consegna dell'immobile, dell'importo di € 7.240,92 oltre I.V.A., Parte ricorrente ha documentato il mancato pagamento dei canoni di locazioni (doc. 8) e con comunicazione inviata a mezzo pec il 21.04.2023 all'utilizzatrice, ha dichiarato di avvalersi della clausola risolutiva espressa del contratto di locazione ai sensi e per gli effetti dell'art. 1456 c.c., prevista dall'art 17 delle condizioni generali del contratto, con la quale le parti hanno convenuto la facoltà della concedente di risolvere anticipatamente il contratto nel caso di mancato o ritardato pagamento di uno o più degli obblighi assunti dall'utilizzatore, tra cui il pagamento del corrispettivo, con conseguente diritto della concedente alla restituzione dell'immobile libero da persone e cose . All'esito di tale comunicazione, l'immobile oggetto di causa non è stato rilasciato. Orbene, sul creditore che agisce per la responsabilità contrattuale incombe l'onere della prova della fonte negoziale del suo diritto e del relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione dell'inadempimento di controparte, mentre grava sul debitore l'onere di provare l'eventuale fatto estintivo della pretesa fatta valere. (Cass. 13533/2001, 3373/2010, 25584/18). Nel caso di specie, alla luce della documentazione prodotta dalla ricorrente, non avendo la resistente, vista la contumacia, provato alcun fatto estintivo del credito restitutorio dedotto in giudizio, deve ritenersi che la domanda di di condanna al rilascio del bene sia provata e meritevole di Parte_1 accoglimento. Inammissibile, invece, la domanda di pagamento dei canoni di locazione finanziaria scaduti alla data di invio della comunicazione della risoluzione del contratto (da aprile 2022 ad aprile 2023), di cui all'estratto conto prodotto dalla ricorrente (doc. 8) L'art. 1, comma 138, della legge n. 124/2017 ha previsto che “In caso di risoluzione del contratto per l'inadempimento dell'utilizzatore ai sensi del comma 137, il concedente ha diritto alla restituzione del bene ed è tenuto a corrispondere all'utilizzatore quanto ricavato dalla vendita o da altra collocazione del bene, effettuata ai valori di mercato, dedotte la somma pari all'ammontare dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione, dei canoni a scadere, solo in linea capitale, e del prezzo pattuito per l'esercizio dell'opzione finale di acquisto, nonché le spese anticipate per il recupero del bene, la stima e la sua conservazione per il tempo necessario alla vendita [...]”. Il tenore letterale della previsione - laddove fa riferimento al diritto del concedente alla restituzione del bene e alla necessaria deduzione di quanto ricavato dalla vendita di una somma complessiva rappresentata da canoni scaduti, canoni a scadere in linea capitale, prezzo di opzione e spese di recupero/stima/conservazione del bene - deve ritenersi escludere l'esigibilità dei canoni scaduti sino al termine delle operazioni inerenti alla riconsegna e rivendita del bene. La previsione normativa pone tutte le voci ivi indicate sullo stesso piano, come confermato anche dall'utilizzo della congiunzione “e”, così che il credito della società concedente dovrebbe essere valutato unitariamente e quindi essere determinato solo all'esito della restituzione del bene e della sua rivendita/ricollocazione. In assenza dei presupposti per l'esigibilità del credito la domanda deve, pertanto, essere dichiarata inammissibile. Parte ricorrente ha richiesto, altresì, il pagamento della penale prevista dall'art. 16 delle condizioni generali del contratto in caso di ritardo nella riconsegna dell'immobile, calcolata su un importo pari ad uno dei canoni per ogni periodo o frazione di esso. Tale domanda non può trovare accoglimento. L'art. 16 del menzionato contratto, infatti, si applica ai casi in cui, alla scadenza della locazione finanziaria, non ci sia stata una proroga del contratto stesso, né sia stato esercitato il diritto di opzione.
pagina 3 di 4 Non può trovare accoglimento, invece, nell'ipotesi di risoluzione per inadempimento che ci occupa, anche perché consisterebbe in una duplicazione di quanto richiesto e richiedendo per canoni scaduti e a scadere. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo, nel rispetto delle vigenti tariffe forensi, tenuto conto dell'attività effettivamente svolte, dell'assenza di attività istruttoria e della limitata attività nella fase decisionale, con valori medi per la fase di studio ed introduttiva, nulla per la fase istruttoria e minimi per la fase decisoria solo orale.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra domanda, istanza ed eccezione, così provvede: Accerta l'intervenuta risoluzione del contratto di locazione finanziaria n. 822.880 del 12.06.2017, come modificato con scrittura del 18.06.2010; Condanna , titolare dell'omonima impresa individuale al rilascio immediato, libero Controparte_1 da persone e cose, del complesso immobiliare sito in Comune di Crescentino (VC), Strada Lignola n. 44 censito al Catasto Fabbricati di detto Comune al Foglio 23, mappale 587, Subalterni 3 e 4, in favore della concedente proprietaria Parte_1 Condanna al pagamento in favore di Controparte_1 Parte_1 delle spese del giudizio, che liquida nella somma di € 259,00 per spese ed € 5.333,00 per
[...] compensi avvocato oltre rimborso forfettario nella misura del 15%, I.V.A. e C.p.A.;
dichiara inammissibile la domanda di pagamento dei canoni scaduti;
rigetta ogni altra domanda.
Milano, 30 agosto 2025 la Giudice
dott. ssa Rossella Filippi
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