N. R.G. 19357/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
SEZIONE XIII CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Caterina Canu ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 19357/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Parte_1 P.IVA_1
CALEFFI ALBERTO, elettivamente domiciliata in VIA ORRIGONI 15 VARESE presso il difensore avv. CALEFFI ALBERTO
RICORRENTE
contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. CATALANO Controparte_1 C.F._1
GIANLUCA, elettivamente domiciliata in VIA PIETRO COLLETTA, 35 80139 NAPOLI presso il difensore avv. CATALANO GIANLUCA
RESISTENTE
OGGETTO: locazione – sfratto per morosità
Conclusioni della parte ricorrente:
Nel Merito ,in via principale: accertato e dichiarato che ad oggi la morisità della resistente Sig.ra persiste, ed è pari ad euro 7.491,22*, Controparte_1 oltre ad euro 1.044,50** per quota parte della tassa di registrazione del contraatto per le annate 2019-2021-2022 e 2024, si insiste per la convaliida, ai sensi degli artt. 658 e 663 cpc, dell'intimato sfratto per morosità in relazione all'unità immobilaire per cui è contrattto, di proprietà della esponente intimante fissando all'uopo la data per l'esecuzione dello stesso;

-Conseguentemente, emettere ex art. 664 cpc ingiunzione di pagamento immediatamente esecutivo contro la convneuta ed in Controparte_1 favore dell'istante , in persona del suo Parte_2 legale rappresentante pro-tempore Sig.RA , per l'ammontare Parte_1 dei canoni di locazine ad oggi scaduti e da scadere fino all'esecuzione dello sfratto, ed oggi pari ad euro 7.491,22**, oltre ad euro 1.044,50** per tasse di registo non pagate, con rivalutazione monetaria ed interessi
pagina 1 di 7 legali dalla scadenza e sino al soddisfo.
- Spese rifuse come per legge.
- Nel Merito invia subordianta: accertato e dichiarato che la morosità per cui è stata promossa l'intimazione di sfratto per cui è vertenza, risulta per tabulas sanata solo in epoca successiva alla notifica dell'intimato, intervenuta in data 09/04/2024, ovvero in data 13/06/2024 epoca successiva alla prima data di comparizione, condannare parte resistente Controparte_1 al pagamento delle spese legali debitamente sostenute ed in favore della intimante ricorrente, nella sua qualità ut supra, resesi necessarie ad intentare e coltivare l'azione giudizile di sfratto per morosità come da nota che si allega e deposita unitamente alle presenti note.
Con ogni più ampia riserva..

Conclusioni della parte resistente come da memoria integrativa:
La sig.ra nell'impugnare le avverse domande e richieste istruttorie, rassegna, come già formulate con Controparte_1 la memoria integrativa, le seguenti definitive conclusioni 1) Rigettare la domanda di pagamento della quota parte della tassa di registro del contratto di locazione per € 765,50;
2) Rigettare la domanda di pagamento delle spese legali;

3) condannare controparte al pagamento delle competenze e gli onorari di causa o in subordine compensare le spese di lite.

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Si premette che il contenuto della presente sentenza si adeguerà al canone normativo dettato dagli artt.
132 co. 2° n. 4) e 118 disp. att. c.p.c., i quali dispongono che la motivazione debba limitarsi ad una concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, specificando che tale esposizione deve altresì essere succinta e possa fondarsi su precedenti conformi.
La presente causa trae origine da un'intimazione di sfratto per morosità, relativamente ad una unità immobiliare (abitazione, cortile e piccola cantina) sita in Milano, C.so di Porta Romana n. 23, censita al NCEU al foglio 438, Mapp. 752, sub. 706, cat. A3, Cl. 3, Cons. 6, Superficie catastale mq.
117, concessa in locazione all'intimata in forza di contratto sottoscritto in data 15/04/2019 e regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Milano in data 19/04/2019 (doc. n. 1 fasc. intimante), con decorrenza dal 15/04/2019 per la durata di quattro anni (prima scadenza 14/04/2023) e canone annuale di euro 25.000,00, oltre euro 2.000,00 come da conguaglio (rivalutabile annualmente ai pagina 2 di 7 fini ISTAT) da corrispondersi in 12 rate mensili anticipate entro il giorno 10 di ogni mese;
nel contratto veniva stabilito, all'art. 4, che il mancato pagamento, anche parziale, del canone o degli oneri accessori oltre i termini stabiliti dalle vigenti norme avrebbe comportato la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1456 c.c..
A fondamento della domanda, l'intimante deduceva che la Parte_2
conduttrice si era resa morosa nel pagamento dei canoni di locazione nel periodo da novembre 2023 ad aprile 2024 per la somma complessiva di euro 10.001,66, oltre ad euro 765,50, pari al 50% della tassa di registro per gli anni 2019 –2021 e 2022 (doc. n. 2 fasc. intimante); che il sollecito di pagamento inviato, a mezzo raccomandata a.r. in data 08.03.2024, ricevuto in data 13.03.2024, non aveva avuto esito positivo (doc. n. 3 fasc. intimante).
Si costituiva in giudizio l'intimata , deducendo anzitutto la genericità degli Controparte_1
assunti di controparte - per non aver individuato le mensilità impagate – e, comunque, di non essere né inadempiente, né morosa, avendo provveduto al pagamento di quanto previsto dal contratto nel periodo invocato da controparte (doc. 2 fasc. intimata). Affermava, poi, che il mancato pagamento dell'imposta di registro non costituisse questione rilevante ai fini della convalida dello sfratto ma, comunque, di aver provveduto a corrispondere anche la quota parte di tale imposta in relazione agli anni 2019 - 2021 e
2022 (doc. 3 fasc. intimata).
All'udienza del 12 giugno 2024, le parti chiedevano, concordemente, un rinvio per valutare la possibilità di un componimento della vertenza. La causa veniva rinviata all'udienza del 25 giugno
2024, ove la parte intimante dichiarava che la morosità era stata sanata dopo la notifica dell'atto di intimazione, mentre l'intimata si opponeva alla convalida, per non sussistere la morosità intimata nell'atto dell'intimazione, in considerazione delle imputazioni dei bonifici depositati.
Con ordinanza del 26 giugno 2024, il Giudice, rilevato che il locatore non aveva chiesto l'emissione di ordinanza di rilascio e, comunque, essendo incontroversa tra le parti la non perduranza della morosità lamentata dalla parte locatrice, ritenuto di dover valutare nel merito la fondatezza delle domande e eccezioni proposte dalle parti, disponeva il mutamento del rito, fissando, per gli adempimenti di cui all'art. 420 c.p.c., l'udienza del 13.11.2024, con termine perentorio per la parte intimante sino al 5.9.2024 e per la parte intimata sino al 4.10.2024 per l'integrazione degli atti e il deposito di memorie e documenti. Invitava le parti, nelle more, ad esperire la procedura di mediazione.
L'intimante, nella memoria integrativa, ribadiva che la morosità era stata sanata (ad eccezione della somma di euro 39,93) solo in data 12 giugno 2024 e, dunque, all'indomani della notifica dell'atto di pagina 3 di 7 intimazione, mentre persisteva la debenza della somma richiesta per la quota parte della tassa di registrazione del contratto per gli anni 2019, 2021 e 2022.
Anche l'intimata depositava memoria integrativa, ove precisava di aver provveduto a versare i canoni relativi al periodo da novembre 2023 ad aprile 2024 con i bonifici in data 26/1/2024 e 2/4/2024, dunque prima della data di notifica dell'intimazione di sfratto, avvenuta il 9 aprile 2024; che i bonifici di giugno 2024 cui si riferiva la controparte concernevano canoni diversi da quelli oggetto di giudizio;
che la quota parte della tassa di registrazione per gli anni 2019, 2021, 2022 era stata versata in data
22/11/2023 e quella per gli anni 2020 e 2023 in data 26/1/2024 (documenti 2, 3, 4) ed anzi che era stata già corrisposta anche la quota parte della tassa di registrazione dell'anno 2024 in data 12.06.2024.
Contestava poi la valenza probatoria dell'estratto conto posto a fondamento della domanda avversaria, che peraltro riportava una situazione contabile difforme da quella reale. Eccepiva dunque la temerarietà dell'azione avversaria ed anzi l'inadempimento della controparte agli obblighi e agli impegni assunti in sede di consegna dell'immobile in data 17/4/2019 (doc. 5), non avendo provveduto, nonostante i solleciti, ad eseguire gli interventi per la risoluzione di specifiche problematiche rilevate in contraddittorio e funzionali ad assicurare il pieno godimento dell'immobile (es. porta stanza padronale rotta;
finestra cucina serratura inutilizzabile;
scarico del bagno padronale rotto ed inservibile;
forno mal funzionante;
piano di cottura privo di tasto di accensione;
piastra manca manopola;
punti di parquet rovinato;
mancato rimborso trasporto in discarica del preesistente;
manutenzione e potatura eseguite a spese della esponente almeno quattro volte l'anno del glicine rampicante che dal cortile arriva al suo balcone cingendolo per tutta la sua lunghezza); che, inoltre, aveva già fatto presente alla controparte le seguenti circostanze, già note alla proprietà: caldaia e impianto di climatizzazione vetusti e di dubbia sicurezza che generano consumi sproporzionati;
gli affacci su strada sono in condizioni igieniche deprecabili considerando che le pareti e le aiuole sottostanti vengono utilizzate come latrina abituale dei passanti e nessun provvedimento è stato preso dalla proprietà, come adeguata illuminazione e/o dispostivi di sicurezza;
che dal prospetto depositato per l'udienza del 25/6/2024 risultava che alla data del 14 giugno
2024 vi era un credito della intimata di euro 2.507,35, pari alla differenza tra il totale versato di €
19.937,35 ed il totale dovuto, pari ad € 17.430,00.
All'udienza del 13 novembre 2024 le parti chiedevano un rinvio per completare la procedura di mediazione. La causa veniva rinviata all'udienza del 10 dicembre 2024, ove le parti davano atto della chiusura negativa del procedimento di mediazione ed insistevano nelle rispettive richieste. A scioglimento della riserva ivi assunta, il Giudice, fissava per la precisazione delle conclusioni e per la pagina 4 di 7 discussione l'udienza del 26.2.2025. In detta udienza, sostituita da note scritte, la causa, discussa mediante il deposito di note, è stata decisa mediante lettura della sentenza.
Il Tribunale svolge le seguenti e concise riflessioni.
L'intimante ha agito mediante intimazione di sfratto al fine di ottenere il pagamento di canoni impagati, nonché di quota parte della tassa di registro del contratto per diverse annualità.
Quanto alla prima domanda, è pacifico che la morosità sia stata sanata, avendo entrambe le parti datone atto.
Quanto alla domanda di omesso pagamento del 50% della tassa di registrazione del contratto per gli anni 2019, 2021 e 2022, si rammenta che la giurisprudenza di merito ha affermato che non è possibile ricorrere alla procedura di sfratto per inadempimenti diversi da quello relativo al mancato pagamento del canone ( 22.4.2002), vista la natura eccezionale del relativo procedimento. Ne Parte_3
discende che tale inadempienza – a prescindere dalla prova dell'avvenuto pagamento che ha offerto l'intimata - doveva esser fatta valere attraverso il giudizio ordinario con rito locatizio.
E', comunque, cessata la materia del contendere.
La cessazione della materia del contendere costituisce il riflesso processuale del venire meno della ragion d'essere della lite, per la sopravvenienza di un fatto che priva le parti di ogni interesse a proseguire il giudizio, ma di per sé non dà luogo ad una autonoma formula terminativa del processo civile, il quale, pur quando ne siano cessate le ragioni, deve concludersi secondo le forme e gli istituti a tale scopo previsti dal codice di rito, e cioè per cancellazione della causa dal ruolo seguita da estinzione del processo, per estinzione conseguente a rinunzia o inattività delle parti, o con sentenza dichiarativa della cessazione della materia del contendere, pronunzia, quest'ultima, che presuppone che le parti si diano atto del sopravvenuto mutamento della situazione sostanziale dedotta in giudizio e sottopongano conformi conclusioni in tal senso al giudice, restando escluso, che questi possa dichiarare cessata la materia del contendere al di fuori delle predette ipotesi senza dar luogo a decisione extrapetita (Cass.
23/07/2019 n. 19845). Tuttavia, in mancanza di tale accordo, l'allegazione di un fatto sopravvenuto, assunto come idoneo a determinare la cessazione della materia del contendere da una sola parte, dev'essere valutata dal giudice" (Cass. 08/07/2010 n. 16150). La cessazione della materia del contendere non equivale a rinuncia ma ne costituisce - piuttosto - l'effetto. Infatti, per potersi configurare rinunzia all'azione - che non richiede formule sacramentali, ma può essere anche tacita e va riconosciuta quando vi sia incompatibilità assoluta tra il comportamento dell'attore e la volontà di proseguire nella domanda proposta - occorre il riconoscimento dell'infondatezza dell'azione,
pagina 5 di 7 accompagnato dalla dichiarazione di non voler insistere nella medesima. Solo a queste condizioni la rinuncia all'azione determina, indipendentemente dall'accettazione della controparte - che è richiesta, invece, per la diversa ipotesi della rinuncia agli atti del giudizio - l'estinzione dell'azione e la cessazione della materia del contendere, la quale va dichiarata, anche d'ufficio, in ogni caso in cui risulti acquisito agli atti del giudizio che non sussiste più contestazione tra le parti sul diritto sostanziale dedotto e che conseguentemente non vi è più la necessità di affermare la volontà della legge nel caso concreto (cfr.
Cass. 19/03/1990 n. 2267; Cass. 03/09/2003 n. 12844; Cass. 28/03/2001 n. 4505; Cass. 16/03/1981 n.
1442). In particolare, si tratta di una definizione 'atipica' della controversia, da adottare quando vi è chiara ed espressa rinunzia alle domande, esplicitata come disinteresse alla pronuncia sul merito delle questioni prospettate, o comunque qualora sopravvenga in corso di causa una situazione che elimini la ragione del contrasto tra le parti, facendo venire meno l'interesse ad agire ed a contraddire (Tribunale
Imperia sez. I, 07/02/2022, n. 77).
Nel caso di specie, entrambe le parti hanno dato atto dell'intervenuto pagamento della morosità da parte dell'intimata, seppure in un diverso momento (dopo l'intimazione secondo la prospettazione della ricorrente e prima dell'intimazione secondo la prospettazione della resistente), ciò che rileva ai soli fini della condanna al pagamento delle spese legali.
Al cospetto di ciò, deve dichiararsi l'intervenuta cessazione della materia del contendere.
La residua domanda sulle spese processuali, mantenuta dalla parte ricorrente, deve essere poi risolta alla stregua del principio della cd “soccombenza virtuale” e, quindi, con una pronuncia che, partendo da una indagine necessariamente sommaria, si fonda su una valutazione delle probabilità normali di accoglimento della domanda (cfr. Cass.

5.8.1981 n. 4889).
A tal fine, occorre valutare se l'azione fosse fondata e accoglibile al momento della sua proposizione a prescindere dal fatto sopravvenuto che abbia determinato la cessazione della materia del contendere
(cfr. Cass. civ., ordinanza n. 1098/2021).
A tal proposito, si osserva che, nel caso di specie, la domanda sarebbe stata solo in parte meritevole di accoglimento in quanto la parte intimata, a fronte di una contestazione di mancato pagamento di euro
10.001,66 in relazione all'omesso pagamento dei canoni per il periodo novembre 2023 – aprile 2024
(che, seppur non precisamente individuati dalla parte intimante, corrisponderebbero a n. 5 canoni di morosità, tenuto conto del fatto che il canone annuale previsto in contratto era pari ad euro 25.000,00 e
), ha dimostrato l'avvenuto pagamento, prima della data di notifica dell'intimazione di sfratto avvenuta in data 9 aprile 2024, dei soli canoni relativi ai mesi di gennaio, febbraio, marzo e aprile 2024 (si vedano doc. 2 e doc. 4 memoria integrativa intimata). Risultano altri due bonifici il 22.4.2024 di euro
2584,35 e 2492,17. Pertanto, la morosità è stata sanata, in parte, comunque, dopo la notifica pagina 6 di 7 dell'intimazione.
La domanda relativa all'omesso pagamento della quota parte della tassa di registro, che l'intimata ha dimostrato comunque di aver versato, non poteva invece essere avanzata, per quanto detto, con la procedura di sfratto.
Le spese di lite seguono quindi la soccombenza “virtuale” e si liquidano come da dispositivo, tenuto conto dell'attività in concreto svolta e del valore della controversia, avuto riguardo alle somme pagate dopo la notifica dell'intimazione di sfratto.


PQM


dichiara cessata la materia del contendere;
condanna alla rifusione delle spese di lite, a favore di Controparte_1 [...]
in persona del suo titolare firmatario legale rappresentante pro-tempore Sig.ra Parte_2
che si liquidano in € 2552 per compensi, €145 per spese esenti, oltre rimborso Parte_4
spese generali al 15%, oltre IVA e CPA, se dovute.
Milano, 26 febbraio 2025
Il Giudice
Caterina Canu
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