REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI VELLETRI
SEZIONE SECONDA in persona del Giudice unico, dott.ssa Elisabetta Trimani, rientrato dalla camera di consiglio, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. nella causa civile di I grado, iscritta al n° 672/2022 RG del Tribunale di
Velletri trattenuta in decisione all'udienza del 20.2.2025, trattata ex art. 127 ter c.p.c., promossa da
, in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata Parte_1 P.IVA_1
e difesa dall'Avv. Antonio Franzè, , giusta procura in calce all'atto di citazione, ed elettivamente domiciliato presso lo studio di quest'ultimo in Aprilia (LT), Via Giustiniano n°4;
OPPONENTE nei confronti di
, in persona del legale rappresentante Controparte_1
p.t. ), rappresentato e difeso dall'Avv. Maria Saracino e dall'Avv. Daniela Bevagna, giusta P.IVA_2 procura in calce al ricorso monitorio, ed elettivamente domiciliato all'indirizzo pec
; Email_1
OPPOSTA

Oggetto: altri contratti atipici;

Conclusioni: come da ordinanza ex art. 127 ter c.p.c. del 20 febbraio 2025;
FATTO E DIRITTO
ha proposto opposizione avverso il d.i. n. 2795/2021 emesso in favore della società Parte_1 opposta per la somma di € 9.427,59 oltre interessi e spese deducendo che il credito trovava fondamento
1 nel mancato pagamento degli oneri consortili relativi agli anni 2020/2021; che la opponente aveva stipulato in data 1.8.2019 un contratto di sublocazione avente ad oggetto una porzione immobiliare sita all'interno del centro commerciale gestito da parte opposta, aderendo contestualmente al regolamento del;
che parte opponente non aveva ricevuto la richiesta di pagamento degli oneri consortili CP_1 relativi al terzo e quarto trimestre 2020 nonché al secondo, terzo e quarto trimestre 2021; che si contestava l'inadempimento della opponente;
che nel periodo sopra indicato vi era la nota emergenza Covid- 19; che la opponente aveva tentato di riportare ad equità il sinallagma contrattuale rappresentando all'opposto la necessità di rimodulare gli oneri consortili;
che in tale periodo tutti gli esercizi commerciali posti all'interno del centro commerciale erano chiusi;
che a causa di ciò, l'opponente aveva subito un drastico decremento del fatturato;
che tuttavia parte opposta, nonostante le richieste della opponente e la nota emergenza sanitaria, non aveva inteso rimodulare gli oneri consortili;
che ci si riservava di produrre in giudizio documentazione contabile attestante il decremento del fatturato;
che il contratto di sublocazione era stato stipulato dalla opponente sul presupposto che il locale era collocato in un avviato ed operativo centro commerciale;
che sussisteva l'esigenza di rimodulare gli oneri consortili anche in base all'art. 2
Cost..

Per questi motivi

ha chiesto di sospendere la provvisoria esecutività del d.i. opposto e nel merito di revocare il d.i. opposto ovvero in via subordinata di rimodulare gli oneri consortili in virtù del disposto dell'art. 2 Cost. e degli artt. 1175 e 1375 c.c..
Si è costituito l'opposto deducendo che parte opponente non contestato l'allegata sua qualità di consorziata;
che la somma ingiunta era dovuta;
che la giurisprudenza prevalente aveva statuito la integrale debenza degli oneri comuni anche nei periodi di chiusura dei centri commerciali;
che in ogni caso l'opponente, come gli altri consorziati, aveva beneficiato di sconti sugli oneri consortili;
che l'opponente non aveva subito chiusure esercitando attività commerciale di parafarmacia;
che in particolare con la delibera del 2.12.20, assunta anche alla presenza del legale rappresentante della opponente, l'opposta aveva applicato uno sconto degli oneri relativi al secondo trimestre 2020 quantificandoli in € 95.025,50
(anziché in € 104.453,57); che le fatture emesse nei confronti della opponente per aprile maggio e giugno
2020 tenevano conto di tale sconto e portavano l'importo di € 1843,26 , iva inclusa, anziché di € 2.185,53; che ancora l'opposto con delibera del 22.2.2021 aveva emesso nota di credito in favore di tutti i consorziati per € 27.459.36; che di tale nota di credito era stata resa beneficiaria anche l'opponente come da note di credito n. 48/2021; che l'opposto con delibera del 17.2.2021 aveva emesso altre note di credito in favore dei consorziati, facendone quini beneficiare anche l'opponente; che in ogni caso l'opponente anche durante la pandemia aveva continuato a fruire di tutti i servizi comuni del centro commerciale;
che per altro l'opposto aveva stipulato con la opponente un piano di rientro per la morosità del 2020, pari ad
€ 50.17,00, mediante un piano che prevedeva pagamenti mensili di € 300 a partire dall'aprile 2021; che parte opponente, in violazione dell'accordo raggiunto, aveva versato solo le prime 6 rate del piano di
2 rientro e non aveva pagato gli oneri correnti, maturando ad oggi una morosità di e 17.533,54; che per altro l'opponente era morosa nel pagamento dei canoni di sublocazione;
che infondata era la domanda di riduzione degli oneri consortili, avendo parte opponente già beneficiato degli sconti applicati a tutti i consorziati e continuato a svolgere la propria attività; che la morosità posta a fondamento del d.i. riguardava poi periodi (aprile – dicembre 2021) nei quali era ripresa la libera circolazione delle persone.

Per questi motivi

ha chiesto di rigettare l'opposizione e confermare il d.i. opposto accertando il credito azionato in via monitoria.
Sono stati assegnati i termini ex art. 183 VI comma c.p.c. e la causa è stata rinviata per discussione e decisione ex art. 281 sexies c.p.c. previa assegnazione alle parti di un termine sino a 10 giorni prima per brevi note conclusionali. All'odierna udienza, trattata ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., le parti hanno discusso la causa come da note di udienza depositate in atti.
L'opposizione è infondata.
Il opposto ha agito nei confronti dell'opponente per il pagamento della somma di € 9.427,59 CP_1 iva inclusa fondato sugli oneri consortili posti a carico della opponente, in quanto consorziata, relativi al
III e VI trimestre 2020 e al II, III e IV trimestre 2021, come determinati a seguito dell'adozione delle delibere del 2.12.2020 e del 22.2.2021 e portati dalle fatture allegate in sede monitoria.
Come noto, il procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo instaura un procedimento a c.d. cognizione piena (diversamente dalla fase precedente monitoria che si caratterizza per la sua sommarietà) nella quale il giudice dell'opposizione è chiamato non solo a verificare l'ammissibilità e la validità del procedimento monitorio ma anche la fondatezza della domanda di merito coltivata dall'opposto (cfr. ex multis Cass. Civ., Sez. II, n. 4974/2000, Cass. Civ., Sez. II, n. 24439/2016), anche nei caso di nullità del decreto di ingiunzione.
Ciò posto, risulta pacifica in quanto non contestata ed ammessa da parte opponente la sua qualità di consorziata, per aver aderito al opposto (cfr. doc. 4 allegato al ricorso monitorio) all'atto della CP_1 sottoscrizione del contratto di sublocazione dell'immobile posto all'interno del centro commerciale consorziato (cfr. doc. 2 fascicolo monitorio), e quindi la sussistenza del suo obbligo di corrispondere gli oneri consortili in base all'allegato Regolamento del , in quanto per altro non inclusi nel canone CP_1 di sublocazione (cfr. art. 4 penultimo comma contratto di locazione) e posti dall'art. 13 del contratto di sublocazione a suo carico.
Risulta provato, sulla base della documentazione versata nel ricorso monitorio, il credito azionato da parte dell'opposta in quanto fondato sulle delibere di approvazione degli oneri consortili, Budget 21 e
Consuntivo 20 (cfr. doc. 5 e 6 fascicolo monitorio) pienamente valide ed efficaci in quanto non
3 impugnate, nonché sull'estratto conto e sulle fatture depositate unitamente al fascicolo monitorio (cfr. relativi doc. 7 ed 8). A ciò si aggiunga che parte opponente non ha minimamente contestato l'importo portato dal d.i. opposto e non ha dato prova, come era suo onere a fronte dell'eccezione di inadempimento sollevata dal creditore/opposto, di aver pagato l'importo ingiunto.
Deve quindi ritenersi provato da parte dell'opposta il credito azionato in via monitoria.
Non sussistono invece i presupposti per ritenere fondati i motivi di opposizione.
Sotto tale profilo, parte opponente ha lamentato la non correttezza della condotta tenuta dall'opposta consistita nel non aver rinegoziato, nell'ambito dei doveri di buona fede e correttezza nonché di solidarietà imposti dall'art. 2 Cost., i canoni consortili pur riferendosi gli stessi al noto periodo di emergenza sanitaria per la pandemia da Covid-19 che aveva determinato un notevole calo del fatturato degli imprenditori collocati all'interno del centro commerciale.
Sul punto va in primo luogo rilevato che le fatture poste a fondamento del credito riguardano il terzo e quarto trimestre 2020 (fattura n. 66/20 e fattura n. 143/20), ossia un periodo nel quale si erano attenuate di fatto le misure restrittive imposte dalla normativa emergenziale emesse a causa della predetta pandemia, mentre le altre fatture (nn. 77/2021,. 118/2021, 156/2021) concernono un periodo ( secondo, terzo e quarto trimestre 2021) nel quale era ripesa la libera circolazione delle persone. In secondo luogo va osservato che , come allegato dalla opposta e non specificatamente contestato dalla opponente ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 115 c.p.c., quest'ultima svolge attività commerciale quale parafarmacia- sanitaria e che pertanto la stessa ha potuto continuare ad esercitarla anche durante il periodo di emergenza sanitaria, fruendo quindi dei servizi posti a fondamento del credito dall'opposta.
In questo contesto, non si può ritenere che gli oneri posti a fondamento della domanda ineriscano a periodi caratterizzati dalla totale chiusura dei negozi disposta dalla normativa emergenziale, essendo poi verosimile che il minor afflusso di utenti presso i centri commerciali sia dipeso nei predetti periodi dal sentimento di diffuso timore conseguente al periodo di “lock-down”. A ciò si aggiunga che l'opposta non aveva l'obbligo di rinegoziare gli oneri consortili, legati come noto alle spese per la manutenzione e gestione dei beni comuni posti all'interno del centro commerciale per altro fruiti dalla opponente, avendo per altro documentato (cfr. doc. allegati alla comparsa) di aver riconosciuto a tutti i consorziati (inclusa l'opponente) sconti sui maggiori oneri consortili per i periodi antecedenti (cfr. doc. 2 3 4 allegati alla comparsa) in ragione della difficoltà del periodo emergenziale.
Sulla base di tali premesse, l'opposizione va rigettata e il d.i. va confermato.
4 Le spese di lite , come liquidate in dispositivo tenuto conto del valore della causa ed applicati i parametri minimi stante la non complessità della controversia e l'attività posta in essere dalle parti, vanno poste a carico di parte opponente in base al principio della soccombenza.
Resta assorbita ogni altra questione, domanda o eccezione, prospettata dalle parti o rilevabile d'ufficio.


P.Q.M.


Il Tribunale di Velletri, ogni altra domanda reietta, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) rigetta l'opposizione e per l'effetto conferma il d.i. opposto;

2) condanna parte opponente al pagamento in favore della opposta delle spese di lite liquidate in €
2.540,00 per compensi , oltre accessori di legge.
Così deciso in Velletri, 20 febbraio 2025
Il Giudice
dott.ssa Elisabetta Trimani
5