REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SESTA SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica nella persona del Giudice dott.ssa AR AL, all'esito dell'udienza, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127-ter c.p.c., fissata per il 18.11.2025, ha pronunciato in data 19.11.2025, previa lettura delle note scritte depositate dalle parti costituite, la seguente

SENTENZA EX ART. 127-TER C.P.C.
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 23494 del R.G.A.C.C. dell'anno
2025,
TRA
(C.F. ), Parte_1 C.F._1 elettivamente domiciliato in RO alla piazza di San Lorenzo in Lucina n. 4, presso lo studio dell'avv. Silvio Di Castro, che lo rappresenta e difende giusta procura in calce al ricorso.
– RICORRENTE –
E
(C.F. ), CP_1 C.F._2 CP_2
(C.F. ), non costituite.
[...] C.F._3
– CONVENUTE –
1 CONCLUSIONI:
- per il ricorrente, “Si insiste pertanto affinché il sig. Giudice voglia con sentenza accertare
e dichiarare la legittimità dell'esercizio della facoltà di diniego di rinnovo del contratto di locazione stipulato con le sigg.re alla prima scadenza convenzionale del Parte_2
31.5.2023 ai sensi dell'art. 3, L. n. 431/98, con conseguente dichiarazione di cessazione del rapporto per tale data. Con conferma del provvedimento interinale di rilascio e vittoria di spese
e compensi di causa, anche per il procedimento di media-conciliazione presso l'Istituto A.C.
EM di RO (n. 22/2024), definito con esito negativo a causa della mancata partecipazione delle parti chiamate [all.ti 6 - 7 ]. Si chiede altresì, considerata la ridetta condotta delle controparti e l'accordo (poi rinnegato) per il rilascio intervenuto con il loro precedente difensore - cui è seguita una nuova nomina non particolarmente brillante -, la condanna delle stesse per responsabilità aggravata ai sensi dell'art. 96 c.p.c. Ai sensi dell'art.
614 bis c.p.c. si chiede, infine, la condanna delle medesime resistenti al pagamento di una somma di denaro per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione del provvedimento, determinando la decorrenza e l'ammontare dell'astreinte. Con vittoria di spese e compensi di giudizio, anche per la fase di mediazione, nella misura precisata nelle due note prodotte unitamente alla presente memoria, liquidate ai valori medi della vigente tariffa forense in base al valore della controversia
(somma dei canoni per il periodo controverso, id est: biennio di proroga)”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso depositato in data 8.5.2025, conveniva in Parte_1 giudizio e , esponendo: CP_1 Controparte_2
- di avere locato alle predette, giusto contratto avente decorrenza dal
1°.

6.2020 al 31.5.2023, l'immobile sito in RO alla via via Giulio ROno,
5, scala unica, piano VI, int. 11, distinta a N.C.E.U. di RO al foglio 528,
p.lla 21, sub 30, cat. A2, a fronte di un corrispettivo mensile pari a €
1.500,00;
- di avere comunicato alle conduttrici, notificando loro in data
10.10.2021 atto di intimazione di sfratto per morosità, poi abbandonato,
2 la disdetta dal contratto alla prima scadenza, avendo l'intenzione di destinare l'immobile ad abitazione del figlio;
Per_1
- di avere invano tentato di ottenere il rilascio dell'immobile, anche attivando una procedura di mediazione, invocando l'applicazione dell'art. 3, l. 431/1998, sussistendone i requisiti formali e sostanziali, e chiedendo di accertare il legittimo esercizio della facoltà di diniego di rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza (o, in subordine, al termine della proroga biennale), con conseguente dichiarazione di cessazione del contratto di locazione inter partes e ordine alle conduttrici di riconsegnare l'immobile.
Si costituiva in giudizio la sola convenuta (sulla Controparte_2 circostanza vedasi più diffusamente nel prosieguo), chiedendo il rigetto del ricorso per motivi di rito e di merito.
All'esito dell'udienza di prima comparizione delle parti, veniva emessa in danno delle convenute ordinanza provvisoria di rilascio.
La causa, istruita documentalmente, era quindi rinviata per la discussione, nelle forme della trattazione scritta, per l'udienza del 18.11.2025.
* * * * *
Va preliminarmente dato atto che il presente giudizio verte sul diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza o, in subordine, al termine di scadenza del periodo biennale di proroga;
opera, pertanto, l'art. 3, IV comma, l. 431/1998, il quale stabilisce che “Per la procedura di diniego di rinnovo si applica l'articolo 30 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni”.
A sua volta, l'art. 30, l. 392/1978 sancisce che “Avvenuta la comunicazione di cui al terzo comma dell'articolo 29 e prima della data per la quale è richiesta la disponibilità ovvero quando tale data sia trascorsa senza che il conduttore abbia rilasciato l'immobile, il locatore può convenire in giudizio il conduttore, osservando le norme previste dall'articolo 447- bis del codice di procedura civile.
Alla prima udienza, se il convenuto compare e non si oppone, il giudice ad istanza del locatore, pronunzia ordinanza di rilascio per la scadenza di cui alla comunicazione prevista dall'articolo
3 29.
L'ordinanza costituisce titolo esecutivo e definisce il giudizio.
Nel caso di opposizione del convenuto il giudice esperisce il tentativo di conciliazione.
Se il tentativo riesce viene redatto verbale che costituisce titolo esecutivo. In caso contrario o nella contumacia del convenuto si procede a norma dell'articolo 420 e seguenti del codice di procedura civile.
Il giudice, su istanza del ricorrente, alla prima udienza e comunque in ogni stato del giudizio, valutate le ragioni addotte dalle parti e le prove raccolte, può disporre il rilascio dell'immobile con ordinanza costituente titolo esecutivo”.
Tanto premesso, va dato atto che, mentre la convenuta è CP_1 rimasta contumace, la convenuta si è costituita con comparsa Controparte_2 di costituzione e risposta depositata in data 8.7.2025 con il patrocinio dell'avv.
Tommasina Mazzone del foro di RO.
Il successivo 15.7.2025, si è tenuta l'udienza di prima comparizione delle parti, chiusasi prima delle ore 13,38 (come si evince dal fatto che il verbale è stato depositato a quell'ora); alle ore 14,39, è stata depositata l'ordinanza con la quale è stato ordinato alle convenute il rilascio dell'immobile di proprietà del ricorrente.
Alle ore 17,30 del medesimo giorno, l'avv. Di Castro ha prodotto schermata del sito del Consiglio dell'Ordine degli Avvocati di RO attestante la sospensione amministrativa dell'avv. Mazzone a far data dal 7.7.2025 (in data antecedente, dunque, alla costituzione della convenuta).
Avuta conferma della circostanza dalla stessa avv. Mazzone, comparsa all'udienza del 1°.10.2025 all'uopo fissata dalla scrivente, la sig.ra è stata CP_2 dichiarata contumace.
Ad avviso del Tribunale, nella specie non può operare il rimedio di cui all'art. 301 c.p.c., il quale prevede che, se la parte è costituita a mezzo di procuratore, il processo è interrotto dal giorno della morte, radiazione o sospensione del procuratore stesso.
4 Nel caso di specie, l'evento potenzialmente interruttivo si è verificato, invero, prima della costituzione della parte a mezzo del procuratore sospeso dall'albo e non dopo, come presupposto nell'art. 301 c.p.c.: sicché, la costituzione era ab origine irregolare, senza possibilità di sanatoria a mente dell'art. 182 c.p.c., esulandosi dalle ipotesi di mancanza di procura al difensore ovvero di difetto di rappresentanza, di assistenza o di autorizzazione;
la parte, per vero, deve ritenersi non costituita ora per allora, con conseguente necessità di dichiararne la contumacia.
Va tuttavia osservato che, nella vicenda che ci occupa, dalla contumacia della convenuta non è discesa alcuna conseguenza pratica di particolare CP_2 momento: anche ove la stessa – al pari della convenuta – fosse stata CP_1 sin dall'inizio dichiarata contumace, il Tribunale avrebbe dovuto comunque valutare le allegazioni e prove fornite dal ricorrente onde provvedere sull'istanza interinale di rilascio. Il fatto che la sospensione dell'avv. Mazzone dall'albo sia stata scoperta dal giudice solo a seguito dell'emissione dell'ordinanza, dunque, si è tradotta in un vantaggio per la sig.ra , perché le deduzioni fornite CP_2 dal procuratore in sede di (illegittima) costituzione sono state esaminate dal
Tribunale come se la costituzione fosse stata rituale.
Ciò posto, si rileva quanto segue.
Come già osservato con la richiamata ordinanza del 15.7.2025, sono anzitutto insussistenti le censure di natura formale sollevate dalla sig.ra CP_2 in relazione al ricorso, essendo in atti presente – contrariamente a quanto affermato – procura al difensore con elezione di domicilio presso lo stesso.
Nel merito, è fondata e merita accoglimento la domanda spiegata dal ricorrente sulla base dell'art. 3, I comma, lett. a) l. 431/1998, ai sensi del quale
“

1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi: a) quando il locatore intenda
5 destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado”.
Il ricorrente ha documentato, in allegato al ricorso, di essere titolare, in qualità di locatore, del contratto di locazione abitativa avente ad oggetto l'immobile sito in RO alla via Giulio ROno n. 5, con prima scadenza al
31.5.2023 (doc. 1); il locatore ha inoltre dimostrato, mediante l'all. 4, di avere in data 1°.10.2021 – con preavviso non inferiore a sei mesi, e dunque tempestivamente – comunicato il proprio diniego di rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza, ex art. 3 comma 1° lett. a) della L. n°431.1998, indicando il motivo del diniego nella necessità di destinare l'immobile a uso abitativo del proprio figlio.
Tale atto è formalmente idoneo a determinare la cessazione del contratto alla scadenza, essendo la disdetta perfettamente valida anche se contenuta in un atto giudiziale (cfr. Cass. 30.9.2016, n. 19410: “In tema di locazione immobiliare, la richiesta giudiziale di cessazione del rapporto è idonea a costituire disdetta del contratto anche se proposta in alternativa ad altra domanda di rilascio del cespite perché occupato sine titulo, atteso che tale circostanza non vale ad escludere, ove ritenuta persistente la locazione,
l'inequivoca volontà di riottenere la disponibilità del bene manifestata dal locatore nell'atto processuale”; Id., 17.12.2009, n. 26526: “In tema di locazione, la disdetta, vigendo al riguardo il principio della libertà della forma, può essere contenuta anche in un atto processuale che presupponga la volontà del locatore di non rinnovare il contratto alla scadenza
o che, comunque, esprima anche tale volontà, quale l'intimazione di licenza o sfratto per finita locazione o la citazione in giudizio”).
Dal punto di vista sostanziale, il motivo dedotto – l'intenzione di adibire l'immobile ad abitazione del proprio figlio – è poi del tutto legittimo ai fini del diniego di rinnovo, l'eventuale insussistenza non potendo che esserne accertata ex post, dovendosi in questa sede solo apprezzare la sua astratta serietà (cfr. Cass.
10.12.2009, n. 25808: “In tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, affinché il locatore possa legittimamente denegare il rinnovo del contratto alla prima scadenza, secondo quanto previsto dall'art. 3, l. 431/1998, non è necessario che egli fornisca la prova
6 dell'effettiva necessità di destinare l'immobile ad abitazione propria o di un proprio familiare, ma è sufficiente una semplice manifestazione di volontà in tal senso, fermo restando il diritto del conduttore al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3 del citato art. 3, nell'eventualità in cui il locatore non abbia adibito l'immobile all'uso dichiarato nell'atto di diniego del rinnovo nel termine di dodici mesi della data in cui ne abbia riacquistato la disponibilità”; Cass., 16.1.2013, n. 936: “Nella comunicazione del locatore di diniego di rinnovo del contratto, deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati dalla stessa norma, sul quale la disdetta è fondata, in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica ex ante della serietà e della realizzabilità dell'intenzione dedotta in giudizio e, comunque, il controllo, dopo l'avvenuto rilascio, circa
l'effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato nell'ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami l'applicazione delle sanzioni ivi previste a carico del locatore”; conforme Id.,
9.2.2023, n. 3938);
Devesi poi ulteriormente osservare che nella specie è decorso anche il termine di scadenza della proroga biennale, sicché, anche nel caso di infondatezza della domanda principale, sarebbe stata comunque meritevole di accoglimento la domanda subordinata che pure legittimava l'ordine di rilascio, già emesso con l'ordinanza provvisoria.
In virtù delle superiori considerazioni, va quindi confermato l'ordine di rilascio già emesso in seno al provvedimento adottato in corso di causa.
Per il periodo successivo alla scadenza del contratto, e sino all'effettivo rilascio, le convenute sono ovviamente tenute, per effetto dell'art. 1591 c.c., a versare il corrispettivo della locazione;
stante appunto tale espressa previsione, non paiono invece sussistere i presupposti per l'applicazione dell'art. 614bis
c.p.c., essendo l'eventuale ritardo nell'esecuzione del provvedimento già compensato dall'applicazione della norma del codice civile.
* * * * *
Dalla soccombenza delle convenute deriva la condanna delle stesse alla refusione delle spese processuali in favore della controparte, come liquidate in
7 dispositivo (ricorrendo ai parametri medi suggeriti dal d.m. 55/2014, aggiornati al d.m. 147/2022, per le controversie di valore ricompreso tra € 5.201,00 ed €
26.000,00, come determinato nell'atto introduttivo). Analogamente vengono liquidati i compensi per la procedura di mediazione incardinata dal ricorrente.
Non si ritengono, invece, sussistenti i presupposti per fare luogo alla condanna delle convenute per responsabilità aggravata ai sensi dell'art. 96 c.p.c., non ravvisandosi malafede o colpa grave nella mancata costituzione in giudizio delle convenute.


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe, contrariis rejectis, così provvede:

1. accerta e dichiara che il contratto di locazione in essere tra le parti è cessato alla data del 31.5.2023;

2. per l'effetto, conferma l'ordine di rilascio contenuto nell'ordinanza del
15.7.2025;

3. condanna le convenute, in solido tra loro, a rifondere al ricorrente le spese processuali, liquidate in € 500,00 per esborsi, € 5.077,00 per compenso del giudizio ed € 1.343,00 per compenso della procedura di mediazione, oltre spese generali, C.P.A. e I.V.A. come per legge.
Così deciso in RO, 19.11.2025.
Il Giudice
AR AL
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