TRIBUNALE DI TRANI
Sezione Civile – Area Cont/Diritti-Reali/Locaz/Cond.
VERBALE DI UDIENZA nella causa civile n. 4300/2024 r.g. promossa da
, rappresentata e difesa dall'avv. Carmine De Simone, Parte_1
RICORRENTE - INTIMANTE contro
in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa dagli Controparte_1 avv.ti Nicoletta Canaletti e Alessandro Moscatelli,
RESISTENTE – INTIMATA
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All'udienza del 10.11.2025 è comparso l'avv. Carmine De Simone per parte ricorrente, nessuno è comparso per parte resistente sino alle ore 13:00. Il difensore presente procede alla discussione della causa richiamando le proprie difese e conclusioni, come da note autorizzate. L'avv. De Simone indica che non sarà presente alla lettura della sentenza per motivi professionali.
Il giudice si ritira in camera di consiglio per la decisione ed all'esito dà lettura della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione e del dispositivo ai sensi dell'art. 429 c.p.c. senza la presenza delle parti. La sentenza viene allegata al presente verbale come sua parte integrante.
il giudice
IA NN AL
1 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Trani, sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del giudice dott.ssa IA NN AL, ha pronunziato, al termine della discussione, visto l'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa n. 4300/2024 r.g., vertente tra
, rappresentata e difesa dall'avv. Carmine De Simone, Parte_1
RICORRENTE - INTIMANTE
e in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa dagli Controparte_1 avv.ti Nicoletta Canaletti e Alessandro Moscatelli,
RESISTENTE – INTIMATA
OGGETTO: risoluzione contratto di locazione uso diverso
All'udienza del 10.11.2025 la causa è decisa con lettura del dispositivo ed esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., sulle conclusioni della parte presente come da verbale di udienza che costituisce parte integrante della presente sentenza.
Ragioni in fatto e diritto della decisione
Per quanto strettamente rileva ai fini della decisione, giusta il disposto degli artt. 132 c.p.c.
e 118 disp. att. c.p.c., le posizioni delle parti e l'iter del processo possono riassumersi come segue.
Con intimazione di sfratto per morosità con contestuale citazione per la convalida e richiesta di decreto ingiuntivo, citava dinanzi al Tribunale di Trani la Parte_1
in persona del legale rappresentante p.t., quale conduttrice dell'unità Controparte_1 immobiliare, ad uso deposito, del locale sito in Trani in via Gramsci nn. 36-37, di proprietà dell'intimante, giusta contratto di locazione regolarmente registrato presso l'Agenzia delle
Entrate – Trani al n. 3501 Serie 3T il 6.11.2018. Adduceva che la conduttrice si era resa morosa al pagamento del canone di locazione da dicembre 2023, per € 1.750,00 al
2 momento dell'intimazione (pari a 7 mensilità non pagate, € 250,00 x 7), oltre ad oneri condominiali per € 600,00.
Nonostante i bonari inviti al pagamento, nulla era stato versato per sanare la morosità, per cui la intimava alla in persona del legale rappresentante p.t., lo Pt_1 Controparte_1 sfratto per morosità chiedendo l'emissione di un decreto ingiuntivo nei confronti della stessa per il pagamento dei canoni scaduti e degli oneri condominiali, per complessivi €
2.350,00, oltre che per i canoni a scadere fino al rilascio dell'immobile.
Si costituiva nella fase sommaria la opponendosi alla convalida dello Controparte_1 sfratto, allegando di aver sempre provveduto al pagamento del canone di locazione e che l'accumulo di una morosità per sette mensilità, per complessivi euro 1.750,00, era stato determinato da una situazione temporanea di illiquidità. Contestava, comunque,
l'ammontare della morosità, dal momento che occorreva detrarre la somma di € 650,00 versate il 15.5.2024, da parte del responsabile tecnico della Controparte_1 CP_2
in contanti a mani del marito della , alla presenza di
[...] Pt_1 Testimone_1 due testimoni, nonché di € 1.000,00 corrisposta il 6.9.2024 a mezzo bonifico;
riteneva che dall'importo dovesse essere detratta la somma di € 591,67 (€ 484,98 + IVA) per l'allaccio del locale alla rete elettrica, pagata dalla società conduttrice e mai rimborsato dalla locatrice, che per questo era stata tollerante in caso di ritardo o mancato pagamento della mensilità del canone di locazione. Contestava la somma di € 600,00 a titolo di oneri accessori, giammai oggetto di richiesta alla società conduttrice e, comunque, non provata dalla locatrice.
Argomentava la assenza della gravità e dell'importanza dell'inadempimento sia ai fini della pronuncia dello sfratto che di quella di risoluzione contrattuale, aggiungendo il grave disagio e pregiudizio che, nel caso di convalida dello sfratto, avrebbe subito la società conduttrice, costretta a spostare le attrezzature ed i materiali depositati.
Concludeva chiedendo di rigettare la domanda di sfratto e di conseguente convalida nonché di ingiunzione di pagamento delle somme e “sin da ora ci si oppone alla domanda di declaratoria di risoluzione contrattuale in mancanza di inadempimento grave del conduttore”.
Con ordinanza emessa all'udienza del 20.12.2025, in ragione della opposizione della non era convalidata l'intimazione di sfratto per morosità, ma era accolta Controparte_1
l'istanza di pronuncia di ordinanza di rilascio dell'immobile a carico dell'intimata ex art. 665 c.p.c. in favore dell'intimante, con fissazione per l'esecuzione del rilascio del termine del 31.1.2025; con il medesimo provvedimento era disposto il mutamento del rito, si invitavano le parti ad espletare la procedura di mediazione e si rinviava per il prosieguo e
3 gli adempimenti di cui all'art. 420 c.p.c., con assegnazione alle parti di un termine per l'integrazione delle proprie difese.
Nella fase di merito compariva solo parte intimante, che provvedeva a depositare il verbale della procedura di mediazione, espletata con esito negativo. All'udienza di cui all'art. 420
c.p.c. il giudice rinviava la causa per gli incombenti di cui all'art. 429 c.p.c., con termine per note.
All'udienza odierna la parte intimante, unica comparsa, ha precisato le conclusioni e discusso la causa.
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È noto che l'affermazione del giudice della fase sommaria dell'insussistenza dei presupposti per la convalida dello sfratto comporta la chiusura della fase speciale e la prosecuzione del giudizio nelle forme ordinarie del rito locatizio.
Nel procedimento per convalida di sfratto, l'opposizione dell'intimato ai sensi dell'art. 665
c.p.c. determina, infatti, la conclusione del procedimento a carattere sommario e l'instaurazione di un nuovo e autonomo procedimento con rito ordinario, nel quale le parti possono esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni.
“Nel procedimento per convalida di (licenza o) sfratto, l'opposizione dell'intimato dà luogo alla trasformazione dello stesso in un processo di cognizione, destinato a svolgersi nelle forme di cui all'art. 447-bis c.p.c., con la conseguenza che, essendo previsti specifici contenuti degli atti introduttivi del giudizio, il thema decidendum risulta cristallizzato solo in virtù della combinazione degli atti della fase sommaria e delle memorie integrative di cui all'art. 426 c.p.c., potendo, pertanto, l'originario intimante, in occasione di tale incombente, non solo emendare le sue domande, ma anche modificarle, soprattutto se in dipendenza dalle difese svolte da controparte” (Cass. Sez. 3, n. 14779 del 26.5.2023, cfr. anche Sez. 3, n. 5955 del 28.2.2023 e, in precedenza, Cass. Sez. 3, 23.3.2017, n. 7423).
Nel caso di specie solo parte intimante partecipava alla fase di merito del giudizio. Parte intimata, nulla ha depositato e non è neppure comparsa in udienza. Pertanto, nella presente fase di merito la posizione dell'intimata è cristallizzata con riferimento alla sola costituzione nella fase sommaria.
La domanda di è fondata e deve essere accolta. Parte_1
La parte intimante ha dimostrato, con il deposito del contratto di locazione del 6.11.2018, registrato in pari data, di aver diritto alla corresponsione dei canoni non pagati.
Trova applicazione nel caso di specie, infatti, il principio di diritto affermato dalle Sezioni
Unite della Corte di Cassazione, nella sentenza n. 13533 del 30.10.2001, a mente del quale
4 “in materia contrattuale, sia che agisca per la risoluzione che per l'esatto adempimento, che per il risarcimento del danno, l'attore si può limitare a provare la fonte del suo diritto e ad allegare l'inadempimento, mentre grava sul convenuto dimostrare l'esatto adempimento, cioè il pagamento dell'importo dovuto, così estinguendo il diritto azionato, ovvero l'impossibilità sopravvenuta a sé non imputabile”.
Pertanto, secondo le regole sulla distribuzione dell'onere della prova codificate dagli artt.
1218 e 2697 c.c., la parte intimante ha dimostrato di aver diritto alla risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della obbligazione di pagamento dei canoni di locazione, mentre l'intimata non ha provato di aver corrisposto alla intimante i canoni dovuti per i periodi indicati, rimanendo così morosa.
In particolare, la parte intimante ha dato la prova della fonte negoziale del diritto al corrispettivo, con il contratto di locazione, mentre la conduttrice non ha provato l'adempimento dell'obbligazione di cui all'art. 1587 c.c.. Con il deposito della diffida dell'amministratore p.t. del condominio, nonché del bonifico effettuato per il pagamento degli oneri accessori, già nella fase sommaria, la ha altresì dimostrato il credito per Pt_1 il mancato pagamento degli stessi da parte della conduttrice per € 650,39.
L'intimata nel costituirsi nella fase sommaria nulla ha eccepito rispetto al contratto di locazione e ha riconosciuto il mancato pagamento dei canoni, così come indicati nella intimazione di sfratto, adducendo una temporanea illiquidità. Ha dimostrato di aver corrisposto dopo la notifica dell'intimazione, con bonifico del settembre 2024 la somma di
€ 1.000,00; diversamente non ha dimostrato il contestato pagamento in contanti della somma di € 650,00 a mani del coniuge dell'intimante, pagamento di cui si riservava di fornire prova a mezzo di testimoni, ma che non ha provato né chiesto formalmente di provare, non partecipando alla fase di merito del giudizio.
Ha, poi, eccepito un controcredito di € 591,67 (€ 484,98 + IVA) per l'allaccio del locale alla rete elettrica. Sul punto si osserva che per specifica clausola contrattuale sulla conduttrice gravava l'onere di adeguamento dell'impianto elettrico e di pagamento della fornitura di energia;
la somma di cui si discute risulta versata dalla in relazione alla Controparte_1 voce “addebito lavori DL”, corrispondente al costo dei lavori necessari sul contatore per cessare la fornitura, che richiesti nel novembre 2023 non appaiono evidentemente ricollegabili alla parte locatrice, anche in ragione delle specifiche clausole contrattuali pattuite. Peraltro, a fronte del deposito della bolletta l'intimata non ha dimostrato l'effettivo pagamento della somma, che chiede di opporre in controcredito, né la asserzione che, in ragione di quel pagamento, la locatrice avrebbe tollerato ritardi e/o inadempienze non è
5 credibile, se è vero che l'intimazione di sfratto per morosità aveva ad oggetto il mancato pagamento di canoni da dicembre 2023 e la bolletta era da pagare entro ottobre 2023.
La colpa dell'inadempiente, quale presupposto per la risoluzione del contratto, è presunta sino a prova contraria e tale presunzione è superabile solo da risultanze positivamente apprezzabili, dedotte e provate da parte debitrice, che dimostri che abbia adempiuto o che, nonostante l'uso della normale diligenza, non sia stata in grado di eseguire tempestivamente le prestazioni dovute per cause a sé non imputabili (cfr. Cass. Sez. 3,
11.2.2005, n. 2853), ma nella fattispecie non sussistono elementi da cui desumere la non imputabilità dell'inadempimento della conduttrice, che ha addotto e neppure dimostrato o chiesto di dimostrare la propria temporanea illiquidità.
L'inadempimento va anche ritenuto grave nell'economia del contratto, ai sensi degli artt.
1453 e 1455 c.c.
Ai fini del vaglio della gravità dell'inadempimento del conduttore, tale da non avere scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse del locatore, inapplicabile alle locazioni ad uso diverso da quello abitativo, è il criterio di predeterminazione legale stabilito dall'art. 5 l.
392/78, dettato solo per le locazioni ad uso abitativo, secondo il dato testuale della norma, come interpretato anche da costante giurisprudenza di legittimità e di merito. In tema di locazioni ad uso diverso da quello abitativo, la gravità dell'inadempimento va vagliata, dunque, alla luce della disciplina ordinaria stabilita dall'art. 1455 c.c., che rimette al giudice la valutazione della ricorrenza di un inadempimento che rilevi dal punto di visto solutorio, secondo un profilo oggettivo ed uno soggettivo, che impone l'accertamento caso per caso se l'inadempimento abbia inciso sull'interesse della parte non inadempiente, determinando un'alterazione del sinallagma. La prima misurazione è affidata a parametri oggettivi, sulla scorta dei quali, secondo comune apprezzamento ed in relazione alle circostanze, deve accertarsi l'apprezzabilità in concreto del peso dell'inadempimento nell'economia del rapporto, rapportare il risultato di tale primo accertamento all'interesse del creditore deluso, considerato non in astratto, ma in concreto. L'interesse dell'altro contraente non deve essere tanto inteso in senso subiettivo, in relazione alla stima che il creditore avrebbe potuto fare del proprio interesse violato, quanto in senso obiettivo in relazione all'attitudine dell'inadempimento a turbare l'equilibrio contrattuale ed a reagire sulla causa del contratto e sul comune interesse negoziale. Serve valutare, cioè, il grave inadempimento e l'intollerabile prosecuzione del rapporto.
Il mancato pagamento al momento dell'intimazione di sfratto di ben sette canoni di locazione aveva inciso evidentemente in maniera notevole sull'equilibrio del sinallagma contrattuale, a fronte della disponibilità del bene da parte della conduttrice, determinando
6 l'intollerabile prosecuzione del rapporto. Nel contratto era prevista come causa di risoluzione il ritardo o il mancato pagamento del canone, con clausola che seppure generica, può supportare l'interpretazione del Tribunale in relazione alla gravità dell'inadempimento ai fini della pronuncia di risoluzione del contratto.
Una precisazione merita la allegazione della parte intimata a verbale dell'udienza del
20.12.2024 in cui l'intimata valorizzava, per opporsi all'avversa domanda, l'effettuazione di pagamenti parziali.
Ebbene l'adempimento del conduttore dopo la proposizione della domanda non vale a sanare o diminuire le conseguenze dell'inadempimento precedente, esso al più rileva ai fini della valutazione della relativa gravità (cfr. Cass. Sez. 3, 26.11.2019, n. 30730). Ai fini dell'emissione della richiesta pronunzia costitutiva di risoluzione del contratto per morosità il giudice deve valutare la gravità dell'inadempimento del conduttore, infatti, anche alla stregua del suo comportamento successivo alla proposizione della domanda.
Nel caso di specie, però, i pagamenti della sono stati solo parziali, come da Controparte_1 ammissione in giudizio, e tali, per quanto dimostrato, né di sanare completamente la morosità precedente alla intimazione di sfratto né di adempiere al pagamento dei successivi canoni maturati, così da non poter influire sulla suesposta gravità dell'inadempimento della conduttrice, non potendo incidere sulla valutazione prognostica del futuro comportamento di questa così da escludere, in termini di rilevante probabilità, il possibile verificarsi di ulteriori inadempimenti da parte sua (cfr. Cass. Sez. 3, Sentenza n. 20551 del
30.9.2014).
Va, pertanto, dichiarata la risoluzione alla data del 25.6.2024 (data della notifica dell'intimazione alla società conduttrice), del contratto di locazione dell'immobile sito in
Trani in via Gramsci nn. 36-37, per grave inadempimento della conduttrice all'obbligo di pagamento dei canoni di locazione e degli oneri accessori.
Viene dato atto che l'immobile è stato rilasciato in data 13.2.2025, per cui nulla va più disposto sulla domanda di ordine di rilascio.
La società intimata va condannata al pagamento dei canoni maturati sino alla intimazione di sfratto e dei successivi sino all'effettivo rilascio del bene, oltre che degli oneri accessori, detratto quanto già versato. La responsabilità del conduttore per danni da ritardata restituzione della cosa locata a norma dell'art. 1591 c.c. ha natura contrattuale, ricollegandosi alla violazione dell'obbligo di restituzione derivante dal contratto di locazione ed ha origine dal venir meno del diritto alla detenzione e al godimento della cosa locata che, nell'ipotesi di cessazione anticipata dovuta alla pronuncia di risoluzione per inadempimento, va ricondotto alla data della domanda di risoluzione, per effetto della quale
7 i conduttori devono ritenersi costituiti in mora per il rilascio della cosa (cfr. Cass. Sez. 3,
29.1.1980, n. 676).
La va, dunque, condannata al pagamento della somma di € 2.650,39 pari Controparte_1
a € 2.000,00 a titolo di canoni di locazione non corrisposti dal mese di dicembre 2023 al rilascio, compresi quelli ex art. 1591 c.c., e di € 650,39 per oneri condominiali, oltre interessi legali.
Le spese di giudizio seguono la soccombenza, come liquidate in dispositivo sia per la fase sommaria che per quella di merito, a favore della parte intimante – ricorrente a carico dell'intimata – resistente, con esclusione del rimborso delle spese di mediazione non documentate, con distrazione al difensore dichiaratosi antistatario.


P.Q.M.


il Tribunale definitivamente pronunciando, assorbita o disattesa ogni altra istanza così provvede:
- dichiara la risoluzione del contratto di locazione del 6.11.2018 registrato presso l'Agenzia delle Entrate – Trani al n. 3501 Serie 3T in pari data, per inadempimento della conduttrice;

- nulla dispone in ordine al rilascio, essendo stato l'immobile già rilasciato;

- condanna la al pagamento a favore della intimante della somma Controparte_1 di € 2.650,39, oltre interessi legali sino al soddisfo;

- condanna la al pagamento a favore della intimante delle spese di Controparte_1 lite, che liquida in € 2.213,00 per compensi e € 90,00 per esborsi, oltre spese generali al
15%, iva e cap come per legge, con distrazione all'avv. Carmine De Simone dichiaratosi antistatario.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura del dispositivo e deposito contestuale della motivazione.
Trani, 10.11.2025.
Il giudice
dott.ssa IA NN AL
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