N. R.G. 4279/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
TREDICESIMA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 4279/2024 tra

Parte_1
ATTORE e
Controparte_1

Parte_2
CONVENUTI

Oggi 15 ottobre 2025 innanzi al dott. Paola Barbara Folci, sono comparsi:
Per l'avv. CARIATI VITTORIO , oggi sostituito dall'avv. Parte_1 Rizzardi
Per Controparte_1 Per Parte_2
. Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni. I procuratori delle parti precisano le conclusioni come da fogli depositati telematicamente. Dopo breve discussione orale, il Giudice pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. dandone lettura.
Il Giudice
dott. Paola Barbara Folci
pagina 1 di 5 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
TREDICESIMA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Paola Barbara Folci ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 4279/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. CARIATI Parte_1 P.IVA_1 VITTORIO e dell'avv. , elettivamente domiciliato in VIA L. MANARA, 15 20122 presso il Pt_1 difensore avv. CARIATI VITTORIO
ATTORE contro
(C.F. ), con il patrocinio Controparte_1 C.F._1 dell'avv. CARDARELLI ANGELO e dell'avv. , elettivamente domiciliato in presso il difensore avv. CARDARELLI ANGELO
(C.F. ), con il patrocinio Pt_2 Parte_2 C.F._2 dell'avv. CARDARELLI ANGELO e dell'avv. , elettivamente domiciliato in presso il difensore avv. CARDARELLI ANGELO
CONVENUTI
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da fogli allegati al verbale d'udienza.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione del 25 gennaio 2024 il conveniva in giudizio il sig. Parte_1
proprietario dei locali al piano terra, e il sig. titolare del , deducendo CP_1 Pt_2 Parte_3 l'illegittima occupazione della galleria condominiale, mediante posizionamento di tavoli e sedie destinati all'attività di bar, con conseguenti disagi per i condomini (assembramenti, rumori, fumo di narghilè, ostacolo al transito e degrado del decoro).
Chiedeva l'accertamento dell'illegittimità dell'uso della galleria condominiale, la condanna alla liberazione dell'area e all'adozione di misure atte ad impedire la permanenza dei clienti nello spazio comune.
I convenuti si costituivano, sollevando eccezioni preliminari di incompetenza del Tribunale a favore del Giudice di Pace, difetto di legittimazione attiva e passiva, e contestando nel merito la domanda, affermando la liceità dell'uso ai sensi dell'art. 1102 c.c., nonché la maturata usucapione ventennale pagina 2 di 5 Sull'eccezione di incompetenza per materia del Tribunale
L'eccezione è infondata. La controversia non riguarda la mera regolamentazione dell'uso della cosa comune, bensì l'accertamento dell'illegittimità dell'occupazione esclusiva di parte della galleria condominiale, con domanda di rilascio e di cessazione dell'attività lesiva. La materia attiene alla proprietà e ai diritti reali sulle parti comuni, rientrando pacificamente nella competenza del Tribunale (artt 7, 9 c.p.c.), non del Giudice di Pace.
Sulla legittimazione del Parte_1
Va parimenti respinta l'eccezione di difetto di legittimazione attiva. Dai verbali assembleari versati in atti risulta che l'amministratore ha ricevuto espresso mandato ad agire in giudizio a tutela delle parti comuni. Il quale ente di gestione, è legittimato ad esperire le azioni volte alla tutela delle aree Parte_1 comuni (art. 1130 n. 4 c.c.).
Nel merito:
L'attore 11 chiede, quindi, che venga accertata l'illegittimità dell'occupazione della Parte_1 galleria condominiale e ordinata la sua liberazione da arredi e persone connessi all'attività del Pt_3
[...]
La domanda è fondata.
a) Natura del bene È pacifico tra le parti, e comunque documentato dagli atti, che la galleria che collega via Andrea Costa a via Padova costituisce parte comune dell'edificio ai sensi dell'art. 1117 c.c. Essa è destinata per sua natura al transito dei condomini e dei terzi, svolgendo funzione di accesso e collegamento.
b) Limiti all'uso della cosa comune Ai sensi dell'art. 1102 c.c., ciascun condomino può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Nel caso di specie, i convenuti hanno stabilmente occupato una porzione di circa 15-20 mq della galleria con tavoli, sedie e altri arredi funzionali all'attività di bar. Tale occupazione:
• non costituisce un mero uso più intenso, ma un godimento esclusivo di una parte comune, sottratta agli altri condomini;

• altera la destinazione della galleria, da area di passaggio a spazio per la somministrazione e la sosta dei clienti;

• incide sul decoro e sulla sicurezza del , come provato dalle segnalazioni e dalle Parte_1 delibere assembleari.
c) Prova dei disagi arrecati Dalle produzioni documentali del (verbali assembleari, segnalazioni dell'amministratore, Parte_1 fotografie) risulta che l'occupazione ha determinato:
• difficoltà di transito per i condomini costretti a passare tra i tavolini;

• assembramenti e rumori sino a tarda notte;
pagina 3 di 5 • immissioni di fumo, anche da narghilè, che hanno raggiunto gli appartamenti soprastanti;

• abbandono di bottiglie e rifiuti;

• lesione del decoro e degrado dell'ambiente comune. Si tratta di circostanze che integrano una immissione intollerabile ai sensi dell'art. 844 c.c. e una violazione dei diritti degli altri condomini a un pacifico godimento delle parti comuni. Le difese dei convenuti non possono essere condivise
• La circostanza, sollevata dai convenuti, che i tavoli siano collocati tra i pilastri e non impediscano del tutto il passaggio non esclude la lesione del diritto al pari uso comune, che richiede non solo la possibilità di transitare ma anche di fruire della galleria libera da occupazioni abusive.
• Inoltre, l'asserito mantenimento della pulizia e del decoro non legittima un'occupazione che resta priva di titolo, così come l''asserita tolleranza passata di alcuni condomini non può valere come consenso valido a modificare la destinazione del bene comune.
Sull'usucapione
La domanda riconvenzionale o difensiva di usucapione è risultata infondata.
La difesa dei convenuti ha invocato la maturazione dell'usucapione ventennale sull'area della galleria condominiale occupata con tavoli e sedie. Tale deduzione è priva di fondamento nel merito.
1. Bene comune e uso esclusivo – La galleria in contestazione costituisce pacificamente parte comune ai sensi dell'art. 1117 c.c. L'usucapione di beni condominiali è ammissibile solo se il condomino, per almeno vent'anni, abbia esercitato un possesso esclusivo, incompatibile con l'uso concorrente degli altri partecipanti e tale da estrometterli di fatto dalla fruizione (Cass. civ., 11/01/2024 n 1121). Nel caso di specie, non si è mai realizzata una sottrazione completa e indisturbata del bene alla compagine posto che la galleria ha continuato ad essere CP_2 percorsa e utilizzata da tutti i condomini come passaggio. ( vedi docc da 6 a 26 )
2. Assenza di possesso uti dominus – L'uso fatto dai convenuti è stato sempre funzionale all'attività commerciale, mai accompagnato da atti univoci di signoria sulla cosa idonei a manifestare un animus domini. Il mero collocamento di tavoli e sedie, periodicamente rimossi, non è sufficiente a integrare il possesso esclusivo. ( Cass 1193/2015 )
3. Mancanza di pacificità – La giurisprudenza è costante nel richiedere che il possesso usucapito sia pacifico, cioè non contrastato dai titolari del diritto (Cass. Ordin. 6452/25 del 11/3/2025) . Nel caso concreto, a partire almeno dal 2011 il ha ripetutamente contestato l'uso Parte_1 abusivo, come dimostrano i verbali assembleari, le segnalazioni dell'amministratore, i procedimenti di mediazione e persino la posa di un'inferriata, poi rimossa dai convenuti. Tali atti escludono in radice la possibilità di ritenere integrato un possesso indisturbato e tollerato per vent'anni.
4. Decorrenza temporale – Gli stessi documenti dei convenuti attestano che l'autorizzazione amministrativa alla somministrazione risale al 2010. Ne consegue che l'eventuale inizio del possesso qualificato non potrebbe retrodatarsi oltre tale data. Difetta dunque e comunque, il requisito del ventennio richiesto ex art. 1158 c.c.
Ne consegue che l'eccezione di usucapione deve essere respinta, perché priva dei requisiti sostanziali (possesso esclusivo, pacifico, ultraventennale). L'occupazione della galleria condominiale deve pertanto qualificarsi come illecita e priva di titolo, in violazione dei limiti posti dall'art. 1102 c.c. e dal regolamento condominiale.
pagina 4 di 5 Deve accertarsi , quindi, che l'uso della galleria da parte del , con il consenso del sig. Parte_3
costituisce illecita occupazione di parte comune in violazione degli artt. 1102 e 1117 c.c. CP_1 nonché dell'art. 10 del regolamento condominiale. Ne consegue la condanna dei convenuti, in solido, a liberare immediatamente la galleria condominiale da tavoli, sedie, arredi e quant'altro riconducibile all'attività del bar, nonché ad astenersi per il futuro dal consentire la permanenza dei clienti nello spazio comune.

PQM


Il Tribunale Civile di Milano – Sezione XIII – definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così decide:
1. Rigetta le eccezioni di incompetenza, difetto di legittimazione e usucapione.
2. Accerta e dichiara che lo spazio della galleria condominiale del 11 , Parte_1 Pt_1 lato via Costa, costituisce parte comune condominiale e che la sua occupazione da parte del sig.
( ), con il consenso del sig. , Parte_2 Parte_3 Controparte_1 è illegittima.
3. Condanna i convenuti, in solido, a liberare immediatamente la galleria condominiale da tavoli, sedie, arredi e qualsiasi altro bene connesso all'attività del . Parte_3
4. Ordina ai convenuti di astenersi in futuro dal consentire la permanenza dei clienti nello spazio condominiale.
5. Condanna i convenuti, in solido, al pagamento delle spese di lite in favore del Parte_1 attore, che liquida in € 518,00 per spese ed € 6.500,00 per compensi, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge.
Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti presenti ed allegazione al verbale.
Milano, 15 ottobre 2025
Il Giudice dott. Paola Barbara Folci
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