REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI TRANI
Il Tribunale in persona del Giudice Onorario Grazia Maria Lopopolo, in funzione di giudice unico, ha pronunciato, la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al 3151/2020
TRA
rappresentato e difeso dall'avv. PASTORE TOMMASO Parte_1 ed elettivamente domiciliato nel suo studio in via Alvisi 3 BARLETTA
Parte Attrice
E rappresentato e difeso dall'avv. Controparte_1
Michelangelo Napoletano con domicilio eletto nel suo studio in Barletta alla Via Ruggiero Scommegna n. 106/D,
Parte Convenuta
NONCHE' CONTRO
in persona del liquidatore pro tempore, con sede legale in Via Controparte_2
L. Dicuonzo n. 191 (P.IVA ) rappresentata e difesa dall'Avv. Ernesto Pensato P.IVA_1 elettivamente domiciliato presso l'indirizzo p.e.c.: Email_1
rappresentato e difeso dall'Avv. Ernesto Pensato Persona_1 elettivamente domiciliato presso l'indirizzo p.e.c.: Email_1
e , tutti rappresentati e difesi Persona_2 CP_3 Persona_3 dall'Avv. Anna Maria Nasca ed elettivamente domiciliati presso il suo studio in Bari alla Via
Concilio Vaticano II n. 65
Altre Parti Convenute
rappresentata e difesa dall'avv. MASSIMO SASSANELLI con Controparte_4 domicilio eletto nel suo studio in Bari a via San F.sco D'Assisi 43
Terza Chiamata In Causa
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SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1 Con atto di citazione del 7 luglio 2020 il sig. – premesso di essere Parte_1 proprietario dell'unità immobiliare sita in Barletta alla Via G. D'Annunzio n. 36/A, al piano seminterrato (o cantinato) di catastali mq. 727, con accesso dalla rampa condominiale dal civico n.
36/A di e con altro accesso mediante scala che immette nel suddetto piano Controparte_1 cantinato, ubicata nel porticato in angolo fra le Vie e A. Manzoni, in forza di CP_1
Decreto di trasferimento di immobile del Giudice dell'Esecuzione del Tribunale di Trani emesso in data del 30/06/2016, avendo riscontrato fenomeni infiltrativi diffusi nella sua proprietà, analiticamente elencati, provenienti dalle proprietà sovrastanti che ne compromettevano l'uso chiedeva di “1) accertare e dichiarare le cause delle lamentate infiltrazioni, da individuarsi nella cattiva e/o carente manutenzione dei beni immobili ed impianti riconducibili a tutte le parti convenu-te; 2) ordinare a tutti i convenuti la esecuzione a loro cura e spese di tutti quegli interventi indi-viduati dal C.T.U., nella sua Relazione peritale depositata nel Ricorso ex art. 696 bis c.p.c., per la eliminazione definitiva delle cause generatrici delle infiltrazioni lamentate dall'attore; 3) stante la richiesta di un'azione al compimento di un facere, condannare tutti i convenuti, in solito tra loro, ai sensi e per gli effetti dell'art. 614 bis c.p.c., al pagamento di una somma pa-ri ad €.
200,00, per ogni giorno di ritardo nell'attuazione della pronuncianda sentenza, ovve-ro di quella diversa somma a ritenersi di Giustizia;
4) condannare i convenuti, in solido tra loro, al risarcimento di tutti i danni subiti dall'istante a quantificarsi in corso di causa ovvero a ritenersi di
Giustizia, oltre interessi dalla costitu-zione in mora;
5) il tutto con vittoria di spese e competenze di causa sia per l'espletato A.T.P. conciliativo sia per il presente giudizio”. Sosteneva di avere, a fini conciliativi e già all'indomani dell'acquisto, introdotto il procedimento per Accertamento Tecnico
Preventivo. L'odierno attore, tuttavia, non condivideva totalmente le conclusioni rassegnate dal consulente nel detto procedimento perché, questi, pur avendo riscontrato dei fenomeni infiltrativi in tutta la proprietà, attribuendone la causa alla cattiva impermeabilizzazione delle pertinenze condominiali e della proprietà nonché alla cattiva tenuta dei giunti e alla vetustà di CP_5 condotte come i pluviali, aveva ritenuto che tali infiltrazioni fossero preesistenti all'acquisto dell'immobile e quindi non risarcibili.
Si costituivano tutti i convenuti contestando le avverse richieste sostenendo (tutte), in sintesi, che l'attore era privo di legittimazione attiva a chiedere il risarcimento competendo, tale risarcimento a chi aveva, nel corso degli anni, subito i danni, contestando, altresì, il quantum richiesto sia per il risarcimento dei danni subiti dall'immobile che per lucro cessante. Precedentemente all'acquisto dell'immobile nessuno (né il delegato alla vendita, né il custode) aveva esercitato il diritto al risarcimento motivo per cui lo stesso si intendeva rinunciato, né poteva essere richiesto
2 dall'acquirente. Tale affermazione, a detta dei convenuti, era avvalorata dalle dichiarazioni del consulente nella relazione resa in corso di ATP.
Il condominio chiedeva l'autorizzazione alla chiamata in causa della propria assicurazione al fine di essere manlevata, in caso di condanna, da eventuali pregiudizi.
Si costituiva anche la terza chiamata la quale contestava l'operatività della polizza per i danni descritti dall'attore. La causa veniva istruita mediante l'espletamento della CTU. Il consulente d'ufficio, ing. veniva chiamato più volte a rendere chiarimenti in relazione alle Per_4 osservazioni delle parti. La causa, infine, così istruita perveniva al sottoscritto magistrato che, acclarata la difficoltà di pervenire ad una conciliazione della causa, si riservava per la decisione.
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La domanda è parzialmente fondata e va accolta nei limiti di seguito descritti.
Preliminarmente si osserva che dalla documentazione in atti emerge che alcuni dei fenomeni infiltrativi erano preesistenti all'acquisto dell'immobile da parte dell'odierno attore. Tanto lo si ricava dall'esame della documentazione prodotta dalle parti e dall'ATP acquisita al fascicolo e richiamata, in parte, dall'attore. Infatti, già nell'anno 2015, l'allora delegato alla vendita dell'immobile (acquistato all'asta), aveva denunciato infiltrazioni che avevano causato il distacco di intonaco, l'allagamento di alcune parti dell'immobile, l'ammaloramento del pavimento e di alcuni pilastri.
In particolare l'ing. , consulente nominato dal Tribunale in corso di ATP (nell'anno Per_5
2018), così si era espresso: “Lo scrivente ha confrontato le foto allegate alla Consulenza Tecnica redatta dall'Ing. (C.T.P. di fiducia del ), datate 04.07.2016, 16.07.2016, 19.07.2016 Per_6 Parte_1
e 19.08.2016, con lo stato attuale;
da tale confronto si deduce che i danni lamentati dal ricorrente e successivamente accertati dallo scrivente, sono praticamente identici;
inoltre agli atti è allegata una comunicazione del delegato alla vendita rivolta al G.E. datata 26.03.15, nella quale veniva riportata già l'esistenza di fenomeni infiltrativi. Successivamente il CTU incaricato dell'ATP ha rilevato che l'immobile al momento dell'ispezione era in cattive condizioni per infiltrazioni pregresse e per lo stato di abbandono in cui versava. In conclusione si può affermare che i fenomeni infiltrativi lamentati non si possono certo riferire al periodo successivo all'acquisto dell'immobile da parte del .” Parte_1
Orbene è principio consolidato in giurisprudenza che “il diritto al risarcimento dei danni subiti da un bene spetta a chi ne sia il proprietario al momento del verificarsi dell'evento dannoso, e configurandosi come un diritto autonomo rispetto a quello di proprietà, non segue quest'ultimo nell'ipotesi di alienazione, salvo che ne sia pattuito il contrario” (Cass. SS.UU. n. 2951/2016). Ciò
3 in quanto il diritto al risarcimento dei danni ha natura personale e spetta a chi ha subito la relativa diminuzione patrimoniale.
Nella fattispecie in esame, dalla lettura della documentazione allegata dalle parti, non si evince che con il decreto di trasferimento dell'immobile sia stato anche trasferito, all'odierno attore, il diritto al risarcimento per i danni causati all'immobile dalle infiltrazioni provenienti dalle proprietà dei convenuti. Ne consegue che i danni pregressi all'acquisto dell'immobile non possono essere richiesti dall'acquirente né risarciti.
L'ing. chiamato a verificare (nell'anno 2022), lo stato dei luoghi, la possibilità di Per_4 un'ipotesi conciliativa, le cause degli ammaloramenti e i danni subiti negli ultimi cinque anni da parte dell'istante ha nella sua perizia (i cui risultati si condividono per logicità e coerenza), e nelle successive risposte alle osservazioni delle parti, compiutamente elencato le cause delle infiltrazioni,
i lavori necessari per l'eliminazione delle stesse, si è prodigato al fine di addivenire ad una soluzione bonaria della vertenza. Tuttavia, non ha potuto individuare con certezza i danni causati dalle infiltrazioni verificatesi negli ultimi cinque anni ipotizzando unicamente che gli ammaloramenti si fossero in gran parte manifestati solo in seguito all'acquisto dell'immobile.
Orbene, ad un attento esame della documentazione in atti, è evidente che a causa della parziale inerzia ad adempiere - anche solo - alle prescrizioni dell'ing. (ctu nominato in corso di Per_5
ATP), da parte dei proprietari degli immobili sovrastanti, i danni già presenti nell'immobile de quo, si sono notevolmente aggravati. La circostanza pare evidente dal raffronto della documentazione fotografica allegata alle due consulenze eseguite ante e in corso di causa. Inoltre, si osserva, che sia nell'anno 2019 che nell'anno 2021, sono stati denunciati ulteriori allagamenti ed anzi vi sono state anche richieste di risarcimenti all'assicurazione terza chiamata da parte del medesimo attore per allagamenti, rigurgiti fognari ecc.
Se così è, del danno subito dall'attore successivamente all'acquisto dell'immobile e a causa dell'aggravamento dei fenomeni infiltrativi (di cui alcuni indubbiamente verificatisi dopo l'acquisto dell'immobile), devono rispondere i convenuti, ai sensi dell'art. 2051 c.c. Come noto, infatti, in tema di responsabilità civile per i danni cagionati da cose in custodia, la fattispecie di cui all'art. 2051 c.c. individua un'ipotesi di responsabilità oggettiva e non una presunzione di colpa, essendo sufficiente per l'applicazione della stessa la sussistenza del rapporto di custodia tra il responsabile e la cosa che ha dato luogo all'evento lesivo.
In definitiva è senz'altro onere dei convenuti - in qualità di proprietari e/o custodi degli immobili sovrastanti la proprietà dell'attore - (ove non vi abbiano già provveduto nel corso degli anni), eliminare in via definiva le cause delle infiltrazioni causate dalla cattiva impermeabilizzazione della
4 parte sovrastante l'immobile di proprietà dell'attore con le modalità e gli interventi previsti nella relazione del CTU ing. (e relativi allegati). Alle spese dovrà contribuire anche l'attore, Per_4 per la parte di sua spettanza in applicazione dei criteri previsti dall'art. 1125 c.c.
A tal proposito si osserva che il difetto di legittimità passiva eccepita dai convenuti CP_6
non risulta provato in alcun modo motivo per cui essi dovranno effettuare i lavori (ove
[...] previsti), di loro spettanza.
Quanto al risarcimento dei danni subiti dall'immobile attoreo si osserva che il CTU ha previsto lavori solo nelle parti interessate dalle infiltrazioni ipotizzando una decurtazione pari al 20% del totale. Questo giudicante ritiene, a riguardo, di condividere le conclusioni del ctu e quindi di riconoscere all'attore l'80% del risarcimento calcolato.
Quanto poi al riconoscimento del c.d. “lucro cessante” si osserva che non avendo, il magistrato, formulato al consulente uno specifico quesito a riguardo, non si può tener conto dei calcoli da egli effettuati (che hanno avuto unicamente lo scopo di cercare una soluzione transattiva alla vertenza).
Tuttavia, in via equitativa, tenuto conto che: l'attore è stato pressochè inerte nella manutenzione dell'immobile che versava (al momento dell'acquisto), e versa in condizioni di abbandono, non ha dato piena prova del presunto danno economico patito;
considerata la particolare congiuntura economica che di certo non favorisce una locazione a prezzi considerevoli e tenuto conto che non è chiara la destinazione economica dell'immobile, si ritiene congruo riconoscere una somma di €
25.000,00 per i danni conseguenti dalla mancata locazione dell'immobile. Nulla può invece riconoscersi per le spese di IMU e di elettricità, che attengono alla proprietà dell'immobile e non certo al mancato uso della stessa.
Destituite di fondamento risultano le eccezioni sollevate da parte dell'assicurazione terza chiamata in causa perché dalla data in cui si sono verificati o sono peggiorati i fenomeni infiltrativi la polizza era operante.
Le spese seguono alla parziale soccombenza dell'attore e vanno così regolate:
Nulla si riconosce per le spese di ATP che rimangono a carico dell'attore il quale in realtà ne ha quasi totalmente confutato le conclusioni.
Le spese di CTU debbono essere equamente suddivise tra tutte le parti in causa.
In virtù del parziale accoglimento delle domande di parte attorea appare equo compensare per un terzo le spese di lite ponendo gli altri due terzi a carico delle parti convenute.

P.Q.M.

5 il Tribunale di Trani, in composizione monocratica, in persona del G.O.P. Grazia Maria Lopopolo definitivamente pronunciando sulla domanda formulata da , così Parte_1 provvede rigettata o assorbita ogni altra istanza ed eccezione:
1) accoglie parzialmente la domanda, accerta e dichiara la parziale responsabilità per le lamentate infiltrazioni dei convenuti, Controparte_7
, Controparte_2 Persona_1 Persona_2
e e per l'effetto, li condanna alla immediata esecuzione dei CP_3 Persona_3 lavori indicati dal c.t.u. nella relazione peritale e nel computo metrico allegato alla stessa depositata in questo giudizio il 14.11.2022 (ove non già eseguiti);
2) condanna il nn. 40/48/50 Barletta, Controparte_1 Controparte_2
, , e
[...] Persona_1 Persona_2 CP_3
, a risarcire all'attore l'80% delle somme riconosciute Persona_3 Parte_1 dal CTU per gli interventi da effettuarsi da ciascuno dei convenuti sulla proprietà del medesimo attore (già calcolate in perizia) cui aggiungere nella stessa misura gli eventuali oneri ammnistrativi;

3) condanna in convenuti in persona Controparte_1 dell'amministratore p.t, in persona del liquidatore p.t. e Controparte_2
, nonchè e in solido tra Persona_1 Persona_2 CP_3 Persona_3 loro, a rifondere all'attore la somma complessiva di € 25.000,00 per lucro cessante (ex art. 2055
c.c.);
4) condanna in convenuti in persona Controparte_7 dell'amministratore p.t., in persona del liquidatore p.t. e Controparte_2
nonchè e in solido, a Persona_1 Persona_2 CP_3 Persona_3 rifondere all'attore i 2/3 delle spese di lite che si liquidano, nella misura media e per il valore della causa indeterminabile basso, in complessivi € 5.077,00 per compenso di avvocato (già operata la decurtazione di 1/3) oltre accessori come per legge ed oltre esborsi;

5) compensa integralmente le spese di CTU del presente giudizio;

6) condanna , in persona del legale rappresentante p.t., a tenere Controparte_8 indenne il di quanto questi è tenuto a Controparte_7 corrispondere a in base alla presente sentenza, detratta la eventuale Parte_1 franchigia.
Trani lì 1.7.2025
Il Giudice
Grazia Maria Lopopolo
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