N. R.G. 8859/2016
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di Foggia
Contenzioso - SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Giuseppe Sciscioli ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 8859/2016 promossa da:
(C.F. , (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), con il patrocinio dell'avv. VALENTE ILARIO e dell'avv. DI NOIA C.F._2
RAFFAELA
ATTORI contro
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. LANZETTA CP_1 C.F._3 PASQUALE e dell'avv. ROBERTI PASQUALE
CONVENUTO

CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note scritte depositate.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Le domande sono infondate e vanno pertanto rigettate.
e premesso di essere proprietari di distinte unità abitative facenti Parte_1 Parte_2 parte dell'edificio condominiale sito in Vieste alla via Don Tonino Bello n. 3, hanno convenuto in giudizio a sua volta proprietario di altre unità immobiliari comprese nel medesimo CP_1 complesso condominiale, chiedendone la condanna alla consegna delle chiavi per l'accesso ad un locale tecnico, asseritamente comune, sito al quarto piano dello stabile, oltre al pagamento di un'indennità per l'illegittima occupazione dello stesso locale. A sostegno delle domande gli attori e hanno dedotto in fatto di essere proprietari di Pt_1 Pt_2 distinti appartamenti – con locale terraneo ad uso autorimessa e posto auto coperto pertinenziali – facenti parte di detto edificio condominiale, assegnati in loro favore dalla Cooperativa Edilizia a r.l.
“Unità Democratica” con atti rogati dal notaio in data 4.5.2004; che il convenuto Persona_1
presidente del Consiglio di Amministrazione e legale rappresentante di detta cooperativa, è a CP_1 pagina 1 di 5 sua volta proprietario di un appartamento, tre autorimesse ed un posto auto coperto facenti parte del medesimo edificio condominiale;
che l' occupa “in maniera del tutto illegittima ed arbitraria” CP_1 un locale tecnico di circa 30 mq sito al quarto piano dello stabile, avente natura di bene comune non censibile, originariamente indicato in catasto con il subalterno n. 1, “pertinenza delle unità immobiliari riportate al fg. 12 p.lla 3533 subalterni da 2 a 9, ossia di tutte le proprietà esclusive dei singoli condomini costituenti il condominio”, rifiutandosi di consegnare le relative chiavi di accesso;
che inoltre il convenuto ha “illegittimamente ed arbitrariamente variato l'elaborato planimetrico catastale del predetto bene , attribuendogli il subalterno n. 9 (in luogo dell'originario subalterno n. CP_2
1) già individuante il contiguo lastrico solare di proprietà esclusiva dello stesso convenuto, in tal modo facendolo risultare catastalmente annesso al medesimo lastrico solare.
Il convenuto si è costituito in giudizio chiedendo il rigetto delle avverse domande e sollevando in via subordinata un'eccezione riconvenzionale di compensazione tra il credito vantato dagli attori e il proprio credito asseritamente maturato a titolo di indennità per le addizioni e migliorie apportate all'immobile in questione.
Orbene, ai fini della decisione della presente controversia assumono rilievo dirimente le risultanze della c.t.u. espletata in corso di causa.
Il nominato c.t.u., all'esito di un'accurata ispezione dei luoghi, e dopo una meticolosa analisi delle originarie planimetrie catastali e dei rispettivi titoli di proprietà, ha correttamente rilevato ed osservato che:
con atti di assegnazione per notar del 04/05/2004, gli attori hanno acquistato la proprietà Per_1 delle seguenti unità immobiliari facenti parte del fabbricato condominiale di via Don Tonino Bello n.3: la un appartamento al 2° piano, una autorimessa ed un posto auto coperto, individuati in Pt_2 catasto al foglio 12, p.lla 3533, subalterni n.4 per l'appartamento, n.15 per l'autorimessa e n.20 per il posto auto coperto); il un appartamento al 1° piano, una autorimessa ed un posto auto coperto Pt_1 individuati in catasto al foglio 12, p.lla 3533, subalterni n. 2 per l'appartamento, n.14 per l'autorimessa e n.19 per il posto auto coperto, oltre ai proporzionali diritti condominiali sulle parti comuni e sui beni comuni non censibili (di cui al sub. 1);
il convenuto invece, con atto di assegnazione per notar del 04/05/2004, rep. n. CP_1 Per_1
26761, racc. n. 12182, ha acquistato la proprietà dei seguenti immobili: un appartamento al 3° piano del predetto fabbricato condominiale (in catasto al foglio 12, p.lla 3533, sub. 7); un lastrico solare al 4° piano del medesimo fabbricato (in C.F. al foglio 12, p.lla 3533, sub. 9, ora sub 26); n. 3 locali autorimessa in piano terra del medesimo fabbricato (in C.F. al foglio 12, p.lla 3533, sub. 10-11-12); e un posto auto coperto facente parte di un altro corpo di fabbrica di un solo piano fuori terra (in C.F. al foglio 12, p.lla 3533, sub. 17), oltre ai proporzionali diritti condominiali sulle parti comuni e sui beni comuni non censibili (di cui al sub. 1);
al quarto piano di copertura del fabbricato condominiale ci sono due lastrici solari, rispettivamente identificati (in origine) con i sub 8 e 9, che sono stati trasferiti in proprietà esclusiva a due distinti assegnatari, uno dei quali è appunto l' assegnatario del lastrico solare individuato dal sub 9; CP_1
dalle originarie planimetrie catastali risalenti al 2001, quelle esistenti al momento della stipula dei sopra richiamati atti di acquisto, risulta che l'accesso al lastrico solare di cui al sub. 8 avveniva attraverso il pianerottolo di smonto della scala, mentre per accedere al lastrico di cui al sub. 9, quello assegnato all' bisognava attraversare un locale ripostiglio/lavatoio avente accesso dallo stesso CP_1
pagina 2 di 5 pianerottolo di smonto (cfr. stralcio planimetrico del 2001 a pag. 8 della relazione di c.t.u.), corrispondente al locale oggetto dell'odierna contesa;

al termine dei lavori di costruzione del fabbricato è stata presentata, in data 27/11/2001, CP_2 presso l'ex UTE (ora Agenzia delle Entrate e del Territorio), la denuncia di accatastamento corredata dall'elaborato planimetrico dell'intero fabbricato (esplicativo dei vari subalterni con le relative destinazioni) e dalle planimetrie individuali dei singoli subalterni;

nella planimetria del 2001 relativa al subalterno 9 risultano rappresentati il lastrico solare in piano 4° e l'attiguo locale “Ripostiglio/Lavatoio” (riportato sulla medesima planimetria catastale in scala 1/200 del sub. 9) (cfr. pag. 13 relazione di c.t.u.);
invece, nell'elaborato planimetrico relativo all'intero fabbricato (rappresentato invece in scala 1/500, ed esplicativo della collocazione planimetrica dei vari subalterni e delle relative destinazioni d'uso), sempre risalente al 2001, la rappresentazione planimetrica del 4° piano è quella riportata a pag. 14 della relazione di c.t.u.: in tale rappresentazione grafica risulta inserito il subalterno 1, costituito dal vano scala e dal locale “Ripostiglio/Lavatoio”, tra il lastrico identificato con il sub. 8 e quello di proprietà distinto con il sub. 9; dal relativo elenco dei subalterni, risulta che il sub. 1(rappresentativo CP_1 anche del vano scala dei piani sottostanti) è un “bene comune non censibile ai subalterni dal n. 1 al n. 9, trattasi di vano scala”;
dall'analisi comparata delle due rappresentazioni planimetriche del 2001 (quella in scala 1/200 relativa al subalterno 9 e quella in scala 1/500 relativa al fabbricato) emerge dunque una discrasia nella rappresentazione del subalterno 1 al piano quarto, risultando in particolare diversamente rappresentata la consistenza (ed in parte anche la destinazione) del sub. 1 al quarto piano: nella planimetria in scala 1/500 del fabbricato, il sub.1 in piano 4° ricomprende (nel vano scala) anche il locale “Ripostiglio/Lavatoio”; nella planimetria relativa al sub 9, invece, il “vano scala” del piano 4° (costituente quindi il sub. 1 del p.4°) è rappresentato solo dalla porzione di vano scala posta all'esterno del locale “Ripostiglio/Lavatoio” (in pratica il pianerottolo di smonto e le scale), in quanto la perimetrazione esterna del “Ripostiglio/Lavatoio” risulta rappresentata con una campitura in neretto (come quella della frontiera del relativo lastrico solare) a differenza del pianerottolo di smonto e delle scale che sono invece riprodotte con linea fine senza tale campitura, mentre il lastrico di cui al sub. 8 è indicato con linea fine tratteggiata (cfr. stralci planimetrici a pag. 15 relazione di c.t.u.);
le due frecce in neretto riportate sulla planimetria del sub. 9, poste in corrispondenza del pianerottolo di smonto al 4° piano, indicano gli accessi a due distinte proprietà, il lastrico solare sub. 8 posto sulla destra per chi sale le scale ed il sub. 9 posto di fronte a chi sale le scale: tale rappresentazione grafica dà prova quindi della frontiera del vano scala dell'ultimo piano, che, pertanto, culmina in corrispondenza delle porte di accesso ai due subalterni indicate dalle due frecce;
qualora anche il locale ripostiglio/lavatoio fosse un bene comune ricompreso nel vano scala, la freccia d'accesso al sub. 9 sarebbe invece rappresentata in corrispondenza della porta del relativo lastrico solare (come indicato con la freccia in blu nello stralcio planimetrico a pag. 16 della relazione di c.t.u.);
inoltre, nella planimetria catastale del sub. 9, al fine di distinguere il bene identificato dal sub. 9 dagli altri immobili confinanti, il tecnico redattore ha rappresentato la sagoma del bene accatastato al sub. 9 con una campitura in neretto delle murature di confine (e tanto sia per il locale ripostiglio/lavatoio che per il lastrico solare), lasciando, invece, con linea fine e senza tale campitura il pianerottolo di smonto e le scale, e rappresentando inoltre il lastrico confinante di cui al sub. 8 con linea fine tratteggiata;

pagina 3 di 5 allo stesso modo, nella planimetria del lastrico solare di cui al sub. 8, la sagoma del bene identificato dal sub 8 risulta rappresentata con una campitura in neretto delle murature di confine (al fine di distinguerlo dagli altri immobili confinanti), mentre quella del bene di cui al sub. 9 (lastrico solare e locale ripostiglio/lavatoio) risulta rappresentata con una linea fine tratteggiata;
il vano scala (sub. 1 del piano 4°) è invece rappresentato con una normale linea fine (non tratteggiata), quindi con un tratto completamente differente dai due precedenti;

pertanto, alla stregua delle richiamate rappresentazioni planimetriche risalenti al 2001, il vano scala identificativo del sub. 1 al quarto piano risulta costituito solo dalle scale e dal pianerottolo di smonto per l'accesso ai sub. 8 e 9: come correttamente osservato dal c.t.u., la discrasia che emerge tra la rappresentazione del sub 1 (vano scala) al quarto piano riportata nella planimetria del fabbricato e quella riportata nella planimetria individuale del sub. 9, è verosimilmente riconducibile ad una erronea indicazione della consistenza del sub. 1 del piano quarto nell'elaborato planimetrico del fabbricato, dovendosi il sub. 1 intendersi circoscritto alla sola scala di accesso e al relativo piccolo pianerottolo di smonto (delimitati in rosso) per l'accesso ai sub. 8 e 9 (quest'ultimo costituito dal locale ripostiglio/lavatoio e dal contiguo lastrico solare), senza ricomprendere il locale ripostiglio/lavatoio
(cfr. pagg. 17 e 18 relazione di c.t.u.);
nell'atto di acquisto allegato dal convenuto (atto per notar del 04/05/2004, racc. n. 12182, Per_1 rep. n. 26761), l'immobile di cui al subalterno n.9 risulta così descritto: «… Lastrico solare in quarto piano, facente parte dello stabile composto da quattro piani fuori terra, oltre ai lastrici solari, avente accesso dalla porta di fronte di chi sale le scale del portone condominiale segnato dal civico n.3, esteso circa metri quadrati centotrentacinque (mg 135), confinante con altro lastrico individuato in catasto con la particella 3533/8, con area scoperta condominiale degli immobili in piano terra e con i giardini di pertinenza delle unità immobiliari individuate in catasto con le particelle 3533/10, 3533/11 e 3533/12 del foglio 12, salvo altri. Risulta in catasto al foglio 12, particella 3533/9, località Pantanello, Comp. A, Lotto 1, P.4, Cat. F05, mg 135.»;
ebbene, come correttamente osservato dal c.t.u., la descrizione dell'immobile e l'indicazione dei relativi confini contenute nell'atto notarile, esaminate alla luce delle sopra richiamate rappresentazioni planimetriche risalenti al 2001, consentono di individuare esattamente l'immobile assegnato all' CP_1
e di accertare univocamente che detto immobile comprende anche il locale in contesa, ed infatti: nell'atto notarile si legge che il bene alienato è rappresentato dal lastrico solare in quarto piano avente accesso dalla porta di fronte di chi sale le scale del portone condominiale; ora, considerando lo stato dei luoghi rappresentato nella planimetria catastale del 2001 relativa sub. 9, la predetta indicazione sull'accesso individua in modo univoco l'immobile rappresentato dall'insieme del locale ripostiglio/lavatoio (antistante il lastrico solare) e dell'attiguo lastrico solare, perché altrimenti sarebbe stato indicato l'accesso dalla porta a sinistra per chi sale le scale ed entra nel locale ripostiglio (cfr. stralcio planimetrico a pag. 21 della relazione di c.t.u.); inoltre, nell'atto notarile il bene è individuato mediante l'indicazione dei relativi confini, precisandosi che esso confina con altro lastrico individuato in catasto con la particella 3533/8, con area scoperta condominiale degli immobili in piano terra e con i giardini di pertinenza: l'indicazione del confine con il lastrico solare di cui al sub. 8 implica che nella consistenza del bene alienato deve intendersi ricompreso anche il locale ripostiglio/lavatoio (che confina direttamente con il lastrico di cui al sub. 8), perché altrimenti tra gli immobili confinanti non sarebbe stato indicato il lastrico di cui al sub. 8, ma il
“vano comune” contraddistinto dal sub.1 (cfr. stralcio planimetrico a pag. 22 della relazione di c.t.u.).
pagina 4 di 5 Alla luce delle univoche risultanze peritali, corroborate dall'esame dei titoli di proprietà e delle planimetrie catastali esistenti al momento della stipula degli atti di acquisto, deve pertanto concludersi che il locale oggetto di contesa è di esclusiva proprietà del convenuto.
Ne discende il rigetto delle domande attoree.
L'eccezione riconvenzionale subordinata di parte convenuta resta assorbita.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo in base ai valori medi di cui al d.m. 147/22.
Le spese di c.t.u. vanno poste in via definitiva a carico di parte attrice.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
rigetta le domande;
condanna la parte attrice a rimborsare alla controparte le spese di lite, che si liquidano in € 5000,00 per onorari, oltre i.v.a., c.p.a. e spese generali;
pone in via definitiva le spese di c.t.u. a carico di parte attrice.
Foggia, 26.2.2025
Il Giudice
dott. Giuseppe Sciscioli
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