REPUBBLICA ITALIA
Tribunale Ordinario di Salerno
Seconda Sezione Civile
Il Tribunale di Salerno – seconda sezione civile - composto dal giudice unico:
dott.ssa Paola Corabi
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 5265 del Ruolo Generale dell'anno 2024
avente ad oggetto: inadempimento contrattuale
TRA
- in persona del legale rapp.te p.t.-, rapp.ta e difesa dall'avv.to Piero Parte_1
Lascaleia ed elett.te domiciliata presso il suo studio in Battipaglia, alla via Moncharmont, 6
ATTRICE
E ^CP_¹ rapp.to e difesa dall'avv. Cinzia Di Prisco ed elett.te domiciliato presso il suo studio in Terzigno alla via Amati, 13
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Come da comparse conclusionali in atti
Ragioni di fatto e di diritto della decisione Parte_1 in persona del Con ricorso ex art. 281 decies cpc, ritualmente notificato, la legale rapp.te p.t., ha convenuto in giudizio il sig. al fine di sentire accertare CP_1
l'inadempimento contrattuale del resistente e per l'effetto dichiarare la risoluzione del contratto preliminare di vendita immobiliare, sottoscritto il 15.07.19 e integrazione del 9.08.20, con condanna di quest'ultimo (resistente) alla restituzione dell'immobile oggetto del preliminare di vendita, oltre al risarcimento del danno da illegittima occupazione da quantificarsi anche in via equitativa, con decorrenza dalla risoluzione del contratto fino alla riconsegna materiale del bene, interessi e rivalutazione monetaria. Vinte le spese.
Esponeva il ricorrente di aver stipulato, in data 15.07.19, un contratto preliminare di compravendita con il resistente, avente ad oggetto un appartamento sito in Battipaglia nel complesso immobiliare residenziale "P.co Arcobaleno", da esso realizzato. Con il suddetto contratto preliminare, il CP_1 prometteva di acquistare un immobile per civile abitazione posto al primo piano del fabbricato “B”, con accesso da via Rosario Livatino, meglio identificato al Catasto al foglio 25, p.lla 2940, sub 9, int.

8. Il prezzo di vendita veniva pattuito dalle parti in €.130.000,00 oltre iva che il CP_1 ^si obbligava a versare con €. 5.400,00 a titolo di caparra penitenziale in dodici rate mensili consecutive dell'importo di €.450,00 ciascuna a partire dal 01/08/2019; il saldo di €.124.600,00 oltre iva al momento della stipula del rogito che, le stesse parti, fissavano in data 31.07.20, data in cui sarebbe avvenuto il possesso giuridico del bene. Posticipato il termine per la stipula dell'atto definitivo di un anno, a seguito di richiesta del CP_1 veniva sottoscritto contratto integrativo con il quale le parti stabilivano il versamento di ulteriore acconto di €. 5.400,00, sempre in dodici rate mensili. Dopo ulteriori rinvii, sempre per impossibilità del CP_1 di concludere il contratto definitivo, in data 6.10.23, quest'ultimo proponeva di rimanere nell'immobile mediante un contratto di locazione, ma la ricorrente fissava appuntamento presso il notaio per la stipula del rogito in data
7.11.23, presso il quale il resistente non si presentava, rimanendo ad occupare l'immobile illegittimamente.
"Con propria comparsa, si costituiva il sig. CP_1 il quale concludeva Voglia l'Ill. Tribunale
adito 1) Accertare e dichiarare la legittimità del recesso esercitato dal sig. CP_1 e per l'effetto dichiarare risolto il contratto preliminare di vendita immobiliare sottoscritto il 15.07.2019 con integrazione del 09.09.2020; 2) Accertare e dichiarare che il sig. CP_1 ha legittimamente occupato l'immobile dietro versamento di un corrispettivo e pertanto nessun risarcimento del danno da illegittima occupazione è dovuto;
3) Accertare e dichiarare l'inadempimento contrattuale del ricorrente per non aver stipulato il contratto di locazione così come previsto al punto 5 del preliminare;
rigettare tutte le domande proposte da parte ricorrente in quanto infondate. Con vittoria di spese e competenze professionali". Istauratosi il contraddittorio, le parti, dopo aver tentato una bonaria soluzione della controversia, chiedevano che la causa fosse decisa. All'udienza del 8.07.25, questo giudice, in sostituzione sul ruolo del GI, dott.ssa D'Ambrosio, al termine della discussione orale, riservava la causa in decisione ai sensi dell'art. 281 sexies cpc, terzo comma.
La domanda è fondata.
La questione in esame ha ad oggetto la stipulazione di un contratto preliminare di compravendita di immobile e la mancata stipula del contratto definitivo.
Il contratto preliminare di compravendita è un accordo con il quale le parti si impegnano a stipulare in un secondo momento il contratto definitivo di vendita. Può avvenire che una delle parti, una volta firmato il preliminare, non voglia più procedere alla stipula del definitivo, rendendosi in tal modo inadempiente rispetto agli accordi assunti nel contratto preliminare. Il recesso, dunque, può essere chiesto da parte di entrambe le parti, prima che sia data esecuzione al contratto. Se la parte che ha versato la caparra è inadempiente, la parte che l'ha ricevuta può recedere dal contratto trattenendosi la caparra, al contrario, se inadempiente è la parte che ha ricevuto la caparra, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della somma versata a titolo di caparra.
Nel caso in esame, vanno esaminate le domande di recesso di entrambe le parti in relazione alla rispettiva posizione che esse assumono nel caso in oggetto. Si precisa che nell'indagine sull'inadempienza contrattuale da compiersi al fine di stabilire se e a chi spetti il diritto di recesso, i criteri da adottare sono gli stessi di quelli relativi ad una controversia basata su reciproche istanze di risoluzione, nel senso che occorre in ogni caso una valutazione comparativa del comportamento di entrambe le parti in relazione al contratto, in modo tale da stabilire quale di esse abbia fatto venir meno, con il proprio comportamento, l'interesse dell'altro contraente al mantenimento del negozio
(Cass. N. 553/09), ovvero si sia resa responsabile delle trasgressioni che si rivelino idonee a turbare il sinallagma contrattuale.
Prendendo in esame il contratto preliminare di vendita del 15.07.19, sottoscritto dalle parti in causa, si rileva che in esso è stato pattuito il versamento di €. 5.400,00( somma da versarsi da parte del
CP_1 in favore della a titolo di caparra penitenziale, in dodici rate mensili Parte_1
dell'importa di €. 450,00 ciascuna, fino alla stipula del definitivo.
Si evidenzia, a tal proposito, che la caparra penitenziale è una forma di tutela contrattuale;
in pratica, si sostanzia in un diritto di recesso a importo predeterminato, mediante il quale ci si può slegare dal vincolo contrattuale con il pagamento della somma indicata senza ulteriori conseguenze.
Essa è prevista dall'art. 1386 del cod. civ. e costituisce una forma di remunerazione a favore del contraente che subisce la decisione del recesso. Per poter essere applicata, deve essere scritta nel contratto ed accettata da entrambe le parti, ove vanno specificate, sempre in forma scritta, il suo ammontare e la data in cui deve essere consegnata. Pertanto, quando una delle due parti decide di recedere, il contraente danneggiato ha diritto alla caparra penitenziale, senza avere la possibilità di chiedere ulteriori risarcimenti.
Nel caso di specie chi ha rinunciato alla conclusione del contratto è il promittente compratore, atteso che come risulta dalla documentazione in atti, è riconducibile a lui la mancata stipula del rogito. Infatti, dopo la prima richiesta di proroga per la stipula del definitivo - che ha comportato la sottoscrizione del successivo accordo integrativo in data 1.08.2020 - egli non ha comunque provveduto all'acquisto dell'immobile, rimanendo inadempiente ( risulta documentata la sua assenza all'incontro organizzato presso lo studio notarile in data 7.11.23 - attestazione del notaio
Persona_1 - ) non essendosi recato presso lo studio del notaio. In tal caso, proprio perché la rinuncia alla conclusione del contratto è da attribuire al resistente/ compratore, il venditore/ricorrente ha diritto ha trattenere l'intero ammontare di caparra penitenziale pattuito e ricevuto alla stipula del preliminare.
Poiché la caparra penitenziaria ha un obiettivo liberatorio e non risarcitorio, ne consegue che in caso di inadempimento, la parte non può chiedere l'esecuzione in forma specifica del contratto.
Si osserva, inoltre, che nessun inadempimento si è verificato da parte del ricorrente per non avere stipulato un contratto di locazione, come richiesto dal CP_1 che, riportandosi al preliminare, ha avanzato, per il tramite dell'avvocato, richiesta di stipula di contratto di locazione. Ed invero, nel preliminare di vendita dell'immobile in questione, la condizione di cui al punto 5 relativa alla facoltà di rimanere nell'immobile stipulando un regolare contratto di locazione, fa riferimento all'ipotesi in cui il CP_1 avesse voluto recedere dall'obbligo di stipula del rogito notarile entro la data del 31 luglio 2020. Poiché, invece, si è verificato più di un rinvio per la stipula del definitivo, fino ad arrivare al 2023 (7.11.23 presso lo studio del notaio Persona_1 in cui, il CP_1 ha dichiarato di non essere in grado di procedere all'acquisto, la suddetta condizione di cui al punto 5, non può ritenersi più valida (proprio perché legata al primo termine di stipula del rogito notarile).
Posto che risulta provato dalla documentazione agli atti, che il resistente non ha adempiuto agli obblighi assunti con il contratto preliminare, il ricorrente legittimamente ha chiesto la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1453 c.c,, L'inadempimento, infatti, è da attribuire al promissario acquirente, il quale non si è presentato dal notaio per la stipula del contratto definitivo, nonostante la convocazione formale e la disponibilità della promittente venditrice.
In definitiva, il contratto preliminare, stipulato tra le parti in data 15.07.19 e poi integrato con l'accordo del 1.08.2020 prevedeva espressamente il termine entro il quale concludere il definitivo.
Alla scadenza del termine prorogato consensualmente
-2 il promittente acquirente non ha ottemperato agli obblighi, rendendosi inadempiente. In assenza di giustificazioni valide ( la certificazione medica prodotta dal CP_1 giustifica solo in parte la mancata conclusione del contratto nei termini stabiliti, ma non giustifica l'intero comportamento tenuto del resistente ) e in presenza di una convocazione formale, la mancata comparizione integra un inadempimento tale da giustificare la risoluzione.
In conclusione, la domanda del ricorrente di accertamento di inadempimento contrattuale ^va accolta, con conseguente diritto dello stesso a trattenere le somme versate a titolo di caparra penitenziale. Va pronunciata la risoluzione del contratto preliminare e condannato il resistente alla consegna dell'immobile oggetto del contratto preliminare.
Va rigettata la richiesta di risarcimento del danno da illegittima occupazione dell'immobile, poiché non può dirsi che si sia verificata un'ipotesi di occupazione senza titolo, giacchè il resistente ha versato le somme concordate nel preliminare, a titolo di caparra penitenziaria.
-Le spese processuali per bassa complessità - seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo, in applicazione di cui al D.M. n. 55/14.

PQM

Il Tribunale di Salerno - Seconda Sezione in persona del GOP Paola Corabi in funzione di giudice monoc^ratico definitivamente pronunciando sulla domanda come in epigrafe proposta, respinta ogni altra istanza, deduzione ed eccezione, così provvede:
1) dichiara risolto il contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato in data
15.07.19 con l'atto di integrazione del 9.08.2020 -, da CP_1 quale promissario "
acquirente e ^da - in persona del legale rapp.te p.t. quale Parte_1
promittente venditrice;

2) ordina al sig. ^CP_1 il rilascio, in favore della ricorrente, dell'immobile oggetto del contratto preliminare, sito in Battipaglia, p.co Arcobaleno, posto al primo piano del fabbricato "B", con accesso da via Rosario Livatino, meglio identificato al Catasto al foglio
25, p.lla 2940, sub 9, int. 8, libero da persone e cose entro 30 giorni dalla notifica della presente sentenza;

3) condanna il resistente al pagamento delle spese di giudizio, in favore della ricorrente, che liquida in complessivi 3.910,00, di cui €. 518,00 per spese, oltre il rimborso delle spese forfettarie nella misura del 15% degli onorari, CPA ed IVA come per legge.
Salerno, 10.07.25
Il gop dott.ssa Paola Corabi