REPUBBLICA ITALIANA
NEL NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE SESTA CIVILE
In persona della Dott.ssa Manuela Scoppetta, in funzione di giudice monocratico, nella causa iscritta al n.r.g. 38602 dell'anno 2024 e vertente
TRA
, ( Parte_1 Parte_2
( P.I. e C.F. ),
[...] P.IVA_1 quale soggetto gestore del Fondo Comune di Investimento
Immobiliare di tipo chiuso multicomparto, denominato “i3 –
Regione Lazio, ed in particolare del suo “Comparto Ater”, in persona dell'Amministratore Delegato pro tempore, con sede legale in Roma, alla Via IV Novembre n. 144, ed ivi elettivamente domiciliata alla Via Antonio Pollaiolo n. 5, presso lo studio dell'Avv. Yuri Picciotti, che la rappresenta e difende come da procura in atti
ATTORE
E
Controparte_1
in persona del legale
[...] rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata ai fini del presente giudizio in Roma, Piazza A. Mancini n. 4, presso lo studio dell'Avv. Esposito Letizia, che la rappresenta e difende come da procura in atti
CONVENUTO
OGGETTO: intimazione di sfratto per morosità
All'udienza del 06/11/2025, a seguito della discussione orale della causa, pronuncia ex art. 429 c.p.c. la seguente
1 SENTENZA dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida l'attrice, assumendo il mancato pagamento del canone di locazione riferito all'immobile in
Roma Via di Donna Olimpia n. 48 per n. 25 mensilità, ovvero dal 1.5.2022 al 30.6.2024, per l'importo di Euro 21.787,19, chiedeva al Tribunale adito di convalidare l'intimato sfratto per morosità, o in caso di opposizione, emettere ordinanza non impugnabile di rilascio e per l'effetto condannare l' Controparte_1
in persona del legale rappresentante pro
[...] tempore, con sede in Via S. Giovanni 5, Controparte_1 all'immediato rilascio dei locali siti in via di Donna Olimpia n.
48 identificati al Catasto al Foglio 455 particella 66 subalterno 3 con ogni accessorio e pertinenza, liberi e vuoti da persone, cose fissando a breve il termine per l'esecuzione.
Chiedeva inoltre emettersi decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per l'importo di Euro 21.787,19 IVA compresa ed interessi dalle singole scadenze al soddisfo e per i canoni a scadere fino al rilascio;
in subordine, in caso di opposizione, previa emissione di ordinanza non impugnabile di rilascio, accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della conduttrice;
in ogni caso con vittoria di spese e compensi legali oltre magg.ne 15%, I.V.A. e C.P.A. come per Legge.
Il giudizio veniva assegnato alla 6^ sezione del Tribunale
Civile di Roma, con prima udienza fissata il 24.9.2024.
Si costituiva l'intimata opponendosi alla convalida e deducendo il presunto inadempimento della locatrice per
2 l'esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria.
Chiedeva quindi il rigetto della intimazione, di accertarsi e dichiararsi l'esistenza di gravi motivi di cui all'art. 665 cpc ostativi alla ordinanza di convalida di sfratto e, per l'effetto, non emettersi ordinanza di ingiunzione di pagamento per i presunti canoni scaduti. In via riconvenzionale chiedeva accertarsi e dichiararsi l'inadempimento della locatrice per gli interventi di manutenzione straordinaria con obbligo della stessa di eseguire tutti i lavori necessari all'interno dell'immobile per renderlo conforme all'uso convenuto, con modalità da accertarsi in corso di causa, oltre al risarcimento dei danni subiti, derivati dalla negligenza della locatrice da determinarsi in via equitativa ne prosieguo della trattazione con vittoria di spese e compensi di lite.
Il Giudice provvedeva all' emissione dell' ordinanza non impugnabile di rilascio con termine, per l'esecuzione, al
21.10.2024, disponeva il mutamento del rito con fissazione dell'udienza di merito al 13.2.2025 e concedeva il termine per memorie integrative ed integrazione documentale.
Parte attrice, in ossequio alla normativa vigente sull'obbligo di esperire il procedimento della media-conciliazione presso i competenti organismi, deposita agli atti di causa il verbale comprovante l'esito negativo del detto tentativo.
La causa, esaurientemente istruita senza l'ulteriore ammissione dei mezzi istruttori, è stata discussa e decisa all'odierna udienza.
In via preliminare deve evidenziarsi come le richieste di parte convenuta contenute nell'opposizione non siano state reiterate nella fase di merito del giudizio, in quanto non è stato effettuato il deposito delle memorie ex art. 426 cpc.
Deve altresì evidenziarsi come la parte convenuta non abbia preso parte al tentativo di mediazione demandata dal giudice, come si evince dal verbale depositato agli atti informatici.
3 Alla luce della documentazione depositata e delle esposte considerazioni, la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della parte conduttrice è fondata e merita accoglimento.
Parte attrice infatti, attraverso la produzione del contratto di locazione regolarmente registrato, dal quale risulta l'obbligazione del convenuto di corrispondere il canone nei termini espressi nell'atto introduttivo del giudizio, ha dato prova del fatto costitutivo della pretesa azionata.
Il pagamento delle morosità intimate dopo l'introduzione del contraddittorio, qualora avvenga, non costituisce sanatoria, oltre che della morosità intimata, anche della vicenda giuridica relativa alla pretesa di inadempimento, operando in questo caso il principio generale previsto dal terzo comma dell'art. 1453 c.c., il quale esclude che il debitore possa adempiere la propria obbligazione successivamente all'introduzione della domanda di risoluzione contrattuale. La purgazione della mora infatti, successiva alla domanda di risoluzione contenuta nell'intimazione di sfratto non è ostativa, ai sensi del citato articolo 1453 c.c., all'accertamento della gravità del pregresso inadempimento di parte intimata nell'ambito del giudizio ordinario che a tal fine prosegua dopo il pagamento dei canoni scaduti (Cass. 7/3/2001 n. 3341).
Di conseguenza il pagamento in corso di causa, ove avvenga, dei canoni di locazione e degli altri importi scaduti, non esclude la valutazione della gravità dell'inadempimento del conduttore dedotta con l'intimazione di sfratto, in modo particolare ove l'inadempimento in esame sia stato preceduto da altri prolungati, reiterati e ravvicinati ritardi nel pagamento del canone medesimo. (Cass. Civ., III Sez. n.
8550/1999). La valutazione dell'importanza dell'inadempimento nel contratto di locazione, la cui natura giuridica lo pone nell'ambito dei contratti sinallagmatici, va
4 affermata anche in relazione all'esecuzione del contratto secondo buona fede, ai sensi dell'art. 1375 c.c., che impone di evitare il pregiudizio dell'interesse della controparte alla corretta esecuzione dell'accordo ed al conseguimento della relativa prestazione (Cass. Civ. Sez. III, n. 19879/2011).
Pertanto la gravità dell'inadempimento di una delle parti contraenti non va commisurata solamente all'entità del danno, che potrebbe anche non sussistere, ma alla rilevanza della violazione del contratto con riferimento alla volontà manifestata dai contraenti, alla natura ed alla finalità del rapporto, nonché al concreto interesse dell'altra parte all'esatta e tempestiva prestazione.
Le omissioni poste in essere dal conduttore hanno penalizzato il locatore sotto l'aspetto economico del dedotto inadempimento ed hanno evidenziato come il comportamento posto in essere dal medesimo, in relazione all'interesse concreto del locatore al puntuale pagamento dei canoni, abbia inciso in modo decisivo sull'economia complessiva del rapporto, tanto da determinare uno squilibrio nel sinallagma funzionale (Cass. Civ. Sez. III, n. 15363/2010).
L'inadempimento del conduttore configura infatti una rilevante alterazione del sinallagma contrattuale, tale da determinare la risoluzione del contratto ex art. 1455 c.c., in conformità al consolidato orientamento della giurisprudenza secondo cui “in tema di risoluzione per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 c.c., della non scarsa importanza dell'inadempimento deve ritenersi implicita ove l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazioni, quella del pagamento del canone” (Cass. 1/10/2004 n. 19652).
Il pagamento del canone costituisce infatti la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, al quale non è
5 consentito astenersi dal pagamento del corrispettivo e neppure ritardarne la corresponsione e ciò perché la sospensione totale o parziale dell'adempimento di detta obbligazione, così come il ritardo dello stesso, legittima l'applicazione dell'art. 1460 c.c. solamente quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte che come noto, si sostanzia nel consentire il pieno godimento del bene immobile oggetto del contratto di locazione.
Nel caso di specie non vi è contestazione in merito alla circostanza che la parte conduttrice abbia continuato a godere dell'immobile mantenendolo nella propria piena disponibilità, tanto da indurre parte attrice a domandarne il rilascio in corso di causa.


P.Q.M.


Il Tribunale di Roma, definitivamente pronunciando, dichiara risolto per inadempimento del conduttore il contratto di locazione tra le parti, avente ad oggetto l'immobile ad uso commerciale sito in Roma, via via di Donna Olimpia n. 48; dichiara cessata la materia del contendere in ordine al rilascio dell'immobile, come da verbale di riconsegna versato in atti;
condanna parte convenuta al pagamento in favore di parte attrice, dei canoni intimati scaduti e non pagati, ammontanti ad euro 25.339,67 maturati sino alla materiale riconsegna dell'immobile, oltre interessi convenzionalmente pattuiti e rivalutazione monetaria dalle singole scadenze al saldo;
condanna infine parte convenuta al pagamento in favore di parte attrice delle spese di giudizio, liquidate in complessivi
Euro 2.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, ed Euro
2.000,00 per compensi, oltre oneri di legge.
Così deciso in Roma, 06/11/2025
IL GIUDICE
Dott.ssa Manuela Scoppetta
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