N. R.G. 11600/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BOLOGNA
TERZA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Anna Lisa Marconi ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 11600/2022 promossa da:

Parte_1 C.F. ), con il patrocinio dell'avv. ZAPPOLI MIRNA
[...] P.IVA_1
ATTORE contro
(C.F. ), (C.F. Controparte_1 C.F._1 CP_2
) E (C.F. ), con il patrocinio C.F._2 Controparte_3 C.F._3 dell'avv. TESTONI CATIA CONVENUTI
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. NIBI GIULIA Controparte_4 P.IVA_2
TERZO CHIAMATO
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni, ovverosia: C
1/2-1/3-1/4 come Parte_1 Parte_1 da memoria ex art. 183 c.6 n.1 c.p.c. che a sua volta richiama l'atto di citazione.
- ome da comparsa di Controparte_1 CP_2 Controparte_3
Costituzione. ome da comparsa di costituzione. Controparte_4
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

1. Con atto di citazione ritualmente notificato, il , sito in Parte_2 el prosieguo anche solo ) ha convenuto in giudizio, Parte_1 Parte_1 innanzi all'intestato Tribunale, i sigg.ri e nella CP_2 Controparte_3 Controparte_1
qualità di eredi del precedente amministratore del Condominio sig. deceduto in data 20 Persona_1 marzo 2022, al fine di ottenere il ristoro dei danni causati dall'inadempimento contrattuale di pagina 1 di 14 quest'ultimo, rappresentato dall'omesso rinnovo del certificato di prevenzione incendi e mancata consegna al nuovo amministratore del registro dei controlli periodici antincendio.

2. In particolare, il espone che: Parte_1
- con il passaggio di consegne avvenuto in data 2 marzo 2020, il nuovo amministratore dott. non aveva ricevuto dal precedente amministratore sig. il Persona_2 Persona_1
certificato di prevenzione incendi relativo alle autorimesse e il registro dei controlli periodici antincendio;

- il nuovo amministratore si era attivato tramite un tecnico presso il Comando dei Vigili del
Fuoco per acquisire copia del certificato di prevenzione incendi ivi depositato, scoprendo che il certificato rilasciato dal Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco in favore del costruttore l'edificio condominiale, avente validità dal 26 marzo 1996 al 26 marzo 2002, non era mai stato rinnovato dal precedente amministratore;

- detta circostanza non era mai stata portata a conoscenza dei condomini dal precedente amministratore;

- in data 1giugno 2006, l'ex amministratore aveva depositato richiesta di visita di CP_1
sopralluogo dei Vigili del Fuoco per ottenere il rilascio di un nuovo certificato di prevenzione incendi, all'esito della quale il Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco di Bologna prescriveva l'esecuzione di alcuni interventi, che non risultano poi essere stati eseguiti;

- non essendo stato possibile procedere con la richiesta di rinnovo del certificato di prevenzione incendi, il ha dovuto richiedere un nuovo certificato, per ottenere il quale sono stati Parte_1
necessari i seguenti incombenti: (i) adeguamento dei luoghi alle prescrizioni in materia antincendio vigenti nell'anno 2020/2021, dunque esecuzione di nuove opere nel corsello autorimesse ed all'interno delle autorimesse;
(ii) incarico ad un tecnico per la presentazione di
S.C.I.A. (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) ai sensi dell'art. 4, D.P.R. n. 151/2011 e
D.M. 07/08/2012 corredata da elaborato grafico, relazione asseverata da parte di tecnico abilitato attestante la conformità dell'attività ai requisiti di prevenzione incendi e di sicurezza antincendio con allegati i certificati di resistenza al fuoco delle strutture, le dichiarazioni di conformità degli impianti elettrici e di corretta posa dei materiali e la ricevuta del versamento degli oneri richiesti dai VV.FF. come indicato dall'art. 23, D. Lgs. n. 139/2006;
- tutte queste onerose attività non sarebbero state necessarie se il precedente amministratore avesse provveduto a depositare la domanda di rinnovo del precedente certificato prima CP_1
della sua scadenza;

pagina 2 di 14 - da questa omissione dell'ex amministratore è conseguito in capo al Condominio un danno economico, rappresentato dalle opere e dagli incombenti eseguiti dal stesso per Parte_1
l'ottenimento del nuovo certificato di prevenzione incendi, in quanto attività che non sarebbero state necessarie se il sig. avesse provveduto al rinnovo del certificato di prevenzione CP_1
incendi;
- il danno è rappresentato dai seguenti costi affrontati dal Condominio: - euro 6.119,62 relativo ai compensi del p.i. per l'attività svolta e diretta al conseguimento da parte del Persona_3
del nuovo certificato di prevenzione incendi;
- euro 33.779,90 quale somma Parte_1
versata dal Condominio ad per le opere da questa eseguite e necessarie Controparte_6 all'ottenimento del nuovo certificato di prevenzione incendi;
- euro 1.921,50 relativo ai compensi del p.i. per la progettazione e la direzione dei lavori di adeguamento Per_4 dell'impianto elettrico;
- euro 779,28 relativo ai compensi del nuovo amministratore dott.
[...]
per la gestione straordinaria. E così complessivamente euro 42.600,31. Per_2
Il Condominio ha pertanto formulato le seguenti conclusioni:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale di Bologna, contrariis rejectis e premessa ogni più opportuna declaratoria di rito, di legge e del caso,
- accertato e dichiarato l'inadempimento contrattuale del sig. (nato a [...] il Persona_1
20/09/1937 e deceduto il 20/03/2022, residente ed avente studio in Castenaso - BO – via
Carlina n.17), verso le obbligazioni di cui al contratto di mandato intercorrente con il
Condominio di Via della Repubblica 1/2-1/3-1/4 in Granarolo dell'IA (BO) e quelle di cui agli artt.1129 e 1130 c.c., condannare gli eredi del medesimo, sigg.ri , CP_2 CP_3
e , al risarcimento di tutti i danni patiti dall'attore quantificati in
[...] Controparte_1 complessivi € 42.600,31 o in quella maggiore o minore somma che sarà ritenuta ed accertata in corso di causa, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria.
In via istruttoria, chiede sin d'ora ammettersi la prova testimoniale del perito e del Persona_3
Geom. sui capitoli di prova che ci si riserva di meglio indicare in sede di deposito delle Persona_5
memorie istruttorie ex art.183, VI co. Punto 2.
Con vittoria integrale di competenze, onorari e spese di giudizio.”

3. Si sono ritualmente costituiti in giudizio i sigg.ri e CP_2 Controparte_3 CP_1
nella qualità di eredi del sig. i quali, in via preliminare, hanno chiesto di essere
[...] Persona_1
autorizzati a chiamare in causa la compagnia per essere da questa tenuti Controparte_4
indenni nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento delle domande attoree. Nel merito, hanno contestato, sia in fatto che in diritto, la fondatezza delle pretese e domande del Condominio e difeso pagina 3 di 14 l'operato professionale del sig. negando l'attribuzione di qualsivoglia profilo di Persona_1
responsabilità a suo carico.
Con ordinanza del 23 gennaio 2023, la Giudice ha autorizzato la chiamata in causa della compagnia ed ha rinviato la causa, per il prosieguo, all'udienza del 18 maggio 2023. Controparte_4
Si è costituita ritualmente in giudizio la società la quale, in qualità di Controparte_4
compagnia assicuratrice del sig. nel merito, ha contestato la fondatezza, sia in fatto che Persona_1
in diritto, delle domande formulate dal Condominio e, con riguardo alla garanzia invocata dai convenuti, ne ha eccepito l'inoperatività, richiamandosi, ad ogni modo, al rapporto assicurativo, a tutte le limitazioni contrattuali di cui alla polizza, anche relativamente ai limiti di risarcimento, agli scoperti ed alle franchigie ivi previste.

4. All'esito del deposito delle memorie ex art. 183 c.p.c., la causa è stata istruita mediante prove testimoniali e Consulenza Tecnica d'Ufficio (C.T.U. Ing. ) sul seguente quesito: “Accerti Persona_6
il C.T.U. la congruità delle spese sostenute dal Condominio, tenuto conto di quali spese siano effettivamente riconducibili, sotto il profilo eziologico, al lamentato omesso rinnovo del C.P.I. da parte dell'Amministratore di Condominio. Tenti la conciliazione della lite”.
La Giudice, ritenuta la causa matura per la decisione, ha fissato l'udienza del 15 aprile 2025 per la precisazione delle conclusioni, all'esito della quale ha trattenuto la causa in decisione con concessione dei termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.

5. La domanda formulata dal attore di risarcimento danni è infondata e va pertanto Parte_1
respinta, per le ragioni che verranno di seguito esposte.
Ai fini di un corretto inquadramento del caso di specie, occorre innanzitutto effettuare una breve ricognizione della normativa in materia antincendio, con particolare riferimento al certificato di prevenzione incendi e alla sua applicabilità al negli edifici. Parte_1
Il certificato di prevenzione incendi (CPI) è un attestato che certifica il rispetto delle prescrizioni previste dalla normativa di prevenzione incendi e la sussistenza dei requisiti di sicurezza antincendio.
Viene rilasciato dal competente Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco su istanza dei soggetti responsabili delle attività interessate, a conclusione di un procedimento che comprende il preventivo esame ed il parere di conformità sui progetti, finalizzati all'accertamento della rispondenza dei progetti stessi alla normativa di prevenzione incendi, e l'effettuazione di visite tecniche, finalizzate a valutare direttamente i fattori di rischio ed a verificare la rispondenza delle attività alla normativa di prevenzione incendi e l'attuazione delle prescrizioni e degli obblighi a carico dei soggetti responsabili delle attività medesime.
pagina 4 di 14 Per quanto riguarda i condomini, i principali riferimenti normativi che compongo la disciplina antincendio sono rinvenibili nel D.M. 16/02/1982, D.M. 30/11/1983, D.P.R. n. 37/1998, D.Lgs. n.
139/2006 e D.P.R. n. 151/2011.
La finalità della normativa è duplice: da una parte, serve a contrastare l'eventuale innesco e propagazione di un incendio e, dall'altra, serve, a rendere più sicuri gli ambienti in caso si verifichi effettivamente un incendio e più agevoli le operazioni di evacuazione.
Il certificato di prevenzione incendi per i condomini è obbligatorio solo in presenza di determinate condizioni legate alla tipologia e alle caratteristiche dell'edificio.
La richiesta del certificato di prevenzione incendi va, infatti, trasmessa solo nel caso in cui il condominio presenti, nelle sue aree comuni, attività che ricadono nelle definizioni di cui al DM
16/02/1982 (abrogato dall'art. 12, comma 1, lett. d), D.P.R. n. 151/2011, a decorrere dal 7 ottobre 2011,
e sostituito dall'elenco di cui all'allegato I al D.P.R. n. 151/2011) e D.P.R. n. 37/1998, per le quali si rende obbligatorio il controllo della presenza dei sistemi antincendio da parte dei Vigili del Fuoco.
Per i condomini, l'obbligo del certificato di prevenzione incendi scatta nel caso in cui siano presenti specifiche situazioni di rischio, rappresentate da locali quali: autorimesse pubbliche o private;
ricovero natanti;
ricovero aeromobili;
vani ascensori;
vani montacarichi;
impianti centralizzati per la produzione di calore.
In particolare, qualora un condominio disponga di un garage coperto occorre che vi siano un impianto antincendio e un certificato di prevenzione incendi. Esiste un limite minimo di superficie per cui gli impianti sono obbligatori, individuato in 300mq. Con box, o autorimesse, di queste dimensioni o superiori, occorre siano presenti tutta una serie di sistemi per prevenire gli incendi e la loro propagazione e per assicurare, allo stesso tempo, la tempestiva e sicura evacuazione delle eventuali persone presenti.
Con l'entrata in vigore del D.P.R. n. 151/2011, è stato reso obbligatorio l'adeguamento alle nuove norme per la prevenzione antincendio di tutte le autorimesse esistenti e aventi superficie superiore a
300 mq.
L'allegato I al citato D.P.R., al punto 75, prevede tra le attività che sono soggette al rilascio del certificato di prevenzione incendi le autorimesse pubbliche e private o i parcheggi multipiano che abbiano una superficie superiore a 300 mq. Queste vengono inoltre divise in tre categorie, A, B, C.
Nella prima vengono inglobate quelle fino a 1000 mq, nella seconda le autorimesse tra 1000 mq e 3000 mq, infine nell'ultima categoria quelle superiori a 3000 mq. La differenziazione di categoria implica una installazione di strutture antincendio ben definite. Per esempio, nel caso delle autorimesse fino a pagina 5 di 14 300 mq si richiederà una tipologia di porte antincendio di spessore inferiore a quelle della categoria successiva.
A partire dall'entrata in vigore del D.P.R. 151/2011, l'amministratore di condominio è tenuto a presentare una segnalazione certificata di inizio attività, detta anche SCIA antincendio, che ha sostituito il certificato di prevenzione incendi.
Il certificato di prevenzione incendi oggi, come documento formale, non ha più una vera e propria scadenza come in passato, dovendo le attività soggette a controllo antincendio presentare periodicamente un rinnovo di conformità, dimostrando di continuare a rispettare le condizioni di sicurezza antincendio.

6. Così ricostruita la normativa applicabile al caso di specie, giova rilevare che la controversia in esame ha ad oggetto l'azione di accertamento dell'inadempimento contrattuale dell'ex amministratore del sig. per mancato rinnovo del certificato di prevenzione incendi e omessa Parte_1 Persona_1
consegna del registro dei controlli periodici antincendio, con conseguente richiesta di condanna al risarcimento dei danni patiti dal quantificati in complessivi € 42.600,31, nei confronti gli Parte_1
eredi del medesimo ex amministratore.
Il agisce quindi per vedere accertata la mala gestio del precedente amministratore e Parte_1 conseguentemente ottenere il risarcimento di una somma pari ai costi sostenuti per l'esecuzione dei lavori necessari per adeguare i luoghi alla vigente normativa in materia di prevenzione incendi.
Ai fini di verificare la sussistenza o meno della responsabilità risarcitoria in capo al sig. Persona_1
in qualità di ex amministratore del Condominio, occorre evidenziare che la figura dell'amministratore di condominio configura un ufficio di diritto privato, equiparabile ad un mandatario con rappresentanza.
Il contratto di amministrazione di condominio è un contratto tipico, la cui disciplina è essenzialmente rinvenibile negli artt. 1129, 1130 e 1131 c.c. e, solo per quanto non espressamente previsto, nelle norme sul mandato (cfr. art. 1129, comma 15, c.c.).
Di conseguenza, in caso di inadempimento nello svolgimento del proprio incarico, l'amministratore sarà tenuto a rispondere dei relativi danni a titolo di responsabilità contrattuale, ai sensi dell'art. 1218
c.c., nei confronti dell'organizzazione condominiale. Peraltro, l'amministratore deve esercitare il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia, anche se si deve ritenere, alla luce della crescente specializzazione, richiesta anche dal legislatore, della figura dell'amministratore del condominio, che la diligenza debba essere quella da valutare con il più rigido criterio di cui all'art. 1176, comma 2, c.c. In ogni caso, l'amministratore è tenuto al rispetto del regolamento e delle norme di cui agli artt. 1130,
pagina 6 di 14 1131 e 1135 c.c. ed è tenuto, in particolare, al risarcimento dei danni cagionati dalla sua negligenza e dal cattivo uso dei suoi poteri.
Vertendosi in materia di responsabilità contrattuale, trovano applicazione i pacifici principi espressi dalla giurisprudenza (cfr. per tutte Cass. SS.UU. n. 13533/2001) in tema di regime probatorio, in forza dei quali il creditore deve provare il fatto costitutivo del proprio diritto e allegare l'inadempimento del debitore, sul quale viceversa grava l'onere di dimostrare il fatto estintivo dell'altrui pretesa, rappresentato dall'avvenuto adempimento ovvero l'impossibilità dello stesso per causa a sé non imputabile.

7. Grava in ogni caso sul creditore l'onere di fornire la prova del danno subito e del nesso causale che collega l'inadempimento al danno.
Al riguardo, ai sensi dell'art. 1223 c.c., in tema di risarcimento del danno da responsabilità contrattuale, il danno risarcibile coincide con la perdita o il mancato guadagno che siano conseguenza immediata e diretta dell'inadempimento, la cui delimitazione è determinata in base al giudizio ipotetico sulla differenza tra la situazione dannosa e quella che sarebbe stata se il fatto dannoso non si fosse verificato
(cfr. di recente Cass. n. 3051/2025).
L'art 1223 c.c. esige per il risarcimento da inadempimento dell'obbligazione un rapporto causale immediato e diretto fra inadempimento e danno, ai fini di limitare l'estensione temporale e spaziale degli effetti degli eventi illeciti. Tale limitazione, espressamente prevista a livello normativo, è orientata ad escludere dalla connessione giuridicamente rilevante ogni conseguenza dell'inadempimento che non sia propriamente diretta ed immediata.
In altri termini, i danni devono essere conseguenza immediata e diretta dell'inadempimento, da valutarsi secondo il principio di regolarità causale, ossia secondo il criterio della normale idoneità del fatto a produrre quel danno o in base alla specifica relazione causale del fatto con il danno.

8. Venendo al caso di specie, si ritiene debitamente allegato da parte attrice l'inadempimento dell'ex amministratore, rappresentato da: (i) mancato rinnovo del certificato di prevenzione incendi;
(ii) omessa consegna del registro dei controlli periodici antincendio.
Ed invero, tra gli obblighi dell'amministratore espressamente previsti dalla legge (art. 1130 c.c.) rientrano quello di compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio, quello di curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente, tra gli altri, ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio, nonché quello di conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione, riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio.
pagina 7 di 14 In virtù di quanto dedotto dal Condominio, il sig. risulta inadempiente rispetto ai suddetti CP_1
obblighi.
Nell'ambito del condominio negli edifici non vi è dubbio che l'obbligo di provvedere all'ottenimento e al rinnovo del certificato di prevenzione incendi gravi sull'amministratore.
Ciò posto, la responsabilità dell'amministratore per i dedotti danni subiti dal non può Parte_1
affermarsi per il solo fatto del suo inadempimento, occorrendo verificare se vi sia un pregiudizio effettivamente subito dal se il danno lamentato sia riconducibile alla condotta Parte_1 dell'amministratore in termini di conseguenza immediata e diretta e, infine, se, ove questi avesse tenuto il comportamento dovuto, il avrebbe evitato il pregiudizio lamentato, difettando, Parte_1
altrimenti, la prova del necessario nesso eziologico tra la condotta del professionista ed il risultato derivatone.

9. Alla luce dei sopra esposti principi di diritto e delle emergenze di causa, la domanda contrattuale risarcitoria svolta dal contro l'ex amministratore è infondata per carenza di prova di un Parte_1
danno risarcibile causalmente direttamente derivante dall'inadempimento lamentato e ascritto al sig.
CP_1
Dalla prospettazione di parte attrice sembra che quest'ultima ritenga sufficiente ad assolvere il proprio onere probatorio la mera allegazione dell'inadempimento da parte dell'ex amministratore ai propri obblighi, dal quale essa fa derivare, quasi come se si trattasse di un danno in re ipsa, la richiesta di risarcimento del danno.
Il una volta dedotto l'inadempimento dell'ex amministratore, consistente nel non aver Parte_1
provveduto al rinnovo del certificato di prevenzione incendi, ha addebitato al medesimo il danno rappresentato dai costi sostenuti per l'esecuzione dei lavori necessari per adeguare i luoghi alla vigente normativa antincendio, in virtù del fatto che se fosse stato tempestivamente chiesto e ottenuto il rinnovo del certificato il non avrebbe dovuto eseguire detti lavori. Parte_1
Parte attrice lamenta che a causa della mancata richiesta di rinnovo del certificato di prevenzione incendi da parte dell'ex amministratore sia stato necessario eseguire una serie di lavori, e quindi sostenerne i relativi costi, per:
l'adeguamento dei luoghi alle prescrizioni in materia antincendio vigenti nell'anno 2020/2021, dunque esecuzione di nuove opere nel corsello autorimesse ed all'interno delle autorimesse;

l'incarico ad un tecnico per la presentazione di S.C.I.A. (Segnalazione Certificata di Inizio
Attività) ai sensi dell'art. 4 D.P.R. 151/2011 e D.M. 07/08/2012 corredata da elaborato grafico, relazione asseverata da parte di tecnico abilitato attestante la conformità dell'attività ai requisiti di prevenzione incendi e di sicurezza antincendio con allegati i certificati di resistenza al fuoco pagina 8 di 14 delle strutture, le dichiarazioni di conformità degli impianti elettrici e di corretta posa dei materiali e la ricevuta del versamento degli oneri richiesti dai Vigili del Fuoco, come indicato dall'art. 23 D. Lgs. n. 139/2006.
Ed invero, secondo parte attrice, qualora il sig. avesse tempestivamente presentato domanda di CP_1
rinnovo del certificato di prevenzione incendi, sarebbe stato sufficiente per l'amministratore, ogni 5 anni, inviare al Comando dei Vigili del Fuoco di Bologna l'attestazione di rinnovo periodico di conformità antincendio, trasmettendo una dichiarazione attestante: (i) l'assenza di variazioni delle condizioni di sicurezza antincendio rispetto a quanto in precedenza segnalato (es. a seguito del rilascio del C.P.I. o a seguito del precedente rinnovo periodico di conformità antincendio); (ii) di aver assolto agli obblighi gestionali connessi con l'esercizio dell'attività previsti dalla normativa e di aver osservato i divieti, le limitazioni e le prescrizioni;
(iii) di aver adempiuto l'obbligo di mantenere in stato di efficienza i sistemi, gli impianti, i dispositivi, le attrezzature, rilevanti ai fini della sicurezza antincendio.
Al riguardo, si rileva che dagli atti di causa e dalla istruttoria svolta emerge che parte attrice non ha fornito la prova che le opere eseguite per l'attività autorimessa abbiano concretizzato un danno per il quale conseguenza immediata e diretta del mancato rinnovo del certificato di prevenzione Parte_1
incendi, inteso come esborso che il non avrebbe dovuto sostenere in assenza Parte_1 dell'inadempimento imputato all'ex amministratore.
Il ragionamento seguito da parte attrice è il seguente: il rilascio di un nuovo certificato di prevenzione incendi comporta l'adeguamento dei luoghi alla normativa vigente materia antincendio, mentre la richiesta di rinnovo del detto certificato non comporta l'adeguamento dei luoghi alle prescrizioni di legge quando le condizioni di sicurezza antincendio sono rimaste invariate rispetto a quanto segnalato al momento della richiesta di rilascio dell'originario certificato.
Ebbene, volendo seguire la tesi sostenuta da parte attrice, dagli atti di causa e dall'istruttoria svolta non
è emersa la prova che qualora l'ex amministratore avesse tempestivamente presentato domanda di rinnovo del certificato di prevenzione incendi, il non avrebbe dovuto eseguire alcuna Parte_1
opera di adeguamento alla normativa antincendio vigente.
Giova, infatti, evidenziare che il rinnovo periodico del certificato in parola si ottiene inviando una dichiarazione ai Vigili del Fuoco di assenza di variazione delle condizioni di sicurezza antincendio.
Non si può quindi ravvisare un danno, come inteso dall'attrice, nella mera circostanza che l'ex amministratore abbia omesso di chiedere il rinnovo della certificazione, in quanto non vi è prova che il rinnovo sarebbe stato sicuramente concesso, o, in alternativa, sarebbe stato concesso previa esecuzione di lavori di adeguamento.
pagina 9 di 14 Del resto, in data 27 giugno 2006, su richiesta dell'ex amministratore, il Comando Provinciale dei
Vigili del Fuoco di Bologna affermava che ai fini del rilascio del certificato di prevenzione incendi erano necessario attuare le seguenti prescrizioni:
“1) potenziare la dotazione della segnaletica di sicurezza con particolare riguardo alle vie d'esodo;
2) il sistema di chiusura delle porte resistenti al fuoco dovrà essere tenuto in perfetta efficienza;

3) i sistemi di protezione attiva dovranno essere sempre perfettamente efficienti.”.
Già nell'anno 2006, quindi, il avrebbe comunque dovuto eseguire delle opere per Parte_1
adeguare i luoghi alle prescrizioni imposte dai Vigili del Fuoco sulla base della vigente normativa antincendio.
Opere che poi state infatti eseguite dal nell'ambito dei lavori qui in discussione. Parte_1
Non è possibile quindi affermare, come fa il attore, che i lavori di adeguamento dei luoghi Parte_1
siano dovuti esclusivamente al mancato ottenimento del rinnovo del certificato di prevenzione incendi, in quanto, a ben vedere, trattasi di lavori legati alla necessità di adeguare i luoghi alle vigenti prescrizioni in materia antincendio.
Cionondimeno, si deve ulteriormente evidenziare che i locali nel tempo andavano comunque adeguati alla nuova normativa vigente, tenuto conto che la disciplina antincendio è stata integralmente rivisitata dal D.P.R. 1 agosto 2011, n. 151.
In particolare, l'art. 5 del D.P.R. n. 151/2011, rubricato “Attestazione di rinnovo periodico di conformità antincendio”, dispone, al primo comma, che “La richiesta di rinnovo periodico di conformità antincendio che, ogni cinque anni, il titolare delle attività di cui all'Allegato I del presente regolamento è tenuto ad inviare al Comando, è effettuata tramite una dichiarazione attestante
l'assenza di variazioni alle condizioni di sicurezza antincendio corredata dalla documentazione prevista dal decreto di cui all'articolo 2, comma 7. Il Comando rilascia contestuale ricevuta dell'avvenuta presentazione della dichiarazione”.
A partire dalla entrata in vigore di tale norma, il avrebbe quindi comunque dovuto Parte_1 richiedere il rinnovo di conformità antincendio, attestando l'assenza di variazioni alle condizioni di sicurezza antincendio.
Al riguardo, agli atti non vi è prova che il avrebbe sicuramente sempre ottenuto il rinnovo Parte_1
per mancanza di variazione dello stato dei luoghi sotto il profilo della sicurezza antincendio.
A questo proposito, e in via generale, occorre precisare che occorre tenere distinti i costi riconducibili a pretese carenze che possono ricondursi a una negligenza professionale dell'ex amministratore da quelli connessi a modifiche/carenze strutturali che avrebbero comunque comportato spese a carico del
Condominio.
pagina 10 di 14 Ed invero, dall'istruttoria è emerso uno spessore copriferro non conforme ai requisiti richiesti dalla normativa antincendio per ottenere una resistenza al fuoco di caratteristiche almeno REI 60 come previsto l'attività di autorimessa, già all'epoca dell'ottenimento dell'originario certificato di prevenzione incendi ad opera del costruttore dell'edificio.
Parte delle opere eseguite dal quindi, avrebbero comunque dovuto essere realizzate per Parte_1
sanare la situazione erroneamente dichiarata dal costruttore o comunque non conforme alla normativa ratione temporis vigente.
Del resto, il mancato rinnovo del certificato di prevenzione incendi addebitato all'ex amministratore ricorre all'anno 2002, mentre i lavori eseguiti dal per adeguare i luoghi alla normativa Parte_1
antincendio sono stati effettuati ben 20 anni dopo.
Ciò posto, occorre rilevare che l'art. 6, D.P.R. n. 151/2011, rubricato “Obblighi connessi con l'esercizio dell'attività”, prevede espressamente “l'obbligo di mantenere in stato di efficienza i sistemi, i dispositivi, le attrezzature e le altre misure di sicurezza antincendio adottate e di effettuare verifiche di controllo ed interventi di manutenzione secondo le cadenze temporali che sono indicate dal Comando nel certificato di prevenzione o all'atto del rilascio della ricevuta a seguito della presentazione della
SCIA di cui all'articolo 4, comma 1,…”.
Ebbene, i lavori eseguiti dal consistono in opere necessarie a mantenere in stato di Parte_1
efficienza le misure antincendio adottate dal stesso e adeguarle alle prescrizioni imposte Parte_1
dalla vigente normativa.
In definitiva, anche qualora il sig. avesse chiesto il rinnovo del certificato di prevenzione CP_1
incendi, sarebbe sempre rimasta la necessità per il Condominio di adeguare lo stato dei luoghi alle prescrizioni imposte dalla normativa antincendio, mediante lo svolgimento dei lavori che ha poi effettivamente eseguito laddove fosse accertato un superamento della soglia di rischio considerata dalla normativa sopravvenuta.
Le opere che il ha dovuto svolgere quindi non sono tanto legate al formale mancato Parte_1
rinnovo del certificato di prevenzione, quanto più alla difformità dello stato dei luoghi rispetto alle prescrizioni poste dalla normativa preesistente.
Ne discende che non si possono qualificare come danno-conseguenza immediata e diretta dell'inadempimento dell'ex amministratore le opere eseguite dal Condominio per garantire la conformità dell'attività autorimessa alle condizioni di sicurezza antincendio imposte dalla legge.
Si colloca in questo contesto anche la lamentata mancata consegna al nuovo amministratore del registro dei controlli periodici antincendio.
pagina 11 di 14 La circostanza che il convenuto non abbia consegnato il registro al nuovo amministratore, sebbene sintomatico dei tratti di negligenza della sua attività professionale, nulla vale a dimostrare il rapporto di causalità tra inadempimento e danno.
La relazione causale pretesa, infatti, non può certo correre tra la dispersione del registro in parola e le spese resesi necessarie per l'adeguamento alla normativa antincendio.
10. Quanto fino a qui esposto risulta confermato dalle indagini peritali svolte dal C.T.U., le cui risultanze e conclusioni sono compendiate nella relazione dallo stesso redata.
Il C.T.U. è stato chiamato a individuare “quali spese siano effettivamente riconducibili sotto il profilo eziologico al lamentato omesso rinnovo del C.P.I. da parte dell'Amministratore di Condominio”, ha innanzitutto rilevato come “tutti i costi sostenuti dal Condominio, che oggi vengono richiesti come danno agli odierni Convenuti, non appaiono direttamente imputabili al mancato rinnovo del CPI al
2006”.
All'esito dei lavori peritali, l'ausiliario ha rilevato come i lavori eseguiti dal rappresentino Parte_1
in realtà opere che il avrebbe comunque dovuto realizzare per adeguarsi alle prescrizioni Parte_1
imposte dalla normativa antincendio.
Ed invero, nell'esaminare le singole spese, il C.T.U. ha evidenziato che:
“a) i costi delle opere di cui alle prescrizioni richieste dal Comando provinciale dei VVF di Bologna in data 27.06.2006 avrebbero comunque dovuto essere sostenuti dal per il rinnovo del C.P.I. Parte_1 esistente […];
b) i costi per gli interventi di adeguamento delle strutture portanti su travi di pilastri in c.a. non possono essere addebitabili al Dott. in quanto le strutture erano state dichiarate dal Persona_1 costruttore iniziale come conformi […] opere che avrebbero comunque dovute essere realizzate al
2006 o comunque nei successivi rinnovi del C.P.I. per sanare la situazione erroneamente dichiarata al
Costruttore;
c) i costi per l'ottenimento delle certificazioni degli impianti non possono essere richiesti al Dott.
[...]
in quanto le stesse erano ragionevolmente già state allegate alla prima richiesta di C.P.I. e Per_1
depositate presso il Comando dei VVF, ora non più disponibili perché “messi al macero” dal
Comando […];
d) i costi per la sostituzione delle porte REI e sostituzione della cartellonistica o dei dispositivi di protezione attivi avrebbero comunque dovuto essere sostenuti dal Condominio nell'ambito della manutenzione ordinaria […]
e) i costi per la progettazione degli interventi, la D.L. e presentazione delle pratiche per ottenimento
C.P.I. non possono essere addebitabili all'operato del Dott. in quanto relativi ad opere Persona_1
pagina 12 di 14 che avrebbero comunque dovuto essere eseguite nel corso degli anni, anche se l'ultimo C.P.I. fosse stato rinnovato nel 2006”.
Gli unici maggiori oneri ritenuti dal C.T.U. riconducibili alla non corretta gestione della pratica da parte del sig. sono stati individuati nei “costi sostenuti con l'impresa per Persona_1 CP_7
gli interventi indicati ai punti ID 1, 2, 6, 7, 8, 9 della tabella n. 1 riportata al precedente capitolo 5 pag. 18, per un totale di euro 12.309,40 oltre IVA e accessori di legge, nonché i compensi del nuovo amministratore, Dott. per la gestione straordinaria, quantificati in euro 779,28 Persona_2
complessivi, inclusi IVA e accessori di legge (cfr. doc. 42 agli atti di Parte Attrice).".
Ebbene, dagli atti di causa e dall'istruttoria svolta emerge, a ben vedere, che anche tali lavori siano stati eseguiti, come gli altri, al complessivo fine di adeguare lo stato dei luoghi alle vigenti prescrizioni in materia antincendio, comportando comunque un maggior valore all'immobile. Anche con riferimento a questi ultimi lavori non vi è, quindi, agli atti la dimostrazione dell'effettivo pregiudizio subito dal e la sua riconducibilità sotto il profilo causale all'inadempimento dell'ex amministratore. Parte_1
Ciò in quanto non risulta provato che detti lavori siano stati eseguiti in conseguenza del mancato rinnovo del certificato di prevenzione incendi e non sarebbero stati necessari per adeguare i luoghi alle prescrizioni imposte dalla vigente normativa in materia antincendio.
Del resto, è lo stesso Condominio attore ad aver qualificato tutte le opere eseguite da Controparte_6 come necessarie all'ottenimento del nuovo certificato di prevenzione incendi, risultando pertanto difficile effettuare distinzioni all'interno di esse.
Ad ogni modo, quanto ai costi ritenuti dal C.T.U. riconducibili alla condotta del sig. si CP_1
evidenzia quanto segue:
- i costi relativi alla rimozione della tettoia (ID 7) e alla bandinella in alluminio per asole (ID 8) si riferiscono a interventi imputabili alla manutenzione del per effetto di percolazioni Pt_3
dalle bocche di areazione e quindi comunque da eseguire;

- i costi relativi ai fori solaio corsello e box (ID 6) e quelli per i giunti dilatazione solaio (ID 9) si riferiscono a opere incidenti sulle prestazioni antincendio delle strutture e determinanti un incremento del livello di sicurezza del fabbricato;

- i costi di accantieramento (ID 1) e per il trabattello (ID 2) rappresentano le spese necessarie per allestire e organizzare il cantiere e pertanto costi che sono indefettibilmente legati ai lavori svolti;

- i compensi del nuovo amministratore per la gestione straordinaria non possono considerarsi correlati al mancato rinnovo del certificato di prevenzione incendi per le seguenti ragioni: (i) alla luce di quanto fino a qui esposto, trattasi di compensi legati a opere che il Parte_1
pagina 13 di 14 avrebbe comunque dovuto eseguire;
(ii) ad ogni modo, l'attività svolta dall'amministratore è connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali e non esorbitante dalle attribuzioni ex art. 1130 c.c., dovendo, quindi, ritenersi compresa, quanto al suo compenso, nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell'incarico per tutta la gestione annuale;
(iii) anche volendo ritenere l'attività svolta dall'amministratore come straordinaria e quindi estranea alle attribuzioni ex art. 1130 c.c., non vi è agli atti la prova che tale maggiore retribuzione per l'attività di straordinaria amministrazione fosse riportata nel preventivo analitico approvato dall'assemblea al momento della nomina (cfr. art. 1129, comma
14, c.c.), né che vi sia stata apposita delibera assembleare che abbia riconosciuto all'amministratore un compenso aggiuntivo al fine di remunerare un'attività straordinaria.
In definitiva, i costi sostenuti dal per eseguire le opere qui in esame non rappresentano un Parte_1 danno (ingiusto) per il stesso, quale conseguenza immediata e diretta dell'inadempimento Parte_1 dell'ex amministratore ma costituiscono l'onere che il ha dovuto sopportare per CP_1 Parte_1
adeguare lo stato dei luoghi alla normativa antincendio.
11. Il rigetto della domanda di parte attrice rende processualmente superfluo l'esame della domanda di manleva proposta dai convenuti verso il terzo chiamato.
12. Vista la novità ed il tecnicismo della questione si ritiene che sussistano i presupposti per la compensazione delle spese di lite e di CTU, con il diritto della parte che abbia anticipato di queste ultime una quota maggiore di quella definitivamente spettante di ripeterla dalla controparte.
Assorbita o, comunque, disattesa, ogni altre questione

P.Q.M

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione disattesa o, comunque, assorbita: rigetta la domanda di risarcimento del danno proposta dal , sito Parte_2 in nei confronti dei sigg.ri e Parte_1 CP_2 Controparte_3 CP_1
nella qualità di eredi del precedente amministratore del Condominio sig.
[...] Persona_1
Spese di lite e CTU compensate tra le parti, con diritto della parte che abbia anticipato di queste ultime una quota maggiore di quella definitivamente spettante di ripeterla dalla controparte.
BOLOGNA, lì 23.7.25
Il Giudice dott. Anna Lisa Marconi
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