N. R.G. 5193/2016
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di Foggia
Contenzioso - SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Giuseppe Sciscioli ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 5193/2016 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Parte_1 C.F._1
CORNACCHIA VINCENZO
ATTORE contro
IN FOGGIA AL VIALE FRANCIA 30 Controparte_1 (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. PALOMBA ETTORE LUIGI P.IVA_1
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note scritte depositate.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione ha convenuto in giudizio il formulando Parte_1 Controparte_1 nell'atto introduttivo le seguenti conclusioni:
annullare e/o dichiarare nulla e priva di effetti la delibera condominiale dell'8.4.2016, relativa al punto 2 dell'ordine del giorno, nella sola parte in cui approva il criterio di ripartizione delle spese di cui all'art. 1125 c.c. senza integrarlo con l'art. 2051 c.c., nonché il relativo piano di ripartizione del 15.4.2016; il tutto, lasciando comunque salva ed invariata la parte che ha disposto la revoca del precedente deliberato che faceva erronea applicazione dell'art. 1126 c.c.; condannare il ad eseguire il riparto delle spese dei lavori de quibus secondo i criteri di CP_1 legge;
condannare il al pagamento in favore dell'attore della somma di euro 1435,91 a titolo di CP_1 risarcimento danni per spese legali stragiudiziali, oltre interessi e rivalutazione monetaria.
A sostegno delle domande il ha dedotto in fatto di essere proprietario delle unità Parte_1 immobiliari site in Foggia al piano seminterrato della scala B del Viale Francia n. 30, individuate nel
Regolamento Condominiale e nelle allegate tabelle millesimali del Controparte_1 come “Palestra”, “Aut A”, “Aut B” ed E/2, censite nel catasto fabbricati al fg. 127 p.lla 98 sub 52, 102
pagina 1 di 5 e 103; che nel 2015 nelle predette unità immobiliari si sono verificate infiltrazioni idriche provenienti dal sovrastante cortile e pertanto l'amministratore del ha conferito incarico CP_2 CP_1 al tecnico fiduciario ing. per accertare le cause delle infiltrazioni e redigere un computo metrico Per_1 relativo alle necessarie opere di ripristino;
che il professionista incaricato ha redatto la perizia in data
26.11.2015, individuando nel dissesto della pavimentazione del cortile la causa delle CP_2 infiltrazioni;
che in data 21.12.2015 l'assemblea condominiale, all'unanimità dei presenti, ha approvato i lavori di manutenzione straordinaria indicati nella perizia dell'ing. ripartendo le relative spese Per_1 ai sensi dell'art. 1126 c.c. e ponendo a carico di esso attore “l'esorbitante” somma di euro 10.814,58 rispetto ad un importo complessivo dei lavori pari ad euro 31.000,00; che esso attore, avendo interesse ad impugnare la delibera del 21.12.2015 nella parte relativa al criterio di ripartizione delle spese, ha introdotto la procedura di mediazione obbligatoria, conclusasi con verbale negativo in data 5.4.2016; che in data 8.4.2016 l'assemblea condominiale, riconoscendo implicitamente il precedente errore, ha revocato parzialmente la delibera del 21.12.2015 approvando un nuovo piano di riparto delle spese in base al criterio di cui all'art. 1125 c.c. e ponendo a carico di esso attore il minor importo di euro 7564,38; che anche la seconda delibera è errata nella parte in cui applica il criterio di ripartizione di cui all'art. 1125 c.c. senza integrarlo con l'art. 2051 c.c.; che in particolare detta seconda delibera: è errata nella parte in cui pone a carico di esso attore, anziché a carico di tutti i condomini, le voci di spesa di cui ai nn. 8, 9 e 10 del computo metrico “lato Francia”, relative a “intonaco, tinta e decorazione soffitto” dei locali seminterrati di proprietà dello stesso attore;
è altresì errata nella parte in cui considera come opere relative al solaio quelle di cui alla voce n. 7 del computo “lato Francia”, riguardanti in realtà la pavimentazione e dunque a carico di tutti i condomini;
è inoltre errata nella parte in cui considera come opere relative al solaio pure quelle di cui alle voci nn. 3, 4, 5, 7, 9, 10 ed 11 del computo “lato Pantanella”, riguardanti in realtà la pavimentazione e le aiuole e dunque a carico di tutti i condomini;
che esso attore ha diritto al risarcimento del danno emergente commisurato alle spese stragiudiziali relative alla prima procedura di mediazione, pari a complessivi euro 1453,91 (di cui euro 57,04 per spese vive corrisposte all'Organismo di Mediazione ed euro 945,00 per competenze professionali del patrocinatore), trattandosi di procedura obbligatoriamente introdotta per contrastare gli effetti della delibera illegittima del 21.12.2015 poi revocata dallo stesso con la CP_1 successiva delibera dell'8.4.2016 adottata tre giorni dopo la conclusione negativa della procedura di mediazione.
Il si è costituito in giudizio chiedendo il rigetto delle domande. In particolare, ha dedotto CP_1 che l'applicazione integrata e coordinata degli artt. 1123 e 2051 c.c., ai fini della ripartizione delle spese di cui alle voci nn. 8, 9 e 10 del computo metrico “lato Francia”, determinerebbe una duplicazione del risarcimento danni preteso per le medesime voci dall'attore nel giudizio n. 2036/11 pendente tra le stesse parti dinanzi a questo Tribunale;
che è del tutto corretto sul piano tecnico, oltre che conforme al criterio di cui all'art. 1125 c.c., il riparto delle spese approvato con la delibera dell'8.4.2016; che la revoca parziale della precedente delibera del 21.12.2015 non è stata una conseguenza della procedura di mediazione introdotta dall'attore e che in ogni caso il Parte_1 non ha documentato gli esborsi di cui chiede il rimborso a titolo risarcitorio.
Orbene, rileva preliminarmente questo giudicante che il piano di riparto delle spese approvato con la delibera dell'8.4.2016 attiene alle opere di manutenzione straordinaria di cui al computo CP_2 metrico dal tecnico fiduciario ing. necessarie per l'eliminazione delle cause delle infiltrazioni Per_1 idriche provenienti dal cortile e per il ripristino dei sottostanti locali di proprietà CP_2 dell'attore danneggiati dalle stesse infiltrazioni. L'origine dei fenomeni infiltrativi dal cortile (parte comune in base alla presunzione di CP_2 cui all'art. 1117 co. 1 n. 1 c.c. e secondo le disposizioni di cui agli artt. 2 lettera A e 23 del pagina 2 di 5 Regolamento condominiale) è stata univocamente accertata dall'ing. nella ed è incontroversa Per_1 tra le parti.
Ai fini del riparto delle spese per le necessarie opere di ripristino va pertanto applicato il criterio di cui all'art. 1125 c.c., alla stregua della consolidata giurisprudenza di legittimità secondo cui qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all'edificio che funga CP_2 anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall'art. 1126 cod. civ. (nel presupposto dell'equiparazione del bene fuori dalla proiezione dell'immobile ma al CP_2 servizio di questo, ad una terrazza a livello), ma si deve, invece, procedere ad un'applicazione analogica dell'art. 1125 cod. civ., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un'applicazione particolare del principio generale dettato dall'art. 1123, secondo comma, cod. civ.
(cfr. ex plurimis Cass. 30935/18, Cass. 18194/2005; 10858/2010; 15841/2011);
Del resto, il solaio di copertura di locali interrati in proprietà singola che svolge anche la funzione di consentire l'accesso all'edificio condominiale, pur non integrando una utilizzazione particolare da parte di un condomino rispetto agli altri (come nella diversa fattispecie prevista dall'art. 1126 c.c.), ma una utilizzazione conforme alla destinazione tipica (anche se non esclusiva) di tale manufatto da parte di tutti i condomini, poiché su di esso vengono consentiti il transito o la sosta degli autoveicoli, è evidente che a ciò è imputabile in maniera preponderante il degrado della pavimentazione, ed è questa al fondo la ratio per cui gli arresti giurisprudenziali sopra riportati hanno ravvisato le condizioni per una applicazione analogica dell'art. 1125 c.c., il quale stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute, in via generale, in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
Il c.t.u. nominato nel presente giudizio ha correttamente osservato che l'art. 1125 c.c. distingue tre parti nel solaio divisorio tra distinte proprietà: una parte mediana costituita dai soffitti, dalle volte o dai solai, che serve allo stesso tempo da copertura dei locali sottostanti e di base alla pavimentazione della proprietà sovrastante, la quale essendo di utilità comune deve essere conservata e ricostruita a cura dei proprietari dei due piani, l'uno all'altro sovrastante, in parti uguali;
la copertura del pavimento, a carico del proprietario del piano superiore;
l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto, a carico del proprietario del piano inferiore. Le sole finiture superficiali superiori (pavimento..) ed inferiori (intonaco, tinteggiature…) sono a carico rispettivamente dei proprietari dei relativi immobili, in quanto costituiscono la finitura estetica;
mentre tutti gli elementi strutturali che stanno nel mezzo, compresi massetto ed impermeabilizzazione, sono di utilità comune e quindi le relative spese vanno divise in parti uguali tra i proprietari dei due piani.
Pertanto, applicando il criterio di riparto di cui all'art. 1125 c.c. alle voci di spesa contestate da parte attrice, il c.t.u. ha coerentemente rilevato che le voci di cui ai nn. 8, 9 e 10 del computo metrico “lato Francia”, relative all'intonaco ed alla tinteggiatura dei locali seminterrati, sono a carico dell'attore; che le voci di spesa di cui al n. 7 del computo “lato Francia” ed ai nn. 3-4-5 e 7 del computo “lato Pantanella”, relative alla parte mediana del solaio, sono a carico dell'attore e dell'intero condominio in parti uguali;
che le voci di cui ai nn. 9, 10 ed 11 del computo “lato Pantanella”, relative alla finitura superficiale estradossale del solaio, sono a carico di tutti i condomini.
Il nuovo riparto delle spese come parzialmente e correttamente rielaborato dal c.t.u. è riportato nella tabella sub allegato II della relazione peritale. La quota di spesa a carico dell'attore risulta pari ad euro pagina 3 di 5 6921,23, di poco inferiore alla somma di euro 7564,38 indicata nel piano di riparto approvato con la delibera impugnata dell'8.4.2016.
Non può trovare applicazione, ad integrazione del criterio di cui all'art. 1125 c.c., il criterio di imputazione di cui all'art. 2051 c.c., per la semplice ragione che nel presente giudizio il Parte_1
“non ha formulato alcuna domanda di risarcimento danni per il ripristino dei suoi locali” (cfr. pag. 3 note conclusive del 18.1.2022).
Va invece accolta la domanda di risarcimento del danno emergente commisurato alle spese stragiudiziali relative alla prima procedura di mediazione, utilmente e fondatamente introdotta dal
[...] in vista dell'impugnazione della delibera del 21.12.2015 che aveva erroneamente ripartito le Parte_1 spese secondo il criterio di cui all'art. 1126 c.c.. Il Condominio, tre giorni dopo la conclusione negativa della procedura di mediazione, ha revocato parzialmente la precedente delibera implicitamente accogliendo le doglianze del relative all'errata applicazione dell'art. 1126 c.c. Parte_1
Il danno è stato congruamente determinato dall'attore nella misura complessiva di euro 1453,91, comprensivo delle spese vive documentate corrisposte all'Organismo di Mediazione e del compenso professionale spettante al patrocinatore in base ai parametri minimi di cui alla tabella richiamata dall'art. 20 del d.m. 55/2014.
La parziale soccombenza dell'attore giustifica la compensazione per due terzi delle spese di lite, che invece per la restante parte vanno poste a carico del e sono liquidate come in dispositivo CP_1 in base ai parametri medi di cui al d.m. 147/22.
Le spese di c.t.u. vanno poste in via definitiva a carico delle parti in solido, con suddivisione in parti uguali nel rapporto interno, trattandosi di spese sostenute nell'interesse comune all'esatta ripartizione delle spese di manutenzione straordinaria.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
accoglie le domande per quanto di ragione e, per l'effetto,
conferma la validità ed efficacia della delibera condominiale dell'8.4.2016, nella parte in cui, revocando sul punto la precedente delibera del 21.12.2015, ha deciso di ripartire le spese di manutenzione straordinaria secondo il criterio di cui all'art. 1125 c.c.;
a parziale modifica del piano di ripartizione delle spese a firma dell'ing. del 15.4.2016, dispone Per_1 che le spese di manutenzione straordinaria oggetto della delibera dell'8.4.2016 siano ripartite secondo il piano di riparto di cui alla tabella sub allegato II della relazione di c.t.u., tabella che deve intendersi a tutti gli effetti parte integrante della presente sentenza;

condanna il a pagare in favore dell'attore la somma di euro 1453,91, oltre interessi legali CP_1 dalla domanda giudiziale;

condanna il a rimborsare alla controparte un terzo delle spese di lite, che, in detta ridotta CP_1 misura, si liquidano in € 90,0 per spese ed € 1600,00 per onorari, oltre i.v.a., c.p.a. e spese generali, con distrazione in favore dell'avv. Cornacchia dichiaratosi antistatario, compensando tra le parti i restanti due terzi;

pagina 4 di 5 pone in via definitiva le spese di c.t.u. a carico delle parti in solido, con suddivisione in parti uguali nel rapporto interno.
Foggia, 9.4.2025
Il Giudice
dott. Giuseppe Sciscioli
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