N. 996/2015 R.G.A.C.
R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale Ordinario di Nocera Inferiore, Seconda Civile, in composizione monocratica, in persona del G.M., dott. Stefania Fontanarosa, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 996/2015 R.G.A.C.
TRA
(c.f.: ), in qualità di erede di Parte_1 C.F._1 Per_1
, elettivamente domiciliato in LUNGOMARE TRIESTE, 190 84121 SALERNO,
[...] presso lo studio dell'Avv. CAGGIANO MARCO (c.f.: , dal quale è C.F._2
rappresentato e difeso;

ATTORE
(c.f.: ), in qualità di erede di Parte_2 C.F._3 Per_1
, elettivamente domiciliato in LUNGOMARE TRIESTE, 190 84121 SALERNO,
[...] presso lo studio dell'Avv. CAGGIANO MARCO (c.f.: , dal quale è C.F._2
rappresentato e difeso;

ATTORE
(c.f.: ), in qualità di erede di Parte_3 C.F._4 Per_1
, elettivamente domiciliato in LUNGOMARE TRIESTE, 190 84121 SALERNO,
[...] presso lo studio dell'Avv. CAGGIANO MARCO (c.f.: dal quale è C.F._2
rappresentata e difesa;

ATTRICE
E
(DECEDUTA IL 21.06.18); Controparte_1
CONVENUTI contumaci
(c.f.: ); Controparte_2 C.F._5
CONVENUTA contumace
Pagina 1 di 6

(c.f.: ); Controparte_3 C.F._6
CONVENUTA contumace
(c.f.: ); CP_4 C.F._7
CONVENUTA contumace
(c.f.: ); Controparte_5 C.F._8
CONVENUTA contumace
(c.f.: ), elettivamente Controparte_6 C.F._9
domiciliato in VIALE G. VERDI, 12 84131 SALERNO, presso lo studio dell'Avv.
POLVERINO GIORGIO (c.f.: ) e dell'Avv. POLVERINO CHIARA C.F._10
( CORSO VITTORIO EMANUELE 58 84100 SALERNO, dal quale C.F._11
è rappresentato e difeso;

CONVENUTO
(c.f.: ); Controparte_7 C.F._12
CONVENUTO contumace
(c.f.: ); Controparte_8 C.F._13
CONVENUTA contumace c.f.: ); Controparte_9 C.F._14
CONVENUTO contumace
(c.f.: ); Controparte_10 C.F._15
CONVENUTO contumace
(c.f.: ); CP_11 C.F._16
CONVENUTO contumace
Oggetto: Usucapione.
Conclusioni: Come in atti.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Preliminarmente in diritto, si osserva che ai sensi dell'art. 1117, comma 1, n. 1, c.c. la zona esistente in profondità, al di sotto dell'area superficiaria che è alla base dell'edificio condominiale, in mancanza di un titolo che la attribuisca ad alcuno dei comunisti, rientra per presunzione in quella comune tra i condomini (cfr. Cass. 31/01/2023, n.2786).
Pagina 2 di 6 Si tratta di rapporti, quelli dedotti in giudizio, regolati dalla disciplina del c.d.
"condominio minimo" poiché formato da due sole proprietà individuali.
Come stabilito dalla Suprema Corte di Cassazione a Sezioni Unite, con la sentenza
2046/2006, non c'è nessuna legge che sancisca la non applicabilità della disciplina generale del condominio anche ai piccoli condominii, quand'anche si tratti di condominio con due proprietari, ovvero di condominii minimi (Cass SU n. 2046/2006).
Nel caso di specie, una parte del fabbricato appartiene agli eredi (tra cui Per_1
l'attrice) e l'altra parte ai convenuti (Foglio 26 Part. 38 Sub 8 (ex Sub 1).
Peraltro, l'azione volta alla tutela della proprietà comune può essere proposta dal singolo comproprietario nei confronti del ritenuto autore dell'abuso senza necessità di estensione del contraddittorio agli altri condividenti, non sussistendo in specie un'ipotesi di litisconsorzio necessario (cfr. Cass. civ. sez. II n. 5000/1993; in senso conforme, ex multis, Cass. civ. sez. II,
n. 14765/2012).
Inoltre, irrilevante, ai fini della decisione della causa, è la circostanza che le opere realizzate dai convenuti siano state eseguite in conformità di licenza o concessione edilizia, poiché' tali provvedimenti amministrativi non incidono sui rapporti tra privati, ne' pregiudicano i diritti soggettivi dei terzi, i quali rimangono tutelabili davanti al giudice ordinario (senza che si renda necessaria da parte di detto giudice una delibazione incidentale della legittimità o meno di quei provvedimenti) (Cass Ord. N. 23543 del 28.09.2018).
Anche l'eventuale sanatoria degli illeciti urbanistici, inerendo al rapporto fra P.A. e privato costruttore, esplicano i loro effetti soltanto sul piano dei rapporti pubblicistici – amministrativi, penali e/o fiscali – e non hanno alcuna incidenza nei rapporti fra privati, lasciando impregiudicati i diritti dei privati (Cass. Sentenza n.ro 14916 del 16.07.2015).
Pertanto, nel caso di specie, e sotto il profilo civilistico, è irrilevante che le opere siano state “condonate” con permesso di costruire in sanatoria.
In particolare, dall'esame della ctu, si evince che la parte convenuta ( Persona_2
) ha ricavato nel terrapieno adiacente due ambienti di forma circolare: il primo
[...]
ambiente, adibito a studio musicale, è di superficie 7,40 mq interrato a quota -2,40 rispetto all'abitazione del piano primo dei convenuti ed altezza interna di 2.10 mt;
il secondo ambiente, sovrastante al precedente ambiente è di superficie 9,65 mq ed adibito ad ampliamento dell'adiacente soggiorno/pranzo ed altezza interna di 2.30 mt.
Nel caso di specie, il terrapieno interessato dai lavori, sottostante il secondo piano di proprietà degli eredi e dunque, all'interno dei muri perimetrali del fabbricato, va Per_1
considerato di proprietà ai sensi dell'art. 1117 c.c. CP_12
Pagina 3 di 6 Pertanto, la fattispecie va inquadrata nell'ambito del disposto dell'art. 1102 c.c. avente quale fine il ripristino dello status quo ante della cosa comune alterata.
Nello specifico, per stabilire se l'utilizzo più intenso del singolo sia consentito ai sensi dell'art. 1102 c.c., deve aversi riguardo non già all'uso concreto fatto dagli altri condomini in un determinato momento, ma a quello potenziale in relazione ai diritti di ciascuno;
l'uso deve in ogni caso ritenersi permesso se l'utilità aggiuntiva ricavata dal singolo comproprietario non sia diversa da quella derivante dalla destinazione originaria del bene, sempre che tale uso non dia luogo ad una servitù a carico del suddetto bene comune (Cass. civ., sez. II, n. 9278/2018).
Il Tribunale ritiene che l'utilizzo da parte dei convenuti del terrapieno sia CP_12
illecito, per quanto di ragione.
Invero, nessuno dei condomini può, senza il consenso degli altri, procedere all'escavazione del sottosuolo per ricavarne nuovi locali o per ingrandire quelli preesistenti, in quanto, attraendo la cosa comune nell'orbita della sua disponibilità esclusiva, limiterebbe l'altrui uso e godimento ad essa pertinenti. E ciò a prescindere dalla funzione portante in concreto dell'edificio esercitata dal suolo (cfr. Cass. 31/01/2023, n.2786).
Nel caso di specie, non vi è prova che l'utilizzo esclusivo del terrapieno da parte dei convenuti sia stato autorizzato dagli altri condomini.
A questo punto, va esaminata l'eccezione di usucapione proposta dai convenuti al fine di paralizzare l'azione di riduzione in pristino esercitata dall'attrice.
Essa è infondata.
Invero, non risultano provati, nel caso di specie, i requisiti temporali (venti anni) per l'acquisto per usucapione del diritto di proprietà sul terrapieno condominiale in oggetto, dove sono state realizzate le opere da parte di . Persona_3
Invero, dall'esame degli atti, risulta che i lavori di ampliamento sono stati realizzati nel
1993.
Orbene, parte attrice ha documentalmente provato di aver notificato ai convenuti, il
25.2.1995, atto di citazione, con il quale ha proposto le medesime azioni di cui al presente giudizio.
In virtù di tale atto interruttivo, il termine per usucapire è cominciato nuovamente a decorrere dal 25.2.1995.
L'atto di citazione del presente giudizio è stato notificato in data 23.2.2015 e, pertanto, tale atto interruttivo ha impedito il compiersi dell'usucapione ventennale, con il conseguente rigetto dell'eccezione sollevata dalla parte convenuta.
Pagina 4 di 6 Né può trovare applicazione nel caso di specie la disposizione di cui all'art. 938 c.c., atteso che “La buona fede rilevante ai fini dell'accessione invertita di cui all' articolo 938 del Cc consiste nel ragionevole convincimento del costruttore di edificare sul proprio suolo e di non commettere alcuna usurpazione. Essa, in assenza di una previsione analoga a quella dettata in materia di possesso dall' articolo 1147 del Cc , non è presunta, ma deve essere provata dal costruttore. Ai fini probatori, è necessario avere riguardo alla ragionevolezza dell'uomo medio e al convincimento che questi poteva legittimamente formarsi circa l'esecuzione della costruzione sul proprio suolo, in base alle cognizioni possedute effettivamente o che egli avrebbe potuto acquisire con un comportamento diligente, sicché la buona fede deve escludersi qualora, in relazione alle particolari circostanze del caso concreto, il costruttore avrebbe dovuto fin dall'inizio anche solo dubitare della legittimità dell'occupazione del suolo del vicino” (cfr. Cass. 9694/2024).
Nel caso di specie, parte convenuta non ha fornito la prova di detta buona fede, anzi dalle dichiarazioni rese dallo stesso nell'atto di citazione, si evince che egli fosse consapevole quantomeno della circostanza che lo spazio (terrapieno), dove prima insisteva la “cisterna”, fosse “res nullius” e, quindi, che non fosse di sua proprietà.
Pertanto, in accoglimento della domanda attorea di riduzione in pristino, Controparte_6
e gli eredi di vanno condannati a ripristinare lo status quo ante
[...] Controparte_1
mediante l'esecuzione, a loro spese, delle opere specificatamente indicate dal ctu a pag. 58 ossia: demolizione solaio di copertura, ripristino setto murario, operazione di rinterro con materiale preesistente (terreno, pietrisco) al piano seminterrato;
demolizione solaio di calpestio, ripristino setto murario esistente, operazione di rinterro con materiale preesistente
(terreno, pietrisco) al primo piano.
Va, invece, rigettata la domanda volta ad accertare l'esistenza del diritto di proprietà dell'attrice sul vano “cisterna”, in considerazione del fatto che essendo essa stata realizzata su proprietà condominiale, è anch'essa condominiale (art. 934 c.c.).
Neppure, è stata fornita la prova dell'acquisto per usucapione, attesa la genericità delle dichiarazioni testimoniali, le quali sono inidonee a provare il possesso ventennale e considerato, anche, che parte attrice ha dichiarato di aver modificato lo stato dei luoghi (con l'interramento della cisterna) nel 1990, in occasione dei lavori di consolidamento del fabbricato.
Tenuto conto della reciproca soccombenza, le spese di lite vanno integralmente compensate, mentre quelle della ctu vanno poste a carico di parte attrice (da un lato) e di e gli eredi di (dall'altro) per metà ciascuno. Controparte_6 Controparte_1
Pagina 5 di 6

P.Q.M.


Il Tribunale di Nocera Inferiore, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) Accoglie la domanda attorea di riduzione in pristino e per l'effetto condanna
[...]
e gli eredi di a ripristinare lo status quo ante mediante CP_6 Controparte_1
l'esecuzione, a loro spese, delle opere specificatamente indicate dal ctu a pag. 58 ossia: demolizione solaio di copertura, ripristino setto murario, operazione di rinterro con materiale preesistente (terreno, pietrisco) al piano seminterrato;
demolizione solaio di calpestio, ripristino setto murario esistente, operazione di rinterro con materiale preesistente (terreno, pietrisco) al primo piano;

2) Rigetta la domanda attorea di accertamento della proprietà;
3) Rigetta le eccezioni riconvenzionali sollevate da parte convenuta;

4) Compensa integralmente le spese di lite;

5) Pone definitivamente le spese della ctu a carico di parte attrice (da un lato) e di e gli eredi di (dall'altro) per metà ciascuno. Controparte_6 Controparte_1
Così deciso in Nocera Inferiore, 23/01/2025
IL GIUDICE
dott.ssa Stefania Fontanarosa
L'originale di questo provvedimento è un documento informatico sottoscritto con firma digitale (artt. 1, lett. s, 21 e 24 D.Lgs. 7 marzo 2005, n. 82) e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi degli artt. 15 e 35, comma 1, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209, e succ. mod..
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