REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI TERMINI IMERESE
SEZIONE CIVILE
nella persona del giudice unico dott.ssa RI SA ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 400 dell'anno 2019 del Ruolo Generale degli Affari civili contenziosi vertente tra

(C.F.: ), nata a [...] il [...], Parte_1 C.F._1
(C.F.: ) nata a [...] il [...] e Parte_2 C.F._2 Parte_3
(C.F.: ) nato a [...] il [...], n.q. di eredi del de
[...] C.F._3 cuius nato a [...] il [...] e deceduto in Palermo il 19.05.2015 Persona_1
(C.F.: ), nato a [...] in data [...], CP_1 C.F._4 rappresentati e difesi giusta procura in atti dall'Avv. Bernardette Baiamonte
, (CF.: Email_1 Controparte_2 C.F._5 nato a [...] il [...], (C.F.: ) nato a Parte_4 C.F._6
Bagheria il 12.03.1943, rappresentati e difesi dall'avv. Giancarlo Sciortino giusta procura in atti;
Email_2
Parte attrice contro
(C.F.: ), con sede legale in Palermo, via Controparte_3 P.IVA_1
Maqueda n. 100, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa - giusta determinazione n. 3662 del 29.08.2024 e mandato accluso alla comparsa di costituzione di nuovo procuratore – sia congiuntamente che disgiuntamente dall'avv.
NA AN e dall'avv. Simona Vitale ( - Email_3
t); Email_5
Tribunale di Termini Imerese sez. civile
parte convenuta
Oggetto: risarcimento del danno
Conclusioni delle parti: all'udienza del 9 luglio 2025 le parti hanno precisato le conclusioni la come da note scritte d'udienza.
MOTIVI DELLA DECISIONE


1. Fatti controversi
Con atto di citazione ritualmente notificato, i signori , CP_1 CP_2
, , e
[...] Parte_4 Parte_1 Parte_2 Parte_3
proprietari del fabbricato sito in Bagheria, via Dante n. 47, hanno convenuto in
[...] giudizio la chiedendo la condanna di quest'ultima al Controparte_3 risarcimento dei danni patrimoniali asseritamente subiti in relazione allo stato di degrado del piano cantinato dell'immobile concesso in locazione all'amministrazione convenuta e adibito a sede del Liceo Artistico “Renato Guttuso”.
Parte attrice ha rilevato che l'immobile, riconsegnato il 30 novembre 2017, risultava gravemente danneggiato.
Secondo la prospettazione di parte attrice, tale stato di degrado era stato causato dall'uso improprio della conduttrice che, peraltro, avrebbe omesso di comunicare nel tempo le necessità manutentive ai proprietari ai sensi dell'art. 1577 c.c.
Hanno concluso chiedendo la condanna di controparte al pagamento dell'importo di €
118.000,00 - già stimati nel giudizio di ATP r.g.n 2150/2017, contestando al contempo la distinzione tra danni da uso (€ 53.350,00) e da vetustà (€ 64.650,00) operata dal c.t.u. – e al pagamento dell'indennità di occupazione (€ 68.495,64) stante l'impossibilità di locare l'immobile per le pessime condizioni.
Si è costituita in giudizio la contestando integralmente la Controparte_3 fondatezza delle domande attoree.
La convenuta ha dedotto che il degrado dell'immobile era riconducibile alla vetustà dello stesso, all'uso secondo la destinazione convenuta e all'inerzia dei proprietari nell'esecuzione degli interventi di manutenzione straordinaria richiesti dalla stessa amministrazione, come da documentazione prodotta (verbale di sopralluogo del 20 maggio 2014 e nota del 20 agosto 2014).
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Ha altresì evidenziato che i locatori erano stati informati delle problematiche igienico- strutturali e che l'amministrazione aveva effettuato interventi di spurgo e sanificazione stante l'inerzia dei proprietari.
Parte convenuta ha, dunque, concluso chiedendo il rigetto delle domande attoree.
La causa è stata istruita documentalmente e tramite acquisizione della relazione di c.t.u. redatta nel procedimento di A.T.P.
Sostituito per la ragioni d'ufficio il Giudice, la causa è stata posta in decisione sulle conclusioni delle parti all'udienza del 9 luglio u.s.
Tanto premesso, la domanda proposta è parzialmente fondata e va accolta nei limiti di seguito specificati.


2. Merito della lite


2.1. Sulla domanda di parte attrice relativa al risarcimento del danno ai sensi dell'art. 1590 c.c.
La domanda proposta da parte attrice va qualificata come domanda di risarcimento del danno cagionato dal conduttore in conseguenza dell'inadempimento dell'obbligo di cui all'art. 1590 c.c. di riconsegna degli immobili nello stato medesimo in cui li ha ricevuti, salvo il deterioramento derivante dal normale uso.
Orbene, l'art. 1575 n. 2 c.c. prescrive al locatore di mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto;
tale obbligo è ulteriormente specificato nel successivo art. 1576
c.c. laddove è previsto l'obbligo del locatore di eseguire tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
Con norma di chiusura, inoltre, il legislatore nel prevedere, a carico del conduttore,
l'obbligo di restituire la cosa nel medesimo stato in cui l'ha ricevuta, fa salvo “il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto” (art. 1590 c.c.).
In assenza della descrizione dello stato del bene al momento della stipula del contratto si presume che il conduttore abbia ricevuto l'immobile in buono stato e nelle medesime condizioni deve restituirlo, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto, dovendo rispondere di ogni danno ulteriore che la cosa presenti all'atto della riconsegna;
in buona sostanza, l'art. 1590 c.c. esprime una regola generale dalla quale si ricava la possibilità di un deterioramento normale della cosa locata, conseguente all'uso corretto del bene (in conformità del contratto) oppure alla vetustà, ex art. 1609, co.1, c.c., che rientra nella liceità giuridica del godimento della cosa e che,
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dunque, il locatore è tenuto a sopportare in quanto derivante dall'utilizzo conforme al contratto (cfr., in tal senso, Corte App. Venezia 31/10/2018, n. 2965).
Con la conseguenza che vi possono essere elementi dell'immobile locato che sono destinati a consumarsi per il solo effetto del loro uso normale, e altri che si deteriorerebbero ugualmente anche se non fossero usati, per effetto del trascorrere del tempo e degli agenti atmosferici.
Sicché l'interpretazione che appare più aderente al dettato legislativo – e condivisa dalla giurisprudenza che questo Tribunale condivide - è, dunque, quella che pone a carico del conduttore le riparazioni di elementi del primo tipo, purché di modesto impegno economico, mentre pone a carico del locatore le riparazioni di elementi del secondo tipo, salvo che la perdita o il deterioramento siano dovuti a causa imputabile al conduttore.
In applicazione di tali principi si è, così, affermato in giurisprudenza che non costituiscono riparazioni di piccola manutenzione e sono, pertanto, a carico del locatore, quelle dirette ad eliminare invasioni di umidità (Cass. civ. 10.08.1991 n. 8729), le riparazioni alle condutture di scarico dei bagni o agli impianti interni alla struttura del fabbricato per l'erogazione dei servizi indispensabili (acqua, luce, riscaldamento) (Cass. civ. n. 5459/2006), le riparazioni alla pittura delle pareti o dei pavimenti, ritenute conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso (Cass. civ. 17.10.1992 n.
11401).
Va, peraltro, rilevato che secondo la giurisprudenza, la norma dettata dagli artt. 1576, comma primo, e 1609 c.c., secondo la quale le riparazioni di piccola manutenzione devono essere eseguite nel corso del rapporto, dal conduttore a sue spese, non comporta che il conduttore sia tenuto, al momento del rilascio, ad eliminare a sue spese le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per l'uso fattone durante la durata del contratto in conformità di questo e con l'impiego di una media diligenza, giacché il deterioramento derivato da tale uso si pone come limite all'obbligo del conduttore di restituire la cosa, al termine del rapporto, nello stato in cui l'aveva ricevuta (cfr. Cass. civ. n. 880/1990).
Più precisamente, “l'obbligo del conduttore, previsto dall'art. 1590 del Cc, di restituire la cosa locata nel medesimo stato in cui l'ha ricevuta salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto, non può legittimare la condanna di questi al risarcimento del danno corrispondente alla spesa necessaria per ripristinare le migliori condizioni di manutenzione dell'immobile, dovendosi considerare la convenzione contrattuale della destinazione del bene e l'usura connessa alla durata del
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rapporto” (cfr. Corte App. Napoli, n. 1971/2022).
Sulla base delle superiori considerazioni occorre, allora, verificare se, alla stregua dei principi codicistici esposti, che non risultano derogati dall'autonomia privata, le attuali condizioni dell'immobile di proprietà degli attori sono dovute all'uso normale della cosa o da una condotta colposa dell'Amministrazione conduttrice che, nel corso del lungo periodo di detenzione, ha fatto un uso anomalo dell'immobile o che non ha, comunque, osservato l'obbligo di diligenza nell'uso della cosa.
A tal proposito è il caso di aggiungere che secondo la giurisprudenza della Corte di
Cassazione, “in tema di risarcimento del danno per l'inadempimento o l'inesatto adempimento dell'obbligo del conduttore (…) incombe sul locatore fornire la prova del fatto costitutivo del vantato diritto, e cioè il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell'immobile, mentre sul conduttore grava l'onere di dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità, e cioè che il deterioramento si è verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile”.
Proprio al fine di verificare l'esistenza dei danni lamentati da parte attrice e la riconducibilità nel perimetro risarcitorio dell'art. 1590 c.c., è stata disposta C.T.U. nel procedimento di ATP.
L'elaborato depositato il 22 marzo 2018, privo di vizi di logicità (anche con riferimento alle risposte alle osservazioni), va condiviso.
Nel caso in esame, l'immobile adibito a sede scolastica e concesso in locazione all'anno
1988, è stato riconsegnato ai locatori in condizioni di significativo degrado.
Il nominato consulente ha distinto i danni derivanti da un cattivo uso dell'immobile da quelli causati dalla vetustà del medesimo.
Nella prima categoria vi ha incluso “tutte quelle manifestazioni di degrado o di alterazioni di natura antropica, che vanno oltre la c.d. normale usura del bene utilizzato dai conduttori, rimediabili mediante la normale manutenzione dello stesso. Rientra, a parere dello scrivente, in questa fattispecie tutto quanto rilevato nei punti che vanno da a) a l) del paragrafo precedente (“verifica dello stato dei luoghi”).
Tutte le circostanze rilevate nei suddetti punti sono infatti riferibili all'uso dell'immobile; le pareti danneggiate e imbrattate, le porte vandalizzate, i lavatoi mancanti, le plafoniere mancanti, la pavimentazione macchiata, giusto per fare degli esempi, sono verosimilmente effetti diretti della presenza e delle attività della popolazione scolastica e anche di una attività di manutenzione non tempestiva o forse del tutto assente” (cfr. pag. 22 della relazione di c.t.u, redatta nel procedimento di ATP).
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Le fotografie in atti consentono di appurare che l'immobile è stato lasciato in condizioni che vanno ben oltre l'uso normale del bene;
ci si riferisce alle pareti danneggiate o forate
(segni di chiodi e danneggiamenti materiali, derivanti, verosimilmente, da urti o, comunque, dalle attività precedentemente svolte), imbrattate con scritte e graffiti, al rivestimento delle pareti e del pavimento della palestra completamente distrutto, ai pavimenti macchiati e danneggiati, agli infissi interni e alle porte danneggiati o mancanti, ai rivestimenti dei servizi rotti e/o parzialmente mancanti, ai radiatori dell'impianto di riscaldamento in parte assenti o danneggiati, all'impianto di illuminazione parzialmente assente, agli impianti elettrici danneggiati, agli impianti idrici incompleti e lavatoi assenti.
Le riparazioni di tali danni vanno senza dubbio poste a carico dell'amministrazione convenuta, tenuto anche conto della circostanza che quest'ultima non ha adempiuto l'onere probatorio relativo alla eventuale non imputabilità degli stessi, limitandosi a sostenere che le condizioni dell'immobile alla data del rilascio fossero di normale degrado, stante il lungo rapporto contrattuale intercorso tra le parti.
Alla seconda categoria, invece, “fanno riferimento le manifestazioni di alterazione delle varie parti dell'immobile indipendenti dall'uso dello stesso, ma dettate essenzialmente dal naturale deperimento che i materiali subiscono nel tempo, o da agenti di origine esterna. Quanto rilevato ai punti m) ed n) sono tipici fenomeni di degrado delle strutture dovuti alle modalità costruttive, o al naturale decadimento delle caratteristiche dei materiali nel tempo, e comunque indipendenti dall'utilizzo dell'immobile in questione. La risalita di umidità dalle fondazioni viene normalmente contrastata mediante una adeguata impermeabilizzazione delle strutture di fondazione e la realizzazione di vespai;
ad ogni modo, non è questa la sede, a parere dello scrivente, per indagare sulle esatte origini di tale fenomeno. In altri termini, qualora
l'immobile fosse stato sfitto ed inutilizzato, detti fenomeni si sarebbero verificati ugualmente” (cfr. pag. 22 della relazione di c.t.u, redatta nel procedimento di ATP).
Non appaiono riconducibili alle ipotesi contemplate dall'art. 1590 c.c. i danni causati dal naturale deperimento che i materiali subiscono nel tempo, o da agenti di origine esterna;
si tratta, in particolare, delle efflorescenze nei pavimenti, del distacco dello zoccoletto, del rigonfiamento e distacco del calcestruzzo dei pilastri, del distacco di intonaco e pittura;
tali danni “hanno un'origine comune costituita dal fenomeno di risalita dell'umidità dalle fondazioni e/o dall'esterno del fabbricato. Tutte le pareti e tutti i pavimenti degli ambienti che costituiscono l'immobile in questione sono infatti interessati da questo fenomeno, che è quindi praticamente onnipresente ed è particolarmente evidente”.
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Alla stregua delle superiori considerazioni, l'onere economico delle riparazioni che riguardano elementi il cui deterioramento deriva dalla vetustà e da agenti di origine esterna rimane a carico di parte attrice.
Non si condividono, infatti, le considerazioni di parte attrice, che ha chiesto la condanna al risarcimento dei danni indicati nei punti m) ed n) (dovuti, cioè all'umidità di risalita) sulla sola motivazione della mancata comunicazione della necessità di interventi manutentivi straordinari ai sensi dell'art. 1577 c.c. da parte del conduttore, atteso che, come detto, il locatore può soltanto pretendere il risarcimento del danno cagionato all'immobile nel caso in cui il deterioramento dipenda da inadempimento dell'obbligo di provvedere alle riparazioni di piccola manutenzione ex art. 1576 c.c. e non anche di straordinaria manutenzione.
Il fenomeno di umidità da risalita non è imputabile al conduttore poiché non dipende dall'utilizzo del bene quanto dalle sue caratteristiche costruttive.
Peraltro, dalle rispettive allegazioni e dalla documentazione in atti emerge che le condizioni del piano cantinato erano conosciute dai proprietari, atteso che gli stessi vi avevano fatto accesso in data 20 maggio 2014.
Sulla scorta di tutti i rilievi svolti il c.t.u. ha elaborato un computo metrico relativo alle riparazioni necessarie (cfr. computo metrico allegato alla relazione di C.T.U.).
Conclusivamente, tenuto conto dei soli interventi di manutenzione che in base alle considerazioni sopra esposte devono gravare sull'amministrazione conduttrice, e sulla scorta delle indicazioni relative ai costi degli interventi fornite dal nominato C.T.U., ing. nella sua relazione depositata il 22 marzo 2018, che appare pienamente Persona_2 condivisibile, si può concludere che i danni risarcibili sono quelli indicati nel computo metrico allegato alla relazione di c.t.u. nella colonna “uso”, quantificati in € 53.350,00 alla data del 22 marzo 2018.
Va rammentato che l'obbligazione di risarcimento del danno cagionato da inadempimento di obbligazioni contrattuali diverse da quelle pecuniarie costituisce, al pari dell'obbligazione risarcitoria da responsabilità extracontrattuale, un debito, non di valuta, ma di valore: al relativo creditore è dunque riconosciuto il cumulo della rivalutazione monetaria, applicabile dal giorno di verificazione dell'evento dannoso (data del rilascio del
30 novembre 2016), e degli interessi compensativi secondo un saggio giudizialmente determinato in via equitativa che, nel caso di specie, in assenza di specifica allegazione
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dev'essere equiparato a quello legale (cfr. Cassazione civile sez. I, 06/09/2022, n. 26202).
Peraltro, nel caso di specie la somma spettante è stata liquidata in valori dell'anno 2018; va allora annualmente rivalutata secondo gli indici Istat sino alla liquidazione giudiziale, atteso che all'atto della pubblicazione della sentenza l'obbligazione si converte in debito di valuta (Cass. civ. n. 24417/2025).
Quanto agli interessi, vanno calcolati sulla somma capitale (determinata nel giorno dell'insorgenza del credito) via via rivalutata, sulla scorta di quanto indicato nella sentenza n. 1712/95 delle sezioni unite della Suprema Corte (poi ribadito, tra le altre, da Cass. civ. n.
2796/2000, n. 7692/2001, n. 5234/2006, n. 16726/2009 e n. 18028/2010).
Infine, nella domanda di risarcimento del danno deve ritenersi implicitamente inclusa la richiesta di compenso per il pregiudizio subito dal creditore a causa del ritardato conseguimento dell'equivalente monetario del danno, non incorrendo nel vizio di ultrapetizione il giudice che, in mancanza di espressa domanda, liquidi il conseguente danno da lucro cessante (Cass. Civ., n. 25775/2013).
Procedendo alla stregua dei criteri sopra enunciati, si perviene alla conclusione per cui la somma complessivamente spettante a parte attrice, tenuto conto di rivalutazione (alla data attuale) e interessi, è di € 70.900,46 (di cui € € 7.216,19 per interessi).
Sulla somma in questione – al cui pagamento va condannata la convenuta – sono poi dovuti gli interessi legali dalla data della presente sentenza (momento in cui il debito di valore diventa debito di valuta) fino al soddisfo.


2.2. Sulla domanda di risarcimento da lucro cessante.
La domanda di condanna al risarcimento dell'ulteriore importo di € 68.495,00 va rigettata.
Secondo la giurisprudenza della Corte di Cassazione “qualora, in violazione dell'art. 1590 cod. civ., al momento della riconsegna l'immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, incombe al conduttore l'obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l'esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest'ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto – da parte di terzi – richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori” (n. 13222 del 31/05/2010, n. 19202 del 21/09/2011 n. 6417 del
01/07/1998).
Si ritiene, tuttavia, che nel caso di specie la domanda sia stata genericamente formulata:
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già a livello di allegazione manca qualsiasi riferimento all'eventuale durata degli interventi necessari per i rifacimenti e, così come formulata, non può trovare accoglimento.
Conclusivamente, quindi, va provveduto come in dispositivo.


3. Spese di lite
Quanto alle spese di lite, in considerazione dell'esito finale del giudizio (e, in particolare, dell'accoglimento della domanda in misura inferiore a quanto richiesto), appare equo a questo giudice compensare, tra le parti, le spese di lite in ragione di ½ e condannare parte convenuta al pagamento della restante parte in favore di parte attrice.
La liquidazione di tali spese (valore della lite: da € 52.001,00 a € 260.000,00; parametri medi per attività di studio, introduttiva e decisionale, minimi per la fase istruttoria stante la mancanza di prove costituende) – per la quale si rimanda al dispositivo – viene effettuata sulla base dei parametri introdotti dal D.M. Giustizia 55/2014 nella formulazione conseguente alle modificazioni successivamente apportate.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa promossa da signori CP_1
, , , e
[...] Controparte_2 Parte_4 Parte_1 Parte_2
nei confronti di , ogni diversa domanda, Parte_3 Controparte_3 eccezione e deduzione disattesa: condanna parte convenuta al pagamento, in favore degli attori, della somma di €
70.900,46 oltre interessi legali dalla data della presente pronuncia sino all'effettivo soddisfo per le causali indicate in parte motiva;
rigetta le altre domande;
compensa nella misura di ½ le spese di lite e condanna parte convenuta al pagamento della restante parte di spese di lite, che liquida in complessivi € 5.634,00 per compensi, oltre spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge ed € 786,00 per esborsi.
Termini Imerese, 27 novembre 2025
Il Giudice
RI SA
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