N. R.G. 701/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VARESE
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, in persona del Giudice dott. Giacomo Puricelli in funzione di giudice unico, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., la seguente SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 701/2023 R.G. promossa da (c.f. , rappresentato e difeso Parte_1 C.F._1 dall'avv. Laura Damiani, elettivamente domiciliato presso lo studio del difensore sito in Varese, via Rainoldi, 23, contro
, titolare dell'impresa individuale Controparte_1 CP
(p. iva ), contumace,
[...] P.IVA_1
e
(c.f. ), rappresentata e difesa Controparte_2 C.F._2 dagli avv.ti Domenico Tambasco e Adele Santelia, elettivamente domiciliata presso lo studio dei difensori sito in Milano, via Besana, 5,
Le parti costituite hanno precisato le conclusioni come risulta dal verbale dell'ultima udienza. Oggetto: inadempimento di contratto preliminare di compravendita. MOTIVI ha introdotto questo processo per ottenere Parte_1
l'accertamento della risoluzione ai sensi dell'art. 1385 c.c. di un pagina 1 di 9 contratto preliminare di compravendita immobiliare contenente la previsione del versamento di somme a titolo di caparra confirmatoria, contratto che lui e sua moglie Controparte_2 avevano concluso il primo luglio 2016, quali promissari acquirenti, con il promittente venditore , titolare della ditta Controparte_1 individuale ““ ”. Controparte_1
Il contratto aveva ad oggetto l'obbligo di concludere una compravendita relativa ad un terreno edificabile sito in Gavirate, censito nel catasto terreni di tale comune al foglio 9 (questo è il dato indicato nell'atto di citazione, mentre nella copia del contratto prodotta è riportato il foglio 7; l'indicazione contenuta nel contratto è evidentemente errata, come emerge dalla visura catastale storica prodotta come doc. 4 dell'attore), mapp. 7410, sul quale doveva essere realizzato un immobile con due unità abitative. Il prezzo per l'acquisto dell'immobile indicato nel contratto era di 335.000 euro. ha chiarito che il contratto preliminare era stato preceduto da Pt_1 una “proposta di acquisto” che aveva firmato, assieme a sua moglie, il 31 maggio 2016. La proposta era stata accettata lo stesso giorno da
. Controparte_1
La difesa dell'attore ha evidenziato che sia la “proposta di acquisto”, sia il preliminare prevedevano la corresponsione, in tre soluzioni, da parte dei promissari acquirenti di somme a titolo di caparra confirmatoria prima della stipula del definitivo per un totale di 60.000 euro. L'attore ha quindi allegato che aveva ricevuto CP effettivamente a titolo di caparra confirmatoria la somma di 61.600 euro con le seguenti modalità: un assegno postale per l'importo di 15.000 euro e quattro assegni bancari relativi ad importi di 5.000,
20.000, 800 e 20.800 euro (copie degli assegni sono state prodotte con i doc.ti da 6A a 6E prodotti dall'attore con l'atto di citazione). La consegna del primo assegno a emerge dalla lettura del CP suddetto contratto preliminare. Per gli altri assegni, ha Pt_1 prodotto degli estratti conto bancari dai quali risulta l'addebito dei pagina 2 di 9 relativi importi (doc. 17, 18 e 19 di parte attrice prodotti con la memoria ai sensi dell'art. 183, sesto comma n. 2, c.p.c. depositata il 26 luglio 2024). Gli incassi da parte di degli importi CP relativi ai quattro assegni bancari costituiscono fatti che portano a presumere che anche il primo assegno consegnato a titolo di caparra sia stato effettivamente incassato. La difesa di ha sottolineato che la villetta che doveva essere Pt_1 realizzata dal convenuto sul citato terreno non è stata CP effettivamente costruita. non avrebbe infatti eseguito CP lavori diversi dalla mera predisposizione del cantiere per circa due anni dopo la stipula del contratto preliminare, nonostante vari solleciti da parte dell'attore. ha inoltre precisato che ha addirittura venduto Pt_1 CP
l'immobile descritto nel preliminare del 2016 ad un'altra persona con rogito notarile del 2 marzo 2021. ha chiarito di aver tentato inutilmente una soluzione Pt_1 stragiudiziale della vicenda con un invito alla negoziazione assistita ed una successiva introduzione di un procedimento di mediazione.
Tali iniziative sono state estese anche a . Al riguardo, Controparte_2
l'attore ha precisato di essersi recentemente separato da sua moglie. ha quindi chiesto con la citazione, oltre all'accertamento Pt_1 della risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1385 c.c., anche la condanna di a corrispondergli il doppio delle somme da CP quest'ultimo incassate a titolo di caparra confirmatoria, per un totale di 123.200 euro, oltre “interessi maturati e maturandi” e con vittoria di spese di lite. L'attore ha precisato di aver citato in giudizio sua moglie per assicurare la necessaria integrità del contraddittorio, dato che l'accertamento della risoluzione del contratto preliminare poteva essere pronunciato soltanto nei confronti di tutte le parti di tale contratto.
non si è costituito in giudizio ed è stato dichiarato CP contumace. pagina 3 di 9 si è costituita regolarmente nei termini previsti e ha eccepito CP_2 che la causa doveva essere decisa da un arbitro in base alla clausola compromissoria contenuta nel contratto del 2016. L'eccezione è stata ritenuta infondata con la sentenza non definitiva pronunciata il 14 novembre 2023.
, con la comparsa di costituzione e risposta ha in ogni caso CP_2 confermato le argomentazioni di suo marito relative all'inadempimento contrattuale di . Ha però sostenuto che CP era infondata la pretesa di suo marito di ottenere la condanna di
[...]
al pagamento del doppio della caparra ricevuta soltanto a CP suo favore. Infatti, ha sostenuto che l'obbligazione Controparte_2 di di pagare il doppio della caparra sussiste anche nei CP suoi confronti e che tale obbligazione è parziaria. La condanna di
[...]
dovrebbe riguardare il pagamento della somma di 61.600 CP euro a favore di ciascuno dei promissari acquirenti.
Un atto contenente la domanda di IV è stato notificato il 18 gennaio 2024 al convenuto contumace . CP
con la memoria depositata ai sensi dell'art. 183, sesto Pt_1 comma n. 1, c.p.c., ha riconosciuto che doveva essere CP condannato a corrispondere il doppio della caparra ricevuta anche a favore di sua moglie. La difesa dell'attore ha però ritenuto che i promissari acquirenti fossero creditori fra loro in solido del doppio della caparra. Ha quindi modificato le domande proposte con la citazione, chiedendo la condanna di a pagare 123.200 euro a favore di CP Pt_1
e , creditori in solido tra loro, evidentemente in parti uguali nei CP_2 loro rapporti interni. Si deve ora rilevare che le prove che sono state ottenute nel processo consentono di giungere alla conclusione che si è reso CP responsabile di un grave inadempimento contrattuale. È opportuno premettere che il contratto preliminare sopra descritto non prevedeva un termine per la conclusione del definitivo.
pagina 4 di 9 È comunque emerso in modo palese dall'istruttoria che , CP che si era impegnato a realizzare un immobile ad uso abitativo sul terreno sopra descritto, non ha eseguito i lavori necessari a tale scopo per anni. Di Martino, il 2 marzo 2021, ha inoltre venduto l'immobile oggetto del citato preliminare ad una persona diversa da
. Controparte_3
Deve essere escluso che fosse necessario per ricorrere al Pt_1 giudice per stabilire il termine per la conclusione del definitivo ai sensi dell'art. 1183 c.c. prima di procedere al recesso consentito dall'art. 1385 c.c. Infatti, in questa vicenda, considerata la natura del rapporto negoziale e l'evidente interesse dei promissari acquirenti di ottenere un immobile da destinare ad abitazione, è evidentemente stato concesso a un termine ampiamente congruo per CP provvedere alle attività che si era impegnato a compiere (la conclusione raggiunta è conforme all'orientamento costante della Cassazione sul punto: v., tra le molte, Cass. civ., Sez. III, 8 luglio
2020, 14243). In ogni caso, con la vendita CP dell'immobile avvenuta nel marzo 2021, ha reso irrealizzabile il programma negoziale delineato con il preliminare del 2016. A sostegno delle posizioni processuali di e devono Pt_1 CP_2 essere valorizzate le deposizioni dei testimoni escussi in occasione dell'udienza del 17 dicembre 2024. La teste madre dell'attore ha Testimone_1 Parte_1 chiarito che , dopo la stipula del preliminare del 2016, ha CP soltanto iniziato i lavori per la realizzazione della villetta, senza portarli a termine. In particolare, ha detto: ““In quel periodo Tes_1 abitavo a Bardello ed ero quindi vicina al terreno dove doveva essere costruita la casa. Ci passavo spesso. Ho visto soltanto una volta un operaio, un ragazzo extracomunitario. Per il resto non ho mai visto nessuno svolgere i lavori previsti”. ha inoltre dichiarato: ““Il signor continuava a Tes_1 CP promettere che la casa sarebbe stata consegnata a settembre. Dato che non vedevamo andare avanti i lavori anche mio figlio venne a pagina 5 di 9 controllare il cantiere. Il giorno in cui mio figlio venne a vedere il cantiere non ero presente. Mi venne comunque a trovare a casa in quella circostanza, come in altre occasioni simili di controllo del cantiere, e mi riferì anche quella volta che non aveva visto nessuno nel cantiere. chiedeva spesso degli anticipi a CP Pt_1 anche se i lavori non proseguivano”. Tale circostanza era di diretta percezione della teste, che affermava:
“Lo so perché ero presente. Una volta chiese a mio figlio CP un appuntamento al bar del centro commerciale di Gavirate. Io ero presente all'incontro e in quella circostanza chiese CP quindicimila euro perché il comune di Gavirate stava ponendo vari problemi e questo giustificava la richiesta di altri soldi”. Il teste , che ha chiarito di essere amico dell'attore, ha Testimone_2 confermato questa versione dei fatti, affermando: “Quando si Pt_1
è sposato con io ero testimone e ci conoscevamo bene, CP_2 sapevo che avevano deciso di comprare una casa da costruire a
Gavirate e sapevo che i lavori non iniziavano mai. Sapevo dove era il terreno e io abitavo a circa quattrocento metri e vedevo che il cantiere era di fatto vuoto. Avevano fatto soltanto la recinzione del cantiere e i pilastri in cemento armato, poi non ho più visto nulla”. Le dichiarazioni dei testi sono evidentemente credibili, dato che vi è concordanza tra le stesse. Inoltre, la vendita del 2021 del citato immobile a persona diversa dai promissari acquirenti del 2016 conferma il grave inadempimento da parte del promittente venditore descritto dai due testimoni. L'attore ha infatti prodotto la copia di un atto pubblico notarile relativo ad un contratto di compravendita stipulato il 2 marzo 2021 da , quale venditore, con tale (doc. 20 CP Persona_1 prodotto con la memoria ai sensi dell'art. 183, sesto comma n. 2), c.p.c. depositata il 26 luglio 2024). Tale contratto riguarda un immobile che ha dati catastali diversi da quelli riportati nel preliminare del 2016. Il rogito del 2021 riguarda beni censiti nel catasto terreni del Comune di Gavirate al foglio 9, mappale 7426, e pagina 6 di 9 al catasto fabbricati di tale Comune, Sezione Urbana GA, al foglio 7, mappale 7426. Il preliminare del 2016 riporta invece, come detto, i seguenti dati riferibili al catasto terreni riguardante il Comune di Gavirate: foglio 7, mappale 7410. La difesa di ha però anche Pt_1 prodotto (doc. 4 prodotto al momento dell'iscrizione a ruolo del processo) una visura catastale storica dell'immobile oggetto del preliminare del 2016, visura dalla quale emerge che i dati catastali indicati nel rogito del 2021 sono derivati da quelli del terreno promesso in vendita nel 2016: foglio 9, mappale 7410 (come detto, l'indicazione nel contratto preliminare del foglio 7, invece del foglio 9, è dovuto ad un evidente errore materiale).
Entrambi i promissari acquirenti hanno chiarito di voler ottenere l'accertamento della risoluzione del contratto, ai sensi dell'art. 1385 c.c.
È opportuno evidenziare che la dichiarazione in questi termini di
, contenuta nella comparsa di costituzione e risposta, è stata CP_2 notificata a . CP
Si deve quindi concludere che il contratto è risolto per il recesso dei promissari acquirenti a fronte del grave inadempimento del convenuto a far data dalla notifica a quest'ultimo della CP comparsa di (non sono state prodotte precedenti Controparte_2 dichiarazioni di recesso indirizzate a da parte di ). CP CP_2
Si deve ora rilevare che il contratto preliminare prevedeva il versamento a favore di di 60.000 euro a titolo di caparra. CP
Non risultano accordi scritti tra le parti di modifica del contratto riguardanti la corresponsione di somme maggiori a tale titolo. La somma di 1.600 euro versata dai promissari acquirenti a CP oltre alla complessiva caparra concordata deve essere considerata come mero acconto sul prezzo della prospettata compravendita.
deve quindi corrispondere alle controparti la somma CP
120.000 euro, pari al doppio della caparra ricevuta, e 1.600 euro, relativi all'acconto sul prezzo versato dai promissari acquirenti.
pagina 7 di 9 e concordano sostanzialmente sul fatto che tali Pt_1 CP importi debbano essere ripartiti per un mezzo ciascuno tra di loro, dato che riconoscono evidentemente che il peso economico del versamento della caparra e dell'acconto è stato sostenuto in parti uguali da entrambi. Non concordano sul fatto relativo a se debbano essere considerati creditori tra loro in solido o se l'obbligazione di sia parziaria. CP
Considerato che il Legislatore ha previsto una presunzione di solidarietà soltanto per i rapporti obbligatori con pluralità di soggetti nel lato passivo (v. art. 1294 c.c.), appare preferibile ritenere che l'obbligazione di sia parziaria. CP
Gli interessi sulle somme che deve pagare devono essere CP calcolati dalla notifica allo stesso della comparsa di Pt_1
deve inoltre essere condannato a rifondere le spese di lite CP sostenute dalle altre parti liquidate come in dispositivo.

Considerato che

l'eccezione fondata sulla clausola compromissoria proposta da è stata respinta e che la tesi sull'obbligazione CP_2 solidale in capo a sostenuta da non appare CP Pt_1 accoglibile, sussistono i presupposti per compensare integralmente le spese di lite nei rapporti tra i coniugi promissari acquirenti.

P.Q.M.

il Tribunale di Varese, Seconda Sezione Civile, definitivamente pronunciando su tutte le domande delle parti, così provvede: accerta che si è reso responsabile di un grave Controparte_1 inadempimento del contratto preliminare descritto in motivazione, che e hanno efficacemente receduto Parte_1 Controparte_2 da tale contratto ai sensi dell'art. 1385 c.c. e che gli stessi hanno quindi diritto ad ottenere il pagamento da del Controparte_1 doppio della caparra e della somma corrisposta a titolo di acconto sopra descritta, importi versati per tale preliminare come indicato in motivazione, somme da ripartire per un mezzo ciascuno tra i creditori, e per l'effetto condanna a corrispondere Controparte_1
a la somma di 60.800 euro, oltre interessi legali dal Parte_1
pagina 8 di 9 18 gennaio 2024 al saldo e a corrispondere a la Controparte_2 somma di 60.800 euro, oltre interessi legali dal 18 gennaio 2024 al saldo. Condanna a rifondere a le spese di Controparte_1 Parte_1 lite dallo stesso sostenute, liquidate in 12.000 euro, oltre 15% per spese generali ed accessori di legge, se dovuti.
Condanna a rifondere a le spese di Controparte_1 Controparte_2 lite dallo stesso sostenute, liquidate in 12.000 euro, oltre 15% per spese generali ed accessori di legge, se dovuti.
Compensa integralmente le spese di lite nei rapporti tra Pt_1
e .
[...] Controparte_2
Varese, 26 febbraio 2025
Il Giudice
Dott. Giacomo Puricelli
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