REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Brindisi
Sezione civile
Il Tribunale di Brindisi - sezione civile, in persona del Giudice Unico Dott.ssa Caterina
Greco, all'udienza del 02/10/2025, ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 429, comma 1, 447 bis, comma 1, c.p.c., pronuncia la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta al n. 2588/2021 del ruolo generale contenzioso civile avente per oggetto “Recesso dal contratto del Conduttore uso abitativo”, vertente
TRA
(c.f. ) rappresentato e difeso dall'Avv. Parte_1 C.F._1
Di Pierro Leonardo, giusta mandato in atti, ed elettivamente domiciliato in San Vito dei
Normanni (Br) alla Via Roma n. 4; ricorrente
NEI CONFRONTI DI
(c.f. ), rappresentata e difesa dall'Avv. Controparte_1 C.F._2
Orlandino Rocco Danilo, giusta mandato in atti, ed elettivamente domiciliata in Carovigno
(Br) alla Via Isaia Pagliara n. 30;
E
(c.f. ), rappresentato e difeso dall'Avv. Parte_2 C.F._3
Orlandino Francesco Carmelo, giusta mandato in atti, ed elettivamente domiciliato in
Carovigno (Br) alla Via Isaia Pagliara n. 30; resistenti
Conclusioni delle parti: rassegnate come da memorie conclusive e da verbale di udienza del 02.10.2025
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1 Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., ricorreva all'intestato Tribunale Parte_1 esponendo: di aver concesso in locazione ad uso abitativo, con contratto del 31.10.2016, al sig. l'immobile sito in San Vito dei Normanni alla via Enrico Tellini n. 1/a, Parte_2 per il canone di locazione mensile di € 350,00 e la durata di anni quattro;
che con scrittura privata del 31.10.2016 la Sig.ra si obbligava a garantire le obbligazioni Controparte_1 assunte da con la sottoscrizione del contratto di locazione;
che con racc. a/r del Pt_2
04.11.2019, il conduttore comunicava il recesso anticipato dal contratto per Parte_2
“problematiche sorte con il vicinato”; che con nota del 06.12.2019 riscontrava la citata raccomandata contestando l'illegittimità del recesso;
che, ciononostante, in data
18.12.2019 il conduttore riconsegnava, presso l'abitazione del locatore, le chiavi dell'immobile; che il conduttore si era reso moroso nel pagamento dei canoni di locazione sino alla naturale scadenza del contratto ovvero dal gennaio all'ottobre dell'anno 2020, per un totale di € 3.500,00 oltre al pagamento dei consumi di acqua, costi controllo fumi e manutenzione caldaia e danni alle zanzariere;
che il conduttore veniva costituito in mora con raccomandata a/r del 21.02.2020, perfezionatasi per compiuta giacenza.
In punto di diritto, il ricorrente negava che le problematiche con il vicinato costituissero gravi motivi idonei a giustificare il recesso. Pertanto, chiedeva, previa compensazione della somma di € 700,00, corrisposta dal conduttore a titolo di deposito cauzionale, di condannare , in solido con , al pagamento dei canoni non Parte_2 Controparte_1 corrisposti, oltre le ulteriori voci di spesa.
Con comparsa di costituzione e risposta in riconvenzionale si costituiva in giudizio Pt_2 il quale deduceva: di essere stato costretto ad esercitare il recesso a causa della
[...] difficile convivenza con gli inquilini dell'immobile confinante;
di aver rappresentato al locatore tale situazione nel maggio 2019 e quest'ultimo acconsentiva verbalmente che il rilascio avvenisse dopo mesi sei dall'avviso verbale;
che, invece, il locatore dopo il pagamento dell'ultimo fitto (novembre 2019) pretendeva una comunicazione scritta ai fini del recesso;
che con sopralluogo del 28.12.2019, in occasione delle riconsegna delle chiavi, il locatore rifiutava di sottoscrivere il verbale di consegna ma accettava copia delle chiavi;
che, a circa due anni dalla riconsegna dell'immobile, inaspettatamente veniva incardinato il presente giudizio.
2 In punto di diritto, contestava il comportamento del proprietario, contrario a buona fede contrattuale, nonché le spese accessorie poiché non richieste preliminarmente con raccomandata. Infine, formulava eccezione riconvenzionale per la restituzione della somma di € 700,00 versata a titolo cauzionale.
Si costituiva in giudizio, altresì, la resistente che in via preliminare Controparte_1 eccepiva la nullità dell'obbligazione fideiussoria poiché vessatoria nonché la decadenza dalla garanzia per non avere il creditore intrapreso l'azione nei confronti del creditore principale entro il termine semestrale ex art. 1957, co. 1, c.c.
Nel merito si associava alle doglianze sollevate dal resistente . Entrambi i Parte_2 resistenti eccepivano il mancato esperimento del procedimento di mediazione, obbligatorio a pena di improcedibilità nelle controversie locatizie.
La causa veniva istruita documentalmente e con prove orali e all'udienza del 16.06.2025, ritenuta matura per la decisione, veniva rinviata alla odierna udienza per discussione e decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda avanzata dal ricorrente volta ad ottenere il pagamento dei canoni non corrisposti successivamente alla comunicazione del recesso da parte del conduttore, per gravi motivi, è fondata per quanto di ragione.
Preliminarmente, va precisato che il contratto di locazione sul quale verte il presente giudizio ha ad oggetto immobili adibiti ad uso abitativo e, pertanto, ad esso è applicabile l'art. 3, co. 6, L. 431/1998, che testualmente dispone “Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi”. Tale norma, tuttavia, rimette alla valutazione di merito del Giudice la determinazione in concreto dei gravi motivi idonei a rendere valido il recesso del conduttore.
Premesso che nel caso di specie non è in contestazione tra le parti l'invio della raccomandata a/r di manifestazione del recesso, recante la data di novembre 2019, si tratta di stabilire se le “problematiche sorte con il vicinato” possano essere sussunte nei “gravi motivi” indicati dalla legge.
Al riguardo la giurisprudenza è granitica nel ritenere che i gravi motivi che, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, consentono in qualsiasi momento il
3 recesso del conduttore dal contratto di locazione, devono collegarsi a fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto. È convincimento di questo giudice che debbano essere annoverate tra le cause gravi tali da impedire una regolare e serena prosecuzione del rapporto locatizio tutte quelle situazioni che impediscano di intrattenere rapporti equilibrati con i vicini di casa, ostacolando il pacifico godimento dell'immobile.
Ne deriva, alla luce di quanto argomentato, che il recesso è stato legittimamente esercitato: il conduttore ha fornito piena prova delle problematiche con il vicinato, tali da incidere significativamente sulla serenità familiare e psicologica. Tali circostanze sono state anche confermate dal ricorrente il quale in sede di interrogatorio formale ha confermato di aver inviato al fratello una raccomandata con la quale lamentava i rumori molesti CP_2 causati dagli inquilini che detenevano il suo appartamento.
Ora, se da un lato la legge in materia di locazioni consente al conduttore di recedere dal contratto in qualsiasi momento, tutelandolo da situazioni che ne rendono incompatibile la prosecuzione, dall'altro lo obbliga ad esercitarlo con almeno sei mesi di preavviso, in tal modo tutelando l'altra parte del rapporto, il locatore, con il conseguente obbligo di corresponsione dei canoni fino alla scadenza del termine di preavviso.
Va, pertanto, dichiarata fondata la richiesta di parte ricorrente alla percezione dei canoni di locazione successivamente alla comunicazione del preavviso, per un totale di mesi sei. A tal proposito, a nulla rileva che le parti si siano incontrate per la riconsegna dell'immobile e delle chiavi da ciò non potendo desumersi la prova della risoluzione consensuale del contratto e tantomeno della rinuncia del locatore all'indennità di mancato preavviso.
Del pari, la rinuncia ai canoni relativi al periodo di preavviso non può desumersi dal semplice silenzio del locatore, ma deve risultare da atti o comportamenti inequivocabili;
tale non è la mera accettazione delle chiavi, inidonea, di per sé sola, a dimostrare la rinuncia del locatore al pagamento del corrispettivo per l'intera durata del preavviso al quale avrebbe avuto diritto per legge. (ex multis, Cassazione sentenza n. 15769/2015;
Tribunale Roma sentenza del 07 febbraio 2019).
Orbene, ritiene questo Giudice che il debito residuo per canoni non corrisposti sino alla scadenza semestrale del termine di preavviso deve, dunque, essere quantificato in €
2.100,00, somma ottenuta moltiplicando l'importo del canone mensile pari ad € 350,00 per
4 il numero delle mensilità successive non corrisposte (n. 6 mensilità, comprese tra dicembre e maggio 2020). Tale debito deve essere in parte compensato, in accoglimento dell'eccezione riconvenzionale, con quello del ricorrente derivante dall'obbligo di restituzione del deposito cauzionale. Pertanto, dall'importo di € 2.100,00 andrà detratta la somma già corrisposta al locatore, come dallo stesso precisato nelle proprie conclusioni, a titolo di deposito cauzionale, pari ad € 700,00. Ne deriva, dunque, un saldo debitorio pari ad € 1.400,00.
A tale importo vanno aggiunte le ulteriori somme pari ad € 48,11 a titolo di consumi idrici, con esclusione delle altre voci di spesa richieste poiché, in parte non documentate
(controllo della caldaia e fumi) e in parte in contrasto con quanto dichiarato nel verbale di sopralluogo (“l'immobile è privo di danni”, con riferimento alla sostituzione delle zanzariere).
Deve, a questo punto, esaminarsi l'eccezione di decadenza del rapporto di fideiussione, intercorso con la resistente . Controparte_1
Va ritenuta meritevole di accoglimento l'eccezione di decadenza dalla garanzia per inosservanza dell'art. 1957, co. 1, c.c. Nel caso in esame, il locatore avrebbe dovuto agire nei confronti del debitore principale entro sei mesi dalla cessazione del rapporto locatizio e, quindi, entro i sei mesi successivi all'atto di recesso. L'istruttoria documentale ha permesso di accertare che l'unico atto idoneo ad evitare di incorrere nella decadenza di cui all'art. 1957 c.c. appare essere il ricorso introduttivo del presente giudizio, iscritto il
13.07.2021 e, dunque, ben oltre il termine di decadenza.
Quanto al ricorso monitorio, definito con decreto di rigetto del 1.4.2021 (dunque, oltre il termine semestrale di decadenza), non vi è prova in atti che lo stesso sia stato depositato prima del decorso del termine di cui all'art. 1957 c.c.
Va, in conclusione, dichiarata la decadenza dalla garanzia fideiussoria prestata da
[...]
CP_1
Le spese di lite relative al presente giudizio seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo con riferimento ai parametri medi, di cui al D.M. 55/2014, come integrato dal D.M. 147/2022, considerato lo scaglione per i giudizi innanzi al Tribunale di valore compreso tra € 1.101,00 ed € 5.200,00, da distrarre nei confronti del procuratore del
5 ricorrente, Avv. Leonardo Di Pierro, e del procuratore del resistente, Avv. R. Danilo
Orlandino, che hanno reso la dichiarazione di rito.


P.Q.M.


Il Tribunale di Brindisi, sezione civile, in composizione monocratica nella persona della
Dott.ssa Caterina Greco, definitivamente pronunciando nella causa proposta da contro e , così Parte_1 Controparte_1 Parte_2 provvede:
- accerta e dichiara la validità del recesso per gravi motivi esercitato da;
Parte_2
- per l'effetto, condanna al pagamento della somma di € 1.400,00 a titolo di Parte_2 canoni di locazione scaduti e non corrisposti, in favore di;
Parte_1
- condanna, altresì, al pagamento dell'ulteriore somma di € 48,11 a titolo di Parte_2 spese per utenze, in favore di;
Parte_1
- accerta e dichiara non tenuta all'obbligazione fideiussoria per Controparte_1 intervenuta decadenza;

- condanna, altresì, a rifondere a le spese processuali che si Parte_2 Parte_1 liquidano in complessivi € 2.677,00 di cui € 125,00 per spese ed € 2.552,00 per onorari, oltre spese generali al 15%, C.P.A. e I.V.A. come per legge, con distrazione in favore del procuratore, Avv. Leonardo Di Pierro, dichiaratosi anticipatario;

- condanna, infine, a rifondere a le spese processuali che Parte_1 Controparte_1 si liquidano in complessivi € 2.552,00 per onorari, oltre spese generali al 15%, C.P.A. e
I.V.A. come per legge, con distrazione in favore del procuratore, Avv. R. Danilo
Orlandino, dichiaratosi anticipatario.
Brindisi, 02/10/2025
Il Giudice
Dott.ssa Caterina Greco

Provvedimento redatto con la collaborazione del Funzionario Addetto all'Ufficio per il
Processo, Dott. Alessandro Antonio Murrieri.
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