1028/2024 R.G.A.C.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI REGGIO CALABRIA
I SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice unico dott. Francesco Campagna, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di iscritta al n. 1028/2024 R.G.A.C., ritenuta in decisione all'udienza del 18.9.2025, vertente
TRA
(C.F. ), nella qualità di titolare della ditta Parte_1 C.F._1 individuale Pescheria di Puntorieri Francesco, elettivamente domiciliato presso lo studio dell'avv. Domenico Cuzzola, che lo rappresenta e difende, giusta procura in calce all'atto di citazione;

-attore;
e
(C.F. ), elettivamente domiciliato presso lo studio CP_1 C.F._2 dell'avv. Augusto Romeo, che lo rappresenta e difende, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione;

OGGETTO: pagamento indennità di avviamento e risarcimento del danno
CONCLUSIONI: come da verbale dell'udienza del 18.9.2025
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione del 19.4.2024, ritualmente notificato, citava in giudizio Parte_1 al fine di sentirlo condannare al pagamento, in suo favore, dell'indennità di CP_1 avviamento commerciale ex art. 34 l. 392/1978 in forza della cessazione del rapporto di locazione tra gli stessi in essere nonché al risarcimento dei danni derivanti dalla risoluzione dello stesso per impossibilità sopravvenuta da imputarsi al locatore.
A sostegno della propria domanda rappresentava che in data 19.5.2019 aveva stipulato un contratto di locazione commerciale con , avente ad oggetto l'immobile sito in Reggio CP_1
Calabria, via De Nava n. 130/A, che veniva destinato ad attività commerciale di vendita al dettaglio di pesci ed altri prodotti tipici, come del resto già avveniva prima della stipula.
In data 28.3.2023, aveva ricevuto, da parte del convenuto, una raccomandata a/r con la quale questi comunicava la risoluzione immediata del rapporto di locazione per sopravvenuta impossibilità ad adempiere da parte del locatore, con intimazione allo sgombero urgente, a causa di gravi carenze strutturali del fabbricato. Alla stessa era seguita la notifica dell'Ordinanza Sindacale n. 24 del 30.3.2023, con la quale si dichiarava l'inagibilità dell'immobile per motivi di pubblica incolumità e pagina 1 di 7 1028/2024 R.G.A.C.
si ordinava il divieto di accesso e di permanenza al suo interno. Si dava atto, inoltre, della nota prot. n. 74901 del 27.3.2023 trasmessa dall'avv. Salvatore Quattrone, con la quale veniva segnalata una situazione di grave pericolo così per come emergente da una relazione tecnica redatta dall'ing. nonché della nota confluita negli atti della pratica SUE n. 4770, prot. n. Persona_1 485471/2022 nella quale si evidenziavano i problemi strutturali che inficiavano l'immobile.
Preso atto di tutto ciò, aveva quindi provveduto a chiudere il proprio esercizio commerciale e in data 17.4.2023, con raccomandata a/r, aveva contestato il contenuto delle missive ricevute dalla controparte, diffidandola all'adempimento delle proprie obbligazioni e riservandosi di agire per la tutela dei propri diritti.
Non ricevendo alcun riscontro dal convenuto, si era quindi visto costretto a provvedere allo sgombero dei locali, sopportandone i costi, e ad individuare un nuovo immobile da adibire all'esercizio della propria attività. Terminate tali operazioni, in data 26.4.2023 aveva riconsegnato l'immobile e le relative chiavi al locatore.
In punto di diritto, deduceva il proprio diritto all'indennità ex art. 34 l. 392/1978, essendo la risoluzione del contratto imputabile esclusivamente alla responsabilità del locatore. Invero, la cessazione del rapporto tra le parti aveva provocato un pregiudizio economico rappresentato dalla perdita dell'avviamento economico dell'attività commerciale che, oramai da anni, costituiva punto di riferimento per i clienti della zona. Atteso che la norma prevedeva la corresponsione di una indennità pari a 18 mensilità e che l'ultimo canone versato ammontava ad € 900,00, il quantum richiesto era pari a complessivi € 16.200,00.
Avanzava, altresì, domanda risarcitoria, atteso che l'impossibilità sopravvenuta della prestazione era da addebitarsi al mancato adempimento dell'obbligo, gravante in capo al locatore, di mantenere la cosa in stato da servire all'uso convenuto. Ciò determinava, quindi, la conversione dell'obbligazione di adempimento in quella di risarcimento del danno.
Invero, era da considerarsi riconducibile al locatore l'evento che aveva comportato la declaratoria di inagibilità dell'immobile e il conseguente ordine di sgombero. Egli, infatti, avrebbe dovuto consegnare e conservare la cosa locata in buono stato di manutenzione, sì da renderla servibile al conduttore. Inoltre, con precipuo riferimento alla sussistenza dei provvedimenti amministrativi relativi all'immobile, era onere del locatore assicurarne l'ottenimento, pena la configurazione del suo inadempimento e il conseguente diritto del conduttore di ricorrere ai rimedi di risoluzione del rapporto.
Ricorreva, quindi, l'ipotesi delineata dall'art. 1578 c.c., essendo il bene locato viziato, non essendo esso idoneo all'uso convenuto.
In ordine alla quantificazione del danno, lo stesso veniva parametrato alla perdita dei profitti derivanti dall'esercizio dell'attività nel periodo compreso tra il 30.3.2023, data del rilascio, e il 20.5.2025, data di scadenza naturale del contratto, con conseguente determinazione complessiva pari ad € 30.376,66. In aggiunta, erano da computarsi anche gli oneri sostenuti per il trasloco e la custodia delle attrezzature, da stimarsi in € 20.000,00.
Con comparsa di costituzione e risposta, depositata il 5.7.2024, si costituiva in giudizio CP_1
rilevando preliminarmente l'assoggettamento della controversia al rito locatizio ex art. 447
[...] bis c.p.c. Contestava la domanda attorea, evidenziando che nelle ipotesi di risoluzione del contratto pagina 2 di 7 1028/2024 R.G.A.C.
per sopravvenuta impossibilità della prestazione dovuta ad inagibilità dei locali, con conseguente ordine di sgombero da parte della PA, non era dovuta alcuna indennità di avviamento. A tal proposito, richiamava la pronuncia della Corte Costituzionale n. 542 del 1989, che ha dichiarato l'illegittimità dell'art. 34 l. n. 392/1978, nella parte in cui non include i provvedimenti della PA fra le cause di cessazione del rapporto che escludono il diritto del conduttore all'indennità per la perdita dell'avviamento, nonché una pronuncia di legittimità secondo cui la risoluzione per impossibilità sopravvenuta determina l'estinzione di tutti gli obblighi inerenti alle prestazioni dedotte in rapporto, ivi inclusa l'indennità di avviamento.
Quanto alla domanda risarcitoria, invece, eccepiva l'insussistenza dell'an¸ atteso che l'inagibilità del fabbricato era determinata da fattori che sfuggivano al controllo del locatore e la cui risoluzione implicava inevitabilmente la demolizione e la ricostruzione dell'intero edificio. Infatti, dagli accertamenti tecnici era emerso che la struttura era stata realizzata solo in minima parte in cemento, circostanza questa di cui il locatore non era a conoscenza. Egli, infatti, la apprendeva soltanto in seguito agli accertamenti disposti ed eseguiti dall'ing. su commissione del Persona_1 condominio, dopo la comparsa delle crepe riscontrate nei piani superiori dell'edificio. Alla luce di ciò, aveva immediatamente notiziato il conduttore, invitandolo a ricercare un altro locale dove svolgere la propria attività.
A seguito di un ulteriore sopralluogo, l'ing. aveva rilevato il progressivo aggravamento Per_1 delle condizioni dell'edificio, tali da lasciarne prefigurare il rischio di implosione. Anche tale circostanza veniva portata a conoscenza dell'attore, il quale tuttavia non aveva ancora reperito un immobile sostitutivo. Per tale ragione, l'avv. , condomino dell'edificio, Controparte_2 aveva offerto al la disponibilità, a titolo gratuito, di un proprio locale sito nelle vicinanze, Parte_1 ma questi rifiutava essendo in corso trattative per un altro immobile posto a due isolati di distanza.
L'evolversi dei fatti, quindi, rendeva non ascrivibile al convenuto il danno lamentato dall'attore, neppure con riferimento alla mancata esecuzione di interventi manutentivi che, come rilevato anche dai tecnici, non avrebbero potuto scongiurare l'inagibilità e la demolizione del fabbricato.
La domanda risarcitoria appariva destituita di fondamento anche in relazione al quantum: esso, infatti, veniva determinato sulla base di un criterio – il reddito dell'anno 2021 – ritenuto arbitrario poiché non significativo delle effettive potenzialità reddituali dell'attività. In ogni caso, doveva evidenziarsi come con la pretesa risarcitoria, l'attore finiva per duplicare la richiesta di indennità di avviamento, in prima battuta avanzata.
Deduceva, infine, la temerarietà della lite, atteso che il aveva ripreso in tempi brevi Parte_1 l'esercizio della propria attività, peraltro in un locale, sito nelle immediate vicinanze del precedente, da lui scelto nonostante l'offerta pervenutagli dal condomino Quattrone.
Concludeva, quindi, chiedendo il rigetto di tutte le domande attoree, previo mutamento del rito in quello locatizio ex art. 447 bis c.p.c.
All'udienza di comparizione delle parti, celebratasi il 23.10.2024, il Giudice disponeva il mutamento del rito da ordinario a locatizio e con ordinanza del 22.1.2025 rigettava le richieste istruttorie avanzate dalle parti. All'udienza del 18.9.2025 le parti precisavano le proprie conclusioni e il Giudice riservava la propria decisione.
La domanda è infondata e va rigettata per le ragioni che di seguito si espongono.
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Preliminare al vaglio tanto della richiesta di indennità di avviamento ex art. 34 l. 392/1978 quanto di quella di risarcimento del danno è l'accertamento dell'impossibilità sopravvenuta, così come eccepita dal convenuto.
Deve rammentarsi che l'impossibilità idonea ad estinguere l'obbligazione, ex art. 1256 c.c., deve intendersi in senso assoluto ed obiettivo e consiste nella sopravvenienza di una causa, non imputabile al debitore, che impedisce definitivamente l'adempimento. Affinché possa costituire causa di esonero del debitore da responsabilità, “deve essere offerta la prova della non imputabilità, anche remota, del fatto che ha impedito l'esecuzione della prestazione dovuta, non essendo rilevante, in mancanza, la configurabilità o meno del "factum principis"”. (Cass. civ., n. 10683/2023)
Più precisamente, secondo l'indirizzo costante, il debitore è responsabile per l'inadempimento “fino al limite estremo della possibilità della prestazione, presumendosi, fino a prova contraria, che l'impossibilità sopravvenuta, temporanea o definitiva, della prestazione stessa gli sia imputabile per colpa. L'impossibilità sopravvenuta che libera dall'obbligazione (se definitiva) o che esonera da responsabilità per il ritardo (se temporanea), dev'essere obiettiva, assoluta e riferibile al contratto e alla prestazione ivi contemplata, e deve consistere non in una mera difficoltà ma in un impedimento, del pari obiettivo e assoluto, tale da non poter essere rimosso, a nulla rilevando comportamenti di soggetti terzi rispetto al rapporto (…), a meno che, coordinando fra loro le suddette componenti oggettive e soggettive che regolano la responsabilità per inadempimento, non sia offerta la prova che l'impossibilità sopravvenuta della prestazione sia derivata da una causa avente natura esterna e carattere imprevedibile e imprevenibile secondo la diligenza media e, quindi, della non imputabilità, anche remota, del fatto che ha impedito l'esecuzione della prestazione dovuta” (così Cass. civ., n. 29057/2022).
Nel caso di specie ricorre proprio un'ipotesi di impossibilità sopravvenuta, atteso che la prestazione oggetto del rapporto contrattuale intercorso tra le parti sia divenuta non più eseguibile a causa di fattori non dipendenti dal locatore. In questo senso, la produzione documentale fornita dalle parti consente di provare come la condizione di inagibilità in cui versava l'edificio, di cui faceva parte l'immobile locato, non fosse in alcun modo imputabile all'azione del convenuto né fosse da questi altrimenti evitabile o prevedibile.
Invero, il vizio veniva appurato soltanto nel 2022, a distanza di tre anni dalla stipula del contratto, in seguito all'accertamento tecnico condotto dall'ing. cui veniva affidato l'incarico dal Per_1 condominio, stante la presenza di fessurazioni nelle mura e nella struttura di cemento armato. Con nota del 21.3.2023, inviata al Dirigente dell'Ufficio Urbanistica del Comune di Reggio Calabria, l'ingegnere rappresentava che “le condizioni di grave inidoneità statica, la particolare conformazione del sito d'intervento, la vetustà degli elementi strutturali, le condizioni di dilavamento del terreno di fondazione e, soprattutto, la non attuabilità di adeguati interventi di rinforzo idonei a permettere il conseguimento dei requisiti minimi di sicurezza” (cfr. all. 6 fascicolo convenuto) imponevano “quale unica soluzione possibile, a salvaguardia della pubblica e privata incolumità, la necessaria demolizione e successiva ricostruzione dell'intero edificio” (cfr. all. 6 fascicolo convenuto). Inoltre, evidenziava come, all'esito di un sopralluogo condotto nella stessa data, era stato rilevato un sensibile aggravamento delle condizioni di inidoneità dell'edificio, stante il graduale ampliamento delle fessurazioni presenti e la comparsa di nuove crepe. Ciò lo aveva indotto a ritenere che fosse in atto “un progressivo e continuo deficit strutturale (probabilmente aggravato dalle seppur modeste recenti scosse telluriche) che potrebbe comportare l'implosione
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strutturale dell'edificio, con conseguenze gravemente pregiudizievoli per l'incolumità pubblica e privata” e a richiedere, pertanto, all'ufficio comunale preposto l'adozione delle misure ritenute più idonee e da lui individuate nella demolizione, in sicurezza, dello stabile (cfr. all. 6 fascicolo convenuto).
È evidente, dunque, che alcun addebito possa muoversi al locatore. Egli, infatti, in quanto proprietario di alcune delle unità immobiliari componenti l'edificio, ivi inclusa quella adibita ad esercizio commerciale dell'attore, appurata la presenza di crepe, emblematiche della possibile presenza di vizi, non ha esitato a conferire incarico ad un professionista per la risoluzione del problema. Non è certamente a lui imputabile la soluzione prescelta dall'ingegnere, atteso che essa non soltanto è stata formulata da un professionista munito di specifiche competenze tecniche, non sussistenti in capo al convenuto, ma per di più è da ritenersi verosimilmente incompatibile con l'interesse economico del locatore la demolizione dello stabile in cui è inserito, tra gli altri, il bene locato, il che ne conferma il carattere necessitato. In altri termini, la risoluzione individuata dall'ing. era foriera di una perdita economica per il atteso che questi, oltre a dover affrontare Per_1 CP_1 i costi di demolizione, avrebbe subito il mancato introito dei canoni di locazione. Ciononostante, tale soluzione rappresentava l'unico rimedio possibile per la tutela dell'incolumità dei residenti, degli avventori e dei passanti.
In ogni caso, la valutazione della pratica e della proposta avanzata dall'ing. era rimessa Per_1 all' , il quale, nell'esercizio dei propri poteri pubblicistici, avrebbe potuto Controparte_3 discostarsi da quanto richiesto dal professionista ove avesse ritenuto più idonea una diversa soluzione. A conferma della correttezza della conclusione del tecnico, veniva emanata ordinanza sindacale con la quale si dichiarava l'inagibilità dell'edificio e se ne ordinava la demolizione (cfr. all. 4 fascicolo attoreo).
Deve rilevarsi come non colgano nel segno le doglianze attoree, secondo cui tale esito fosse prevedibile ed evitabile dal locatore, se questi si fosse attivato, da un lato, per la manutenzione dell'edificio, dall'altro, per l'impugnazione dell'Ordinanza Sindacale. Orbene, si ritiene che non sia contestabile al convenuto l'omessa manutenzione dell'immobile, rilevato che nell'anno 2016 venivano eseguiti lavori di ristrutturazione, come attestato dalle fatture allegate alla memoria istruttoria del convenuto (cfr. all. 10). Tale circostanza consente di smentire l'assunto attoreo, atteso che, al contrario, dimostra come non soltanto il locatore si occupasse della cura del bene, tanto da provvedere al suo rifacimento, ma come neppure fosse prevedibile l'insorgenza di vizi strutturali tali da comportare l'inagibilità dell'edificio. Non vi è dubbio, infatti, che ove questi fossero stati individuati già in quella sede, i proprietari si sarebbero attivati per porvi rimedio.
Quanto, invece, alla mancata impugnazione del provvedimento amministrativo, deve rilevarsi come lo stesso, ancorché certamente contrario all'interesse economico dei proprietari, si poneva quale soluzione necessitata per la tutela dell'incolumità pubblica che, in quella fase, non appariva altrimenti salvaguardabile.
Ad ogni buon conto, va evidenziato che secondo un ormai consolidato e condivisibile orientamento della Suprema Corte, l'emanazione di un'ordinanza sindacale di sgombero per inagibilità costituisce un evento risolutivo ex lege del vincolo contrattuale per impossibilità sopravvenuta, non imputabile ad alcuna delle parti (cfr. su tutte, Cass. civ., n. 17844/2007). In tal caso, quindi, trova applicazione la relativa disciplina di cui all'art. 1463 c.c., quale rimedio all'alterazione del sinallagma pagina 5 di 7 1028/2024 R.G.A.C.
contrattuale, che rende irrealizzabile la causa concreta e da cui consegue la liberazione del debitore dall'obbligazione divenuta impossibile.
In questo senso, la manifestazione di intento del locatore di risolvere il contratto attesa la condizione di inagibilità dell'immobile, di cui alla missiva del 25.3.2023 (cfr. all. 3 fascicolo attoreo), costituisce legittimo esercizio delle facoltà derivanti dalla verificazione di un fatto idoneo a determinare la cessazione del rapporto negoziale, sicché alcuna doglianza può essere mossa nei suoi confronti.
Dall'accertamento della sopravvenuta impossibilità consegue l'infondatezza di entrambe le pretese avanzate dall'attore.
In particolare, quanto all'indennità di avviamento ex art. 34 l. 392/1978, va rammentato che la Corte Costituzionale, con sentenza n. 542/1989, ha dichiarato costituzionalmente illegittima tale previsione nella parte in cui non include i provvedimenti della PA fra le cause di cessazione del rapporto che escludono il diritto del conduttore all'indennità per la perdita dell'avviamento. In quella sede, la Corte ha rilevato che in caso di risoluzione per impossibilità sopravvenuta della prestazione viene meno, unitamente alle altre obbligazioni nascenti dal contratto così risolto, anche quella di pagamento dell'indennità ex art. 34. Ciò in quanto la ratio di tale indennità è quella di ripristinare l'equilibrio economico tra le parti del rapporto, tenendo conto, da un lato, dell'arricchimento del locatore conseguito per effetto dell'incremento di valore incorporatosi nell'immobile in conseguenza dell'attività svolta dal conduttore (Corte Cost, n. 300/1983, n. 882/1988 e n. 116/1989); dall'altro, per il conduttore, a titolo di indennizzo per la perdita dell'avviamento.
Tali esigenze, tuttavia, vengono meno quando a porre fine al rapporto negoziale, senza responsabilità del locatore, sia un provvedimento della PA, che vieti sine die l'utilizzazione dell'immobile, con la conseguenza che dalla cessazione del rapporto non può conseguire alcun effetto lucrativo.
Quanto, invece, alla domanda risarcitoria, quanto illustrato costituisce premessa del rigetto. Invero, difetta nel caso di specie l'an della pretesa, non ravvisandosi alcuna condotta imputabile al debitore- locatore. La sopravvenuta impossibilità della prestazione da lui dovuta, ossia la concessione del godimento dell'immobile, non è risultata determinata da una sua condotta, atteso che i vizi che hanno portato all'emanazione dell'Ordinanza Sindacale non erano prevedibili né altrimenti evitabili.
Peraltro, non può tacersi che il conduttore era stato già notiziato delle condizioni in cui versava l'edificio, prima ancora dell'invio della comunicazione del marzo 2023, con il comunicava la CP_1 risoluzione del contratto. Ciò si ricava dal tenore letterale della stessa, laddove ribadiva di averlo informato tempestivamente delle risultanze dell'accertamento condotto dall'ing. e di aver Per_1 individuato, insieme al comproprietario Quattrone, una soluzione anche soltanto temporanea per la riallocazione dell'attività commerciale che, tuttavia, il aveva rifiutato, ritenendola non Parte_1 conveniente.
Ebbene, dalla stessa - il cui contenuto non è stato in alcun modo contestato dall'attore, sicché può esser posto a fondamento della decisione ex art. 115 c.p.c. – non si rilevano profili di responsabilità in capo al locatore, il quale, oltre a comunicare tempestivamente la situazione al conduttore, si era inoltre attivato per rimediare agli inconvenienti che questi avrebbe ragionevolmente patito per effetto dell'imminente sgombero, senza tuttavia trovare la sua collaborazione.
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Anche alla luce dell'eccezionalità della situazione nonché del suo progressivo aggravarsi, quindi, si ritiene infondata anche la pretesa risarcitoria.
Alla luce delle superiori argomentazioni, pertanto, può concludersi nel senso del rigetto di tutte le domande attoree, vertendosi in un'ipotesi di impossibilità sopravvenuta della prestazione.
Deve parimenti disporsi il rigetto della domanda di lite temeraria formulata dal convenuto ai sensi dell'art. 96 c.p.c., non essendo ravvisabile nel caso di specie la mala fede ovvero la colpa grave, consistenti nella consapevolezza dell'infondatezza della domanda e della tesi difensiva ovvero nell'assenza dell'ordinaria diligenza nell'acquisizione di tale consapevolezza. “In tale ottica, non è sufficiente che parte attrice abbia portato avanti tesi giuridiche che il giudice abbia ritenuto errate, ma è necessario che la controparte deduca e provi la consapevolezza dell'infondatezza ovvero il mancato utilizzo del minimo di diligenza ordinaria” (Corte d'Appello Napoli, n. 659/2020). Nel caso di specie, non soltanto non è emersa la mala fede dell'attore, ma neppure il convenuto ha provato la consapevolezza dell'infondatezza della sua domanda, la cui decisione, è opportuno precisarlo, implicava la risoluzione di questioni interpretative.
Le spese di lite seguono la soccombenza e, pertanto, avuto riguardo alla totale soccombenza dell'attore e al rigetto della domanda ex art. 96 avanzata dal convenuto, si reputa equo compensare le spese nella misura della metà. L'attore, pertanto, deve rifondere in favore del convenuto la complessiva somma di € 3.526,00, già epurati della parte compensata, per onorari, oltre IVA, cpa e rimborso forfettario al 15%.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria domanda, eccezione e difesa, così provvede:

1. Rigetta le domande attoree;

2. Rigetta la domanda ex art. 96 c.p.c. formulata dal convenuto;

3. Condanna al pagamento delle spese di lite, da liquidarsi in complessivi Parte_1
€ 3.526,00, per onorari, oltre spese generali, IVA e c.p.a. come per legge.
Così deciso in Reggio Calabria il 26.9.2025
Il giudice
Francesco Campagna
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