R.G. 24035/2024

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI
Sezione Nona civile
Il Giudice del Tribunale di Napoli, nella persona del dott. Vincenzo Trinchillo ha pronunciato, mediante lettura del dispositivo e della contestuale motivazione, all'udienza del 03/02/2025 la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 24035/2024 R.G.
TRA
Parte_1 rappresentato e difeso dall'avv. PETTORINO STEFANO, come da procura in atti.
RICORRENTE
E
DOMENICO IORIO
CONTUMACE
OGGETTO: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso diverso
CONCLUSIONI: come in atti.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con originaria intimazione di sfratto per morosità la parte attrice adiva Questo
Tribunale al fine di vedere convalidato lo sfratto per morosità nonché per sentir emettere ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti e a scadere.
A sostegno della propria domanda deduceva:
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Il Giudice Dott. Vincenzo Trinchillo
1 di essere proprietario dei beni immobili sito in Napoli, alla Via Epomeo, e alla via Servio Tullio, in catasto urbano e terreni: foglio 126, part. 450, part. 1173,
1174, Sez. Soccavo, Via Epomeo;
foglio 126, part. 463, Sez. Soccavo, Via
Servio Tullio;
locali box (adibiti a mercatino rionale), siti in Napoli, alla Via Livio
Andronico, in catasto al foglio 125, part. 846, 847, 853 – Sez. Soccavo;

che con contratto, regolarmente registrato presso l'agenzia delle entrate al n.
003352 – serie 3T, codice identificativo TER21T003352000XF in data
25.02.2021, concedeva in locazione i propri beni immobili;

che il conduttore dal marzo 2022 non provvedeva al versamento dei canoni di locazione;

che vani sono risultati i tentativi di bonario componimento della lite.
Con ulteriori argomentazioni, variamente articolate, concludeva come in atti:
“1) convalidare l'intimato sfratto per morosità;
2) in caso di opposizione, sentir emettere ordinanza non impugnabile di rilascio;

3) emettere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per i canoni scaduti maturandi, con gli interessi di legge e le spese di procedura.
Con condanna alle spese, competenze ed onorari di causa, con attribuzione.”
All'udienza del 13.11.2024 Questo Giudicante, attesa la notifica effettuata ai sensi dell'art. 143 c.p.c., ritenuto che il giudizio dovesse proseguire nelle forme del rito speciale per la materia locatizia non potendosi, stante la natura della notifica, procedere alla convalida, ordinava il mutamento di rito e fissava udienza di discussione come da ordinanza in atti.
In seguito al disposto mutamento di rito parte ricorrente si riportava a tutti i propri atti e scritti difensivi e insisteva per l'accoglimento della propria domanda.
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2 Non si costituiva il resistente.
All'odierna udienza, ascoltata la discussione della difesa di parte ricorrente,
Questo Magistrato, all'esito della camera di consiglio, decide il giudizio mediante la presente sentenza.
In primo luogo deve dichiararsi la contumacia del resistente che non si costituiva in giudizio nonostante la notifica, finanche, dell'ordinanza di mutamento del rito agli atti.
Giova, in proposito, rilevare, al fine di completezza del vaglio ed in relazione al disposto mutamento del rito, che l'utilizzabilità del meccanismo di cui all'art. 143 c.p.c., ai soli fini della convalida, è comunemente esclusa.
Va notato, infatti, che le modalità attraverso cui si perfeziona la notifica ai sensi della sopra menzionata disposizione normativa siano incompatibili con il procedimento di convalida.
Il Legislatore, infatti, per garantire al conduttore - in considerazione della gravità degli effetti connessi alla sua inerzia - l'effettiva conoscenza dell'intimazione, ha predisposto un sistema il cui perno è costituito dal regime della notifica dell'atto introduttivo, assieme alla disciplina della rinnovazione della citazione e della opposizione tardiva. Orbene, la notifica ex art. 143, con la sua fictio juris di conoscenza, dal momento che si perfeziona con il deposito dell'atto presso la casa comunale o presso il pubblico ministero, non si concilia con l'esigenza di effettiva conoscenza dell'intimazione, né, consente di applicare il disposto di cui all'art. 660, 3° comma c.p.c., che richiede, per il caso di notifica non fatta nelle mani dell'intimato, la spedizione di un avviso raccomandato dell'avvenuta notificazione. Di conseguenza l'assenza delle condizioni che rendano effettiva la conoscenza dell'intimazione da parte del convenuto non consente di far assumere alla sua mancata comparizione quel pregnante e particolare significato di ammissione dei fatti posti a fondamento della pretesa di parte attrice. In altre parole la notificazione ai sensi dell'art.
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3 143 c.p.c. non consente la pronuncia dell'ordinanza di convalida, perché in iure difetta il presupposto dell'implicita ammissione dei fatti da parte dell'intimato.
La stessa notificazione, però, se non idonea a consentire la “convalida” è , al contempo, idonea a sorreggere la successiva fase ordinaria in quanto in essa l'intimante non può avvalersi della ficta confessio che caratterizza la fase sommaria, ma è tenuto a fornire la prova di tutti i presupposti posti a fondamento della domanda (dall'esistenza del contratto di locazione alla durata dello stesso;
dalla titolarità attiva e passiva del rapporto all'ammontare dei canoni) e che , dunque, la fictio juris di conoscenza di cui all'art. 143 c.p.c. sia sufficiente – in quanto prevista dall'ordinamento – alla regolare instaurazione del contraddittorio nella fase a cognizione piena in cui la contumacia del convenuto non assume alcun significato di riconoscimento delle altrui ragioni.
In ragione di tale doverosa premessa circa il disposto mutamento del rito, può passarsi al vaglio di merito dell'odierna azione.
Il ricorso è fondato e deve essere accolto.
Nel perimetrare l'Odierna va detto che la ricorrente richiede la CP_1 risoluzione del contratto di locazione, attesa la morosità nel pagamento del canone di locazione e la condanna al pagamento dei canoni non corrisposti.
In proposito occorre prendere le mosse dall'onere probatorio circa l'inadempimento contrattuale come tracciato dalle Sezioni Unite della Suprema
Corte. Va detto, a tal fine, che colui che agisce in giudizio per ottenere la risoluzione del contratto deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto
è gravato dall'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (cfr. Cass. Sez. Un., 30.10.2001 n. 13533).
Tale insegnamento è andato sempre consolidatosi nella stessa Giurisprudenza della Corte Suprema: “in tema di prova dell'inadempimento di una
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4 obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento” tra le numerosissime Cass. n°15659.2011; conf. Cass. n°3373.2010; Cass.
n°9351.2007; Cass. n°1743.2007; Cass. n°20073.2004).
In tal caso va detto che il rapporto inter partes è stato documentalmente provato attraverso il deposito del contratto di locazione regolarmente registrato.
La parte intimante ha dedotto il mancato pagamento di canoni da parte del conduttore e ciò è sufficiente a provare l'inadempimento della obbligazione principale – il pagamento del canone, appunto - posta a carico della parte conduttrice, considerato che, in questa materia, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento, deve soltanto dimostrare la fonte, negoziale o legale, del suo diritto, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dall'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento
(Cass. 13674/2006). Ora, nel caso di specie, va rilevato come non solo si sia data la prova dell'esistenza del vincolo contrattuale, ma anche quella del mancato versamento dei canoni da parte dell'intimato in relazione alla previsione contrattuale, né – nella scelta contumaciale della parte resistente –
è emersa l'esistenza di fatti impeditivi od estintivi rilevabili ex che CP_2 possano paralizzare la pretesa attorea.
Per quanto attiene, poi, all'”importanza” dell'inadempimento occorre sottolineare che, in relazione alla locazione ad uso commerciale o diverso da quello abitativo, la valutazione della importanza dell'inadempimento del
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5 conduttore va effettuata secondo il generale criterio di cui all'art. 1455 c.c., e non secondo il diverso criterio stabilito, per le sole locazioni di immobili destinati ad uso abitativo, dall'art. 5 della legge 27 luglio 1978, n. 392 (cfr.
Cass. Civ., n. 13887 del 23.6.2011).
A fronte della morosità maturata per le mensilità di canone indicate, in verità, ad avviso del Tribunale, non sussiste alcun ragionevole dubbio circa la connotazione di gravità del detto inadempimento atteso che, per un significativo arco temporale, la parte conduttrice non ha corrisposto il canone alterando, del tutto, l'equilibrio sinallagmatico nel rapporto locatizio e privando il locatore della controprestazione principale – il pagamento del canone – rispetto alla messa a disposizione del bene immobile.
A ciò si aggiunga che, nella contumacia di parte resistente, non sono emerse ragioni impeditive od ostative rilevabili ex rispetto alla pretesa della CP_2 parte ricorrente alla risoluzione atteso il sostanziale inadempimento della principale obbligazione del conduttore.
In ragione di tali osservazioni il ricorso non può che essere accolto e dichiarata la risoluzione del contratto di locazione tra le parti con la conseguente condanna del convenuto al rilascio dell'immobile libero da cose e persone fissando per l'esecuzione, in caso di mancato rilascio spontaneo, la data indicata in dispositivo comparando le contrapposte esigenze ex art 56 legge
392/1978, tenendo conto del tempo già trascorso e della rilevante morosità.
Del pari, per le medesime ragioni circa l'onere probatorio, citato in tema di inadempimento contrattuale, deve trovare accoglimento la domanda al pagamento dei canoni di locazione omessi alla data odierna come precisati puntualmente dalla difesa di parte ricorrente.
In relazione all'accoglimento della domanda dei canoni fino all'attualità come richiesto in citazione, doveroso un richiamo alla Suprema Corte di Cassazione che ha chiarito come, in relazione ad intimazione di sfratto per morosità
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6 qualora l'intimante chieda la condanna del conduttore al pagamento del canone per determinate mensilità e l'intimato proponga opposizione non è affetta dal vizio di ultrapetizione la sentenza che, all'esito del giudizio a cognizione piena susseguente alla conversione del rito, condanni il conduttore al pagamento dei canoni relativi anche alle mensilità maturate successivamente fino alla riconsegna del bene locato, dovendo ritenersi la relativa domanda implicitamente contenuta in quella originaria (si veda Cass. civ., sez. III, del
06.09.2007, n. 18686).
Si tratta, invero, di sviluppo di principio espresso dalla stessa Corte Suprema anche in relazione al giudizio di appello (cfr. Cass. civ., sez. III, del 11.02.2005,
n. 2853): “Osserva questa Corte che la domanda di pagamento dei canoni e degli oneri accessori scaduti successivamente alla sentenza di primo grado, non costituisce domanda nuova, si sensi dell'art. 437 (richiamato dall'art. 447 bis) cpc. Infatti la diversa quantificazione della pretesa, fermi i fatti costitutivi di essa, non comporta prospettazione di una nuova “causa petendi”, in aggiunta a quella dedotta in primo grado e, pertanto non dà luogo ad una domanda nuova, inammissibile in appello ai sensi degli art. 345 e 437 cpc
(Cass. 23 giugno 2000, n. 8566; Cass. 6.3.1990, n. 1743). A tal fine va osservato che la domanda di pagamento degli ulteriori canoni maturati in corso di causa, proposta in sede di precisazione delle conclusioni, sii risolve in un ampliamento quantitativo della somma originariamente richiesta che, mantenendo inalterati i termini della contestazione, incide solo su petitum mediato, relativo alla entità del bene da attribuire, e determina, quindi, solo una modifica (piuttosto che il mutamento) della originaria domanda, ammessa ai sensi del combinato disposto degli art 420 e 414 cpc (Cass. 14 marzo 1991,
n.2693).”
Sulle somme sono dovuti gli interessi legali espressamente richiesti.
Resta da analizzare il tema del governo delle spese di lite.
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7 Le stesse seguono la soccombenza e liquidate come da dispositivo, in ragione dei parametri di cui al D.M. 55/2014 e 147/2022 ai fini della piena ed immediata intellegibilità della pronuncia anche in relazione al governo delle spese di lite, in relazione allo “scaglione di valore di riferimento”, considerando, però, giova precisarlo, la pretermissione della fase istruttoria e la natura delle questioni affrontate. Le spese, tengono, altresì, conto della fase di mediazione.


P. Q. M.


Il Tribunale di Napoli, nella persona del Giudice dott. Vincenzo Trinchillo, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, istanza, eccezione e deduzione respinta, così provvede:
- Dichiara risolto per inadempimento grave del conduttore – compiutamente identificati in atti - il contratto di locazione tra le parti, in relazione agli immobili siti in Napoli, alla Via Epomeo, e alla via Servio Tullio, in catasto urbano e terreni: foglio 126, part. 450, part. 1173, 1174, Sez. Soccavo, Via
Epomeo; foglio 126, part. 463, Sez. Soccavo, Via Servio Tullio;
locali box
(adibiti a mercatino rionale), siti in Napoli, alla Via Livio Andronico, in catasto al foglio 125, part. 846, 847, 853 – Sez. Soccavo compiutamente identificati in atti ed, in particolare, nel contratto di locazione;

- Condanna la parte resistente – compiutamente identificati in atti - a rilasciare in favore del locatore i detti immobili libero da persone e cose, in favore della parte ricorrente;

- Fissa per l'esecuzione, in mancanza di rilascio spontaneo, la data del
10.03.2025;
- Condanna parte resistente – compiutamente identificati in atti – al pagamento della somma di euro € 5.100,00 per i canoni di locazione scaduti dal mese di marzo 2022 alla data dell'odierna pronuncia, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo;

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8 - Condanna parte resistente - compiutamente identificati in atti - al pagamento delle spese processuali che si liquidano nella complessiva somma di euro 146,00 per spese ed euro 1.700,00 per compensi oltre rimborso spese generali nella misura del 15% sui compensi ed accessori se dovuti come per legge, con attribuzione al difensore dichiaratosi anticipatario.
Napoli, 03/02/2025
Il Giudice
Dott. Vincenzo Trinchillo
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