N. 72/2018 R.G.A.C.
TRIBUNALE DI NAPOLI
SEZ.DISTACCATA DI ISCHIA
Verbale di udienza
Il giorno 23/09/2025, alle ore 10, 19, nel TRIBUNALE DI NAPOLI,
SEZ.DISTACCATA DI ISCHIA, all'udienza del Giudice dott. Francesco Persico, è
chiamata la causa
TRA
Par Parte_2
- ATTORE/TRICE
E

Controparte_1
- CONVENUTO/A
1 È presente per il convenuto, per delega dell'avvocato Domenico Puca, l'avvocato Mariangela Calise la quale si riporta a tutti i propri atti e conclude come da note che qui devono ritenersi come integralmente ripetute e trascritte impugnando ogni avversa eccezione, deduzione e conclusione.
È presente per l'attore l'Avv. Mario Puca, per delega dell'Avv. Marcello Picone, il quale si riporta agli atti, ai verbali di causa e alle note conclusive ritualmente depositate, insistendo per l'accoglimento delle conclusioni rassegnate. Impugna e contesta ogni avversa difesa, infondata in fatto e in diritto, così come la domanda riconvenzionale, che è anche improcedibile per le ragioni indicate. Il Giudice invita le parti alla discussione della causa. Le parti si riportano ai propri atti ed alle conclusioni appena rassegnate.
Terminata la discussione, il Giudice decide la causa dando lettura, ai sensi dell'art. 281sexies c.p.c.,
del seguente dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione redatti sul presente verbale nella parte che segue.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il giudice, dott. Francesco Persico, pronunzia la seguente
S E N T E N Z A
definitiva ai sensi dell'art. 281sexies c.p.c. nella causa iscritta al n. 72/2018 r.g.a.c.
2 TRA
(c.f.: ), elett.te dom.to alla VIA GUGLIELMO Parte_3 P.IVA_1
MELISURGO, 44 NAPOLI presso lo studio dell'Avv. IC LL (c.f.: ) C.F._1
dal quale è rappr.to/a e difeso/a in virtù di procura a margine dell'atto di citazione
- ATTORE/RICE
E
(c.f.: ), elett.te dom.to alla VIA FASOLARA N. 4 80077 Controparte_1 C.F._2
ISCHIA presso lo studio dell'Avv. PUCA DOMENICO (c.f.: ) dal quale è rappr.to e C.F._3
difeso in virtù di procura a margine della comparsa di costituzione e risposta/in calce alla copia notificata dell'atto di citazione
- CONVENUTO/A
OGGETTO: Altri contratti d'opera.
CONCLUSIONI: come da presente verbale nella parte che precede.
PREMESSA IN FATTO ED IN DIRITTO
Con atto di citazione del 1.2.2018 l'attore chiedeva al Giudice di: accertare e dichiarare l'inadempimento del contratto di locazione ad uso non abitativo stipulato tra le parti in data 4.2.2016 per inadempimento del sig. ; . condannare esso Controparte_1
convenuto alla restituzione delle somme trattenute, nonché al risarcimento di tutti i
3 danni cagionati a essa istante pari a euro 31.565,00 per danno emergente ed euro
18.500,00 per lucro cessante, nonché complessivamente al pagamento della somma di euro 50.065,00 oltre interessi legali e moratori, da contenersi entro i limiti di euro
52.000,00; 4. in via gradata, ricorrendone i presupposti di legge, accertarsi e dichiararsi in capo a esso resistente la responsabilità ex artt. 1337 e 1338 c.c., ancora in via subordinata condannarsi esso convenuto altresì al pagamento dei danni di natura extracontrattuale ex art. 2043c.c. secondo equo apprezzamento delle circostanze del caso e nei limiti di cui alla superiore richiesta;
condannare il convenuto al pagamento delle spese.
Il convenuto, con comparsa di costituzione e risposta del 10.6.2018, chiedeva: il rigetto della domanda proposta secondo la previsione dell'art. 447 bis c.p.c. e comunque il suo rigetto per mancanza di elementi di prova;
dichiarare il rigetto per infondatezza della domanda, ed in caso di procedibilità del giudizio accogliersi la domanda riconvenzionale con condanna dell'attrice al pagamento della somma di €uro
Euro 13.420,00 oltre Iva oltre ad Euro 732,00 per rimozione rifiuti ed oltre alla somma di Euro 600,00 mensili per canoni non percepito di quella maggiore o minore somma
4 che risulterà in corso di causa anche per mezzo di valutazione equitativa o a mezzo di consulenza tecnica d'ufficio, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dal dì del dovuto fino al soddisfo;
la liquidazione in proprio favore delle spese di lite.
All'udienza del 22.11.2021 era sentito il teste dava con Testimone_1 Tes_1
conto delle trattative per la locazione dell'immobile per cui è causa;
di aver accompagnato la propria compagna, la legale rappresentante dell'attrice, , Parte_2
ad Ischia il 16.2.2016 e che in tale occasione (in seguito alla firma del contratto di locazione) l'Assente riceveva in consegna le chiavi dell'immobile; dava inoltre di 172,
00 Euro per la registrazione del contratto. , inoltre, ricostruiva le circostanze in Tes_1
virtù delle quali il contratto era smarrito. Il documento era stato riposto in una cartellina e la cartellina era nello zaino di . lasciva la borsa nell'immobile locato e Tes_1 Tes_1
una volta ritornatovi non la trovava. L'intervento dei Carabinieri conduceva alla restituzione dello zaino, in cui però non c'era più la cartellina.
Il 9.3.2023, il Tribunale sentiva dava conto Parte_4 Pt_4
dell'esistenza delle trattative per l'immobile per cui è causa. Il teste indicava di aver avuto diretta percezione del fatto che compagno Testimone_1
5 dell iniziava lavori di demolizioni all'interno dello stesso abbattendo una Pt_2
parete divisoria.
All'udienza del 04.10.2023, era sentito il teste . , Testimone_2 Tes_2
zio dell , dava conto di sapere dell'esistenza di trattative per la stipula;
nel Pt_2
corso della medesima udienza era sentita . La teste è la moglie di ON
, il convenuto. La teste dichiarava che aveva le chiavi Controparte_1 Tes_1
dell'immobile solo il 19.4.2016 e immediatamente dava corso ad un'opera demolitoria che investiva le mattonelle, il bagno, le mura portanti dell'immobile.
All'Udienza del 16.10.2024 era escussa il teste , sorella di Testimone_3 CP_1
. La donna indicava che nell'aprile del 2016 avrebbe dato corso ad una
[...] Tes_1
vasta azione demolitoria all'interno dell'immobile per cui è causa. L'azione di Tes_1
intaccava anche le mura perimetrali, dopo aver abbattuto bagno, antibagno ed una parete divisoria interna.
Al termine di tale udienza la causa era rinviata per la discussione orale.
MOTIVI IN FATTO E DIRITTO
6 La domanda proposta in via principale è meritevole di un parziale accoglimento;

la domanda riconvenzionale, invece, va rigettata.
Le eccezioni preliminari, poste da parte convenuta, sono da rigettare.
Sulla mediazione: l'attore ha depositato verbale di mediazione negativa a firma della e redatto in data 20.11.2018. L'organismo dava atto di aver ricevuto CP_2
l'istanza di mediazione in data 08.11.2018 – nel rispetto del termine di giorni 15; e concluso in data 20.11.2018 per la mancata partecipazione della controparte,
ritualmente avvisata a mezzo PEC.
Con riferimento all'eccezione sollevata sulle preclusioni maturate dall'attore in considerazione della scelta sul rito, l'ordinanza di mutamento del rito veniva pronunciata in prima udienza. Non erano, quindi, maturate preclusioni istruttorir, non essendo stati concessi i termini di cui all'art. 183 c.p.c.
L'attore integrava le difese con il tempestivo deposito di memoria contenente le richieste istruttorie e i documenti necessari alla trattazione della causa.
La domanda va qualificata come responsabilità contrattuale. Le ulteriori richieste sull'azione sono da ritenere assorbite, attenendo alla qualificazione. Le domande
7 dell'attore possono essere solo parzialmente accolte, però. Non è stata prodotta una compiuta prova in fase istruttoria del danno che si assume patito.
L'azione riguarda i danni da inadempimento di un contratto di locazione ad uso non abitativo, per cui il convenuto avrebbe sottratto all'attore la detenzione, apponendo una nuova serratura all'immobile dopo la conclusione del contratto.
, legale rappresentante della Parte_2 Parte_3
dopo una breve trattativa concludeva un contratto di locazione per un immobile ad uso non abitativo. L'immobile avrebbe dovuto ospitare un'attività di noleggio di automobili e biciclette. L'attività progettata dall'attore non iniziava per l'inadempimento del convenuto.
Per agire in sede contrattuale è necessaria e sufficiente, come presupposto dell'azione,
l'allegazione del titolo genetico dell'obbligazione.
L'attore non era in grado di espletare l'allegazione del contratto, indicando di averlo smarrito.
A sostegno della conclusione dell'accordo l'attore poneva delle emergenze documentali: i messaggi scambiati con , in cui si fa menzione che le Controparte_1
8 parti si sarebbero incontrate nel febbraio 2016 ad Ischia per concludere il contratto.
L'attore allegava, poi, la posta elettronica intercorsa con il convenuto: nelle comunicazioni si faceva riferimento alla bozza contrattuale, in cui erano menzionate le dazioni che avrebbero dovuto sostenere le parti.
Parte attrice era, inoltre, ammessa alla prova testimoniale sulla circostanza dell'esistenza del contratto.
La prova testimoniale ha dimostrato l'esistenza del titolo. affermava Testimone_2
di essere a conoscenza delle trattative e l si recava ad Ischia per concluderlo. Pt_2
dichiara di essersi recato ad Ischia con la sua compagna Testimone_1 Pt_2
) per la stipula del contratto. Il teste indicava la ricezione delle chiavi dell'immobile
[...]
oggetto di questa causa (e dunque l'immissione nella detenzione) in tale circostanza (a febbraio 2016). Il teste indicava, poi, che la consegna delle chiavi era avvenuta all'esito della conclusione del contratto.
La diversa circostanza secondo cui l'immissione nella detenzione, affermata da parte convenuto, sarebbe avvenuta solo successivamente è priva di riscontro. A dichiararlo
è la sola . Tale affermazione, però, non appare convincente per la ON
9 mancanza di attendibilità del teste. La donna da conto, a carico di di un'azione Tes_1
demolitoria (contestata dall'attore) in contrasto con le affermazioni dei testi Tes_3
e , che la descrivevano in termini contrastanti. Il contrasto a cui si allude
[...] Pt_4
è pieno con le dichiarazioni di , meno acceso ma comunque esistente con le Pt_4
affermazioni di che indica che avrebbe intaccato anche le mura Testimone_3 Tes_1
perimetrali dell'immobile. Le dichiarazioni del teste sono dunque da Per_1
assumere con cautela.
, indicava, peraltro, le circostanze relative allo smarrimento del contratto di Tes_1
locazione; lo stesso andava perduto ad Ischia ad aprile del 2016. La circostanza trova parziale riscontro nell'informativa dei Carabinieri della Stazione di Ischia del
21.4.2016, che certificavano di aver ritrovato lo zaino in cui sarebbe stato riposto, zaino poi rinvenuto nella disponibilità di . Controparte_1
È derimente, poi, a proposito dell'effettiva conclusione dell'accordo, l'allegazione di una quietanza di 1.200, 00 Euro. L'attore l'addebita il pagamento dei canoni di Marzo
ed Aprile pattuiti per l'immobile.
10 Sul punto il convenuto pur riconoscendo di aver ricevuto questa somma di denaro, la collegava all'irrobustimento di quanto versato a titolo di caparra per il protrarsi delle trattative. Allegava, infatti, di non aver posto all'incasso l'assegno trattenuto, e ciò in ragione di non averlo avuto a titolo di pagamento. Questo argomento non appare persuasivo ad escludere la conclusione dell'accordo. Atteso il breve lasso di tempo decorso tra la stipula e l'inadempimento che ha poi dato origini alla controversia, è
verosimile che il convenuto abbia assunto una posizione di cautela, o non abbia semplicemente avuto il tempo di porre all'incasso il titolo.
Per porre in dubbio la stipula di un contratto di locazione il convenuto allegava un'altra evenienza: gli elementi di contrasto offerti tra le dichiarazioni di e le Tes_1
comunicazioni telefoniche prodotte dalla stessa attrice (nel loro contenuto e provenienza non contestate). Dai messaggi inviati da ad si evince CP_1 Pt_2
che le parti avrebbero dovuto aspettare la disponibilità di un legale, per la stipula. Tale
circostanza non è decisiva e può spiegarsi, però, con la preparazione da parte del medesimo della bozza contrattuale poi firmata dalle parti, e non è inverosimile che il
11 contratto sia stato poi sottoscritto presso l'abitazione di , come afferma Controparte_1
. Tes_1
Non è contestato, dunque, che l'attore avesse le chiavi dell'immobile. Ne consegue che lo stesso fosse stato immesso nella detenzione, che è il principale effetto della sottoscrizione del contratto di locazione.
Il convenuto non contesta di aver ricevuto la somma di 700, 00 Euro prima, di 1.200
poi per cui vi è quietanza di marzo 2016, e di 2.500, 00 infine. Non appare privo di significato che le dazioni (non contestate) abbiano seguito lo schema che le parti avevano pattuito. In esso si va menzione del fatto che l'ultimo pagamento (2.500, 00
Euro) era da effettuarsi all'atto della stipula. Il riconoscimento di aver ottenuto questa somma di denaro irrobustisce la prova della conclusione dell'accordo.
L'attore fa valere, dunque, i danni scaturiti dall'inadempimento dell'obbligo di garantire la disponibilità del bene.
La difesa di prospettava, però, un inadempimento antecedente dell'attore. CP_1
Il convenuto allegava che l'attore iniziava opere all'interno del bene locato, abbattendo le strutture esistenti, senza esserne autorizzato;
peraltro, in assenza di piena
12 disponibilità del bene, avendo acquisito le chiavi dell'immobile solo per effettuare un'ispezione.
La circostanza è contestata dal convenuto.
Il teste ha così dichiarato: “un ragazzo che se non erro si chiama Pt_4 Per_2
demolire una parete divisoria, anche perché mi ha chiesto degli attrezzi,
[...]
preciso che nell'occasione il resto del locale era integro;
ADR sono tornato presso
l'immobile di cui è causa dopo circa un mesetto ed ho visto che nello stesso non vi
erano più pareti divisorie ed era pieno di detriti e calcinacci e non vi era più il bagno”.
Il convenuto ha poi allegato le foto dell'immobile al suo atto di costituzione.
, così dichiarava: “ADR ricordo che prima di concludere il ON
contratto ci chiesero di fare un ulteriore sopralluogo per far visionare l'immobile ad
un parente per l'eventuale rifacimento dell'impianto elettrico per cui mio marito
consegnò le chiavi al fidanzato di , in data 19.04.2016, che aveva riferito Parte_2
che la fidanzata sarebbe arrivata il giorno successivo;
ADR ricordo che senza alcun
permesso il fidanzato di nel medesimo giorno in cui gli furono consegnate Parte_2
le chiavi iniziò a rompere tutte le mattonelle, a rompere il bagno ed intaccando le mura
13 portanti richiedendo la corrente all'operaio del locale accanto sempre di mia
proprietà; ADR tanto posso riferire perché ero presente quando il fidanzato di
[...]
ha cominciato a lavorare nell'immobile ma il giorno successivo abbiamo Pt_2
rinvenuto i danni allo stesso per cui mio marito gli riferì che non era più disposto a
stipulare il contratto di locazione;
”
Infine, “si è vero quando sono entrata verso le ore 12 già Testimone_4
era stato distrutto il bagno, l'antibagno e una parete divisoria interna, Il sig. Tes_1
stava lavorando anche sui muri perimetrali cosa che mi preoccupò molto”.
Le dichiarazioni dei testi, come risulta dal loro tenore testuale, si contraddicono tra di loro;
, e rappresentano a carico dello stesso Pt_4 CP_1 Per_1 Tes_1
tre azioni demolitorie sempre più gravi e tra loro non compatibili. Anche dal punto della logicità intrinseca l'affermazione di secondo cui , da solo, Testimone_3 Tes_1
avrebbe demolito le strutture esistenti nell'immobile, spingendosi fino al punto di iniziare ad intaccare le mura perimetrali, non è verosimile.
14 La prova dell'inadempimento dell'attore non è stata raggiunta. Non appare elemento sufficiente la produzione da parte del convenuto di una fotografia, relativa alle condizioni dell'immobile. Il documento da conto del fatto non dell'autore dell'azione.
Ulteriori argomenti di prova possono essere tratti dall'informativa dei Carabinieri di
Ischia del 21.4.2016 secondo cui all'interno dell'immobile attiguo ad eseguire lavori edili fosse lo stesso . Controparte_1
Il danno emergente richiesto dall'attore, però, non è interamente provato.
È in ogni caso corretta l'osservazione del convenuto secondo cui, con l'allegazione delle sole fatture, l'attore non ha fornito prova dei danni patiti.
I Giudici di legittimità indicano: “La fattura commerciale, avuto riguardo alla sua
formazione unilaterale ed alla funzione di far risultare documentalmente elementi
relativi all'esecuzione di un contratto, si inquadra fra gli atti giuridici a contenuto
partecipativo, consistendo nella dichiarazione, indirizzata all'altra parte, di fatti
concernenti un rapporto già costituito, sicché, quando tale rapporto sia contestato,
non può costituire valido elemento di prova delle prestazioni eseguite ma, al più, un
mero indizio.”( Sez. 3 - , Ordinanza n. 34831 del 29/12/2024).
15 Ed in ogni caso l'impresa attrice non ha dimostrato il nesso di derivazione causale del danno conseguenza dall'inadempimento. In particolare, la coincidenza tra la ragione sociale dell'attrice e le fatture di noleggio di bicilette ed automobili apre la strada al dubbio (non fugato) non solo del pagamento effettivo ma della finalizzazione delle fatture prodotte allo svolgimento dell'attività di impresa che l' si prefigurava Pt_2
di iniziare ad Ischia.
Le spese sostenute per il viaggio sono prive di prova, così come le caparre asseritamente versate per i lavori di ristrutturazione edile, elettrica ed idraulica.
Analoghe considerazioni possono spendersi in ordine alla dimostrazione del mancato guadagno. In relazione allo stesso, premesso il carattere assorbente della prova del lucro cessante da cui in questo caso lo stesso deriverebbe, manca una prova compiuta del nesso di derivazione causale e del suo ammontare. Non avendo l'attore dimostrato compiutamente l'avviamento (si è già motivato, vi è difetto di prova degli acquisti strumentali di bici ed auto) dell'attività di impresa, appare indimostrato (e indimostrabile) che danni abbia prodotto l'inadempimento di sui mancati CP_1
guadagni.
16 È fondata invece la richiesta restitutoria dei conferimenti fatti dall'Assante al convenuto. Il convenuto non contesta di aver ricevuto dall' prima 700, 00 Euro, Pt_2
poi 1.200, 00 Euro ed infine 2.500. La restituzione di tali somme è dovuta in ragione dell'inadempimento di . A questa somma va aggiunta la cifra di 172, 00 Euro CP_1
per la registrazione del contratto di cui l'attore ha fornita prova per testi.
[...]
ha riscontrato il versamento di tale somma, per le brevi, ad . Tes_1 Controparte_1
È dunque fondata la richiesta di condanna alla restituzione di Euro 4.572, 00 da parte di in favore di parte attrice. Controparte_1
La domanda riconvenzionale è infondata.
L'attore ha eccepito che non sia stato svolto il tentativo di mediazione obbligatorio.
Sul punto la Cassazione ritiene che: “La mediazione obbligatoria ex art. 5 del d.lgs. n.
28 del 2010, quale condizione di procedibilità finalizzata al raggiungimento di una
soluzione conciliativa che scongiuri l'introduzione della causa, è applicabile al solo
atto introduttivo del giudizio e non anche alle domande riconvenzionali, fermo
restando che al mediatore compete di valutare tutte le istanze e gli interessi delle parti
17 ed al giudice di esperire il tentativo di mediazione, ove possibile, per l'intero corso del
processo.”(Sez. U - , Sentenza n. 3452 del 07/02/2024)
La domanda è, dunque, procedibile. La domanda riconvenzionale, però, è priva di fondamento nel merito. L'istruttoria ha dimostrato che non c'era l'inadempimento dell Le richieste sollecitate sono dunque infondate. Pt_2
Le ulteriori questioni proposte dal convenuto sono dunque da ritenersi assorbite.
Secondo la Cassazione, infatti: “In applicazione del principio processuale della
"ragione più liquida", desumibile dagli artt. 24 e 111 Cost., la causa può essere decisa
sulla base della questione ritenuta di più agevole soluzione, anche se logicamente
subordinata, senza che sia necessario esaminare previamente le altre, imponendosi, a
tutela di esigenze di economia processuale e di celerità del giudizio, un approccio
interpretativo che comporti la verifica delle soluzioni sul piano dell'impatto operativo
piuttosto che su quello della coerenza logico sistematica e sostituisca il profilo
dell'evidenza a quello dell'ordine delle questioni da trattare ai sensi dell'art. 276 c.p.c”
(Sez. 5 - , Ordinanza n. 363 del 09/01/2019 ).
18 Le spese e competenze di giudizio seguono la soccombenza di parte convenuta e si liquidano come in dispositivo, in assenza di nota spese, secondo i criteri ed i valori medi di cui al D.M. 10.03.2014 n.55, come novellato dal D.M. 08.03.2018, n.37,
recante la determinazione dei parametri per la liquidazione i compensi per la professione forense ai sensi dell'art.13, comma 6, della legge 31 dicembre 2012, n.247
tenendo conto, in base al suddetto regolamento, della articolazione e durata delle fasi attraverso le quali si è svolto il procedimento, del valore, della natura e della complessità della controversia, del numero e dell'importanza delle questioni trattate,
del pregio dell'opera prestata, dei risultati del giudizio, nonché di tutte le altre circostanze di fatto rilevanti a tal fine che risultano indicate nella legge e nel citato regolamento;
ai sensi della citata normativa e dell'orientamento giurisprudenziale in tema di successione di parametri di determinazione dei compensi, devono trovare applicazione quelli vigenti alla data della liquidazione, anche se l'esplicazione dell'attività professionale ha avuto inizio ed è stata svolta quando era vigente altra tariffa. Considerato il valore della domanda, così come indicato in citazione
(rientrante nello scaglione euro 52.000, 001 ad Euro 260.000, 00 dovendosi sommare la domanda proposta in via principale alla riconvenzionale), le spese di lite sono ridotte
19 del 50% ai sensi dell'art. 4 del citato decreto, considerate la caratteristiche, la natura ed il valore dell'affare.


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
1) Accoglie parzialmente la domanda dell'attore e condanna alla Controparte_1
restituzione di Euro 4.572, 00 in favore dell' Parte_3
2) Rigetta la domanda riconvenzionale proposta dal convenuto;

3) condanna al pagamento in favore dell' Controparte_1 Parte_3
delle spese di lite che si liquidano in complessivi Euro 48, 00 per spese ed Euro 7.501,
[...]
50 per compenso, oltre rimborso spese generali, CPA ed IVA come per legge, spese da attribuirsi al difensore.
4) Dispone che la cancelleria trasmetta i verbali contenenti le dichiarazioni di
[...]
ed , in uno alla presente sentenza e Pt_4 ON Testimone_3
all'informativa dei Carabinieri della Stazione di Ischia del 21.4.2016, per le determinazioni di competenza, alla Procura di Repubblica di Napoli.
E' verbale.
Ischia, lì 23.09.2025
20 Il Giudice
(dott. Francesco Persico)
L'originale di questo provvedimento è un documento informatico sottoscritto con firma digitale (artt. 1, lett. s, 21 e 24
D.Lgs. 7 marzo 2005, n. 82) e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi degli artt. 15 e 35, co. I, D.M.
21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209.

21