REPUBBLICA ITALIANA
In nome del Popolo italiano
IL TRIBUNALE DI ASTI IN COMPOSIZIONE Parte_1 nella persona del Dott. Rosemma GHIBERTI ha pronunziato la seguente:
SENTENZA nella causa n. 759/2024 del Ruolo Generale, avente ad oggetto Mediazione -
Opposizione a decreto ingiuntivo; fra rappresentato e difeso dall'avv. GIOVANNI GATTI Parte_2
del Foro di Asti presso il cui studio ha eletto domicilio in forza di procura speciale del 12 marzo 2024;
parte attrice in opposizione e rappresentata e difesa dall'avv. ENRICO FIORETTI del Controparte_1
Foro di Roma presso il cui studio hanno eletto domicilio in forza di procura speciale a margine della comparsa di costituzione e risposta del 31 maggio 2024; parte convenuta in opposizione ha così concluso: Parte_2 contrariis reiectis, 1. confermare la sospensione provvisoria del decreto ingiuntivo opposto, così come preliminarmente concessa, essendo il decreto emesso su presupposti errati e illegittimi, nonché in virtù dell'opposizione fondata su motivo reale e concreto, arrecante oltretutto un ingente danno economico in danno di parte attrice, per i fatti già espressi in atto di citazione e confermati nella presente memoria;

2. revocare, annullare o con qualsivoglia ulteriore formula rendere inefficace il decreto ingiuntivo n. 277/2024 del 05.03.2024, RG 285/2024 a firma del Giudice Dott.
Andrea Carena del Tribunale di Asti, per i fatti meglio esplicati, poiché mancante il requisito per l'emissione del relativo decreto;

3. rigettare la richiesta di inadempimento contrattuale rivolto al Sig. e Parte_2
pag. 1 di 6 conseguentemente rigettare la richiesta di condanna dello stesso al pagamento in favore della del complessivo importo di Euro 30.450,00, come da Controparte_1
disposizione di cui al punto 10) del contratto inter partes, oltre interessi di legge, per le suesposte causali;

4. rigettare tutte le domande formulate da parte convenuta, perché infondate tanto in fatto quanto in diritto, per i motivi meglio in atti esplicitati
(così come le pretese monitorie), nonché ogni domanda di risarcimento del danno avanzata;

5. condannare ex art. 96 cpc per lite temeraria parte convenuta. Con vittoria di spese e compensi del presente giudizio, con il favore dell'aumento del 30% in virtù dei collegamenti iper testuali utilizzati. IN VIA ISTRUTTORIA si deduce prova per interrogatorio e testimoni sulle circostanze dedotte in narrativa, con riserva di ulteriormente dedurre, produrre e/o indicare testi.>>. ha così concluso: <piaccia all'ill.mo tribunale civile di Parte_1 nella persona del Dott. Rosemma GHIBERTI ha pronunziato la seguente:
SENTENZA nella causa n. 759/2024 del Ruolo Generale, avente ad oggetto Mediazione -
Opposizione a decreto ingiuntivo; fra rappresentato e difeso dall'avv. GIOVANNI GATTI Parte_2
del Foro di Asti presso il cui studio ha eletto domicilio in forza di procura speciale del 12 marzo 2024;
parte attrice in opposizione e rappresentata e difesa dall'avv. ENRICO FIORETTI del Controparte_1
Foro di Roma presso il cui studio hanno eletto domicilio in forza di procura speciale a margine della comparsa di costituzione e risposta del 31 maggio 2024; parte convenuta in opposizione ha così concluso: Parte_2 contrariis reiectis, 1. confermare la sospensione provvisoria del decreto ingiuntivo opposto, così come preliminarmente concessa, essendo il decreto emesso su presupposti errati e illegittimi, nonché in virtù dell'opposizione fondata su motivo reale e concreto, arrecante oltretutto un ingente danno economico in danno di parte attrice, per i fatti già espressi in atto di citazione e confermati nella presente memoria;

2. revocare, annullare o con qualsivoglia ulteriore formula rendere inefficace il decreto ingiuntivo n. 277/2024 del 05.03.2024, RG 285/2024 a firma del Giudice Dott.
Andrea Carena del Tribunale di Asti, per i fatti meglio esplicati, poiché mancante il requisito per l'emissione del relativo decreto;

3. rigettare la richiesta di inadempimento contrattuale rivolto al Sig. e Parte_2
pag. 1 di 6 conseguentemente rigettare la richiesta di condanna dello stesso al pagamento in favore della del complessivo importo di Euro 30.450,00, come da Controparte_1
disposizione di cui al punto 10) del contratto inter partes, oltre interessi di legge, per le suesposte causali;

4. rigettare tutte le domande formulate da parte convenuta, perché infondate tanto in fatto quanto in diritto, per i motivi meglio in atti esplicitati
(così come le pretese monitorie), nonché ogni domanda di risarcimento del danno avanzata;

5. condannare ex art. 96 cpc per lite temeraria parte convenuta. Con vittoria di spese e compensi del presente giudizio, con il favore dell'aumento del 30% in virtù dei collegamenti iper testuali utilizzati. IN VIA ISTRUTTORIA si deduce prova per interrogatorio e testimoni sulle circostanze dedotte in narrativa, con riserva di ulteriormente dedurre, produrre e/o indicare testi.>>. ha così concluso: Controparte_1
Asti, disattesa ogni contraria istanza, eccezione o deduzione ed in accoglimento della presente domanda: In via principale rigettare le domande tutte avanzate dal Sig.
con atto di citazione in opposizione a decreto ingiuntivo Parte_2
notificato in data 09.04.2024 in quanto improponibili, inammissibili, non provate e, comunque, manifestamente infondate tanto in punto di fatto quanto in linea di diritto, con conseguente conferma del decreto ingiuntivo opposto. In via subordinata, nella denegata quanto non creduta ipotesi di accoglimento, anche parziale, della spiegata opposizione, accertare e dichiarare l'inadempimento contrattuale del Sig.
e conseguentemente condannare lo stesso al pagamento in Parte_2 favore della del complessivo importo di Euro 30.450,00= giusta Controparte_1
la disposizione di cui al punto 10) del contratto inter partes, oltre interessi di legge, per le suesposte causali. Con vittoria di spese e compensi professionali del presente giudizio, oltre CPA, IVA e rimborso spese generali 15% come per legge.>>.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con decreto ingiuntivo n. 277/2024 veniva ingiunto ad Parte_3
di pagare alla la somma di € 30.450,00, oltre interessi e spese Controparte_1
monitorie, a titolo di penale contrattuale derivante dal contratto di mediazione immobiliare stipulato in data 07 giugno 2022. Il contratto prevedeva, tra l'altro la durata annuale con esclusiva sino al 26 maggio 2023, il divieto per il venditore di pag. 2 di 6 conferire incarichi ad altri mediatori, di vendere autonomamente l'immobile durante il periodo di esclusiva e la penale ex art. 10 del contratto, commisurata alla provvigione pattuita (2,2% sul prezzo di vendita) in caso di violazione dell'obbligo di esclusiva. ha proposto opposizione chiedendo la revoca del Parte_2
decreto, deducendo di aver revocato legittimamente l'incarico per giusta causa
(inattività dell'agenzia) il 28 ottobre 2022, di aver concluso la vendita in via autonoma, senza alcun contributo dell'opposta e di ritenere la clausola penale vessatoria e sproporzionata ai sensi degli artt. 33 e 36 Cod. Consumo.
La costituendosi in giudizio, ha contestato integralmente Controparte_1
l'opposizione, chiedendo la conferma del decreto ingiuntivo, evidenziando che il 07 novembre 2022 aveva stipulato un contratto preliminare Parte_2
di vendita ed il 15 giugno 2023 l'atto definitivo, in pieno periodo di esclusiva, che nell'atto notarile era dichiarata la mediazione della confermando la Parte_4 violazione dell'esclusiva, che la penale era legittima e non vessatoria, trattandosi di somma proporzionata al valore dell'affare e che la revoca non era sorretta da giusta causa, mancando prova di grave inadempimento del mediatore.
L'art. 1757 comma II c.c. consente di prevedere un compenso o una penale per la violazione degli obblighi assunti nel contratto di mediazione. La Suprema Corte ha chiarito che è legittima la clausola che vieta al venditore di vendere autonomamente durante l'esclusiva, poiché costituisce un'obbligazione di non fare (Cass. civ., sez. II,
15.10.2014, n. 21818), che la penale per violazione dell'esclusiva è dovuta anche se la vendita avviene senza alcun intervento del mediatore incaricato (Cass. civ., sez. III,
14.12.2017, n. 30139) e che l'incarico con esclusiva non contrasta con i principi di libertà contrattuale (Cass. civ., sez. III, 26.09.2019, n. 23851).
Nel caso in esame, l'art. 9 del contratto stabilisce espressamente il divieto, durante la durata dell'esclusiva, di “conferire incarico ad altre agenzie immobiliari, né a terzi, né vendere l'immobile o stipulare un contratto preliminare per tutto il periodo di validità dell'incarico. La violazione dell'obbligo di esclusiva comporterà il pagamento della penale prevista al successivo punto 10 a).” Tale clausola è, quindi, valida e vincolante.
pag. 3 di 6 L'opponente ha eccepito la vessatorietà della clausola penale ex artt. 33 e 36
Codice del Consumo. Secondo la giurisprudenza è vessatoria solo la penale manifestamente eccessiva rispetto al valore della prestazione (Cass. civ., sez. II,
09.07.2018, n. 17874) ed il Giudice può ridurre la penale ex art. 1384 c.c. solo in presenza di evidente sproporzione (Cass. civ., sez. II, 10.01.2020, n. 257).
Nel caso di specie la penale di € 30.450,00, corrispondente al pattuito 2,2% del prezzo di vendita di € 1.380.000,00, percentuale inferiore alla media di mercato, non è manifestamente eccessiva né sproporzionata. Non può quindi essere qualificata vessatoria né ridotta.
Ai sensi dell'art. 1727 c.c., il mandante può revocare il mandato per giusta causa senza conseguenze. È onere del mandante provare l'inadempimento grave del mandatario (Cass. civ., sez. II, 20.07.2017, n. 17883). Nel caso concreto Parte_2
ha semplicemente lamentato una generica “inerzia” della
[...] CP_1
ma non ha fornito puntuale prova di un inadempimento qualificato della
[...] predetta, né risultano diffide, reclami e comunicazioni documentati che attestino la totale inattività; risulta anzi che l'opposta abbia svolto attività promozionale seppur senza successo immediato. La mera insoddisfazione soggettiva non può qualificarsi quale giusta causa.
La revoca del 28 ottobre 2022 non integra, quindi, giusta causa e non è idonea a sciogliere anticipatamente l'obbligo di esclusiva.
È pacificamente documentato che il 07 ottobre 2022 ha Parte_2 sottoscritto un preliminare con i SI , che il 15 giugno 2023 ha CP_2
stipulato l'atto definitivo, dichiarando nell'atto notarile di essersi avvalso della mediazione della e che il periodo di esclusiva contrattuale scadeva il Parte_4
26 maggio 2023. L'opponente, pertanto, ha venduto durante la vigenza dell'esclusiva, avvalendosi di altro agente. La giurisprudenza (Cass. civ., sez. III, 14.12.2017, n.
30139) ha chiarito che la violazione dell'esclusiva fa scattare la penale anche se la vendita è conclusa tramite terzi o privatamente, poiché l'obbligo di non fare è autonomo rispetto all'attività del mediatore. Pertanto, la violazione dell'art. 9 del contratto è pienamente integrata.
La clausola di esclusiva è valida, la penale non è vessatoria né sproporzionata, la pag. 4 di 6 revoca non era sorretta da giusta causa e la vendita è stata conclusa in violazione dell'esclusiva con la conseguente conferma integrale del decreto ingiuntivo opposto.
Non emergono, pertanto, gli estremi della lite temeraria altresì sostenuta dall'opponente.
L'opponente, in sede di precisazione delle conclusioni, ha insistito per l'ammissione dell'interrogatorio formale del legale rappresentante dell'opposta sulle circostanze attinenti la presunta inattività dell'agenzia, della prova testimoniale volta a dimostrare la mancata promozione dell'immobile e l'assenza di contatti utili con potenziali acquirenti nel corso dell'incarico e di una generica riserva di ulteriori mezzi istruttori.
Tali istanze non possono essere accolte per plurime ragioni.
In primo luogo all'udienza del 12 settembre 2024 l'opponente ha richiamato le sole prove testimoniali rinunciando, quindi implicitamente all'interrogatorio formale.
Inoltre, come già sopra indicato, la penale per violazione dell'esclusiva è dovuta indipendentemente dall'attività effettivamente svolta dal mediatore, poiché
l'obbligazione di non vendere durante il periodo pattuito ha natura autonoma (Cass. civ., sez. III, 14.12.2017, n. 30139; Cass. civ., sez. II, 15.10.2014, n. 21818).
Pertanto, anche se fosse provato che non abbia posto in Controparte_1
essere alcuna attività, ciò non escluderebbe la debenza della penale che sorge per la semplice violazione del divieto di vendita durante l'esclusiva.
Le capitolazioni dedotte, come già rilevato con ordinanza dell'08 ottobre 2024 sono formulate in termini generici e indeterminati, prive di riferimenti circostanziati ai fatti storici e ai nominativi dei testimoni, come richiesto dall'art. 244 c.p.c. La giurisprudenza (Cass. civ., sez. lav., 05.02.2016, n. 2232) considera inammissibili le istanze istruttorie formulate in modo meramente esplorativo.
La violazione dell'esclusiva è documentalmente comprovata (contratto preliminare del 07 novembre 2022, atto notarile del 15 giugno 2023 con dichiarazione di mediazione ) e tali documenti non sono stati specificamente contestati ex Pt_4
art. 115 c.p.c., sicché devono considerarsi pacifici. L'istruttoria testimoniale non potrebbe sovvertire tali risultanze documentali. Anche volendo riferire le prove dedotte alla dedotta giusta causa di revoca, va rilevato che eventuali inadempimenti pag. 5 di 6 del mediatore non avrebbero comunque legittimato la vendita a terzi durante l'esclusiva senza previo accertamento giudiziale della risoluzione, come chiarito da
Cass. civ., sez. III, 16.01.2018, n. 877. Infine, la riserva di “ulteriori deduzioni e produzioni” è inammissibile perché contraria al regime delle preclusioni istruttorie
(Cass. civ., sez. II, 19.10.2018, n. 26434).
Alla luce di quanto sopra, le istanze istruttorie proposte dall'opponente risultano irrilevanti, generiche e superflue e devono essere nuovamente respinte.
Le spese di lite seguono la soccombenza come liquidate in dispositivo, forfettariamente in difetto di nota.

P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa;

a) respinge l'opposizione e, per l'effetto, conferma integralmente il decreto ingiuntivo opposto;

b) respinge la domanda di condanna per lite temeraria formulata da
Parte_2
c) respinge le istanze istruttorie richiamate dall'opponente;
d) condanna a rifondere alla le Parte_2 Controparte_1
spese di lite che liquida forfettariamente in difetto di nota spese, nella complessiva somma di € 9.000,00 oneri ed accessori come per legge, compresi.
Così deciso in Asti il 20 luglio 2025.
Il Tribunale di Asti in composizione monocratica (Dott. Rosemma GHIBERTI)
pag. 6 di 6