N. R.G. 1268/2022
TRIBUNALE ORDINARIO di CAGLIARI
SECONDA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 1268/2022
Oggi 26 marzo 2025, alle ore 9.08, innanzi al Giudice, dott. Nicoletta Leone, sono comparsi:
per l'Avv. Giulia Manca la quale dichiara che il suo assistito è disponibile ad accettare la Parte_1
proposta; per l'Avv. Matteo Atzeni il quale dichiara che la sua assistita ritiene di non aderire Parte_2
alla proposta conciliativa;
richiama le note depositate e precisa le conclusioni come in atti;

l'Avv. Manca, dato atto dell'impossibilità di addivenire a una conciliazione, insiste per l'accoglimento delle conclusioni formulate.
I procuratori delle parti precisano le conclusioni come da fogli separati che siglati dal giudice vengono allegati al presente verbale e costituiscono parte integrante dello stesso.
Dopo breve discussione orale, il Giudice pronuncia sentenza ex art. 429 c.p.c. dandone lettura.
Il Giudice
dott. Nicoletta Leone
pagina 1 di 9 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di CAGLIARI
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa Nicoletta Leone, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 1268 del ruolo generale degli affari contenziosi civili per l'anno 2022, promossa da
(C.F. ), nato a [...] in data [...], ed ivi Parte_1 C.F._1
residente nelle Scalette di Santa Chiara n. 29, elettivamente domiciliato in Cagliari, nella via San
Benedetto n. 88, presso lo studio dell'Avv. Giulia Manca (C.F. – PEC: C.F._2
che lo difende e rappresenta giusta procura in calce all'atto di intimazione Email_1
di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, attore contro
P.VA , in persona dell'amministratore pro tempore Parte_2 P.IVA_1 CP_1
nato a [...] il [...], ivi residente nella Piazza Medaglia Miracolosa n.18, CF
, con domanda per il patrocinio a spese dello stato in corso di ammissione, C.F._3 rappresentato e difeso dall'avvocato domiciliatario Matteo Atzeni (CF .), con C.F._4
studio in Cagliari Via Garibaldi 105, (PEC avv t/ FAX 070673241), in virtù Email_2
di procura in atti, convenuto
CONCLUSIONI
Nell'interesse dell'attore: “Voglia il Tribunale adito, così provvedere - in via preliminare, autorizzare parte attrice ex art. 269 c.p.c. a chiamare in causa (e quindi ad integrare il contradditorio) il , in persona dell'amministratore protempore, e di Controparte_2 conseguenza chiede che l'Ill.ma Giudice Voglia differire, sempre ai sensi dell'art. 269 c.p.c. la prima udienza di comparizione allo scopo di consentire la citazione del terzo nel rispetto dei termini di cui
pagina 2 di 9 all'art. 163 bis c.p.c. e la relativa costituzione in giudizio;
- nel merito in via principale rigettare le domande contenute nella opposizione allo sfratto di cui alla comparsa di costituzione e risposta dell'intimato in quanto infondate in fatto e in diritto e per l'effetto convalidare lo sfratto per morosità nei confronti della ed emettere decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo per i Parte_2 canoni scaduti per un importo complessivo pari ad € 29.000,00; - nel merito in via subordinata, nella denegata ipotesi di accertata sussistenza dei danni affermati nella comparsa, dichiarare la responsabilità del per la loro causazione Controparte_3
condannandolo al loro integrale risarcimento nei confronti della convenuta;
- in ogni caso con vittoria di spese e compensi professionali”.
Nell'interesse del convenuto: “Voglia l' respinta ogni avversa domanda, eccezione e CP_4
conclusione:

1. Nel merito e in via riconvenzionale 1.1 Rigettare la richiesta di convalida dello sfratto per morosità per quanto sopra espresso e per l'effetto ci si oppone all'immediato rilascio dell'immobile de quo.

1.2 Accertata l'inagibilità e/o inidoneità all'uso pattuito del locale de quo ove svolgeva attività di ristorazione, dichiarare il grave inadempimento dell'intimante per i Parte_2 vizi della cosa locata, e per l'effetto condannare al risarcimento dei danni subiti dal convenuto, da determinarsi in prosieguo di trattazione 1.3 Accertare e dichiarare i vizi gravi dell'immobile per cui è causa e per l'effetto risolvere il contratto per cui è causa e/o ridurre adeguatamente il canone di locazione nella misura ritenuta di giustizia.

1.4 Accertato che siano stati interamente pagati i canoni di locazione nella misura prevista contrattualmente, ridurre i canoni stessi nella misura ritenuta equa di almeno il 50%, o di quella ritenuta di giustizia, rispetto alle mensilità pagate a causa dell'impossibilità di svolgere la prestazione e/o della radicale interruzione causa lockdown perlomeno nei mesi di marzo, aprile e maggio 2020, e una riduzione del 30% nei mesi successivi di chiusura e/o di limitazioni imposte dal governo fino al luglio 2021, per la somma complessiva di € 12.930,00 o quella minore e/o maggiore che risulterà in corso di causa.

1.5 Accertare e dichiarare che per lo Parte_2 scoppio delle fogne, abbia subito un danno e per l'effetto condannare il locatore al risarcimento di detto danno da determinarsi in via equitativa ex art.1226 cc.. 1.6 Accertare e dichiarare che Pt_2
abbia subito un danno da perdita di chance per la mancata cessione dell'azienda dipesa dallo
[...] scoppio dell'impianto fognario e per l'effetto condannare la proprietà intimante al ristoro del danno subito e da determinarsi da una specifica consulenza tecnica, che fin d'ora si richiede per la quantificazione dello stesso.

2. In via subordinata, nella denegata ipotesi in cui non dovessero essere ascoltate le tesi sopra espresse e dovesse essere emesso decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, accertato che ha diritto alla restituzione di somme di danaro a titolo di canoni pagati Parte_2
nella misura indicata al punto 1.4, compensare le eventuali somme ingiunte con quelle effettivamente
pagina 3 di 9 ritenute da rimborsare, con il risarcimento dell'ulteriore danno accertato e dichiarato nel prosieguo.
In ogni caso, condannare l'attore alla refusione delle spese, diritti e onorari di causa”.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione,

1. rigetta domanda di accertamento dell'inagibilità e/o inidoneità all'uso pattuito del locale de quo ove svolgeva attività di ristorazione;
Parte_2

2. per l'effetto, rigetta la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento del locatore;

3. rigetta la domanda di condanna al risarcimento dei danni;

4. rigetta la domanda di riduzione del canone;

5. pronuncia la risoluzione del contratto di locazione tra le parti per grave inadempimento della
Parte_2

6. condanna in persona del rappresentante legale al pagamento in favore del Parte_2 signor di € 31.500,00 a titolo di canoni oltre interessi legali dalle singole scadenze al Parte_1
soddisfo;

7. condanna in persona del rappresentante legale alla rifusione in favore del Parte_2 signor delle spese di lite, che liquida in € 6.871,00 (2.584,00 + 4.287,00) a titolo di Parte_1 compenso per le due fasi del giudizio, € 145,50 per esborsi, oltre spese generali al 15%, i.v.a. e c.p.a. come per legge.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Il Sig. ha notificato alla atto di intimazione di sfratto per morosità e Parte_1 Parte_2
citazione per la convalida esponendo che:
- l'intimante è usufruttuario dell'immobile sito in Cagliari, via Giovanni Maria Angioy n. 93/97, censito nel N.C.E.U. al Foglio 18, mapp. 2092 e 2093, sub. 1;
- con contratto avente decorrenza dal 13 aprile 2017 e scadenza il 14 aprile 2023, l'attore aveva concesso in locazione alla il predetto immobile verso un canone annuo di € Parte_2
30.000, da versare in rate di € 2.500 ciascuna entro il giorno venti di ogni mese;

- nel mese di luglio del 2021 la conduttrice ha versato solo € 1.000 e ha omesso del tutto il versamento delle mensilità da agosto a gennaio 2021, per un importo complessivo di € 16.500;
- una prima diffida inviata via pec in data 10 novembre 2021 all'indirizzo ricavato dalla visura camerale non era andata a buon fine e il mittente aveva ricevuto un messaggio di mancata notifica;
pagina 4 di 9 - una seconda diffida, inviata per raccomandata a.r. presso l'indirizzo della società, che è lo stesso dell'immobile locato, era rientrata per compiuta giacenza;
tanto premesso, l'attore ha chiesto la convalida dello sfratto e l'ingiunzione di pagamento per i canoni, interessi e spese.
La si è costituita opponendosi alla convalida ed esponendo che: Parte_2
- da quando ha iniziato a esercitare l'attività nel locale de quo, ha sempre pagato regolarmente i canoni, anche nel corso del lockdown e delle restrizioni che si sono succedute causa COVID;

- solo dall'ottobre 2020 la proprietà aveva acconsentito a una riduzione del canone, dapprima a €
2.200, poi a 2.000;
- nel luglio del 2021 il locale dovette essere chiuso e in seguito non fu possibile riaprirlo, a causa del contagio da COVID subito dal personale e, soprattutto, della morte del maitre, il Sig.
, avvenuta il 16 agosto 2021; Persona_1
- scosso da queste vicende, il legale rappresentante della Società decise di vendere l'attività, e comunicò questa decisione al Sig. , il quale in un primo tempo si mostrò comprensivo;
Pt_1
- vi furono diverse manifestazioni d'interesse da parte di potenziali acquirenti, ma non andarono a buon fine perché il locale si presentava in cattivo stato per la presenza di insetti, macchie di umidità e esalazioni fognarie, e perché il canone era troppo elevato in rapporto a quanto richiesto per altri locali della stessa zona;

- le prime problematiche relative alle tracimazioni delle fognature, i cui pozzetti si trovano all'interno del locale, si erano verificate tra la fine di maggio e i primi di giugno del 2019, e poi ancora nei mesi successivi e nell'agosto del 2020, fino all'ultimo episodio del gennaio 2022, non ancora risolto;

- il Sig. era stato sempre avvisato di tali situazioni ma i suoi interventi, benché pronti, non Pt_1 erano stati risolutivi, cosicché non era stato possibile vendere l'attività a prezzi di mercato;

- i potenziali acquirenti, a fronte dei limiti del locale, avevano perduto interesse;

l'intimante ha eccepito l'eccessiva onerosità sopravvenuta del contratto di locazione ex art. 1467 cod. civ.; in via riconvenzionale l'intimato ha chiesto la risoluzione del contratto e/o riduzione del canone e il risarcimento del danno, anche da perdita di chance con riferimento alla perdita delle occasioni di vendere l'attività.
Con ordinanza del 18 marzo 2022 il giudice ha ordinato il rilascio dell'immobile riservando al proseguo le eccezioni del convenuto e ha disposto il mutamento del rito.
pagina 5 di 9 La domanda dell'intimante di essere autorizzato a chiamare in causa il Condominio è stata rigettata con provvedimento del 9 settembre 2022.
Alla prima udienza il giudice ha formulato proposta conciliativa ex art. 420 c.p.c.
Non essendo andato a buon fine il tentativo di conciliazione per mancata adesione dell'intimato, la causa è stata istruita con produzioni documentali, ed è stata quindi tenuta a decisione sulle conclusioni formulate.
Non vi sono motivi per modificare il provvedimento assunto in data 21 novembre 2022 di rigetto delle istanze istruttorie, alla cui motivazione si rimanda per ragioni di sintesi.
E' bene ricordare che l'eccezione di inadempimento, prevista dall'art. 1460 c.c., ai sensi del quale risulta giustificato il rifiuto del contraente di adempiere la propria prestazione, se la controparte non abbia adempiuto o non offra di adempiere la propria, assume una particolare connotazione nell'ambito del rapporto locatizio.
Infatti, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nei casi in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore, atteso che la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Il conduttore di un immobile ad uso commerciale non può legittimamente sospendere unilateralmente il pagamento del canone locatizio, neppure in presenza di vizi o difetti della cosa locata, salvo il caso in cui manchi completamente la controprestazione del locatore, alterando così il sinallagma contrattuale. In tale ipotesi, il conduttore può solo domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, essendo devoluto al potere discrezionale del giudice la valutazione dell'importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti. Pertanto, il mancato o parziale adempimento degli obblighi di manutenzione e ripristino dell'immobile da parte del locatore non legittima di per sé l'autoriduzione del canone da parte del conduttore, il quale è tenuto a continuare il regolare pagamento del canone pattuito, salvo il diritto di agire per la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo. (si veda in tal senso Cass. Civ., Sez. III, 17 dicembre 2014, n. 26540).
E' documentale e incontroverso che le parti avevano concluso un contratto di locazione avente a oggetto il locale commerciale sito in Cagliari, via Angioy n. 93-97, da destinare all'attività di ristorazione, con decorrenza dal 13 aprile 2017 e scadenza il 14 aprile 2023, verso un corrispettivo di €
30.000 all'anno, da versarsi in rate mensili di € 2.500 ciascuna entro il giorno 20 di ogni mese;

pagina 6 di 9 è incontroverso che prima del mese di luglio 2021 i canoni erano stati sempre regolarmente pagati, anche nel periodo in cui l'attività era stata sottoposta alle restrizioni stabilite dalla normativa emergenziale COVID;

è altresì incontroverso che il conduttore aveva versato solo € 1.000 per il mese di luglio 2021 e dal mese successivo aveva omesso del tutto il pagamento dei canoni;
infine, è incontroverso che dal mese di luglio 2021 la società aveva interrotto l'attività Parte_2
di ristorazione nel locale de quo.
L'intimato ha esposto che il locale si presentava in cattivo stato di manutenzione, era infestato da insetti, e inoltre presentava macchie di umidità ed esalazioni maleodoranti a seguito di alcuni episodi di tracimazione delle fognature.
Dal contratto risulta che il conduttore ha dichiarato di avere visitato l'unità immobiliare locatagli e di averla trovata “in buono stato locativo e adatta all'uso convenuto”.
Le riproduzioni fotografiche in atti sono prive di data certa e il preventivo per il ripristino dell'intonaco e della tinteggiatura è datato 8 marzo 2022, quindi successivo di otto mesi all'inizio della morosità.
Dalla trascrizione della chat tra la signora titolare della nuda proprietà, e il signor Parte_3
si evince che doveva essersi verificato qualche problema con il locale ma si è trattato CP_1
di singoli episodi distanziati nel tempo e la proprietà si è sempre fatta parte attiva per risolverli (es.
29/05/19, 12:46 - Ciao il capocondomino ritiene che sia il caso di aprire il muro Pt_3 CP_1
credi sia possibile organizzare una giornata la settimana prossima?; 24/08/21, 12:26 - Ciao Pt_3
quando ci possiamo sentire per la questione scarico 24/08/21, 12:26 - E importante CP_1 Pt_3
24/08/21, 12:31 - Ciao IN 24/08/21, 12:32 - Ti chiamo appena finisco CP_1 CP_1
24/08/21, 12:32 - Sono alle poste 24/08/21, 12:32 - Grazie 24/08/21, 12:32 - CP_1 CP_1
INe: Perfetto 26/08/21, 12:03 - Ciao una volta fatta la disinfestazione mi puoi Pt_3 CP_1
far sapere se dalla famosa parete ci sono novità quali odori o macchie? 26/08/21, 12:03 - O Pt_3
trasudazioni 26/08/21, 12:03 - Intendo dietro il frigo). Dalle conversazioni riportate si evince Pt_3
che si era verificato qualche problema non meglio specificato in due episodi, nel maggio 2019 e nell'agosto del 2021. In entrambi i casi la proprietaria si era attivata immediatamente con il
Condominio e il conduttore non aveva manifestato particolari criticità. Dal proseguo della chat si evince anche che la Società aveva interrotto il pagamento dei canoni e stava cercando di vendere l'attività ma non ha mai lamentato che i potenziali clienti avessero avuto da ridire sulle condizioni del locale. Nel proseguo della chat sembra che le problematiche del locale si siano manifestate nuovamente ad aprile del 2022, quando il conduttore era ormai moroso da mesi, e la anche in questo caso si Pt_1
pagina 7 di 9 era attivata e aveva chiesto al di aprire il locale per consentire l'accesso al capocondomino e CP_1
all'ingegnere.
E' pacifico che l'attività era cessata a seguito della morte del maitre, il signor , Persona_1
che aveva lasciato tutti nello sgomento, e non per problemi relativi al locale.
Sono in atti tre proposte di acquisto.
Non è dimostrato che le trattative non siano andate a buon fine per le condizioni del locale.
La terza proposta è datata 20 marzo 2022, in contrasto con quanto allegato dall'opponente, il quale sostiene che dal mese di gennaio del 2022 il locale non era stato più mostrato per le forti esalazioni provenienti dai pozzetti fognari.
In conclusione, ci sono stati singoli episodi di non meglio precisate criticità (dalla chat si evince che il locale presentava problemi di umidità, ma non si parla di pozzetti fognari né di interventi dell'autospurgo) rispettivamente nel 2019, nel 2021 e, probabilmente, nel 2022.
Al di fuori di questi episodi è incontestato che la ha esercitato l'attività di Pt_2 Parte_2
ristorazione nell'immobile locato e che l'attività è cessata per causa non imputabile al locatore il quale si è sempre attivato per risolvere le problematiche man mano che si presentavano.
Dalla chat tra la e il risulta chiaramente che il stava tergiversando sul pagamento Pt_1 CP_1 CP_1
dei canoni in previsione della cessione dell'attività.
La crisi irreversibile del rapporto locatizio non è stata determinata dalle condizioni del locale ma dall'interruzione del pagamento dei canoni.
La domanda di accertamento dell'inagibilità e/o inidoneità all'uso pattuito del locale de quo ove svolgeva attività di ristorazione, deve pertanto essere rigettata. Parte_2
Il rigetto della predetta domanda conduce consequenzialmente al rigetto della domanda di risoluzione del contratto e delle domande di risarcimento dei danni formulate dal convenuto.
Il convenuto ha proposto azione di riduzione del canone sulla base di due motivi, l'inidoneità del locale all'uso ristorazione che, per i motivi appena esposti, deve essere esclusa, e le limitazioni all'attività imposte dall'autorità governativa tra il 2020 e il 2021.
E' pacifico che dall'ottobre 2020 il locatore aveva concesso una riduzione del canone da € 2.500,00
a € 2.200,00 e, in seguito, da maggio a giugno 2021, a € 2.000,00 proprio in considerazione della normativa emergenziale che, in un primo momento, aveva obbligato l'attività alla chiusura e, in seguito, aveva consentito la riapertura ma con molte limitazioni.
Secondo l'orientamento della giurisprudenza che questo giudice ritiene di dover condividere, al fine di ottenere la riduzione del canone non è sufficiente dedurre l'emergenza sanitaria quale spiegazione e pagina 8 di 9 causa delle difficoltà sopravvenute. E' necessario che sia assolto l'onere probatorio sulla contrazione degli introiti producendo in giudizio la documentazione contabile.
Nel caso in esame, non si sa quasi niente dell'attività di impresa svolta dalla In Parte_2
particolare, non si conosce la redditività dell'attività prima dell'emergenza pandemica, non si conoscono neanche gli orari di apertura e il volume di affari.
Non vi è quindi motivo per ritenere che la riduzione del canone concessa dal locatore non fosse congrua.
E' incontroverso che la conduttrice ha pagato solo € 1.500,00 per il canone di luglio 2021, residuando quindi € 1.000,00, e non ha pagato del tutto i canoni da agosto 2021 fino alla data del rilascio, avvenuto il 10 agosto 2022.
L'importo dovuto ammonta complessivamente a € 31.500,00.
Deve pertanto essere pronunciata la risoluzione del contratto per grave inadempimento della
Parte_2
La convenuta deve essere condannata al pagamento in favore dell'attore di € 31.500,00 a titolo di canoni oltre interessi legali dalle singole scadenze al soddisfo.
Le spese di lite, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti presenti ed allegazione al verbale.
Cagliari, 26 marzo 2025
Il Giudice dott. Nicoletta Leone
pagina 9 di 9