TRIBUNALE di MESSINA
VERBALE di UDIENZA (art. 281 sexies c.p.c.)
Il giorno 07 del mese di Maggio dell'anno 2025, all'udienza tenuta dal G.U. presso il
Tribunale di Messina, prima sezione civile, dott. Francesco Catanese, viene chiamata la causa civile iscritta al n. 4466/18 R.G..
È comparso, per gli attori, l'avv. Giovanni LARESCA il quale precisa le conclusioni riportandosi integralmente a quanto dedotto e rilevato in atti e verbali di causa, con il rigetto di ogni contraria istanza, eccezione o difesa.
In merito all'ammissione degli assistiti al patrocinio a spese dello Stato l'avv.
LARESCA dichiara di rinunciare al beneficio stante il cambiamento delle condizioni reddituali del nucleo familiare.
IL G.U.
dispone procedersi con la discussione orale della causa ai sensi dell'art. 281 sexies
c.p.c..
Le parti discutono oralmente la causa.
IL G.U.
esaurita la discussione orale, pronuncia sentenza dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
1 TRIBUNALE di MESSINA
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE di MESSINA Prima sezione civile
Il giudice del Tribunale di Messina, prima sezione civile, dott. Francesco Catanese, in funzione di giudice monocratico, ha reso la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 4466 del Registro Generale Contenzioso 2018
TRA
nato a [...] il [...], c.f. , e Parte_1 C.F._1
nata a [...] il [...], c.f. , Parte_2 C.F._2
elettivamente domiciliati in Messina, Via Dogali, n. 25, presso lo studio dell'avv. Giovanni
LARESCA del Foro di Messina dal quale sono rappresentati e difesi ATTORI
CONTRO
C.F. in persona del legale Controparte_1 P.IVA_1
rappresentante pro tempore CONVENUTA avente per OGGETTO: risoluzione di contratto preliminare.
CONCLUSIONI DELLE PARTI
I procuratori delle parti hanno concluso come da verbale.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Oggetto del presente procedimento è la domanda, formulata da e Parte_1
nei confronti della Parte_2 Controparte_1
finalizzata ad ottenere la declaratoria di nullità – e, in subordine, di risoluzione, per grave inadempimento della società convenuta – del contratto preliminare di compravendita concluso dalle parti in data 21.11.2011, avente ad oggetto “…appartamento posto al primo piano ricadente nel fabbricato sito nel Comune di Messina, Contrada Campolino, vill.
2 TRIBUNALE di MESSINA Santa Lucia sopra Contesse, individuato in rosso nella planimetria allegata sub. A…” nonché “…un garage individuato in rosso nella planimetria che si allega sotto la lett. B, oltre un posto auto all'esterno”.
La società convenuta non si è costituita in giudizio nonostante la ritualità della notificazione talché ne va dichiarata la contumacia.
In ordine alla domanda di nullità del contratto preliminare per carenza di determinatezza o determinabilità dell'oggetto, se ne deve affermare l'infondatezza.
Invero, l'immobile ed i posti auto oggetto di vendita sono stati adeguatamente individuati nel contratto preliminare attraverso il rinvio alle planimetrie ad esso allegate, non potendo essere indicati i dati catastali in quanto l'immobile era, all'epoca, in corso di costruzione: tale indicazione, comunque, non costituisce elemento la cui assenza incide sulla validità del contratto (v. Cass. Civ., sent. n. 11237/16).
Sempre con riguardo alla dedotta nullità del contratto, ed immaginando che con il termine generico “registrazione”, privo di riferimento argomentativo ad alcuna norma, gli attori abbiano voluto fare riferimento alla trascrizione del contratto preliminare, osserva il
Tribunale che la mancanza di trascrizione del contratto preliminare nei registri immobiliari ai sensi dell'art. 2645 bis, comma 1, c.c. – il quale prevede che “I contratti preliminari aventi a oggetto la conclusione di taluno dei contratti di cui ai numeri 1), 2), 3) e 4) dell'articolo 2643, anche se sottoposti a condizione o relativi a edifici da costruire o in corso di costruzione, devono essere trascritti se risultano da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente” – non comporta, in questo caso, alcuna nullità atteso che le sottoscrizioni apposte alla scrittura privata in esame non sono state autenticate, come previsto dalla norma.
La domanda di risoluzione del contratto per grave inadempimento della società promittente venditrice è, invece, fondata e deve essere accolta.
Premessi i principi generali in materia di inadempimento contrattuale e di riparto dell'onere probatorio (cfr. Cass. 3373/10; Cass. 15677/09; Cass. 9439/08; Cass. S.U.
13533/01), è compito del Giudice verificare la sussistenza dei presupposti soggettivi ed oggettivi dell'allegato altrui inadempimento imputabile e di non scarsa importanza.
3 TRIBUNALE di MESSINA Al riguardo le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno affermato il principio secondo cui il creditore che agisca per l'adempimento, per la risoluzione o per il risarcimento del danno, deve dare la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto e, se previsto, del termine di scadenza, mentre può limitarsi ad allegare l'inadempimento della controparte;
sarà il debitore convenuto a dover fornire la prova del fatto estintivo costituito dall'avvenuto, corretto, adempimento dell'obbligazione o da altri fatti cui la legge attribuisce efficacia estintiva del diritto di credito (prescrizione, compensazione, ecc.).
Nel caso di specie, gli attori hanno provato la fonte negoziale del loro diritto attraverso la produzione in giudizio del contratto preliminare di compravendita dimostrando di aver corrisposto la caparra confirmatoria prevista nel contratto preliminare, dovendo il prezzo residuo essere corrisposto in sede di sottoscrizione del rogito notarile.
La società convenuta, non costituitasi in giudizio, non ha fornito la prova dell'esatto adempimento, non replicando all'allegazione difensiva della controparte circa l'esistenza di vizi e difetti dei beni promessi in vendita e non fornendo, dunque, la prova gravante su di essa dell'esatto adempimento, ovvero della realizzazione di un immobile esente da vizi e difetti.
Dalla valutazione unitaria e globale del comportamento delle parti che tiene conto anche del disinteresse mostrato dalla società convenuta alla partecipazione al giudizio ed alla sorte del contratto preliminare emerge una oggettiva lesione dell'equilibrio contrattuale che giustifica l'accoglimento della domanda di risoluzione.
Il contratto preliminare di compravendita in oggetto va, quindi, dichiarato risolto per grave inadempimento della Controparte_1
L'importo da restituire agli attori ammonta ad € 20.800,00 – somma corrisposta a titolo di caparra confirmatoria (v. art. 4 del contratto) il cui pagamento in favore della società convenuta è comprovato dalla documentazione in atti – oltre interessi legali dalla consegna sino al soddisfo (v. Cass. Civ., ord. n. 19659 del 18.09.2014).
Inoltre, deve essere restituita la somma di € 3.200,00 di cui all'assegno prodotto in atti – costituente un danno subìto dagli attori per spese sostenute in vista della stipulazione del rogito traslativo del diritto di proprietà – di cui è stata allegata la ragione in virtù della
4 TRIBUNALE di MESSINA quale tale importo è stato corrisposto al terzo giusta missiva del Controparte_2
23.05.2012 inviata agli attori dalla società convenuta e prodotta in atti.
In ordine alla residua somma di € 1.640,00 (€ 4.840,00-€ 3.200,00) indicata nell'atto di citazione ed asseritamente corrisposta dagli attori, questa non può essere restituita in quanto non è stato né allegato, né provato – vista la mancanza di articolazione della prova testimoniale e l'inapplicabilità del principio di non contestazione di cui all'art. 115 c.p.c. al convenuto contumace – a che titolo siano state corrisposte queste somme, non potendo farsi luogo alla nomina di un C.T.U. che, in questo caso, avrebbe come mandato quello di accertare fatti e circostanze la cui prova ricade sugli attori, così esonerandoli dal relativo onere probatorio.
CONDANNA ALLE SPESE.
Le spese processuali seguono la soccombenza;
vanno poste a carico di
[...]
, tenuto conto della complessità della controversia e Controparte_1
del suo valore, liquidate in favore degli attori in complessivi € 7.052,00 per compensi di avvocato di cui € 1.276,00 per la fase di studio, € 814,00 per la fase introduttiva, € 2.835,00 per la fase istruttoria, € 2.127,00 per la fase decisoria, oltre spese generali, I.V.A. e C.P.A. se dovute come per legge, oltre rifusione delle spese.


P.Q.M.


Il Tribunale, in funzione di giudice monocratico, sentiti i procuratori delle parti, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa, definitivamente pronunciando nella causa promossa da e nei confronti di Parte_1 Parte_2 [...]
CP_1 Controparte_1
1) rigetta la domanda di declaratoria di nullità del contratto preliminare del
21.11.2011 articolata da e nei confronti di Parte_1 Parte_2
Controparte_1 Controparte_1
2) accoglie la domanda di declaratoria di risoluzione per inadempimento contrattuale della formulata da Controparte_1 [...]
e Pt_1 Parte_2
5 TRIBUNALE di MESSINA 3) per l'effetto, accerta e dichiara la risoluzione, per grave inadempimento della del contratto preliminare di compravendita Controparte_1
del 21.11.2011;
4) condanna la alla restituzione, in Controparte_1
favore degli attori, della somma di € 20.800,00, oltre interessi legali dalla consegna sino al soddisfo;

5) condanna la al pagamento, in Controparte_1
favore degli attori, a titolo di risarcimento del danno, della somma di € 3.200,00, oltre interessi legali dall'emissione dell'assegno sino al soddisfo;

6) condanna la alla rifusione delle Controparte_1
spese del giudizio in favore degli attori che liquida in complessivi € 7.052,00 per compensi di avvocato di cui € 1.276,00 per la fase di studio, € 814,00 per la fase introduttiva, €
2.835,00 per la fase istruttoria, € 2.127,00 per la fase decisoria, oltre spese generali, I.V.A. e
C.P.A. se dovute come per legge, oltre rifusione delle spese.
Manda alla Cancelleria per quanto di competenza.
Così deciso in Messina, lì 07.05.2025.
Il Giudice
(dott. Francesco CATANESE)
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