N. R.G. 13930/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BOLOGNA
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Alessandra Cardarelli ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 13930/2022 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. DI LUCCHIO Parte_1 C.F._1
GI, elettivamente domiciliata in VIA DEL CANE 8 40124 BOLOGNA presso il difensore avv. DI LUCCHIO GI
ATTRICE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. FLORIO Controparte_1 P.IVA_1
IN e dell'avv. FLORIO CHIARA, elettivamente domiciliata in VIA MASSIMO
D'AZEGLIO 71 BOLOGNA presso il difensore avv. FLORIO IN
CONVENUTA
Oggetto: Vendita di cose immobili
CONCLUSIONI DELLE PARTI
L'attrice così conclude:
“NEL MERITO
- accertare e dichiarare il grave inadempimento del promittente venditore Controparte_1
con sede legale a Bologna, in Via Filippo Turati nr. 96, P.IVA , pec
[...] P.IVA_1
in persona del legale rappresentante ed amministratore unico Sig. Email_1
, cod. Fisc. con conseguente validità ed efficacia del recesso Controparte_2 C.F._2 esercitato da parte attrice;

- per gli effetti, accertare e dichiarare, ex art. 1385 c.c. secondo comma, il diritto della Sig.ra Pt_1
pagina 1 di 12 alla restituzione del doppio delle nr. 2 caparre confirmatorie versate per l'importo complessivo di Pt_1
€ 40.000, come conseguenza dell'inadempimento imputabile e grave della controparte
[...]
Controparte_1
- condannare altresì la al pagamento, a titolo di risarcimento dei danni Controparte_1 quali conseguenza immediata e diretta del grave inadempimento contrattuale predetto, della ulteriore somma di € 5.000,00, o della maggiore o minore somma che il giudice vorrà liquidare previa valutazione equitativa secondo quanto previsto ex art. 1226 c.c., in ragione del disagio causato a parte attrice e famiglia in conseguenza della mancata conclusione dei contratti predetti non solo per i motivi sopra esplicitati ma, altresì, per le conseguenze del mancato possibile investimento delle risorse economiche vincolate ad una trattativa e contrattazione preliminare rivelatasi impossibile per il palese inadempimento della parte promittente venditrice, odierna convenuta.
IN ORDINE ALLE SPESE: - Con vittoria di spese, competenze ed onorari di causa”.
La convenuta così conclude:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, ogni diversa istanza e deduzione disattesa, per i motivi di cui in atti, previo accertamento e dichiarazione (occorrendo anche in via riconvenzionale, solo se prevista tale forma di domanda) dell'avvenuto recesso della dal contratto preliminare 23 Parte_2 settembre 2021 avente ad oggetto l'immobile sito in ID (Bo), via Madonna dei Boschi n. 45 e della risoluzione del contratto preliminare 23 settembre 2021 avente ad oggetto l'immobile sito in
ID (Bo), via Madonna dei Boschi n. 45/1 per avveramento di una o di entrambe le condizioni risolutive ivi apposte, rigettare le domande tutte proposte dalla signora con la citazione Parte_1 introduttiva, nonché quelle illegittimamente modificate con la prima memoria ex art. 183, comma 6,
c.p.c., per essere inammissibili prima e infondate in fatto e in diritto, previa occorrendo dichiarazione di compensazione impropria per effetto delle reciproche pretese attive e passive delle parti in relazione alle spese e quant'altro derivante dalla soccombenza dell'attrice e con conguaglio dell'eccedenza da versarsi in favore della convenuta.
Con vittoria di spese e compensi.
Previa ammissione, ove occorra e anche in revoca dell'ordinanza riservata 26 luglio 2023, delle istanze istruttorie tutte formulate nelle proprie memorie ex art. 183, comma 6, n. 2 e n. 3, c.p.c, da intendersi qui integralmente richiamate e trascritte”.
FATTO E DIRITTO
1.
Con citazione ritualmente notificata conveniva in giudizio, dinanzi a questo Tribunale, Parte_1
pagina 2 di 12 (d'ora in avanti anche solo società , Controparte_1 Controparte_1 esponendo:
- che in data 23 settembre 2021 aveva concluso con la società due Controparte_1 contratti preliminari di acquisto aventi ad oggetto, il primo, l'immobile sito nel comune di ID
(BO), in via Madonna dei Boschi n. 45, consistente in una villetta a schiera ad uso di civile abitazione con annessa corte pertinenziale adiacente e, il secondo, l'immobile sito nello stesso comune, in via
Madonna dei Boschi n. 45/1, consistente in una villetta a schiera ad uso di civile abitazione con annesse corti pertinenziali antistanti e retrostanti;

- che per ciascuno di essi aveva versato alla promittente venditrice l'importo di € 10.000,00 a titolo di caparra confirmatoria tramite assegni bancari datati, rispettivamente, 9 settembre 2021 e 14 settembre
2021;
- che, successivamente alla stipula dei suddetti preliminari, era venuta a conoscenza di circostanze sottaciute dalla convenuta, quali la mancata iscrizione della società nel Controparte_1 registro degli agenti di intermediazione immobiliare, posto che la stessa aveva rivestito anche tale qualità in sede di trattative, la presenza di gravi difformità edilizie relative agli immobili nonché la mancata presentazione al competente ufficio tecnico del Comune di ID della domanda di sanatoria, tanto che non aveva dato seguito alla richiesta di concessione del finanziamento, già presentata al proprio istituto di credito per l'acquisto di uno dei due immobili;

- che, in ragione dell'inadempimento contrattuale della promittente venditrice e della violazione del dovere di buona fede in sede di trattative, in data 16 giugno 2022 aveva esercitato il diritto di recesso in relazione ad entrambi i contratti, con richiesta alla promittente venditrice di pagamento della complessiva somma di € 40.000,00, pari al doppio dell'importo versato, per ciascun contratto, a titolo di caparra;

- che, in mancanza di riscontri, aveva esperito il tentativo di mediazione, con esito negativo;

- che la società aveva riconosciuto la propria posizione debitoria, offrendo Controparte_1 in restituzione, con raccomandata del 21 settembre 2022, la (sola) somma di € 10.000,00, reiterando la disponibilità a corrispondere tale somma in data 9 novembre 2022, ma formulando richiesta di pagamento in dieci rate da € 1.000,00 ciascuna.
Sulla base di tali premesse l'attrice chiedeva che venisse accertata e dichiarata la risoluzione dei contratti preliminari di vendita e che venisse conseguentemente accertato il suo diritto a ricevere il doppio delle caparre versate, pari a complessivi € 40.000,00, con condanna della società pagina 3 di 12 al risarcimento dei danni nella misura di € 5.000,00, o nella diversa Controparte_1 misura ritenuta equa, con vittoria di spese.
2.
Integratosi ritualmente il contraddittorio, si costituiva in giudizio la società CP_1 contestando la fondatezza delle domande proposte dall'attrice, delle quali chiedeva il
[...] rigetto.
In particolare, la società convenuta rilevava, quanto al contratto preliminare per l'acquisto dell'immobile di via Madonna dei Boschi n. 45, che era stato pattuito un corrispettivo pari ad €
91.000,00, da corrispondersi per l'importo di € 10.000,00 quale caparra confirmatoria, per la somma di
€ 65.000,00 quale ulteriore caparra da versare entro il 25 ottobre 2021 e per l'importo di € 16.000,00 alla data del rogito definitivo;
che essa convenuta aveva sollecitato la promissaria acquirente alla corresponsione dell'importo di € 65.000,00 l'ultimo giorno stabilito come termine di scadenza;
e che, a fronte dell'inadempimento dell'attrice, in data 29 ottobre 2021 aveva dichiarato di recedere dal contratto.
Quanto, poi, al contratto preliminare relativo all'immobile di via Madonna dei Boschi n. 45/1, evidenziava che l'efficacia di tale contratto, secondo le previsioni di cui alla clausola 5 del medesimo preliminare di compravendita, era sottoposta a condizione risolutiva, senza il pagamento di alcuna penale e con la previsione della restituzione (all'attrice) della sola somma versata a titolo di caparra confirmatoria, per l'ipotesi in cui essa convenuta, quale promittente venditrice, non fosse riuscita ad ottenere lo spostamento del palo dell'Enel situato nel giardino dell'immobile e la promissaria acquirente non avesse comunicato il conseguimento del finanziamento entro il termine di sessanta giorni prima della data fissata per la stipula del definitivo (ossia del 30 aprile 2022).
Circa gli incombenti successivamente svolti, rilevava, poi, che in data 22 febbraio 2022 aveva presentato richiesta per lo spostamento del palo, fissando il sopralluogo in data 28 marzo 2022, e che, pur avendo inviato il successivo 24 maggio 2022 il preventivo per il lavoro (ricevuto in data 12 aprile
2022) sottoscritto ed accettato al fine di evadere la pratica, non aveva avuto alcun riscontro fino alla data del 10 ottobre 2022; poneva, inoltre, in rilievo come, pur essendosi in precedenza (ossia il 25 maggio 2022) avvalsa della facoltà di proroga del termine per la stipula del contratto definitivo, contrattualmente prevista, il successivo 19 settembre 2022 era stata costretta a comunicare alla parte attrice che l'ente preposto non aveva provveduto allo spostamento del palo in questione e che, conseguentemente, doveva ritenersi avverata la condizione risolutiva.
pagina 4 di 12 La società convenuta deduceva, quindi, l'infondatezza della domanda di risoluzione dei due preliminari di vendita formulata dall'attrice, non essendo, a suo dire, ravvisabile alcun inadempimento ad essa riferibile ed in difetto, comunque, della prova dei danni lamentati dall'attrice, rilevando, peraltro, che la richiesta di restituzione del doppio della caparra era rimedio conseguente all'esercizio del recesso ai sensi dell'art. 1385 c.c., mentre l'attrice aveva diversamente domandato la risoluzione dei contratti preliminari in questione. Nel merito, chiedeva che venissero accertati e dichiarati il legittimo esercizio del diritto di recesso dal contratto preliminare avente ad oggetto l'immobile sito in via Madonna dei
Boschi n. 45 e la risoluzione del preliminare di vendita dell'immobile sito in via Madonna dei Boschi
n. 45/1, per l'avverarsi della condizione risolutiva, e che venissero conseguentemente rigettate le domande proposte dall'attrice, ivi compresa quella tesa al risarcimento dei danni.
3.
Assegnati i termini per deposito delle memorie ex art. 183, comma 6, c.p.c. e rigettate le richieste di prova formulate dalle parti, veniva fissata udienza per la precisazione delle conclusioni.
Dopo un rinvio, disattesa l'istanza ex art. 186 bis c.p.c. formulata dall'attrice, e dopo un ulteriore rinvio sempre per la precisazione delle conclusioni, all'udienza del 29 maggio 2025, mutato il giudice, la causa veniva trattenuta in decisione sulle conclusioni precisate dalle parti come in epigrafe, con la concessione del termine di giorni 50 per il deposito delle comparse conclusionali e di ulteriori giorni 20 per le memorie di replica.
* * *
4.
Preliminarmente va osservato che, contrariamente a quanto sostenuto dalla società convenuta, non integra mutatio libelli – ma mera emendatio – la modifica della domanda attrice effettuata con la prima memoria ex art. 183, comma 6, c,p,c. (laddove l'attrice ha chiesto l'accertamento del legittimo esercizio del diritto di recesso, con conferma della domanda di restituzione del doppio della caparra per entrambi i contratti preliminari conclusi con la società convenuta, in luogo della originaria domanda di accertamento e dichiarazione della risoluzione del contratto proposta e contestuale richiesta di restituzione del doppio della caparra).
Ed invero, conformemente al condivisibile orientamento della Suprema Corte (espresso fin dalla nota pronuncia a Sezioni Unite 12310/2015, in massima), la “modificazione della domanda ammessa ex art.
183 cod. proc. civ. può riguardare anche uno o entrambi gli elementi oggettivi della stessa ("petitum" e
"causa petendi"), sempre che la domanda così modificata risulti comunque connessa alla vicenda pagina 5 di 12 sostanziale dedotta in giudizio e senza che, perciò solo, si determini la compromissione delle potenzialità difensive della controparte, ovvero l'allungamento dei tempi processuali” (cfr. altresì,
Cass. 1585/2015, in massima: “Si ha "mutatio libelli" quando la parte immuti l'oggetto della pretesa ovvero quando introduca nel processo, attraverso la modificazione dei fatti giuridici posti a fondamento dell'azione, un tema di indagine e di decisione completamente nuovo, fondato su presupposti totalmente diversi da quelli prospettati nell'atto introduttivo e tale da disorientare la difesa della controparte e da alterare il regolare svolgimento del contraddittorio”).
L'azione di risoluzione e quella di accertamento del legittimo esercizio del diritto di recesso ai sensi dell'art. 1385 c.c., quali rimedi diretti al conseguimento dello scioglimento del contratto, presentano, peraltro, identità di “causa petendi”, fondandosi entrambi sul presupposto dell'esistenza di un inadempimento colpevole e, quindi, imputabile (ai sensi degli artt. 1218 c.c. e 1256 c.c.) e di non scarsa importanza (ai sensi dell'art. 1455 c.c.); e nella specie è stata specificamente introdotta, con l'atto di citazione, la questione inerente l'effetto risolutivo del contratto determinato a seguito dell'esercizio del diritto potestativo di recesso.
D'altro canto, deve rilevarsi che l'attrice, chiedendo fin dall'atto di citazione la condanna della società convenuta alla restituzione del doppio della caparra, ha implicitamente esercitato proprio il recesso contemplato dall'art. 1385 c.c. (cfr. Cass. 17/22657; 94/2032), senza che rilevi in contrario l'ulteriore richiesta di risarcimento dei danni, peraltro, per le ragioni che si diranno, infondata (oltre che inammissibile, avendo essa chiaramente esercitato il recesso).
5.
Tanto premesso, va osservato, nel merito, che, secondo l'assunto dell'attrice, la società convenuta sarebbe gravemente inadempiente alle obbligazioni nascenti, a suo carico, dai contratti preliminari di compravendita conclusi in data 23 settembre 2021: e ciò, a detta dell'attrice, giustificherebbe l'esercizio del diritto di recesso ex art. 1385 c.c. in relazione ad entrambi i contratti preliminari, il primo avente ad oggetto l'immobile situato in via Madonna dei Boschi n. 45 ed il secondo avente ad oggetto l'immobile situato in via Madonna dei Boschi n. 45/1.
In relazione alla domanda proposta (che attiene in realtà a due distinti contratti preliminari), vanno, peraltro, svolte distinte considerazioni circa il contenuto dei contratti e l'evoluzione dei rapporti intercorsi tra le parti, procedendo quindi all'esame separato delle due vicende.
5.1
Considerato che sono circostanze pacifiche – perché non contestate e, comunque, risultanti dalla pagina 6 di 12 documentazione prodotta (e, segnatamente, dai contratti di cui ai doc.ti 2 e 3 di parte attrice) – sia la conclusione dei contratti preliminari in questione sia i contenuti degli stessi, giova rilevare che con il primo contratto la promissaria acquirente si era obbligata ad acquistare l'immobile situato in via
Madonna dei Boschi n. 45 dalla promittente venditrice;
e che, in particolare, l'art. 5 di tale contratto, rubricato “prezzo e caparra”, prevedeva: a) il versamento della caparra per l'importo di € 10.000,00
(effettivamente corrisposto, dandosi atto di tale versamento – peraltro pacificamente avvenuto il precedente 9 settembre 2021 – nello stesso contratto, avendone la promittente venditrice rilasciato quietanza); b) il versamento dell'ulteriore somma di € 65.000,00 sempre a titolo di “caparra confirmatoria” da pagare “entro e non oltre” la data del 25 ottobre 2021; c) il pagamento del saldo del prezzo, per la somma di € 16.000,00, al momento della conclusione del contratto definitivo di vendita.
Orbene, è pacifico – perché non contestato – che l'ulteriore importo di € 65.000,00, che l'attrice avrebbe dovuto versare entro il 25 ottobre 2025, non era stato da quest'ultima corrisposto alla promittente venditrice nel termine previsto, nonostante il sollecito di quest'ultima (cfr. doc. 4 di parte convenuta, non contestato).
Ne consegue che legittimamente la società convenuta, promittente venditrice, aveva esercitato il diritto di recesso ai sensi dell'art. 1385 c.c. (cfr. doc. 5 di parte convenuta), con la conseguente ritenzione della somma di € 10.000,00 versata dall'attrice a titolo di caparra confirmatoria, stante l'inadempimento – certamente grave, avuto riguardo all'entità della somma da corrispondere entro la data del 25 ottobre 2021 – dell'attrice.
Al riguardo, va infatti evidenziato come la somma predetta, pari ad € 65.000,00, a prescindere dalla diversa indicazione delle parti (“caparra confirmatoria”), integri in realtà – e come tale va qualificata – un acconto sul corrispettivo, posto che il patto relativo alla caparra confirmatoria si configura come reale e si perfeziona quindi solo con l'effettiva consegna della relativa somma. La previsione dell'obbligo di corrispondere l'importo di € 65.000,00 va, pertanto, evidentemente interpretata come obbligazione avente ad oggetto un anticipo sul corrispettivo complessivo, la cui mancata corresponsione integra grave inadempimento contrattuale.
Né l'attrice ha provato – come era suo onere – che la mancata corresponsione di tale importo, nel termine previsto, fosse giustificata dall'inadempimento dell'altra parte, ossia della società convenuta, posto che la presenza di difformità edilizie ed urbanistiche nell'immobile oggetto della compravendita era certamente desumibile dalle stesse previsioni contrattuale (laddove, al punto 3 rubricato “garanzie”, si legge: “La parte promittente alienante dichiara, e la parte promissaria acquirente prende atto, che gli impianti al momento esistenti nella consistenza immobiliare in oggetto potrebbero non essere, allo pagina 7 di 12 stato, conformi alla vigente normativa in materia di sicurezza e di risparmio energetico. Le parti, pertanto, di comune accordo, convengono di escludere al momento della firma del presente preliminare la garanzia del promittente venditore riguardo a detta conformità assumendo la parte promittente venditrice a proprio carico gli eventuali oneri di regolarizzare i suddetti impianti in base alla normativa vigente entro la data del contratto definitivo e di non allegare al presente atto le relative dichiarazioni di conformità. Le parti convengono che quanto promesso in vendita sarà ceduto in perfetta regolarità urbanistica e catastale, con onere a carico della parte promittente venditrice di procedere a detta regolarizzazione entro il termine di 20 (venti) giorni precedenti alla data fissata per la stipula del contratto definitivo, meglio infra convenuta. (…) La parte promittente venditrice si impegna a propria cura e spese a consegnare alla parte promissaria acquirente il certificato di abitabilità/agibilità nel minor tempo possibile, immediatamente dopo l'ottenimento di detto certificato.
Pertanto, la parte promittente venditrice dichiara di essere edotta dell'obbligo di fornire al Notaio rogante, a propria cura e spese e almeno 20 (venti) giorni prima della data fissata per il contratto definitivo, la "RELAZIONE TECNICA INTEGRATA" attestante la regolarità urbanistica e catastale di quanto oggi promesso in vendita, redatta da tecnico di propria fiducia a ciò abilitato.”).
D'altro canto, la presenza di difformità edilizie nell'immobile oggetto del contratto preliminare di vendita non integrava, di per sé, inadempimento, essendo possibile la sanatoria di eventuali irregolarità nella tempistica prevista nel contratto.
Né, d'altra parte, è sostenibile che la mancata consegna della relazione tecnica da parte della società convenuta e la comunicazione dell'area tecnica del Comune di ID del 9 novembre 2022 (doc.
6 di parte attrice) – da cui si desume la presentazione, in data 4 gennaio 2022, della richiesta del permesso di costruire in sanatoria per le opere in difformità e per l'adeguamento del sistema idrico ed il mancato rilascio, alla data del 30 settembre 2022, del permesso di costruire in sanatoria, per essere l'ufficio tecnico ancora “in attesa dell'acquisizione dei pareri e nulla osta necessari” – siano tali da comprovare l'inadempimento della società posto alla base dell'esercizio Controparte_1 del diritto di recesso della promissaria acquirente: da un lato, infatti, l'acquisizione di tale documentazione prima della ricezione del secondo pagamento dell'attrice non era in alcun modo contemplato nel preliminare di vendita e, dall'altro, al momento dell'esercizio del recesso, operato in data 16 giugno 2022, e della richiesta di delucidazioni e chiarimenti al Comune ad opera dell'attrice, la società convenuta aveva già legittimamente esercitato, come sopra rilevato, il diritto di recesso in data
29 ottobre 2021 (doc. 5 di parte convenuta).
Alla luce delle predette risultanze e considerazioni, deve dunque ritenersi, quanto al contratto pagina 8 di 12 preliminare in esame, l'esercizio legittimo del recesso da parte della società convenuta, e conseguente ritenzione della caparra versata per l'importo di € 10.000,00, e la domanda attrice tesa alla restituzione del doppio della caparra (per l'importo di complessivi € 20.000,00 relativamente a tale contratto), va quindi rigettata.
5.2
Per quanto riguarda, invece, il preliminare di vendita avente ad oggetto l'immobile di via Madonna dei
Boschi n. 45/1, giova rammentare che la clausola n. 5 del contratto rubricato “Prezzo e caparra”, prevedeva la corresponsione di una caparra di € 10.000,00, versata, da parte attrice, al momento dell'accettazione della proposta della società convenuta, in data 14 settembre 2021; nonché della somma di € 69.000,00 al momento del rogito definitivo.
La medesima clausola prevedeva, altresì, condizione risolutiva del seguente tenore: “Il presente preliminare è sottoposto alla condizione risolutiva che: - la parte promittente venditrice non ottenga lo spostamento del palo dell'Enel attualmente presente nel giardino oggetto del presente atto, al fine di liberare il giardino da detto giardino, e che - la promissaria parte acquirente non ottenga il finanziamento di cui sopra, da comunicare all'altra parte entro il termine di 60 (sessanta) giorni prima della data fissata per la stipula del contratto definitivo in oggetto. Pertanto, nel caso in cui si realizzi detta condizione il presente preliminare si risolverà di diritto senza pagamento di penale alcuna, con la sola restituzione delle somme versate e titolo di caparra confirmatoria.”.
Pacifica è, poi, la previsione, alla clausola n. 6 del contratto, della possibilità di prorogare il termine per la stipula del definitivo (30 aprile 2022) di ulteriori 5 mesi (fino al 30 settembre 2022), a sola richiesta della promittente venditrice.
Orbene, sotto il primo profilo, occorre rilevare che, secondo quanto allegato dalla stessa attrice, seppure fosse stata presentata la richiesta di finanziamento in data 12 ottobre 2021 (doc. 12 di parte attrice),
“alla successiva delibera di concessione del mutuo non (veniva) dato seguito nei termini (…)” (cfr. atto di citazione del 30 novembre 2022).
Sotto il secondo profilo, va rilevato che la facoltà di proroga della scadenza del termine per la stipula del contratto definitivo è stata tardivamente esercitata dalla promittente venditrice, avendo quest'ultima comunicato alla promissaria acquirente di avvalersi di tale facoltà solo in data 25 maggio 2022 (doc. 9 di parte convenuta) e, quindi, successivamente alla data del 30 aprile 2022, originariamente individuata per la conclusione del contratto definitivo.
D'altro canto, non emerge né è stato provato che le parti, anche solo con comportamento concludente, pagina 9 di 12 avessero inteso dar corso alla proroga del suddetto termine, ove si consideri che, successivamente alla comunicazione tardiva della proroga (reiterata anche in data 7 giugno 2022 – doc. 10 di parte convenuta – in quanto la prima comunicazione era stata inviata ad un indirizzo errato), la promissaria acquirente aveva manifestato, in data 16 giugno 2022 (doc. 7 di parte attrice), circa una settimana dopo, la volontà di recedere dal preliminare.
Ne consegue che, pacifico essendo l'avveramento della condizione risolutiva alla data
(originariamente) prevista per la conclusione del preliminare (stanti la mancata comunicazione dell'ottenimento del finanziamento da parte dell'attrice ed il mancato spostamento del palo dell'Enel insistente nel giardino di pertinenza dell'immobile), il contratto – a tale data – non era più efficace, con la conseguente irrilevanza di ogni altra condotta, in ipotesi inadempiente, della promittente venditrice, non risultando nella specie comprovato alcun inadempimento della promittente venditrice verificatosi anteriormente all'avverarsi della sopra detta condizione risolutiva (ove si consideri che, anche in relazione a tale preliminare, la regolarizzazione urbanistico-catastale sarebbe dovuta avvenire entro 45 giorni prima della conclusione del contratto definitivo, con la consegna della “Relazione tecnica integrata”): ed invero, nel termine di 60 giorni prima della data del 30 aprile 2022, prevista per la stipula del contratto definitivo, la promissaria acquirente, per sua stessa ammissione, non aveva comunicato l'ottenimento del finanziamento richiesto e, di conseguenza, il contratto si era risolto.
D'altra parte, l'attrice non ha neppure specificato a quale “difformità edilizia” dell'immobile abbia inteso riferirsi nel dedurre l'inadempimento della società convenuta e, allegando la mancata presentazione della domanda del permesso di costruire in sanatoria dell'immobile da parte della società convenuta, ha essa stessa prodotto la comunicazione del comune di ID del 9 novembre 2022, dalla quale si desume, per contro, la presentazione di tale richiesta, da parte della promittente venditrice, in data 4 gennaio 2022 (doc. 6 parte attrice) e, quindi, ben prima della scadenza dei termini previsti per la conclusione del contratto definitivo, oltre che in un momento anteriore al verificarsi della condizione risolutiva.
In conclusione, dovendosi ritenere l'avvenuta cessazione degli effetti del contratto per effetto dell'avveramento della condizione risolutiva, la domanda attrice, tesa al pagamento del doppio della caparra, non appare meritevole di accoglimento.
Deve, tuttavia, ritenersi accertato il diritto dell'attrice alla restituzione della somma di € 10.000,00 corrisposta a titolo di caparra in relazione al contratto preliminare in questione.
Sul punto va richiamato il condivisibile orientamento della Suprema Corte, secondo cui “(l'istanza) di restituzione della caparra in favore del promittente acquirente deve ritenersi inclusa nella domanda, pagina 10 di 12 dal medesimo già formulata, di restituzione del doppio della caparra stessa nell'ambito di controversia definita con il rigetto della domanda risolutoria del promittente acquirente, ma con accertamento di impossibilità sopravvenuta di trasferimento del bene oggetto del preliminare di vendita e, conseguentemente, con affermazione del carattere di indebito assunto dalla medesima caparra” (cfr. in massima, Cass. 21262/2020), non verificandosi dunque alcuna violazione del principio di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato.
Con l'effetto che, accertata l'avvenuta cessazione degli effetti del contratto in forza della condizione risolutiva, la società convenuta va condannata alla restituzione, in favore dell'attrice, della somma di €
10.000,00 da quest'ultima versata a titolo di caparra in relazione al preliminare avente ad oggetto l'immobile situato in via Madonna dei Boschi n. 45/1. Su tale somma non vanno liquidati gli interessi, in difetto di specifica domanda in tal senso proposta dall'attrice.
6.
Va, per contro, rigettata l'ulteriore domanda di risarcimento dei danni proposta dall'attrice, fondata sul dedotto inadempimento della società convenuta, a fronte, da un lato, del rigetto della domanda relativa al primo preliminare, stante l'intervenuto recesso dal contratto ad opera della società convenuta, e, dall'altro, dell'accertamento dell'intervenuta cessazione degli effetti del secondo preliminare in forza della condizione risolutiva;
e ciò a parte ogni considerazione in ordine alla sua ammissibilità, posto che, in ossequio al dato letterale di cui all'art. 1385, comma 3, c.c., la promissaria acquirente, ritenendo di aver subito, come conseguenza dell'inadempimento della controparte, un danno superiore all'ammontare del doppio della caparra versata avrebbe dovuto proporre domanda di risoluzione giudiziale del contratto e di risarcimento del danno (mentre nel presente giudizio l'attrice ha modificato la domanda nei termini già detti).
7.
Stante l'esito del giudizio, con la soccombenza reciproca e con l'accoglimento solo parziale della domanda attrice di condanna, sussistono i presupposti per compensare tra le parti per metà le spese processuali, con conseguente condanna della società convenuta alla rifusione, in favore dell'attrice, dell'altra metà delle spese stesse che, per tale quota, vanno liquidate – applicando i parametri medi quanto alle fasi di studio, introduttiva e decisoria e con la riduzione quanto alla fase di trattazione e istruttoria, in difetto di qualsiasi attività istruttoria – in complessivi € 3.615,50, di cui € 259,00 per anticipazioni ed € 3.356,50 per compensi, oltre spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA, come per legge.


P.Q.M.

pagina 11 di 12 Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente decidendo, ogni altra istanza o eccezione disattesa, così provvede:
1) in parziale accoglimento della domanda attrice, condanna la convenuta al pagamento, in favore dell'attrice, della somma di € 10.000,00;
2) rigetta l'ulteriore domanda di risarcimento dei danni formulata dall'attrice;
3) dichiara compensate tra le parti per metà le spese processuali e condanna la convenuta alla rifusione, in favore dell'attrice, dell'altra metà delle spese stesse che, per tale quota, liquida in complessivi €
3.615,50, di cui € 259,00 per anticipazioni ed € 3.356,50 per compensi, oltre spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA, come per legge.
Bologna, così deciso il 19 settembre 2025
IL GIUDICE
dott. Alessandra Cardarelli
Sentenza redatta con la collaborazione della dott.ssa Maria Carmela Fragale, Magistrato ordinario in tirocinio pagina 12 di 12