R.G. 27388 /2024
TRIBUNALE DI NAPOLI
Sezione Nona Civile
PROSIEGUO VERBALE DI UDIENZA DEL 30/04/2025
Il Giudice, nella persona del dott. Francesco Cavallaro, all'esito della camera di consiglio, ritenuta la causa matura per la decisione ed ascoltata la discussione, procede alla pubblica lettura della sentenza con la quale definisce il giudizio e che costituisce parte integrante del presenta verbale.
Napoli, 30/04/2025
Il Giudice
Dott. Francesco Cavallaro

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI
Sezione Nona civile
Il Giudice del Tribunale di Napoli, nella persona del dott. Francesco Cavallaro, ha pronunciato, mediante lettura del dispositivo e della contestuale motivazione, all'udienza del 30/04/2025, la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 27388 /2024 R.G.
TRA
, in persona del legale rappresentante pro tempore, Parte_1 rappresentata e difesa dall'avv. PIPIA CORRADO, come da procura in atti;

RICORRENTE
E in persona del legale rappresentante pro tempore, contumace. Controparte_1
RESISTENTE
OGGETTO: Affitto di azienda.
CONCLUSIONI: come in atti.
1 Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso ex art 447 bis c.p.c., ritualmente notificato, l'odierna ricorrente ha adito Questo Tribunale per sentir dichiarare l'avvenuta risoluzione del contratto di affitto di ramo di azienda e, per l'effetto, sentir condannare la società resistente al rilascio dei beni oggetto del contratto, nonché al pagamento dei canoni scaduti e alla corresponsione dell'indennità fino all'effettiva riconsegna dei rami d'azienda.
A sostegno della propria domanda deduceva:
che la società istante, con contratto di fitto di ramo di azienda concedeva alla in affitto Controparte_2 il locale sito in Napoli, alla via Guantai Nuovi n. 10, angolo via dei Fiorentini, riportato nel Catasto
Fabbricati del Comune di NAPOLI, sez. SGU, foglio 2, p.lla 62 sub 93, via Guantai Nuovi n. 8/10, piano T, categoria C/1, classe 10, avente ad oggetto l'attività di somministrazione al pubblico di alimenti e bevande;

che il canone mensile per l'affitto del ramo di azienda di cui sopra era di Euro 1.850,00 più IVA, da versarsi in rate mensili anticipate, entro il giorno 5 del mese di riferimento;

che la non corrispondeva i canoni relativi ai mesi di gennaio e febbraio 2024; Controparte_2
che, successivamente, avveniva una cessione delle quote sociali;

che, perfezionatosi il contratto di cessione delle quote sociali, il cui oggetto era rappresentato dalla posizione giuridica soggettiva facente capo al socio ed inerente al suo status, la società istante, al fine di agevolare ancora una volta la società acconsentiva che il pagamento dei due canoni Controparte_2 arretrati venisse congelato, a condizione dell'esatto adempimento da parte della di Controparte_2 tutte le obbligazioni contrattuali;

che, nonostante le nuove intese, la resistente non corrispondeva i canoni relativi ai mesi di marzo e aprile 2024;
che vani sono risultati tutti i tentativi di bonario componimento della lite;

che la ricorrente comunicava con pec del 10.05.2024 la volontà di avvalersi della clausola risolutiva espressa e, per l'effetto, la risoluzione contrattuale;

che la resistente non restituiva l'azienda e non versava i successivi canoni di locazione.
Rassegnava, come in atti, le seguenti conclusioni: “Voglia l'Ill.mo Sig. Giudice adito, disattesa ogni contraria istanza od eccezione:
2 * accogliere la domanda della società istante e dichiarare la risoluzione ex lege del contratto di affitto di azienda alla data del 10/05/2024 essendosi la società istante avvalsa della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 3) del contratto di affitto di azienda per effetto dell'inadempimento imputabile alla società affittuaria per non aver corrisposto i canoni mensili di affitto come da contratto dal mese di gennaio 2024 al mese di maggio 2024;
* per l'effetto condannare la in persona del suo legale rappresentante, all'immediato Controparte_3 rilascio del ramo d'azienda corrente in Napoli, nei locali alla via Guantai Nuovi n. 10, angolo via dei Fiorentini, Bar e Caffè, avente ad oggetto l'attività di somministrazione al pubblico di alimenti e bevande, di proprietà della società istante, e ad ogni incombente amministrativo necessario;

* per l'effetto condannare la in persona del suo legale rappresentante, al pagamento Controparte_3 delle somme non corrisposte a titolo di canone di affitto e delle somme non corrisposte a titolo di indennità, commisurata al canone di affitto mensile, per l'importo residuale complessivo dal mese di gennaio 2024 al mese di dicembre 2024 di Euro 14.484,00= oltre interessi e rivalutazione monetaria;

* per l'effetto poi condannare la al pagamento delle somme non corrisposte a titolo di Controparte_3 indennità, commisurata al canone di affitto mensile, per il periodo successivo, dal mese di gennaio
2025 sino alla data dell'effettivo rilascio dell'azienda.
* con vittoria di spese e competenze anche per la procedura di mediazione.”
All'odierna udienza il difensore della parte ricorrente discute oralmente la causa ed il Giudice, all'esito della camera di consiglio, procede alla decisione della controversia.
In primo luogo, occorre dichiarare la contumacia della parte resistente che, nonostante la regolare notifica in atti, non si è costituita in giudizio.
In secondo luogo, va detto che la domanda è procedibile atteso l'espletamento della mediazione demandata dal Tribunale (cfr. quanto depositato in atti).
Vagliate le questioni preliminari, può passarsi al merito del ricorso.
La domanda è fondata e deve essere accolta.
In proposito, va rilevato che parte ricorrente ha chiesto accertarsi e dichiararsi la risoluzione contrattuale in applicazione della clausola risolutiva espressa ex art 1456 c.c. prevista dall'art. 3 del contratto di affitto di azienda, nonché la condanna alla riconsegna dell'immobile e al pagamento dei canoni di locazione non versati.
È bene precisare che il citato art. 3 del contratto di affitto di azienda contempla una chiara ipotesi di
3 clausola risolutiva espressa: “Si dà atto che, qualora l'affittuario si rendesse moroso per almeno due mesi, il concedente potrà esperire nei confronti dell'affittuario l'azione di risoluzione del contratto di fitto d'azienda, acquisendo, allo stesso tempo, il diritto a rientrare nel possesso dei beni locato.”
(cfr. contratto in atti).
Le parti, dunque, nella propria autonomia negoziale, hanno espressamente previsto al più volte citato art. 3 del contratto una clausola risolutiva espressa tesa proprio a stigmatizzare, secondo le scelte negoziali delle stesse previa opportuna valutazione, l'inadempimento del conduttore, che comporta alterazione dell'equilibrio giuridico-economico del contratto, con il conseguente operare dell'effetto solutorio.
Si aggiunga, ancora, che, in presenza di una clausola risolutiva espressa come quella siffatta,
l'eventuale tolleranza del creditore non comporta l'obliterazione della clausola negoziale, né determina la tacita rinuncia ad avvalersene, qualora la stessa parte creditrice, contestualmente o successivamente all'atto di tolleranza, manifesti l'intenzione di volersene avvalere in caso di ulteriore protrazione dell'inadempimento, in quanto tale manifestazione di volontà non richiede forme rituali e può desumersi per fatti concludenti.
Va detto, inoltre che, per la stessa struttura e funzione della clausola risolutiva espressa, è precluso al
Tribunale di valutare la gravità dell'inadempimento contestato alla parte resistente: infatti, ".. ove il locatore si sia avvalso, ai sensi dell'art. 1456 cod. civ., della clausola risolutiva espressa, il giudice - chiamato ad accertare l'avvenuta risoluzione del contratto per l'inadempimento convenzionalmente sanzionato -non è tenuto ad effettuare alcuna indagine sulla gravità dell'inadempimento stesso giacché, avendo le parti preventivamente valutato che l'innovazione o la modifica dell'immobile locato comporta alterazione dell'equilibrio giuridico -economico del contratto, non vi è più spazio per il giudice per un diverso apprezzamento" (v. Cass. n. 3343.2001; Cass. n. 16993.2007: "la clausola risolutiva espressa attribuisce al contraente il diritto potestativo di ottenere la risoluzione del contratto per l'inadempimento di controparte senza doverne provare l'importanza"; Cass. n.
167.2005; Cass. n. 10935.2003; Cass. n. 10818.2006: "la clausola risolutiva espressa ... non fa che
… accelerare la risoluzione, avendo le parti anticipatamente valutato l'importanza di un determinato inadempimento, e quindi eliminato la necessità di un'indagine "ad hoc" avuto riguardo all'interesse dell'altra parte").
Non sfugge affatto a questo Giudicante la rilevanza del principio della buona fede, anche in rapporto all'operatività della citata clausola risolutiva. In relazione a detto rapporto, infatti, è stato – giova rilevarlo proprio a riprova della compiutezza di questo vaglio giurisdizionale – affermato che (il
4 riferimento testuale è a Cassazione, sent. n. 23868/2015): “Anche in presenza di clausola risolutiva espressa, i contraenti sono tenuti a rispettare il principio generale della buona fede ed il divieto di abuso del diritto, preservando l'uno gli interessi dell'altro. Il potere di risolvere di diritto il contratto avvalendosi della clausola risolutiva espressa, in particolare, è necessariamente governato dal principio di buona fede, da tempo individuato dagli interpreti sulla base del dettato normativa (art.
1175,1375,1356,1366,1371, c.c., ecc.) come direttiva fondamentale per valutare l'agire dei privati e come concretizzazione delle regole di azione per i contraenti in ogni fase del rapporto
(precontrattuale, di conclusione e di esecuzione del contratto). Il principio di buona fede si pone allora, nell'ambito della fattispecie dell'art. 1456 c.c., come canone di valutazione sia dell'esistenza dell'inadempimento, sia del conseguente legittimo esercizio del potere unilaterale di risolvere il contratto, al fine di evitarne l'abuso ed impedendone l'esercizio ove contrario ad essa (ad esempio escludendo i comportamenti puramente pretestuosi, che quindi non riceveranno tutela dall'ordinamento)”.
Ed allora: “pure in presenza della clausola risolutiva espressa, per il contraente non inadempiente vige il precetto generale ex art. 1375 c.c., il quale gli impone in primis di valutare la condotta di controparte in tale prospettiva collaborativa quindi, sarà il giudice a dover valutare le condotte in concreto tenute da entrambe le parti del rapporto obbligatorio, allorché sia adito con la domanda volta alla pronuncia dichiarativa ex art. 1456 c.c. (cfr. Cass. 6 febbraio 2007, n. 2553).
La stessa parte ricorrente precisava, altresì, già nell'atto introduttivo, che, a fronte di una più ampia morosità, la convenuta provvedeva a versare solo parte dei canoni come pattuiti a mero titolo di
“acconto” sul maggior avere.
Siffatta circostanza, in verità, a fronte dell'espressa richiesta di parte ricorrente, non può che realizzare una condotta che, anche nella sola dimensione del ritardo, appare già bastevole per dirsi realizzato l'evento di “operatività” della clausola risolutiva espressa, né, in proposito, nel vaglio di merito proprio della presente sede, è emersa l'esistenza in capo al locatore di una volontà abdicativa nel volersi avvalere della citata clausola.
Orbene, nell'odierna vicenda processuale, detta valutazione – anche in omaggio al citato principio di buona fede che, come evidenziato, non sfugge al Giudicante – non pare denotare un utilizzo “abusivo”
o non conforme a buona fede, ad opera del locatore, della citata clausola risolutiva. Per la valutazione, infatti, di detto presunto esercizio abusivo, non può che valutarsi il complessivo contegno delle parti anche nel corso dell'esecuzione del contratto.
Nella determinazione contumaciale della parte resistente non è emerso ad avviso del Tribunale
5 qualsivoglia fatto impeditivo, modificativo od estintivo della pretesa del ricorrente.
Per tali motivi, si impone l'accertamento della risoluzione della locazione per grave inadempimento del conduttore, con conseguente condanna dello stesso al rilascio dell'immobile locato.
Parte ricorrente richiede, altresì, la condanna della resistente al pagamento dei canoni indennità non corrisposti nonostante la disponibilità dei beni e che, come precisato dalla società ricorrente con le note difensive depositate in data 22/04/2024, ammontano ad euro 14.484,00 fino a tutto il 31/12/2024 ed euro 9.028,00 per il periodo da gennaio ad aprile 2025, per complessivi euro 23.512,00.
Conformemente all'insegnamento della Suprema Corte, chi agisce per ottenere la risoluzione del contratto, deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dall'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (cfr. Cass. Civ., SS.UU., 30.10.2001 n. 13533).
Tale insegnamento è andato sempre consolidatosi nella stessa Giurisprudenza della Corte Suprema:
“in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte
(negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento” (tra le numerosissime Cass. n°15659.2011; conf. Cass. n°3373.2010; Cass.
n°9351.2007; Cass. n°1743.2007; Cass. n°20073.2004).
Orbene in ragione del citato riparto dell'onere della prova come tracciato dalla Sezioni Unite, la parte ricorrente ha adempiuto lo stesso provando il titolo ed allegando l'inadempimento della primaria obbligazione dell'affittuario per il mancato pagamento dei canoni, pur perdurando la detenzione dei beni in danno della parte concedente.
Alcun fatto estintivo, modificativo od impeditivo rilevabile d'Ufficio è emerso.
Per tale ragione, si impone la condanna della parte resistente al pagamento dei canoni di affitto non corrisposti fino alla data della presente pronuncia pari ad euro 23.512,00.
In relazione all'accoglimento della domanda dei canoni fino all'attualità, appare doveroso il richiamo ad altro costante principio espresso dalla Suprema Corte, che ha chiarito come, in relazione ad intimazione di sfratto per morosità (ma con percorso ermeneutico senza dubbio - ad avviso di questo
Tribunale - operante anche per l'odierna vicenda di affitto di ramo di azienda), qualora l'intimante
6 chieda la condanna del conduttore al pagamento del canone per determinate mensilità e l'intimato proponga opposizione, non è affetta dal vizio di ultrapetizione la sentenza che, all'esito del giudizio a cognizione piena susseguente alla conversione del rito, condanni il conduttore al pagamento dei canoni relativi anche alle mensilità maturate successivamente fino alla riconsegna del bene locato, dovendo ritenersi la relativa domanda implicitamente contenuta in quella originaria (si veda Cass. civ., sez. III, del 06.09.2007, n. 18686).
Si tratta, invero, di sviluppo di principio espresso dalla stessa Corte Suprema anche in relazione al giudizio di appello (cfr Cass. civ., sez. III, del 11.02.2005, n. 2853): “Osserva questa Corte che la domanda di pagamento dei canoni e degli oneri accessori scaduti successivamente alla sentenza di primo grado, non costituisce domanda nuova, si sensi dell'art. 437 (richiamato dall'art. 447 bis) cpc.
Infatti la diversa quantificazione della pretesa, fermi i fatti costitutivi di essa, non comporta prospettazione di una nuova “causa petendi”, in aggiunta a quella dedotta in primo grado e, pertanto non dà luogo ad una domanda nuova, inammissibile in appello ai sensi degli art. 345 e 437 cpc (Cass.
23 giugno 2000, n. 8566; Cass. 6.3.1990, n. 1743). A tal fine va osservato che la domanda di pagamento degli ulteriori canoni maturati in corso di causa, proposta in sede di precisazione delle conclusioni, sii risolve in un ampliamento quantitativo della somma originariamente richiesta che, mantenendo inalterati i termini della contestazione, incide solo su petitum mediato, relativo alla entità del bene da attribuire, e determina, quindi, solo una modifica (piuttosto che il mutamento) della originaria domanda, ammessa ai sensi del combinato disposto degli art 420 e 414 cpc (Cass.
14 marzo 1991, n.2693).”
Sulle somme liquidate sono dovuti gli interessi al saggio di cui al d.lgs 231/2002 dalla maturazione al saldo, come previsto in contratto e correttamente richiesto dalla ricorrente.
Resta da vagliare il governo delle spese.
Non sussistono ragioni per la deroga al regime della soccombenza.
Le stesse seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo, ex D.M. 55/2014 e
D.M.147/2022, in relazione allo scaglione di valore, tenuto, però, conto del mancato svolgimento di attività istruttoria e della natura delle questioni affrontate. Le spese, tengono, altresì, conto della fase di mediazione.


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, nella persona del Giudice dott. Francesco Cavallaro, definitivamente pronunciando:
7 1. accoglie il ricorso e, per l'effetto, dichiara risolto, alla data del 10/05/2024, il contratto di affitto di azienda del locale sito in Napoli, alla via Guantai Nuovi n. 10, compiutamente individuato in atti e nel contratto di affitto di ramo di azienda;

2. ordina alla resistente – compiutamente identificata in ricorso – l'immediata restituzione, in favore della ricorrente, di tutti i beni oggetto del citato contratto di affitto di azienda, compiutamente individuati in ricorso;

3. condanna parte resistente al pagamento in favore di parte ricorrente della somma di euro 23.512,00
a titolo di canoni indennità fino alla data dell'odierna pronuncia, oltre interessi al saggio di cui al d.lgs. 231/2002, dalle singole scadenze al saldo;

4. condanna la medesima resistente al pagamento delle spese processuali, che liquida in complessivi euro 264,00 per esborsi ed euro 3397,00 per compensi, oltre al rimborso spese generali nella misura del 15% ed accessori, se dovuti, come per legge.
Napoli, 30 aprile 2025
Il Giudice
Dott. Francesco Cavallaro
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