1
Repubblica Italiana In Nome del Popolo Italiano Tribunale Ordinario di Roma Sezione 6^ Civile Il Tribunale ordinario di Roma - VI Sezione civile, in composizione monocratica ed in persona del Giudice Unico, dott.ssa Maria Flora Febbraro, all'esito dell'udienza del 26/03/2025, tenuta con trattazione scritta, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. la seguente SENTENZA dando lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, nella causa iscritta al n. 30423 del Ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2024 tra nata a [...] il [...], residente in [...] Davila n. 42, C.F. , elett.te dom.ta in Roma, Via C.F._1 Mondragone n. 10 presso lo studio dell'Avv. Paola Mastrangeli,Cod.Fisc. , C.F._2 Email_1
e dell'Avv. Piera Mastrangeli,
[...]
, CodiceFiscale_3 dalle quali – sia unitamente che disgiuntamente – è rappresentata e difesa per procura rilasciata su foglio a parte agli atti del giudizio le quali dichiarano di voler ricevere le comunicazioni in corso di causa ai suindicati indirizzi di posta elettronica certificata o al proprio numero di fax 06.7814791 RICORRENTE E
, nato a [...] il [...], residente in [...], Cod. Fisc. C.F._4 RESISTENTE OGGETTO: Azione di accertamento di intervenuta risoluzione del contratto di locazione ed altro. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E CONCLUSIONI come in atti. MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
- ARTT. 132 E 127 TER – 429 C.P.C. – I. In limine litis va osservato che la recente riforma del processo civile, intervenuta con legge 18 giugno 2009, n. 69, ha modificato l'art. 132 c.p.c. ed il correlato art. 118 disp. att. c.p.c. escludendo dal contenuto della sentenza (art. 132, n. 4, c.p.c.) lo svolgimento del processo. La novella dell'art. 132 c.p.c. è applicabile ai giudizi pendenti in primo grado alla data di entrata in vigore della legge, ossia dal 4 luglio 2009 (v. art. 58 L. n. 69 del 2009). Ne deriva che può procedersi all'immediata stesura delle ragioni della decisione. II. Con ricorso ex art. 447-bis c.p.c., depositato in data 8/07/2024 la IG.ra ha convenuto in giudizio il IG. innanzi al Parte_1 Controparte_1 Tribunale di Roma per ivi sentire accogliere le seguenti conclusioni:
1 2
<<…In via principale:
- accogliere il ricorso e, per l'effetto, dichiarare l'intervenuta risoluzione del contratto di locazione sottoscritto il 10.8.2022 per esercizio del diritto di recesso unilaterale del conduttore comunicato con raccomandata r.r. del 29.9.23 e condannare il convenuto alla restituzione immediata dell'immobile locato;

- condannare il resistente al pagamento dei compensi e delle spese del presente giudizio nonché di quelle del procedimento di mediazione obbligatoria al quale il conduttore non ha voluto partecipare anche tenuto conto di quanto previsto dall'art. 12 – bis, D.lgs 28/2010 come da ultimo modificato dalla c.d. Riforma Cartabia;
In via subordinata e condizionata alla denegata ipotesi di mancato accogliento della domanda principale:
- accogliere il ricorso e, per l'effetto, dichiarare risolto anticipatamente per grave inadempimento del conduttore per violazione dell'art. 9 del contratto di locazione sottoscritto il 10.8.2022 e, per l'effetto, condannare il convenuto alla restituzione immediata dell'immobile locato;

- condannare il resistente al pagamento dei compensi e delle spese del presente giudizio nonché di quelle del procedimento di mediazione obbligatoria al quale il conduttore non ha voluto partecipare anche tenuto conto di quanto dall'art. 12 – bis, D.lgs 28/2010 come da ultimo modificato dalla c.d. Riforma Cartabia…>> A tal fine ha esposto e dedotto che:
<<…- che la ricorrente è proprietaria dell'immobile sito in Roma, Via Riccardo Grazioli Lante n. 76, Sc. B, int. 20;
- che detto immobile, con contratto sottoscritto il 10.08.2022 (registrato in data 08.09.2022 al n 010147 – serie 3T), è stato concesso in locazione al IG.
(Cod. Fisc. ) per essere destinato, Controparte_1 C.F._4 come previsto dall'art. 7, esclusivamente ad uso di civile abitazione della propria figlia , nata a [...] il [...], c.f. (doc. Persona_1 C.F._5 1);
- che, a decorrere dal mese di maggio 2023, i Condomini dello stabile in cui è ubicato il predetto appartamento hanno cominciato a lamentarsi ripetutamente con l'istante a causa dei comportamenti tenuti dalla IG.ra Per_1
che, durante le ore notturne - dalle 22,00 alle 6,00 del mattino -gridava, si
[...] esprimeva con monologhi deliranti, imprecava nei confronti dei vicini, sbatteva ripetutamente le porte di casa e batteva contro i muri e i mobili dell'appartamento tanto che - alla fine di luglio 2023 - hanno richiesto l'intervento delle Forze dell'Ordine;
- che, nei giorni 29 e 30 agosto 2023, l'istante è stata contattata telefonicamente da agenti di Pubblica Sicurezza, chiamati ad intervenire nuovamente sul posto a causa delle forti urla provenienti dall'immobile locato e, poiché non riuscivano ad accedere nell'appartamento, hanno fatto intervenire un'autoscala ed un fabbro, ma, alla fine, fortunatamente, la IG.ra ha CP_1 aperto la porta di casa e gli agenti hanno fatto intervenire anche un medico legale per valutare la situazione;

- che i condomini, inoltre, hanno riferito alla ricorrente di sentir provenire tutti i giorni dall'interno dell'appartamento - per ore - il rumore di acqua che scroscia, il che costituisce per l'istante ulteriore motivo di preoccupazione, in quanto, potrebbero verificarsi fuoriuscite di acqua che potrebbero provocare
2 3
danni all'appartamento locato ed infiltrazioni negli appartamenti dei piani sottostanti;

- che, perdurando i comportamenti molesti e le lamentele dei condomini, la ricorrente, dopo aver ripetutamente rappresentato per le vie brevi al conduttore tale problematica, con racc. r.r. 19.9.23, ricevuta il 29.9.23, a mezzo del proprio legale, lo ha invitato a fare quanto in suo potere per far si che tali comportamenti non si verificassero più stante, peraltro, l'espresso divieto previsto all'art. 9 del contratto di locazione sottoscritto in cui viene fatto espresso divieto al conduttore di compiere atti e tenere comportamenti che possano recare molestia agli altri abitanti dello stabile (doc.2);
- che, stando a quanto riferito dall'Amministratore del Condominio, gli episodi di disturbo della quiete pubblica da parte della IG.ra sono Persona_1 continuati anche successivamente tanto che, il 7.9.2023, l'amministratore, anche a nome e per conto dei condomini che lo hanno sottoscritto, ha presentato un esposto al Commissariato di Pubblica Sicurezza di Prati (doc.ti 3 e 4);
- che, in pari data, l'Amministratore ha presentato al Commissariato di P.S. “PRATI” un ulteriore esposto, con allegata foto, in cui rappresentava che, nella notte tra il 2.9.23 ed il 3.9.23, sullo specchio della cabina ascensore, scala B, veniva rinvenuta una scritta minatoria ad opera di ignoto/a del seguente tenore
“SE TI BECCO TI SPEZZO LE OSSA… A BUON INTENDITOR…” che ha causato preoccupazione ed ansia tra i condomini del palazzo con conseguente richiesta al Commissariato di “attenzionare” lo stabile già interessato da altre spiacevoli situazioni nel corso dell'anno corrente (doc. 5);
- che il conduttore, con raccomandata r.r. del 29.09.2023, ricevuta dalla locatrice il 24.10.23, ha comunicato la volontà di recedere anticipatamente dal contratto di locazione ed ha confermato che, come da accordi intercorsi per motivi noti alla locatrice, avrebbe provveduto a rilasciare l'immobile nella piena disponibilità libero di persone e cose entro due mesi dalla data di decorrenza della missiva (doc. 6);
- che la locatrice, con raccomandata r.r. 24.10.2023, restituita al mittente per compiuta giacenza, ha preso atto del recesso anticipato ed ha comunicato di restare in attesa di conoscere la data del rilascio che, come da accordi intercorsi per le vie brevi e come confermato nella disdetta, sarebbe dovuta avvenire entro il 29.11.2023 (doc. 7);
- che, tuttavia, il conduttore, non ha provveduto a riconsegnare l'immobile;
- che gli episodi di disturbo della quiete pubblica da parte della IG.ra sono proseguiti anche nei mesi successivi come riferito dai Persona_1 condomini che, in particolare, il giorno 18.1.2024, dalle ore 05.38 alle ore 06.30, hanno detto di aver udito distintamente, nel vano scala B, ripetuti e incessanti colpi (presumibilmente di martello), provenire dall'appartamento int. 20, scala B(doc. 8);
- che nel periodo febbraio - aprile 2024, si sono verificati altri diversi episodi di disturbo della quiete pubblica da parte della IG.ra Persona_1 durante gli orari di riposo stabiliti per legge, ed in particolare, in data 26.2.2024, si è udita musica ad alto volume, dalle ore 06.50 alle ore 23.30 circa dello stesso giorno, che terminava solo dopo la richiesta avanzata da alcuni condomini giunti sul pianerottolo, a cui hanno fatto seguito urla farneticanti distintamente udibili dal vano scala, fino alle ore 01.30 circa del 27.2.2024 così come il 29.3.2024,
3 4
dalle ore 23.00 alle ore 2.00, ed inoltre, nella serata dell' 1.4.2024 fino alla mezzanotte (doc. 8);
- che i condomini riferiscono che tali urla farneticanti sono incessanti e, per il loro contenuto, destano preoccupazione per l'incolumità della stessa inquilina e dei residenti o ospiti del condominio, in cui risiedono anche minorenni, ragazzi, soggetti fragili per età e/o salute, che hanno dovuto cambiare le proprie abitudini di vita dal 2023, a causa del susseguirsi di tali episodi sempre posti in essere dalla suddetta IG.ra (doc. 8); Persona_1
- che, inoltre, quest'ultima non solo si è sempre rifiutata di comunicare all'Amministratore o alla locatrice la lettura del contatore dell'acqua con conseguente impossibilità di stabilire l'esatto addebito dei consumi idrici relativi all'appartamento dal quale, come sopra detto, si sente spesso provenire rumore di acqua che scroscia ma, a seguito, della legittima richiesta della locatrice, la medesima – a dicembre 2023 - l'ha letteralmente inondata di sms deliranti (doc. 9, 10 e 11);
- che, peraltro, la IG.ra , nel mese di maggio 2023, non ha CP_1 consentito l'accesso all'immobile alla ditta incaricata di cambiare il contatore dell'elettricità rifiutandosi anche di prendere contatti telefonici con la ditta per concordare le modalità per la sostituzione dell'apparecchio (doc. 12);
- che l'istante, dopo aver tentato in ogni modo di trovare una soluzione bonaria con il conduttore, ha avviato un procedimento di mediazione;

- che l'incontro di mediazione è stato fissato per il 24.04.2024 ma il resistente, malgrado fosse stato regolarmente convocato in mediazione ed il Mediatore avesse contattato telefonicamente la parte invitata ed il suo legale (come riportato nel verbale), non si è presentato all'incontro di mediazione e, pertanto, il Mediatore, vista l'impossibilità di procedere all'incontro a causa dell'assenza ingiustificata di una parte, ha dichiarato l'esito negativo del procedimento di mediazione per assenza della parte invitata (doc. 13 e 14); RITENUTO
- che, avendo il conduttore, comunicato la volontà di recedere anticipatamente dal contratto di locazione con raccomandata r.r. del 29.9.23, sussistono i presupposti per ottenere in via principale la dichiarazione di intervenuta risoluzione anticipata del contratto di locazione e la condanna alla restituzione immediata dell'immobile locato;

- che, inoltre, nella denegata ipotesi di mancato accoglimento della domanda principale, la ricorrente – in via subordinata - ha diritto di ottenere la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore tenuto conto che i ripetuti e continuativi comportamenti di disturbo della quiete pubblica e di molestia tenuti dalla IG.ra , abitante Persona_1 dell'appartamento, costituiscono palese violazione delle obbligazioni assunte dal conduttore con l'art. 9 del contratto di locazione che fa espresso divieto al conduttore di compiere atti e tenere comportamenti che possano recare molestia agli altri abitanti dello stabile, con conseguente condanna alla restituzione immediata dell'immobile locato;

- che, peraltro, con la sottoscrizione dello stesso art. 9 del contratto di locazione, il conduttore, si è impegnato, altresì, a rispettare le norme del regolamento di condominio dello stabile accusando ricevuta dello stesso con la firma del contratto (doc. 15)…>>.
4 5
Dichiarata la contumacia di parte resistente, all'esito dell'udienza di discussione del 26.3.2025, la causa è stata trattenuta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.. III. La domanda di accertamento e di condanna – da giudicarsi ammissibile e procedibile- è meritevole di accoglimento per quanto di ragione, nei di limiti di seguito esposti. Preliminarmente, rileva il Tribunale che dall'analisi della documentazione acquisita (v. doc. 1 al foliario di parte ricorrente) sia dimostrata, per tabulas, la legittimazione attiva e passiva, rispettivamente, del locatore e del Parte_1 conduttore che appaiono aver stipulato un contrato di locazione Controparte_1 per uso abitativo a favore del terzo, avente ad oggetto l'immobile sito in Roma, alla Via Riccardo Grazioli Lante n. 76, Sc. B, int. 20, sottoscritto in data 10.08.2022 (registrato in data 08.09.2022 al n 010147 – serie 3T), avente durata sino al 09.08.2025. Siffatto contratto ha cessato di produrre i suoi effetti a decorrere dal 24.4.2024, a seguito del recesso unilaterale del conduttore del 29.9.2023 pervenuto nella sfera di conoscenza della locatrice in data 24.10.2023. Il contratto di locazione deve ritenersi aver cessato i suoi effetti, al decorso dei sei mesi successivi alla data di ricezione della comunicazione del recesso (pari al 24 ottobre 2023). Alla cessazione del contratto consegue la condanna del resistente all'immediato rilascio dell'immobile, libero da persone e sgombero da cose. IV. Le spese del giudizio seguono la soccombenza della parte convenuta ed, in assenza di specifica nota-spese, sono liquidate come da dispositivo, giudicata la natura ed il valore della controversia e tenuto conto, infine, dell'esiguità dell'importanza e del numero delle questioni trattate che giustificano l'applicazione di medi tariffari dell'indicato scaglione, opportunatamente ridotti (v. S.U. Civili dell'11/09/2007, ud. 3/07/2007, sentenza n. 19014, secondo cui, in caso di rigetto, il valore della controversia viene fissato sulla base del criterio del quid disputatum mentre, in caso di accoglimento, si deve considerare il contenuto effettivo del decisum), con applicazione del d.m. 10.3.2014 n. 55 e succ. modif. con decreto n. 37 del 2018, in favore dell'attrice. La presente sentenza, laddove contiene statuizioni di condanna, è provvisoriamente esecutiva ai sensi dell'art. 282 c.p.c., come modificato dall'art. 33 della L. 353/90. Poiché pertanto tale provvisoria esecutorietà promana direttamente dalla legge, non è necessario fare espressa menzione di ciò nel dispositivo

Per Questi Motivi

Il Tribunale di Roma, Sezione VI, in persona del Giudice Unico, dott.ssa Maria Flora Febbraro, definitivamente pronunciando sulle domande come proposte in narrativa, ogni contraria pretesa, istanza, eccezione, deduzione disattesa, nel contraddittorio delle parti, così provvede: 1) accoglie la domanda e, per l'effetto, dichiara l'intervenuta risoluzione del contratto di locazione sottoscritto il 10.8.2022 per esercizio del diritto di recesso unilaterale del conduttore nato a [...]_1 Castellana il 26.09.1952, residente in [...], Cod. Fisc.
, comunicato con raccomandata r.r. del 29.9.23 ed avente C.F._4 effetto dal 24.4.2025;
5 6
2) condanna il convenuto, , Cod. Fisc. Controparte_1
, alla restituzione immediata, in favore di C.F._4 Parte_1 C.F. , dell'immobile locato, libero da persone e sgombero C.F._1 da cose, sito in Roma, alla Via Riccardo Grazioli Lante n.76, piano 5, 6 catastale, scala B, 20, composta da vani 3,5, foglio 399, p.lla 45, sub. 38, categoria A/2, classe 3, vani 3,5, rend. Cat. Euro 939,95; 3) condanna la parte resistente al rimborso in favore della parte ricorrente delle spese di lite che liquida, d'ufficio, in €. 4.000,00 per compensi professionali, oltre €. 200,00 per spese di mediazione, oltre €. 264,00 per contributo e per marca da bollo, oltre spese generali al 15%, oltre c.p.a. ed i.v.a., se dovuta, come per legge. Così deciso in Roma, all'esito della udienza con trattazione figurata scritta del 26.03.2025 ex art. 127 ter c.p.c.
IL GIUDICE UNICO (dott. ssa Maria Flora Febbraro)
6