REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
I L T R I B U N A L E D I C A G L I A R I
SECONDA SEZIONE CIVILE in persona del dott. Antonio Angioi, in funzione di Giudice monocratico, ha pronunciato e pubblicato, mediante lettura del dispositivo e dei motivi della decisione, nella pubblica udienza del giorno 29 ottobre 2025, la seguente
S E N T E N Z A nella causa iscritta al n. 8507 del ruolo generale degli affari civili contenziosi dell'anno 2021, proposta da
, elettivamente domiciliato presso l'indirizzo di posta Parte_1 elettronica certificata dell'avv. Alberto Margaritella, che lo rappresenta e difende per procura speciale in calce al ricorso
RICORRENTE
CONTRO
, , , CP_1 CP_2 CP_3 [...]
e , CP_4 Controparte_5
, , in persona del CP_1 Controparte_6 legale rappresentante pro tempore, tutti elettivamente domiciliati presso l'indirizzo di posta elettronica certificata dell'avv. Giuseppe Pes, che li rappresenta e difende per procura speciale in calce alla comparsa di costituzione e risposta
RESISTENTI
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso depositato il 20 dicembre 2021, ex art. 702-bis cod. proc. civ.,
, quale comproprietario per la metà pro indiviso dell'immobile Parte_1 ad uso commerciale sito in Cagliari, via Deledda n. 30, piano terra, di mq 66, distinto in catasto al foglio 18, particella 4867, subalterno 6, concesso in locazione in forza del contratto stipulato il 18 giugno 1987, registrato in pari data, via via
1 rinnovatosi, ha convenuto in giudizio CP_1 CP_2 CP_3
e la per sentir condannare i
[...] CP_4 Controparte_5 convenuti al risarcimento dei danni causati all'immobile locato, per la somma di
Euro 17.485,16, pari alle spese di ripristino stimate nella consulenza tecnica d'ufficio svolta in via preventiva, oltre alla rivalutazione e agli interessi, e al risarcimento dei danni da ritardata restituzione dell'immobile locato, per la somma di Euro 21.750,00, pari a 29 mensilità del canone, durante i lavori necessari per l'agibilità, dal 7 luglio 2015 al 15 gennaio 2018, oltre agli interessi, deducendo la convalida di licenza per finita locazione con termine per il rilascio al
30 giugno 2011 e la conclusione dell'esecuzione solo il 7 luglio 2015, nonché il mancato ripristino dell'immobile locato, rimasto unito all'immobile adiacente, di proprietà dei convenuti, con l'abbattimento del muro divisorio, e non riparato negli interni e negli infissi.
Si sono costituiti in giudizio CP_1 CP_2 CP_3
e la CP_4 Controparte_5 CP_1
e non contestando la consulenza, vantando
[...] CP_3 CP_2 il credito per la somma complessiva di Euro 53.394,56, di cui Euro 1.894,56 a titolo di deposito cauzionale con interessi al tasso legale, Euro 13.500,00 a titolo di indennità di avviamento, pari a 18 mensilità del canone, ed Euro 38.000,00, a titolo di acconto sul prezzo versato in occasione del contratto preliminare di vendita stipulato in precedenza, e concludendo per il rigetto della domanda e, in via riconvenzionale, per la condanna dei ricorrenti al pagamento, in favore dei resistenti, della somma indicata o di quella diversa risultante dalla parziale compensazione dei rispettivi crediti.
All'esito dell'udienza di comparizione, il Giudice ha disposto il mutamento del rito, con passaggio dal procedimento sommario di cognizione a quello speciale, ex art. 447-bis cod. proc. civ., trattandosi di controversia in materia di locazione di immobile urbano.
Con memoria integrativa, il ricorrente ha eccepito la transazione intervenuta tra le parti, la prescrizione decennale del diritto al deposito cauzionale ed all'indennità per la perdita dell'avviamento e la qualificazione come caparra
2 confirmatoria della somma versata ai promittenti venditori e ha chiesto, pertanto, il rigetto della domanda riconvenzionale e l'accoglimento della domanda principale.
Con memoria integrativa, i resistenti hanno rilevato la necessità del ripristino dell'impianto fognario condominiale prima dei lavori di ripristino e hanno confermato le precedenti conclusioni.
La causa è stata istruita a mezzo di documenti ed acquisizione del fascicolo relativo al procedimento di accertamento tecnico preventivo.
In prossimità dell'udienza di discussione, le parti sono state autorizzate al deposito delle note difensive.
***

1. I termini della controversia sono i seguenti.

1.1. Il ricorrente ha esposto quanto segue: che il medesimo è comproprietario per la metà pro indiviso dell'unità immobiliare a destinazione commerciale in questione, concessa in locazione, con contratto del 18 giugno
1987, registrato in pari data, con decorrenza dal 1° luglio 1987 al 30 giugno 1993, rinnovatosi periodicamente;
che, con ordinanza del 24 giugno 2011, veniva convalidata la licenza per finita locazione nei confronti dei resistenti, nella loro qualità di eredi di , con rilascio disposto entro il 30 giugno 2011; che CP_5 in mancanza di liberazione spontanea, a seguito di numerosi tentativi, solo in data
7 luglio 2015, si concludeva la procedura esecutiva per il rilascio dell'immobile; che quest'ultimo risultava fisicamente unito a quello adiacente, di proprietà degli eredi essendo stato abbattuto dai conduttori il muro divisorio, e non era CP_1 conforme allo stato in cui si trovava alla data di stipula della locazione, in violazione dell'art. 6 del contratto;
che nonostante i solleciti verbali e le diffide ad adempiere per la rimessione in pristino nessuna attività riparatrice veniva attuata;
che allora veniva svolta istruzione preventiva mediante consulenza, depositata il 7 dicembre 2017, con cui le lavorazioni a carico dei convenuti venivano quantificate nella somma di Euro 14.332,10, oltre a IVA;
che l'immobile, inoltre, rimaneva inagibile, a causa dell'inerzia dei conduttori nel provvedere alle riparazioni, nel periodo dal 7 luglio 2015 al 15 gennaio 2018, fino allo svolgimento delle
3 lavorazioni necessarie per dotare nuovamente l'immobile di agibilità, per cui era dovuta ai locatori la somma di Euro 21.750,00, pari a 29 mensilità del canone, a titolo di ritardata restituzione.

1.2. I resistenti hanno esposto in replica quanto segue: che i medesimi non contestano quanto contenuto nella consulenza;
che non è vero che i resistenti avessero restituito l'immobile solo il 15 gennaio 2018, in quanto il ricorrente prima di quella data rifiutava più volte la riconsegna delle chiavi;
che i resistenti erano creditori della maggior somma di Euro 53.394,56, a titolo di deposito cauzionale, indennità di avviamento ed acconto sul prezzo versato in occasione del contratto preliminare stipulato tra le parti;
che vano era stato il tentativo di recupero.

2. L'eccezione pregiudiziale di (inammissibilità della domanda riconvenzionale per) transazione è infondata.

2.1. Nella giurisprudenza è acquisito che, a norma dell'art. 1364 cod. civ., il contratto di transazione, per quanto generali siano le espressioni in esso usate, comprenda soltanto gli oggetti sui quali le parti si sono proposte di statuire;
pertanto, qualora, rispetto ad un medesimo rapporto, siano sorte o possano sorgere tra le parti più liti in relazione a numerose questioni controverse, l'avere esse dichiarato di non aver più nulla a pretendere in dipendenza del rapporto, non implica necessariamente che la transazione investa tutte le controversie in potenza o in atto, ma solo quelle rientranti nell'oggetto dell'accordo transattivo, il quale va pur sempre determinato attraverso una valutazione di tutti gli elementi di fatto inerenti alla controversia (Cass. n. 6351 del 1981; conf. nn. 18760 del 2005 e
12367 del 2018).

2.2. Nella specie, il ricorrente ha eccepito esser intervenuta tra le parti una transazione delle liti pendenti ed un preliminare di compravendita immobiliare, con rinuncia a qualunque pretesa in riferimento al contratto di locazione, compreso il diritto al pagamento del deposito cauzionale e dell'indennità per la perdita dell'avviamento; nel contestare l'eccezione, i resistenti hanno affermato la subordinazione di tale rinuncia all'esatto adempimento dell'accordo, con clausola risolutiva espressa e conseguente risoluzione del contratto transattivo.
4 2.3. Lasciando in disparte quest'ultimo argomento, privo di rilevanza, non avendo nessuna delle parti dichiarato all'altra di volersi avvalere di alcuna clausola risolutiva, neppure esistente, è decisivo il contenuto del contratto di transazione, con cui le parti intendevano porre fine alle controversie già allora sorte.

2.4. In base a quello che risulta dalla scrittura privata sottoscritta il 27 luglio
2013, la unitamente a Controparte_5 CP_4 CP_1
e e unitamente a
[...] CP_3 CP_2 Parte_1
, e , dopo aver premesso Parte_2 Parte_3 Parte_4 che era stata proposta una duplice opposizione all'esecuzione per rilascio, preventiva e successiva, e che si era concluso un primo contratto preliminare di compravendita a far data dal 19 settembre 2011, avente ad oggetto sempre l'immobile in questione, convenivano quanto segue: le parti “si obbliga[vano] ad abbandonare le cause civili pendenti attraverso rinuncia agli atti dei giudizi e
[…] a definire transattivamente attraverso reciproche concessioni le controversie pendenti al fine di porre fine alle liti rinunciando in merito a qualsivoglia diritto”;
“i precettanti rinuncia[vano] alle azioni risarcitorie e di rivalsa nascenti dal preliminare stipulato in data 19 settembre 2011 (restando inteso, comunque, che la somma di Euro 15.000,00, versata a titolo di caparra confirmatoria, resta incamerata dai promittenti venditori), nonché a rivendicare qualsiasi credito legato alla occupazione dell'immobile per cui è causa, da parte dei precettati, nel periodo pregresso”; “la società […] si obbliga[va] ad acquistare CP_1
l'immobile […] attraverso la corresponsione della somma di Euro 190.000,00, [di cui] Euro 5.000,00 in data 9 luglio 2013, a mani di , […] che Parte_1 incassa anche in nome e per conto degli altri comproprietari, Euro 33.000,00 entro il 30 gennaio 2014, attraverso 6 assegni mensili di Euro 5.500,00, ciascuno, che verranno emessi a favore di , che accetterà il pagamento Parte_1 anche per gli altri comproprietari, [e] il saldo della compravendita, pari a Euro
152.000,00 […] al rogito entro febbraio 2014”; “con la sottoscrizione del presente accordo e con l'esatta esecuzione di quanto previsto, le parti dichiara[vano] espressamente di rinunciare alle pretese avanzate con le
5 controversie e ad ogni ulteriore richiesta risarcitoria o pretesa e di non avere null'altro da pretendere l'una dall'altra in virtù dei fatti rappresentati […] e delle azioni legali intraprese, rinunciando in merito a qualunque pretesa o diritto dedotta e deducibile o comunque connessa alle intercorse controversie civili tutte richiamate […], obbligandosi ad abbandonare le cause pendenti ed a rinunciare
a qualsiasi credito o titolo di danno (azione di sfratto, stipula del preliminare, precetto di rilascio, occupazione dell'immobile)”; infine, soprattutto, “i promittenti acquirenti riconosc[evano] che, in caso di mancato rispetto delle statuizioni ed obbligazioni di cui alla presente scrittura, i promittenti venditori sar[ebbero stati] legittimati ad agire in via immediata attraverso l'ordinanza […] di convalida di licenza per finita locazione”.

2.5. In base a quello che risulta dalla sentenza n. 2867/2018, pronunciata tra le parti nella nuova causa di opposizione all'esecuzione e agli atti esecutivi proposta nell'anno 2014, a seguito della notifica di altro precetto in forza della stessa ordinanza di convalida di licenza per finita locazione, questo Tribunale, oltre a respingere il mezzo interposto dagli intimati, accoglieva la domanda riconvenzionale degli opposti di condanna al pagamento dell'indennità di ritardata restituzione, liquidandola per le mancate mensilità del canone, sul rilievo della protratta occupazione dell'immobile, anche se “solo con riferimento al periodo successivo” alla scadenza del termine previsto per la stipula del contratto definitivo di compravendita, pacificamente mai perfezionato, cioè febbraio 2014,
e fino alla data di conclusione della procedura esecutiva per rilascio, cioè 7 luglio
2015; con la stessa pronuncia si rilevava, peraltro, la novità della domanda di risarcimento dei danni derivanti dalla necessità di riparazioni.

2.6. Per tutto quanto rilevato, nonostante la generica rinuncia ad ogni pretesa e la non perfetta tecnica di redazione, è irragionevole ritenere che la comune intenzione delle parti fosse di comprendere nella transazione controversie attuali o anche solo potenziali diverse da quelle ivi menzionate, laddove è coerente con la cauta formulazione delle clausole che le parti non volessero eccedere la materia su cui si erano prefisse di transigere, lasciando impregiudicati altri diritti nascenti dal contratto di locazione a favore di entrambe le parti e presupponenti la restituzione
6 dell'immobile locato, vale a dire una circostanza sopravvenuta alla transazione e nemmeno direttamente prevista nello schema delle reciproche rinunce e della connessa promessa di vendita, come per implicito accertato tra le parti con l'interpretazione accolta dalla sentenza precedente, avente valore di giudicato, in difetto di impugnazione, e come per implicito ammesso dallo stesso ricorrente in questa sede con la riproposizione della domanda risarcitoria, avente identico presupposto.

2.7. Ne consegue l'ammissibilità della domanda restitutoria ed indennitaria.

3. L'eccezione preliminare di prescrizione del diritto alla restituzione del deposito cauzionale è manifestamente infondata: per giurisprudenza costante,
l'obbligo del locatore di restituire il deposito cauzionale sorge al termine della locazione soltanto ove il conduttore abbia integralmente adempiuto le proprie obbligazioni, giacché, diversamente, assume rilievo la funzione specifica del deposito cauzionale, che è appunto quella di garantire al locatore l'adempimento di tutti gli obblighi che incombono al conduttore (Cass. n. 538 del 1997; conf. nn.
7360 del 1997 e 9160 del 2002), anche per gli eventuali danni all'immobile locato
(Cass. n. 6941 del 1992), e il momento in cui il diritto controverso poteva farsi valere, nel caso in esame, non è individuabile nella scadenza del contratto di locazione, in data 30 giugno 2011, bensì nel rilascio dell'immobile locato, in data
7 luglio 2015, cominciando soltanto allora a decorrere la prescrizione nel termine decennale, interrotta dal deposito della comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale, in data 7 aprile 2022.

4. L'eccezione preliminare di prescrizione del diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento è per analoga ragione manifestamente infondata: per giurisprudenza costante, il termine iniziale della prescrizione del credito del conduttore di immobile urbano, destinato ad uso diverso dall'abitazione, all'indennità per la perdita dell'avviamento, non può essere individuato nel momento della cessazione de iure del rapporto locativo, ma coincide con il momento in cui l'immobile venga rilasciato, senza il contestuale pagamento dell'indennità, poiché solo da tale momento il credito in questione diviene esigibile (Cass. n. 7168 del 1997), e dall'avvenuto rilascio, nel caso in esame, non
7 era ancora decorso il termine ordinario di prescrizione, allorché il diritto è stato giudizialmente esercitato.

5. La domanda riconvenzionale di pagamento, nella parte relativa alla somma versata in anticipo al momento della stipula del contratto preliminare di compravendita, è per due autonome ragioni manifestamente infondata:
a) tenuto a mente che l'anticipato versamento di una somma di denaro può costituire una caparra confirmatoria qualora, nelle intenzioni delle parti, sia stato eseguito per conseguire gli scopi pratici di cui all'art.1385 cod. civ., con riferimento anche alle ipotesi di inadempimento del contratto, e per il positivo riscontro della predetta qualificazione il giudice di merito è tenuto ad indagare in ordine all'effettiva intenzione delle parti, attraverso l'esame del complessivo regolamento contrattuale dalle stesse voluto, non essendo sufficiente il mero elemento formale della denominazione come caparra di detto versamento (Cass. n.
3014 del 1985; conf. n. 12472 del 2004), la prima ragione di infondatezza è che emerge inequivocabilmente dal tenore della scrittura privata del 27 luglio 2013, avente contenuto misto di contratto di transazione sulle controversie locatizie già sorte e di contratto preliminare di compravendita dell'immobile locato, che le parti nel complesso intendessero il versamento preventivo della somma di Euro
38.000,00, anteriormente al rogito, non come un semplice acconto, ma come una caparra confirmatoria della volontà di concludere il definitivo, con la predeterminazione dell'ammontare di quello che sarebbe stato il risarcimento del danno da inadempimento per la protratta occupazione dell'immobile promesso nel caso di ritardata o mancata stipula della compravendita, come già previsto dalle parti nel precedente preliminare, racchiuso nella scrittura privata del 19 settembre
2011, in cui la somma la somma anticipata veniva ricevuta a titolo di caparra confirmatoria, e come riconosciuto dagli intimati nella citazione in opposizione all'esecuzione, quarta pagina, notificata il 20 maggio 2014, atto introduttivo del giudizio definito con la citata sentenza n. 2867/2018, in cui la somma versata veniva qualificata come caparra;

b) tenuto conto che per ripetere un pagamento si deve dare la prova del carattere indebito come fatto costitutivo del credito, a norma dell'art. 2033 cod.
8 civ., ed in mancanza di risoluzione o almeno recesso unilaterale il contratto ha forza di legge tra le parti, a norma dell'art. 1372 cod. civ., anche a trascurare il superiore rilievo, la seconda ragione di infondatezza è che i resistenti evidentemente non possono ottenere dal ricorrente la restituzione della somma versata in esecuzione del contratto preliminare se contestano di aver prestato una caparra confirmatoria, senza neppure tentare di esercitare la facoltà di recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra, e contemporaneamente non domandano la risoluzione del contratto per inadempimento dell'altra parte, lasciando fermo il titolo della prestazione.

6. La domanda principale, che resta unitaria, nonostante la formulazione in più capi, e la domanda riconvenzionale, nella parte relativa alla somma versata a titolo di deposito cauzionale ed alla somma richiesta a titolo di indennità di avviamento, domande sottoposte ad esame congiunto per stretta connessione, sono la prima parzialmente fondata e la seconda, al di là della eccepita parziale compensazione dei rispettivi crediti, infondata.

6.1. Come affermato sia dalla dottrina che dalla giurisprudenza, le disposizioni codicistiche in tema di manutenzione della cosa locata e di miglioramenti ed addizioni alla stessa sono derogabili tra le parti, avendo carattere meramente dispositivo (Cass. n. 6158 del 1998).

6.2. Nella specie, il ricorrente ha domandato il risarcimento dei danni, come constatati a seguito del rilascio, causati dalla modificazione non autorizzata e dalla mancata manutenzione dell'immobile locato, nonché dal mancato godimento del medesimo, nel periodo occorrente per la rimessione in pristino, fondando la pretesa su una clausola del contratto di locazione, e nulla hanno eccepito i resistenti in ordine alla invocata responsabilità, se non l'inutilità dei lavori a loro carico prima dell'esecuzione di altri lavori sull'impianto di smaltimento delle acque condominiali;
senza contestare in modo specifico il credito risarcitorio, i resistenti hanno eccepito in compensazione il diritto al deposito cauzionale, all'indennità di avviamento ed all'acconto sul prezzo di vendita.

6.3. Ciò premesso, si tratta di accertare l'esistenza dei contrapposti crediti e, per quanto attiene al primo di essi, l'imputabilità ai convenuti dei danni derivanti
9 dalla difformità tra lo stato di manutenzione originario e quello risultante alla fine del rapporto, al momento del rilascio dell'immobile locato, cioè se i conduttori ne rispondano per inadempimento ovvero le conseguenze dannose restino a carico dei locatori.

6.4. Per quanto attiene al rapporto, in base a quello che risulta dal contratto di locazione stipulato per scrittura privata sottoscritta il 18 giugno 1987, tra
, per sé e in qualità di procuratore di , vedova Parte_1 Persona_1
, e , quali locatori, e Pt_1 Controparte_7 Parte_2 CP_5
quale conduttore, all'art. 6, avuto riguardo all'immobile locato ad uso di
[...] cartolibreria, “il conduttore dichiara[va] di avere esaminato il locale affittato e di averlo trovato idoneo al proprio uso ed in ottimo stato di manutenzione ([era] stato appena ristrutturato e ridipinto) e si obbliga[va] di riconsegnarlo alla scadenza del contratto nello stesso stato in cui lo [aveva] preso in consegna, sostituendo i beni mancanti o deteriorati oltre il normale uso e, comunque, provvedendo a reintegrare, ripulire e ritinteggiare perfettamente pareti, pavimenti
[e] soffitti, pena il pagamento dei danni”. Inoltre, nella stessa clausola, le parti convenivano che “modificazioni, innovazioni o trasformazioni del locale non pot[evano] essere fatte senza il consenso scritto del locatore” e che, altresì, “si autorizza[va] il conduttore […] ad aprire un varco nella parete del locale che lo separa[va] da quella confinante di sua proprietà”, a patto che “tale varco
[venisse] eliminato a totale cura e spese del conduttore, [in modo da] ripristina[re] l'attuale situazione dei luoghi, prima della riconsegna del locale, alla scadenza contrattuale”. Per quanto ancora rileva, l'immobile veniva rilasciato il 7 luglio 2015, data risultante dal verbale redatto dall'ufficiale giudiziario, all'esito dell'esecuzione dell'ordinanza di convalida della licenza intimata per finita locazione.

6.5. A questo punto, è necessario procedere alla verifica dei danni all'immobile locato e delle spese di ripristino, in base a quello che risulta dalla relazione, depositata il 7 dicembre 2017, del consulente tecnico nominato d'ufficio nel procedimento di accertamento tecnico preventivo, ing. Per_2
nella quale l'ausiliare ha dato conto delle indagini compiute con
[...]
10 procedimento accurato ed esaustivo, riferendone i risultati con motivazione esauriente ed esente da vizi logici, da cui non v'è motivo di discostarsi, e corredando le risposte fornite ai quesiti con la descrizione e riproduzione planimetrica e fotografica dello stato dei luoghi, nonché con la valutazione delle censure delle parti.

6.6. Secondo quanto emerge dai rilievi e dalle stime, dopo aver proceduto alle misurazioni, preliminarmente, l'ausiliare ha dato conto di aver notato che il locale commerciale era interessato da alcune infiltrazioni d'acqua per risalita capillare, alla base delle murature, in prossimità del pavimento, oltre ad un avvallamento per dilavamento, in prossimità dell'ingresso, fenomeni causati, presumibilmente, da perdite della condotta condominiale, in cui confluivano gli scarichi fognari. Al momento del suo accesso, il locale si trovava in uno stato di conservazione scadente. L'ausiliare ne ha verificato puntualmente le condizioni, ponendole a confronto con quelle dichiarate nel contratto e constatando, in particolare, il degrado delle pareti interne e degli infissi e la modifica apportata con l'apertura di un varco verso altra proprietà, provvisoriamente chiuso con una parete in cartongesso, anziché con un muro divisorio, come in origine. Nel delineare gli interventi opportuni per il ripristino, mediante demolizione, ricostruzione e riparazione, l'ausiliare ha anche specificato che i lavori di risanamento diretti a rimediare all'umidità, invece, non sono attribuibili all'uso dell'immobile locato e le relative spese non sono addebitabili ai conduttori, soggiungendo solo esser “auspicabile” il differimento degli interventi ripristinatori sino ai lavori sull'impianto di smaltimento delle acque condominiali.
Ai fini della eliminazione dei danni, l'ausiliare ha proposto l'esecuzione dei lavori risultanti dal computo metrico estimativo, per l'importo di Euro 14.332,10, esclusa IVA, precisando trattarsi di interventi di durata preventivata in 27 giornate lavorative.

6.7. Non vi sono ragioni per disattendere le valutazioni di carattere tecnico e le conclusioni a cui è giunto il consulente, anche a seguito delle osservazioni delle parti.

6.8. Sulla consulenza, peraltro, non sono sorte contestazioni.
11 6.9. Alla luce di quanto precede, poiché gli eredi dell'originario conduttore e la società tra loro costituita per l'esercizio dell'impresa nell'immobile locato erano tenuti a curarne la manutenzione, ordinaria o straordinaria che fosse, in forza di una precisa disposizione contenuta nel contratto, derogatoria delle norme in materia di locazione, e gli obbligati non hanno fornito la prova di aver restituito il locale commerciale nello stesso stato in cui il loro dante causa lo aveva a suo tempo ricevuto, definito nel contratto come ottimo ed ivi minuziosamente descritto, né hanno provato di non aver potuto ripristinare condizioni ottimali prima della scadenza contrattuale per causa a loro non imputabile, la quale certamente non è integrata dalla presenza di alcuni danni derivanti da incuria dell'edificio non computati e nemmeno domandati, è logico dover CP_8 affermare la responsabilità dei resistenti per inadempimento ed il conseguente diritto del ricorrente al risarcimento dei danni.

6.10. Accertato l'inadempimento, bisogna liquidare i danni, commisurandoli all'entità delle spese necessarie per le riparazioni dell'immobile locato, come in precedenza determinate, ed all'equivalente delle mensilità del canone che sarebbero maturate nell'arco temporale dal momento del documentato rilascio al momento del presumibile ripristino, se il locale commerciale fosse stato immediatamente ricollocabile sul mercato, quali frutti civili non percepiti.

6.11. I danni per la prima voce ammontano a Euro 17.485,16 (14.332,10 +
22%).

6.12. I danni per la seconda voce ammontano a Euro 21.750,00 (750,00 x
29).

6.13. I danni complessivamente ammontano a Euro 39.235,16 (17.485,16 +
21.750,00).

6.14. A questo punto, è possibile confrontare il credito principale con i contrapposti crediti ed è giustificata, in relazione ad essi, la pretesa per il complessivo ammontare di Euro 15.377,89: quanto al deposito cauzionale, si tratta della somma originaria di Lire 1.600.000, equivalente in valuta attuale a
Euro 826,33, oltre agli interessi compensativi al tasso legale nella misura di Euro
1.051,56, dalla data della stipula alla data della riconsegna, in totale Euro
12 1.877,89, da imputarsi per legge in conto di danni;
quanto all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, si tratta della somma legalmente commisurata a 18 mensilità dell'ultimo canone rivalutato alla data della riconsegna, pari a Euro 750,00, in totale Euro 13.500,00, spettante ai conduttori a seguito di cessazione del rapporto alla scadenza per disdetta dei locatori, senza che il mancato esercizio del diritto di ritenzione dell'immobile sino alla corresponsione dell'indennità, come avrebbe potuto richiedersi in sede di opposizione all'esecuzione per rilascio, possa essere eccepito dalla parte obbligata, riconvenuta, per sottrarsi al pagamento, dopo aver conseguito, ancorché forzosamente, l'adempimento dell'altra obbligazione, in rapporto di reciproca dipendenza.

6.15. Posto che la compensazione impropria (o atecnica) riguarda crediti e debiti che hanno origine da uno stesso rapporto e si risolve in una verifica, anche d'ufficio, delle reciproche poste attive e passive tra le parti, accertata la coesistenza di reciproci debiti derivanti da un unico rapporto, ora entrambi liquidi ed esigibili, i contrapposti crediti si estinguono fino a concorrenza del minore tra essi, così da lasciar sopravvivere quello maggiore, per il residuo importo di Euro
23.857,27 (39.235,16 - 15.377,89).

6.16. Al residuo risarcimento dovuto, infine, trattandosi di debito di valore, si aggiungono gli interessi legali maturati sulla somma rivalutata anno per anno, dalla data del rilascio dell'immobile locato, dunque dal momento del definitivo inadempimento dell'obbligazione manutentiva posta a base della pretesa, cioè a decorrere dal 7 luglio 2015.

6.17. Sulla somma così liquidata, pari a Euro 32.346,84, sono dovuti gli interessi legali dalla data della decisione al saldo.

6.18. Sussiste, pertanto, il diritto al risarcimento dei danni, nei limiti sopra stabiliti, a favore dei locatori.

6.19. Non resta, viceversa, alcun credito a favore dei conduttori.

7. Conclusivamente, la domanda principale va accolta per quanto di ragione e la riconvenzionale respinta.

8. La soccombenza reciproca, desumibile dall'accoglimento parziale della
13 domanda principale e dalla reiezione della domanda riconvenzionale, giustifica la compensazione delle spese di lite per un terzo, con la condanna della parte prevalentemente soccombente al rimborso dei restanti due terzi, liquidati in dispositivo, tenuto conto del valore della causa, determinato in base al criterio del decisum, e della complessiva attività svolta, per il procedimento di istruzione preventiva in relazione alle fasi di studio, introduttiva ed istruttoria e per il giudizio di merito in relazione alle fasi di studio, introduttiva, istruttoria e decisoria, nonché per il procedimento di mediazione promosso in corso di causa e concluso al primo incontro in relazione alla sola fase di attivazione, secondo i valori medi stabiliti dalla disciplina regolamentare di cui al D.M. n. 55 del 2014, come modificato dal D.M. n. 37 del 2018 e dal D.M. n. 147 del 2022, tabella n. 9
(parametri previgenti), terzo scaglione, e tabella n. 2 (parametri in vigore), quarto scaglione, nonché tabella n. 25-bis, quarto scaglione, con l'aggiunta delle spese della consulenza tecnica d'ufficio, nella misura liquidata con precedente decreto;
non è riconoscibile, infine, l'aumento facoltativo, nella misura del 30%, per la difesa di un cliente contro più soggetti aventi la stessa posizione processuale, ex art. 4, comma 2, D.M. cit., essendo identiche ed indifferenziate le difese dei convenuti, quali conduttori, fondate sulle medesime deduzioni e produzioni.


P.Q.M.


Il Tribunale, definendo il giudizio, respinta ogni contraria domanda ed eccezione:
1) accoglie la domanda principale e condanna i resistenti al pagamento, in favore della ricorrente, della somma di Euro 32.346,84, a titolo di risarcimento dei danni da mancata manutenzione, già compresi gli interessi legali maturati sulla somma medesima rivalutata anno per anno, a decorrere dalla data del rilascio dell'immobile locato, oltre agli interessi legali dalla data della decisione al saldo;

2) rigetta la domanda riconvenzionale;

3) compensa per un terzo tra le parti le spese di lite e condanna i resistenti al rimborso, in favore del ricorrente, dei restanti due terzi, che liquida per il procedimento di istruzione preventiva in Euro 1.940,00, a titolo di compensi, e in
Euro 189,60, a titolo di esborsi, e per il giudizio di merito in Euro 5.077,33, a titolo di compensi, e in Euro 330,10, a titolo di esborsi, nonché per il
14 procedimento di mediazione in Euro 357,33, a titolo di compensi, e in Euro 48,80,
a titolo di esborsi, in ogni caso oltre a spese generali, nella misura del 15%, ed accessori di legge, ponendo a carico di entrambe le parti, ricorrente e resistenti, altresì, con la medesima ripartizione, le spese della consulenza tecnica d'ufficio, nella misura liquidata con precedente decreto.
Così deciso in Cagliari, il 29 ottobre 2025.
Il Giudice
(dott. Antonio Angioi)
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