R.G. 52183/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Roma
SESTA SEZIONE
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al 52183 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2024, vertente
TRA
( ), elettivamente domiciliato in Roma, alla Via Caio Mario Parte_1 C.F._1
n. 8 presso lo studio legale dell'Avv. Francesco Favi che lo rappresenta e difende giusta delega in atti
ATTORE
E
, domiciliata in Roma, Via Tolemaide n°12, int.18 - 00192, Controparte_1
CONVENUTO CONTUMACE
Fatti di causa.
Con atto di citazione ritualmente notificato, , locatore dell'immobile sito in Roma, Parte_1
alla Via Tolemaide n°12, int.18, identificata presso il NCEU del Comune di Roma al foglio 403, part.40, sub.25, classe 3, cat. A/2, concesso a , giusta contratto di locazione Controparte_1 abitativa agevolata ex art. 2, comma 3, Legge 431/98 a far data dall'1.7.2022, registrato presso l'A.E. di Roma 2 in data 11.7.2022 al n°008973, serie 3T; ha intimato alla conduttrice la licenza per finita locazione per la data del 30.6.2025, giusta comunicazione di mancato rinnovo alla prima scadenza triennale, per i motivi di cui all'art.3 L.n°431/1998, trasmessa con PEC del 12.4.2024, riscontrata il
5.5.2024.
L'intimata non è comparsa, né si è mai costituita nel prosieguo del giudizio a mezzo di un procuratore.
Denegata l'ordinanza di rilascio ex articolo 655 c.p.c., il giudice, sul rilievo per cui il procedimento di convalida di licenza per finita locazione non può essere utilizzato per i casi particolari e tassativamente previsti dalla legge (art. 3 Legge 431/1998 per le locazioni ad uso abitativo;
art. 29
Legge 392/1978 per le locazioni a uso diverso) di diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza, nel qual caso è necessario promuovere, a seconda dei casi, un procedimento ordinario ex art. 447 bis c.p.c. o un procedimento ex art. 30 Legge 392/1978, ha convertito il rito e 1 R.G. 52183/2024
conseguentemente concesso alle parti i termini ex articolo 426 c.p.c. per le integrazioni documentali e le memorie integrative.
La causa è venuta per la discussione all'udienza del 24 marzo 2025, al cui esito si è data lettura del dispositivo della presente sentenza.
Motivi della decisione.
In primo luogo, occorre verificare quale sia l'originaria decorrenza del contratto di locazione per cui
è causa. In tal senso, appare evidente come, a fronte di una efficacia inziale del contratto fissata al 1 luglio 2022, il primo triennio di rapporto verrà a concludersi il 30 giugno 2025.
Ai sensi dell'art. 3, comma 1 L. 431/1998 (disposizione peraltro pedissequamente richiamata dalle parti nel contratto), trattandosi di locazione stipulata ai sensi dell'art. 2, comma 3 della stessa legge, il locatore può avvalersi della facoltà di mancato rinnovo alla prima scadenza unicamente laddove ricorrano i requisiti di cui alle successive lettere da a) a g).
Nel caso di specie, il locatore non ha mai versato in atti, né in fase di convalida, né in quella di merito conseguente al mutamento del rito, la comunicazione attraverso la quale ha manifestato la propria volontà di non proseguire nel rapporto oltre il primo triennio, per cui allo stato degli atti non è neanche possibile comprendere se la comunicazione esplicitasse le regioni del diniego, né, in caso affermativo, quale fosse, tra le varie ipotesi previste dalla richiamata disposizione, quella per la quale è stata intimata la scadenza anticipata.
Nessun ausilio in tal senso deriva dalla lettura dello stesso atto di intimazione, nel corpo del quale si fa esclusivo riferimento ad un indistinto “il locatore ha comunicato alla conduttrice la formale disdetta per i motivi di cui all'art.3 L.n°431/1998”.
In via preliminare, va rilevato come, a fronte della mancata costituzione della convenuta, non possa ritenersi operante il disposto dell'art. 115 c.p.c., a mente del quale il giudice deve porre a fondamento della decisione i fatti non specificatamente contestati dalla parte costituita.
In assenza di costituzione della convenuta, quindi, l'onere probatorio incombe interamente sulla parte attrice, secondo gli ordinari criteri di riparto previsti dall'art. 2697 c.c..
Lo scrivente non sconosce l'arresto della Suprema Corte, a mente del quale il diniego di rinnovazione dei contratti di locazione alla prima scadenza costituisce una figura speciale di disdetta del contratto di locazione che condivide, con la più generale figura di cui all'art.1596 c.c., la natura di atto negoziale unilaterale recettizio idoneo a rivelare la volontà di negare la rinnovazione del contratto alla scadenza, in presenza di uno dei motivi tassativi previsti dalla legge.
Tuttavia, l'indicazione delle ragioni del diniego di rinnovo è prevista a pena di nullità della disdetta, rilevabile d'ufficio (Cass. civ. sez. III, 6 settembre 1995, n. 9373). La specificazione dei motivi, nella
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comunicazione da inviare al conduttore, fra quelli tassativamente indicati sui quali la disdetta è fondata è finalizzata a consentire la verifica preventiva della serietà e della pratica realizzabilità dell'intento dichiarato ed il controllo successivo circa l'effettiva destinazione dell'immobile agli usi indicati (Cass. civ. sez. III, 4 aprile 2017 n.8669; Cass. civ., sez. III, 16 gennaio 2013, n. 3936). A tale fine, ad esempio, è considerata non sufficiente l'indicazione cumulativa di una pluralità di destinazioni dell'immobile e inammissibile un cambiamento successivo ovvero una specificazione del motivo della disdetta nel corso del giudizio (Cass. civ. sez. III, 25 ottobre 2004, n. 22382).
La mancata produzione della comunicazione di mancato rinnovo, pur in presenza di riscontro a parte del conduttore, non consente di verificare il rispetto da parte del locatore dell'onere di indicazione di alcuno dei motivi al cui verificarsi la legge consente di derogare dall'ordinaria durata quinquennale prevista per il tipo di contratti per cui è causa. Per l'effetto, la domanda di risoluzione alla prima scadenza non può trovare accoglimento perché non provata.
Nulla per le spese.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, respinge la domanda di risoluzione avanzata da Pt_1
nei confronti di .
[...] Controparte_1
Nulla per le spese.
Roma lì 24 marzo 2025
Il GOP – Giudice unico
Roberto Valentino
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