REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE VIII CIVILE
In persona del giudice unico, dott.ssa Clelia Testa Piccolomini, ha emesso la seguente
SENTENZA
Nella causa civile di primo grado iscritta al n. 19282 del ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2022, posta in decisione all'udienza del 22.9.2025 svoltasi con la modalità della trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c., e vertente
TRA
( ) nato a [...] in data [...], Parte_1 C.F._1
rappresentato e difeso dall'avv. Corinna MARZI ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Roma, Via Giuseppe Ferrari n. 35, per procura allegata all'atto di citazione;
attore
E
), nato a [...] il Controparte_1 C.F._2
25/11/1964, rappresentata e difesa dall'avv. Eleonora MARINI ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Roma, Via Eugenio Tanzi n. 39, per procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta;

, con sede legale in Controparte_2
One Molesworth Street, Dublino 2, Irlanda, numero di registrazione al Registro delle
Imprese dell'Irlanda: , e sede secondaria in Italia, a Milano, in Via Broletto n. P.IVA_1
4, codice fiscale e numero di iscrizione presso il Registro delle Imprese della Camera
1 di Commercio di Milano Monza - Brianza - Lodi , iscritta al REA P.IVA_2
presso la Camera di Commercio di Milano al n. , in persona del legale P.IVA_3
rappresentante p.t., rappresentata e difesa dagli avv.ti Marco Pesenti e Margherita Domenegotti, elettivamente domiciliata presso il loro studio in Roma, Via Po, n. 12, per procura allegata alla comparsa di costituzione;
convenuti
Oggetto: Scioglimento di comunione ordinaria.
CONCLUSIONI
All'udienza del 22.9.2025 svoltasi con la modalità della trattazione scritta, le parti concludevano come da note depositate nei termini assegnati.
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato, deduceva: Parte_1
di aver contratto matrimonio civile con in regime di Controparte_1
separazione dei beni, fissando la propria residenza in Roma, Largo dell'Olgiata n.15,
Isola 69 F.2; che dalla loro unione erano nati i due figli, e;
Per_1 Persona_2
che la casa coniugale, sita in Roma a Largo dell'Olgiata n.15, era stata acquistata in comproprietà tra i coniugi al 50%, ma interamente pagata dall'attore con il ricavato dalla vendita di altro immobile di proprietà e mediante il rimborso in via esclusiva del mutuo ipotecario intestato ad entrambi i comproprietari;
che, in data 18.11.2015, le parti avevano sottoscritto un accordo di separazione consensuale, nell'ambito della procedura di negoziazione assistita, concordando, quanto agli aspetti patrimoniali comuni, di non assegnare ad alcuno dei coniugi la casa coniugale e di porla in vendita lasciandola in uso alla moglie, unitamente al figlio, sino alla vendita;
contestualmente, le parti davano atto di aver già posto in vendita la casa al prezzo di mercato stimato in Euro 1.400.000,00, tramite una agenzia immobiliare, e di voler ripartire il prezzo, previa estinzione del mutuo ipotecario in corso, al 50% tra i coniugi così come tutte le spese – ivi comprese quelle
2 per le provvigioni richieste dall'agenzia immobiliare;
infine, la si impegna CP_1
a rilasciare l'immobile al momento della stipula del contratto preliminare e/o del rogito di vendita, mentre il si impegnava a farsi carico, nella misura del Pt_1
100%, delle spese straordinarie relative alla casa coniugale (utenze, manutenzione dell'interno ed esterno dell'immobile, quota consorzio, tasse ecc.), nonché del pagamento dei ratei di mutuo ipotecario sino al buon esito della vendita a terzi;
che, nonostante i tentativi effettuati dal ricorrente anche con una riduzione del prezzo, non pervenivano offerte di acquisto, in quanto la convenuta, pur sottoscrivendo i mandati alle agenzie, di fatto ne osteggiava il lavoro, non rendendosi disponibile per le visite;
che, nel frattempo, l'attore si faceva carico di tute le spese compreso il pagamento del mutuo;
che, divenuto maggiorenne, il figlio nel 2018 si allontanava dalla ex casa Per_2
coniugale e, con i provvedimenti provvisori emessi in sede di divorzio, erano confermati gli accordi di separazione quanto alla casa coniugale;
che la convenuta, pur impegnandosi in sede di mediazione a porre in vendita l'immobile al prezzo di € 1.000.000,00, rifiutava l'offerta pervenuta ad € 900.000,00, nonostante la disponibilità manifestato dall'attore di garantirle il medesimo importo che le sarebbe spettato in caso di vendita al prezzo concordato in mediazione e a farsi carico di ogni onere, compresa la risistemazione della piscina;
che la convenuta continuava ad utilizzare in via esclusiva l'immobile con grave danno per l'attore.
Concludeva quindi chiedendo: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis:
- disporre lo scioglimento della comunione per cui è causa e dichiarare la divisione giudiziale dell'immobile posto in Roma, costituito da: porzione di villino bifamiliare sito a Largo dell'Olgiata n. 15, nell'isola 69 lotto “F” distinto con la sigla “F2” censito in Catasto Fabbricati del Comune di Roma al foglio 38, con le particelle: -
2718 subb. 2 e 4 graffati, zona cens. 6, cat A/7, cl.8, vani 14,5, rendita euro 4.118,75,
3 Largo dell'Olgiata n. 15 n. 69, piano S1-T-1 edificio F2 ( villino e area adibita a giardino)…
- 2718 sub. 6, zona cens. 6, cat C/6, cl. 13 mq. 56 rendita euro 263,19 Largo dell'Olgiata n. 15 n. 69, piano S1, int F2 (il garage) … lotto di terreno attiguo istinto in Catasto Terreni del Comune di Roma al foglio 38, con le particelle: 2025 .- 2021 –
3… (cfr. all. 2b. Atti di acquisto) previa determinazione della sua consistenza attuale, attribuendo ad ognuno dei due comunisti la parte corrispondente alla propria quota, ossia la giusta metà, secondo un progetto divisionale predisposto con l'ausilio di un
Consulente Tecnico d'Ufficio da nominarsi;
previa estinzione del mutuo fondiario gravante sul bene in favore dell . Controparte_3
- In subordine, laddove dovesse accertarsi l'indivisibilità / non comoda divisibilità del bene, ordinare la vendita dell'immobile ai sensi dell'art. 788 c.p.c. (a mezzo di professionista, all'uopo delegato) e provvedere alla ripartizione della somma ricavata in proporzione delle rispettive quote (50% cadauno), previa decurtazione sulla costituenda quota di controparte di quanto a qualsiasi titolo dovuto all'istante per le motivazioni di cui in premessa, nonché estinzione del relativo mutuo fondiario
e di eventuali crediti di terzi a qualsiasi a titolo gravanti sulla quota di comproprietà del bene della signora - In via istruttoria si chiede ammettersi a) ex art. CP_1
194 Disp. Att. C.p.c. CTU che - previo accertamento della consistenza attuale del compendio immobiliare indiviso – e stabilita l'indivisibilità / non comoda divisibilità ai sensi dell'art. 1114 e 720 c.c. dell'immobile, individui le quote di proprietà dei comunisti, stabilisca il valore al quale dovrà essere posto in vendita l'immobile previo accertamento della regolarità catastale e urbanistica e predisponga un progetto divisionale che tenga conto del residuo mutuo da versare all'Istituto di
Credito , degli eventuali costi per la regolarizzazione catastale ed Controparte_3
urbanistica, del mancato godimento della propria quota di proprietà da parte del
Dott. facendo riferimento al valore locativo dell'immobile, di quanto dal Pt_1
medesimo anticipato in via esclusiva per il pagamento del mutuo e di quanto a qualsiasi titolo dovuto all'istante in relazione al suddetto immobile per le motivazioni
4 di cui in atti;
b) prova per testi sui fatti e le circostanze di cui in premessa preceduti dalla locuzione “ vero che “, con riserva di indicarne i testimoni nonché di articolare ulteriori mezzi di prova anche all'esito delle opposte difese nei concedendi termini ex art. 183, 6^ co. c.p.c.
- In ogni caso, condannare la parte convenuta al pagamento in favore di parte attrice di tutte le somme a qualsiasi titolo dovutegli per le motivazioni di cui in premessa per il mancato godimento della propria quota dell'immobile come sopra descritto stante
l'uso esclusivo del bene da parte della sig.ra per la mancata vendita e/o a CP_1
titolo di indennizzo (che tenga conto di quanto anticipato in via esclusiva per il pagamento del mutuo, dei frutti civili ritraibili dall'immobile, dei danni patiti dell'attore per l'utilizzo prolungato ed esclusivo da controparte del bene descritto e della mancata vendita), nella misura che sarà accertata in corso di causa e/o ritenuta di giustizia, certamente a far data dall'adesione a vendere dell'immobile manifestata dal Dott. nel Maggio 2021 di cui in atti, o dalla diversa Parte_1
data ritenuta di giustizia e fino al perdurare dell'utilizzo in via esclusiva, da parte della signora dell'immobile come innanzi descritto, comunque, fino alla CP_1
definizione dell'instaurando giudizio di scioglimento della comunione;
oltre interessi
e rivalutazione monetaria fino all'effettivo soddisfo.
Con vittoria di spese, compenso professionale, spese generali ed accessori di legge del presente giudizio nonché, stante il comportamento ostativo di controparte, che ha costretto l'istante al presente giudizio, con condanna ex artt. 91 e 96 cpc.”.
Si costituiva la convenuta , deducendo: i) l'improcedibilità della domanda CP_1
per mancato esperimento del procedimento di mediazione con la partecipazione anche del creditore ipotecario e la conseguente nullità del verbale di CP_2
mediazione sottoscritto solo dai due coniugi;
ii) la pendenza del giudizio di divorzio con conseguente incertezza in merito alla sorte dell'immobile; iii) la non debenza dell'indennità richiesta attesa l'occupazione legittima dell'immobile in ragione degli accordi intervenuti, confermati dal Tribunale in sede di separazione;
iv)
l'inadempimento dell'attore agli obblighi di manutenzione ordinaria e straordinaria
5 dell'immobile assunti in sede di accordo di separazione;
v) l'infondatezza della domanda di condanna ex art. 96 c.p.c..
Concludeva quindi chiedendo:
Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis,
1) accertato il mandato esperimento del procedimento di mediazione obbligatoria nei confronti di tutte le parti del giudizio, disporre la improcedibilità dello stesso con tutte le conseguenze di legge
2) accertata la pendenza tra le parti di giudizio di scioglimento degli effetti del matrimonio rg 79107/2019 ed attesa la vigenza delle condizioni di separazione consensuale secondo le quali la Sig.ra ha pieno diritto di abitare CP_1
nell'immobile oggetto del presente giudizio, disporre la sospensione di quest'ultimo sino all'esito del giudizio di divorzio;

3) in via meramente subordinata, disporre si opus lo scioglimento della comunione e dichiarare la divisione giudiziale dell'immobile posto in Roma, costituito da: porzione di villino bifamiliare sito al Largo dell'Olgiata numero 15 nell'isola 69 lotto
F distinto con la sigla F2, censito in catasto fabbricati del Comune di Roma al foglio
38 con la particella:- 2718 subb 2 e 4 graffati zona cens. 6 cat A/7 CL 8 vani 14,5 rendita euro 4.118,75 largo dell'Olgiata numero 15 numero 69 piano S 1-T1 edificio
F2 (villino e area adibita a giardino)...
- 2718 sub 6, zona censuaria 6 cat C/6 CL 13 metri quadrati 56 rendita euro 263,19
Largo dell'Olgiata numero 15 numero 69 piano S1- int, F2 (il garage) … lotto di terreno attiguo distinto in catasto terreni del Comune di Roma al foglio 38 con le particelle: 2025-2021-3… previa determinazione della sua consistenza attuale attribuendo ad ognuno dei due comunisti la parte corrispondente alla propria quota secondo un progetto divisionale predisposto con l'ausilio di un consulente tecnico
d'ufficio da nominarsi previa estinzione del mutuo fondiario gravante sul bene in favore dell'istituto di credito plc. facendo salvi i diritti risarcitori non CP_2
dedotti e non deducibili nel presente giudizio
6 In via subordinata laddove fosse accertata l'indivisibilità/non comoda divisibilità del bene, disporre la vendita dell'immobile ad un congruo prezzo di mercato secondo la stima del nominando CTU ed ai sensi dell'articolo 788 c pc (a mezzo di professionista all'uopo delegato) e provvedere alla ripartizione della somma ricavata in proporzione delle rispettive quote 50% cadauno, facendo salvi i diritti risarcitori non dedotti e non deducibili nel presente giudizio
4) rigettare in ogni caso le richieste attoree di indennizzo per uso esclusivo dell'immobile e di condanna ex art. 91 e 96 cpc, essendo le stese completamente destituite di fondamento
Con ogni ulteriore provvedimento di legge e con vittoria di spese, competenze ed onorari di giudizio”.
Si costituiva altresì , quale creditore ipotecario, rassegnando le CP_2
seguenti conclusioni:
“Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione così disporre:
Nel merito, in via principale: ove venga disposto lo scioglimento della comunione mediante attribuzione delle quote di spettanza degli immobili dei sig.ri Parte_1
e ordinare che tale operazione si compia senza
[...] Controparte_1
pregiudizio alcuno della garanzia ipotecaria dell'odierna comparente LA Bank
Ireland PLC, creditrice fondiaria dei sig.ri e . Parte_1 Controparte_1
Nel merito, in via subordinata: ove venga accertata l'indivisibilità dei beni oggetto del presente giudizio, in quanto fisicamente e giuridicamente indivisibili, disporre la vendita degli immobili ubicati nel Comune di Roma come sopra meglio descritti, ordinando che il ricavato delle quote di proprietà dei sig.ri e Parte_1 [...]
venga assegnato all'odierna comparente nella propria qualità di CP_1
creditrice con garanzia ipotecaria iscritta sui beni oggetto del presente giudizio, sino alla concorrenza del credito vantato in forza dei titoli indicati in narrativa e che ci si riserva eventualmente di precisare nel corso del presente giudizio.
7 In ogni caso: il tutto, con vittoria di spese, diritti ed onorari del giudizio, da liquidarsi in favore di LA Bank Ireland Plc, secondo i valori medi previsti dal
D.M. 55/2014, tenuto conto del valore della presente controversia dichiarato dall'attore nell'atto di citazione.
Il tutto, con vittoria di spese, diritti ed onorari del giudizio, da liquidarsi in favore di
BARCLAYS BANK IRELAND PLC secondo i valori medi previsti dal D.M. 55/2014, tenuto conto del valore della presente controversia dichiarato dall'attore nell'atto di citazione.”
Assegnati i termini ex art. 183 6° comma c.p.c., con la memoria n. 1 parte convenuta integrava le proprie conclusioni chiedendo altresì:
“inoltre, considerato il valore di mercato dell'immobile di Via TO IV 16, acquistato dalla parte attrice nel corso del matrimonio, il nominando CTU dovrà decurtare dalla quota di spettanza del Sig. la metà del prezzo di vendita Pt_1
con contestuale attribuzione alla Sig.ra della corrispondente somma in CP_1
sede di valutazione della quota ad ella spettante nella divisione dell'immobile per cui è causa”.
Ammessa ed espletata CTU, la causa era rinviata per la precisazione delle conclusioni e trattenuta in decisione all'udienza del 22.9.2025, svoltasi con la modalità della trattazione scritta, con assegnazione dei termini di legge per il deposito di memorie e repliche conclusionali, scaduti in data 11.12.2025.
**********
Oggetto dell'odierno giudizio è la divisione dell'immobile acquistato in comunione ordinaria dalle parti in causa, quali ex coniugi in separazione dei beni.
Preliminarmente, deve respingersi l'eccezione di improcedibilità, sollevata dalla convenuta per la mancata partecipazione alla prima mediazione del creditore ipotecario a fronte del verbale negativo della nuova mediazione instaurata CP_2
dall'attore in corso di giudizio (all. 16 della memoria 183 n. 2 dell'attore depositata in data 3.4.2023).
8 Neanche costituisce un ostacolo alla richiesta divisione la pendenza del giudizio di divorzio (ad oggi peraltro definito in appello come da doc. 25 allegato alle note attrici del 15.9.2025), atteso che l'immobile è stato acquistato in comunione ordinaria, essendo le parti coniugate in regime di separazione dei beni (cfr. estratto di matrimonio allegato quale doc. 1a) della citazione).
Peraltro, gli accordi di separazione, confermati in sede di divorzio e poi in appello, escludevano espressamente l'assegnazione dell'immobile (punto e. dell'accordo allegato quale doc. 3 alla citazione), avendo invece le parti concordato tra loro l'uso dell'immobile da parte della sola convenuta sino alla vendita, così da non ricorrere alcuna interdipendenza del presente giudizio rispetto a quello di divorzio.
Infine, non rilevano in questa sede le deduzioni di parte attrice in merito al versamento in via esclusiva del prezzo di acquisto della casa, sia in assenza di specifiche domande al riguardo, sia, comunque, non essendo in contestazione l'acquisto in comunione dell'immobile e gli accordi successivi con cui le parti hanno altresì previsto la divisione in parti uguali del prezzo in caso di vendita.
Analogamente, non possono prendersi in considerazione le deduzioni della convenuta in merito ad una responsabilità del convenuto per l'ammaloramento del bene, non risultando formulata alcuna specifica domanda risarcitoria in tal senso.
Fatte queste premesse, preliminarmente alla divisione, va esaminata: i) la domanda integrativa formulata dalla convenuta con la memoria 183 6° comma n. 1, volta a considerare nella divisione il valore di altro immobile intestato al solo attore;
ii) le domande dell'attore di indennità di occupazione del bene comune e di risarcimento danni ulteriori e indennizzo per le spese di mutuo, ampliata in corso di giudizio con riguardo anche alle altre spese sostenute per l'immobile.
Domanda della convenuta relativa all'immobile TO IV
Con la memoria 183 n. 1, la convenuta ha chiesto di considerare nella divisione il valore dell'immobile di via TO IV che assume acquistato dall'attore con pagamento avvenuto nel corso del matrimonio.
9 Premesso come sia pacifica la titolarità esclusiva del bene, peraltro in parte di provenienza ereditaria, la domanda, in quanto volta ad accertare l'eventuale contribuzione all'acquisto e quindi la titolarità comune o comunque un credito verso l'attore, risulta del tutto autonoma dalle domande svolte con la costituzione e pertanto tardiva, in quanto proposta ex novo per la prima volta con la memoria 183 n. 1.
La stessa deve quindi essere dichiarata inammissibile.
Indennità occupazione chiesta da parte attrice
Le parti, in sede di separazione, hanno concordato la vendita dell'immobile al prezzo di € 1.400.000,00, poi ridotto ad € 1.000.000,00 in sede di mediazione, prevedendo il riparto del prezzo al 50% detratto quanto occorrente all'estinzione del mutuo, il diritto della convenuta ad occupare l'immobile sino alla vendita e l'obbligo dell'attore di farsi carico delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, pur sempre sino alla vendita.
Seppure non vi sia stata alcuna assegnazione della casa coniugale in sede di separazione e divorzio, alla luce degli accordi intercorsi, l'occupazione dell'immobile da parte della convenuta deve ritenersi legittima almeno sino al verificati dei presupposti concordati per la vendita, laddove liberamente i comproprietari hanno deciso di derogare alla previsione di cui all'art. 1102 c.c. circa l'uso comune del bene, prevedendo invece che, sino alla vendita, lo stesso rimanesse in uso esclusivo di uno solo dei due.
Dalla documentazione in atti emerge che, a seguito dell'accordo raggiunto in sede di mediazione per la vendita a prezzo ridotto di € 1.000.000,00, è pervenuta offerta di acquisto di € 900.000,00 (all. 11 citazione), a fronte della quale l'attore ha manifestato alla convenuta la disponibilità a garantirle la parte di prezzo che le sarebbe spettato in caso di vendita a prezzo maggiore, facendosi altresì carico in via esclusiva delle spese di regolarizzazione della piscina (doc. 12a, 12b e 13 allegati alla citazione e non disconosciuti). La convenuta non ha comunque ritenuto di accettare l'offerta con conseguente mancata vendita.
10 Deve tuttavia ritenersi che l'offerta di acquisto pervenuta e la disponibilità dichiarata dall'attore, tanto alla convenuta quanto all'offerente, di aggiungere alla quota a lei spettante l'importo di € 50.000,00, così da garantirle un prezzo di vendita pari a quello concordato in sede di mediazione, integrino i presupposti concordati per procedere alla vendita e far cessare l'occupazione, così da rendere, da tale momento, non più giustificata l'occupazione esclusiva del bene e venuto meno anche l'obbligo assunto dall'attore dki provvedere in via esclusiva alla manutenzione.
Dal settembre 2021 (individuata quale data di stipula del rogito nella proposta non disconosciuta), deve quindi ritenersi venuto meno l'accordo, con diritto di entrambi i comproprietari all'uso del bene.
In presenza di una comunione, in base al richiamato art. 1102 c.c. ciascuno partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
Se la natura del bene di proprietà comune non ne permette un simultaneo godimento da parte di tutti i comproprietari, l'uso comune può realizzarsi o in maniera indiretta oppure mediante avvicendamento.
Tuttavia, fino a quando non vi sia una richiesta di uso turnario da parte degli altri comproprietari, il semplice godimento esclusivo ad opera di taluni di essi non è idoneo a produrre un qualche pregiudizio in danno degli altri che abbiano mostrato acquiescenza all'altrui uso esclusivo, salvo che non risulti provato che i comproprietari che hanno avuto l'uso esclusivo del bene, ne abbiano tratto anche un vantaggio patrimoniale (Cass. n. 13036 del 04/12/1991; n. 24647 del 03/12/2010; n.
7466 del 14/04/2015).
Ed allora, il proprietario che abbia avuto l'uso esclusivo del bene, neanche è tenuto a versare alcuna indennità al comproprietario inerte fino a quando questi non abbia manifestato l'intenzione di utilizzare l'immobile, eventualmente in maniera indiretta, fatto salvo il caso in cui abbia invece conseguito un vantaggio patrimoniale.
Tale indennizzo è dunque dovuto esclusivamente a far tempo dal giorno della relativa richiesta da parte degli altri comproprietari.
11 Nel caso di specie, parte attrice non ha documentato alcuna formale richiesta di uso comune dell'immobile o versamento dell'indennità di occupazione successiva al settembre 2021 e precedente l'introduzione del giudizio (laddove la diffida del
18.11.2021 – all. 15 citazione - ha riguardato il pagamento del mutuo e delle spese), sicché la detta indennità deve essere riconosciuta dalla odierna domanda giudiziale.
In merito alla quantificazione dell'indennità, la giurisprudenza più recente ha chiarito che “ai fini della determinazione dei frutti che uno dei condividenti deve corrispondere in relazione all'uso esclusivo di un immobile oggetto di divisione giudiziale, occorre far riferimento ai frutti civili, i quali, identificandosi nel corrispettivo del godimento dell'immobile che si sarebbe potuto concedere ad altri, ben possono essere liquidati con riferimento al valore figurativo del canone locativo di mercato” (cfr. Cassazione n. 20394/2013 e Cassazione n. 17876/2019).
La misura dell'indennità andrà quindi determinata mediante integrazione della CTU avuto riguardo al valore locativo del bene.
Richiesta risarcitoria attore
Parte attrice ha altresì chiesto, sin dalla citazione, di “condannare la parte convenuta al pagamento in favore di parte attrice di tutte le somme a qualsiasi titolo dovutegli per le motivazioni di cui in premessa per il mancato godimento della propria quota dell'immobile come sopra descritto stante l'uso esclusivo del bene da parte della sig.ra per la mancata vendita e/o a titolo di indennizzo (che tenga conto CP_1
di quanto anticipato in via esclusiva per il pagamento del mutuo, dei frutti civili ritraibili dall'immobile, dei danni patiti dell'attore per l'utilizzo prolungato ed esclusivo da controparte del bene descritto e della mancata vendita), nella misura che sarà accertata in corso di causa e/o ritenuta di giustizia”.
Detta domanda risulta poi precisata con note di trattazione scritta del 20.9.2024 e del
15.9.2025, in cui l'attore ha chiesto l'assegnazione dell'immobile ed ha quantificato le somme versate per il pagamento del mutuo, delle spese di consorzio e di utenze, chiedendone la decurtazione dal prezzo di assegnazione.
12 La domanda risarcitoria, genericamente proposta per danni legati all'uso esclusivo e alla mancata vendita dell'immobile, ove volta al conseguimento di somme ulteriori rispetto all'indennità di occupazione, va respinta in difetto di esatta specificazione e prova di eventuali ulteriori danni subiti, considerando peraltro che l'uso del bene è avvenuto sulla base di un preciso accordo tra le parti e che, antecedentemente al giudizio, neppure vi è stata alcuna formale richiesta di uso condiviso del bene.
Quanto alle spese, non possono essere riconosciute quelle per utenze e pagamento sia in difetto di espressa domanda svolta con riferimento a siffatte spese in CP_4
citazione e comunque nei termini 183 6° comma n. 1 c.p.c., sia comunque in quanto parte attrice non ha provato le complessive spese maturate a tale titolo e, quindi, di aver versato sia la quota propria che quella della convenuta.
Al contrario, le spese di mutuo risultano documentate attraverso il deposito: 1) del contratto di mutuo e della rinegoziazione, quale all. 5 citazione;
2) del piano di ammortamento aggiornato 2023 all. 18); del piano di ammortamento e pagamenti sino a settembre 2024– all. 22; 4) del piano di ammortamento e pagamenti al settembre 2025 – all. 26.
Non è poi oggetto di specifica contestazione la quantificazione delle somme versate a titolo di mutuo dal febbraio 2020, aggiornate da ultimo nella comparsa conclusionale
(pag. 6).
Deve quindi ritenersi che, al verificarsi dei presupposti per dare corso alla vendita, e quindi dopo il settembre 2021, gli obblighi assunti in sede di accordo e, dunque, il diritto di occupazione del bene da un lato e l'obbligo di pagamento integrale del mutuo dall'altro, siano venuti meno.
Ed allora, deve riconoscersi il diritto dell'attore al rimborso del 50% delle spese di mutuo sostenute da ottobre 2021, da quantificarsi in base al conteggio effettuato dallo stesso attore (decurtando le somme versate da gennaio 2020 a settembre 2021) e quanto risulta dal piano di ammortamento, partendo dalla rata del 15.10.2021
Ott – dicembre 2021: € 9.492,25;
Gennaio 2022 – Dicembre 2022 € 31.191,33;
13 Gennaio 2023 – Dicembre 2023 € 49.408,96;
Gennaio 2024 – Settembre 2024: € 39.626,82;
Ottobre 2024 – Settembre 2025: 45.780,16; pari a complessivi € 175.499,52, da ripartire al 50% tra le parti, con diritto dell'attore al rimborso di € 87.749.76.
Pertanto, in sede di divisione e di eventuale assegnazione, nella determinazione dei conguagli o del prezzo da versare, dovrà tenersi conto delle somme a credito dell'attore.
Divisione
In merito alla divisione, va preliminarmente evidenziata la non divisibilità dell'immobile, avendo il CTU rilevato che il Regolamento Disciplinare Interno edizione 2023 del Comprensorio dell'Olgiata in cui si trova l'immobile, rifacendosi alla Convenzione di Lottizzazione del 09/12/1968, “di fatto impedisce i ulteriori frazionamenti delle proprietà nell'area del Comprensorio, rendendo materialmente inefficace qualunque progetto divisionale possa essere proposto”.
A ciò deve aggiungersi come una eventuale divisione richiederebbe lavori e pratiche amministrative necessarie alla creazione di due unità autonome con costi ulteriori da detrarre dal valore del bene.
Il CTU ha inoltre rilevato le seguenti difformità: 1) una diversa distribuzione degli spazi interni;
2) modifiche alle finestre in prospetto;
3) la rimozione dell'ascensore e delle relative opere in muratura e la realizzazione al suo posto di una scala in legno;

4) la realizzazione di un balcone in aggetto al piano primo;
5) la demolizione di quota parte della scala esterna, precisamente della rampa tra il piano terreno ed il piano primo;
6) un'errata rappresentazione grafica della superficie coperta antistante l'ingresso carrabile al box auto, indicando altresì le attività e le pratiche amministrative necessarie al ripristino e i costi relativi.
Le dette irregolarità, incidendo sulla commerciabilità del bene, precludono altresì la divisione giudiziale sia mediante vendita che assegnazione, come ormai riconosciuto
14 dalla giurisprudenza a seguito della sentenza di Cassazione a sezioni unite n. 25021 del 07/10/2019.
Occorre quindi rimettere la causa sul ruolo al fine di verificare l'eventuale avvenuta sanatoria o, comunque, la volontà delle parti di provvedervi, risultando altrimenti la domanda improcedibile e, all'esito, disporre integrazione della CTU sia per verificare l'avvenuta regolarizzazione, sia per la quantificazione dell'indennità di occupazione dalla domanda giudiziale in poi.
Il costo di tale regolarizzazione dovrà poi essere posto a carico dei condividenti proporzionalmente alla quota di ciascuno.
Spese al definitivo.


P.Q.M.


Il Tribunale, non definitivamente pronunciando, così provvede:
• Dichiara la non divisibilità dell'immobile sito in Roma, Largo dell'Olgiata 15,
• Accerta il diritto dell'attore al pagamento dell'indennità di Pt_1
occupazione da parte della convenuta per la quota del 50% dalla CP_1
domanda giudiziale sino alla divisione del bene, nella misura da determinarsi a seguito di integrazione alla CTU;

• Accerta il diritto dell'attore al rimborso del 50% delle rate di mutuo versate a far data dall'ottobre 2021;
• Dichiara inammissibile la domanda svolta dalla convenuta con la memoria 183
6° comma n. 1;
• Respinge le domande di rimborso di ulteriori spese e risarcitoria proposte dall'attore;
• Rimette la causa sul ruolo come da separata domanda
Così deciso in Roma il 23.12.2025
Il Giudice dott.ssa Clelia Testa Piccolomini
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