TRIBUNALE DI PALERMO
SECONDA SEZIONE CIVILE
Verbale di udienza
Proced. n. 10423/2024 R.G.
Oggi 15.11.2025, il Giudice dott.ssa NA ER, dopo avere dato atto del deposito da parte di entrambe le parti delle note scritte in sostituzione di Part udienza ex art. 127 ter c.p.c. nella causa sopra emarginata promossa da Parte_2 contro , pronuncia, all'esito della camera di consiglio, la seguente sentenza
[...] CP_1 che viene allegata a verbale.
NA ER G.O.T.
1 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Palermo - Seconda Sezione Civile, in persona del Giudice Unico dott.ssa NA ER, ha pronunciato a seguito di deposito di note scritte in sostituzione di udienza in base all'art. 127 ter c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile in primo grado iscritta al n. 10423 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2024, posta in deliberazione nelle date del 13.11.2025 – 15.11.2025, avente ad oggetto
“comodato bene immobile”
TRA
(part. iva ), con sede in Palermo, Parte_3 P.IVA_1 elettivamente domiciliata in Palermo, presso lo studio dell'avv. Salvatore Romeo (domicilio digitale: , che la rappresenta e difende per procura ad litem in atti Email_1
RICORRENTE – RESISTENTE IN RICONVENZIONALE
E
(cod. fisc. , elettivamente domiciliata in Palermo presso lo CP_1 C.F._1 studio dell'avv. Alessandro Pellerito (domicilio digitale: e Gabriele Email_2
OT (domicilio digitale: , per procura ad litem in atti Email_3
RESISTENTE – RICORRENTE IN RICONVENZIONALE
RAGIONI DELLA DECISIONE
1.- Fatti controversi
1.1.- Con ricorso notificato unitamente al decreto di fissazione di udienza il 21.9.2024,
[...]
[d'ora in avanti anche solo più semplicemente , nel convenire Parte_3 Pt_3 in giudizio innanzi il Tribunale di Palermo la signora esponeva: CP_1
. - di avere acquistato in permuta, da , in forza del rogito ricevuto dal notaio Controparte_2
il 15.3.2024 – rep. n. 33441 – racc. n. 6750, reg. to in Palermo il 25.3.2024 al Persona_1
n. 9625 serie 1 T, la piena proprietà dell'unità immobiliare sita in Palermo Piazza Monte di Pietà n.
7 piano 3, annotata in catasto al foglio 131, particella 129, sub. 11;
. - che aveva in precedenza concesso in comodato alla resistente il suddetto Controparte_2 immobile, giusto contratto del 3.7.2009 reg. to l'8.2.2010 al n. 1178 serie 3 A presso l'Agenzia delle Entrate Ufficio di Palermo 22, per la durata di anni trenta a decorrere dalla stipula sino al
30.6.2030;
. - di avere diritto alla restituzione dell'immobile a far data dal 15.3.2024, data di stipula dell'atto di acquisto della proprietà dell'immobile ricevuto in permuta, considerata l'inopponibilità alla stessa del contratto di comodato;

2 . - che la comodataria in ogni caso si era resa inadempiente agli obblighi nascenti dal contratto di comodato e in particolare a quelli derivanti dall'art. 1804 c.c., per non avere la stessa sostenuto gli oneri condominiali, le quote Tari, i canoni idrici, oltre a non avere utilizzato la diligenza del buon padre di famiglia, trascurando lo stato dell'immobile che non aveva provveduto a manutenere gli infissi esterni, le persiane e le vetrate.
Chiedeva, sulla base delle predette allegazioni, la risoluzione del contratto di comodato con condanna della comodataria alla restituzione dell'immobile e al pagamento della somma di €.
10.000 a titolo di risarcimento danni patrimoniali subiti agli infissi esterni, alle persiane e alle vetrate, nonché al pagamento di una indennità di occupazione senza titolo di €. 700 al mese a decorrere dal marzo 2024 sino alla data del rilascio.
1.2.- Nel costituirsi in giudizio, con comparsa di risposta del 6.12.2024, contestava CP_1 le domande e ne chiedeva il rigetto.
Adduceva, nello specifico, l'opponibilità del contratto di comodato in parola considerato che il socio accomandatario l.r. della società ricorrente, , aveva sottoscritto, quale procuratore Parte_2 generale del comodante , il contratto di comodato, con la conseguenza che non Controparte_2 poteva non essere a conoscenza, al momento dell'acquisto in permuta dell'immobile, della esistenza del contratto di comodato. Deduceva, poi, l'inammissibilità della domanda per effetto della nullità (a monte) dell'atto di permuta, che chiedeva di accertare e dichiarare in via riconvenzionale, per violazione di norma imperativa (art. 29 comma 1 bis L. n. 52/1985 e art. 19
D.L. n. 78/2010) in ragione della irregolarità/difformità catastale dell'immobile e precisamente dello stato di fatto della particella 629 sub. 11 del foglio di mappa n. 131, rispetto alla planimetria catastale allegata al rogito.
Eccepiva ancora la natura onerosa (e non gratuita) del contratto in ragione della previsione, per l'ipotesi di recesso anticipato dal contratto a cagione delle spese di ristrutturazione realizzate all'interno dell'immobile, la corresponsione della somma di €. 25.000, che costituiva a suo dire una prestazione sinallagmatica. Negava, ancora, che si fosse resa inadempiente agli obblighi nascenti dal contratto di comodato evidenziando che gli oneri condominiali erano posti a carico per previsione esplicita del concedente e che si era occupata da sempre e del pagamento delle utenze e della manutenzione ordinaria dell'immobile.
1.3.- La causa, mutata nelle more la persona del giudice era istruita con i soli documenti offerti in comunicazione dalle parti. Indi, veniva rinviata per discussione ex art. 281 sexies c.p.c. all'udienza del 13.11.2025, sostituita con il deposito di note scritte in sostituzione di udienza ex art. 127 ter c.p.c., e, all'esito della camera di consiglio, era decisa.
2.- Merito della lite.
Occorre affrontare e decidere, preliminarmente, in applicazione del principio della ragione più liquida, la domanda di nullità sollevata in via riconvenzionale dalla resistente CP_3 relativamente al rogito ricevuto dal notaio il 15.3.2024 – rep. n. 33441 – racc. Persona_1
n. 6750, reg. to in Palermo il 25.3.2024 al n. 9625 serie 1 T, avente ad oggetto la piena proprietà dell'unità immobiliare sita in Palermo Piazza Monte di Pietà n. 7 piano 3, annotata in catasto al foglio 131, particella 129, sub. 11, oggetto del contratto di comodato di cui si chiede la risoluzione. Giova premettere che il comodatario può agire per la nullità del contratto di trasferimento della proprietà a condizione che dimostri di avere un interesse concreto e attuale 3 derivante dalla nullità stessa, come avviene ad esempio nel caso in cui tale nullità si venga a riflettere sul suo diritto di godimento (considerata la inopponibilità di tale contratto al nuovo acquirente) o anche nel caso in cui il contratto di trasferimento venisse stipulato (per analoghi motivi) in frode ai suoi diritti. La legittimazione del comodatario, in altri termini, non consegue tout court alla sua qualifica di comodatario, bensì dall'interesse che, a seguito della vendita (che egli intende far dichiarare nulla), gli sia stato impedito di continuare a usare il bene sino alla sua scadenza naturale. Se, dunque, la cessazione del contratto di comodato che lo riguarda dipende dalla validità (nullità) o meno, a monte, del contratto di trasferimento della proprietà (in permuta), il comodatario è legittimato ad agire, quale terzo interessato ex art. 1421 c.c., a fare dichiarare la nullità di tale atto di trasferimento. La sentenza che, accogliendo la domanda, dovesse dichiarare la nullità del contratto di permuta avrà poi natura dichiarativa e non costitutiva non apportando alcuna modifica dell'atto, nullo ab origine, limitandosi a constatare l'inidoneità del negozio a produrre effetti solo tra le parti litiganti ed è come tale non suscettibile di pratica attuazione tra gli stessi, pur non facendo stato rispetto ai contraenti rimasti estranei al giudizio
(arg. ex Cass. n. 12683/2025 in motiv.).
Ciò premesso, giova ancora evidenziare che la non conformità catastale oggettiva dell'immobile, ossia la non coincidenza esatta tra la situazione di fatto con i dati catastali e la planimetria depositata in catasto determina la nullità della cessione in permuta. La conformità catastale, sotto il profilo oggettivo è prescritta, a pena di nullità dall'art. 29 comma 1 bis L. n. 52/1985, come modificato dall'art. 19 D.L. n. 78/2010, conv. con mod. dalla L. n. 122/2010, che così recita:
“Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali
e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale…..[…]..
“La conformità allo stato di fatto non della sola planimetria dell'immobile, ma anche dei dati catastali, in quanto essi costituiscono gli elementi oggettivi di riscontro delle caratteristiche patrimoniali del bene, rilevanti ai fini fiscali, sicché la sua omissione, stante la finalità pubblicistica di contrasto all'evasione fiscale perseguita dalla norma, determina la nullità assoluta dell'atto…”
(Così, Cass. n. 27181/2022; Cass. n. 20526/2020; Cass. n. 8611/2014).
Orbene, nell'ipotesi in esame, da quanto accertato dal CTP di parte resistente nella sua relazione del
22.11.2024, arch. , le cui conclusioni, non contestate specificamente dalla Persona_2 controparte, il Tribunale condivide, emerge che l'immobile oggetto della permuta identificato con la particella n. 629 subalterno 11 del foglio di mappa n. 131, è, per le ragioni descritte a pag. 6 della relazione cui si rimanda, “totalmente difforme dalla planimetria catastale” (cfr. pag. 8). Ne consegue che in applicazione della richiamata normativa, va dichiarata la nullità del rogito ricevuto dal notaio il 15.3.2024 – rep. n. 33441 – racc. n. 6750, reg. to in Palermo il 25.3.2024 al n. Persona_1
9625 serie 1 T. E, dichiarata la nullità di tale contratto di permuta, viene meno in capo alla società ricorrente il titolo legittimante l'azione di risoluzione del contratto di comodato del 3.7.2009 reg. to l'8.2.2010 al n. 1178 serie 3 A presso l'Agenzia delle Entrate Ufficio di Palermo 2, e le altre domande connesse.
3.- Spese.
4 Le spese processuali, in applicazione del principio della soccombenza, vanno poste a carico della ricorrente, nella misura liquidata in dispositivo.

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, nella causa civile in primo grado indicata in epigrafe, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa:
- dichiara, nei sensi e limiti di cui in motivazione, la nullità del rogito ricevuto dal notaio Per_1
il 15.3.2024 – rep. n. 33441 – racc. n. 6750, reg. to in Palermo il 25.3.2024 al n. 9625
[...] serie 1 T, e per l'effetto respinge tutte le domande spiegate dalla società ricorrente;

- condanna la ricorrente a corrispondere alla resistente le spese di lite che liquida, avuto riguardo all'attività svolta, in complessive €. 2.750,00, oltre spese generali, cpa e iva.
Palermo, li 15.11.2025.
NA ER – CP_4
5