Repubblica Italiana
In nome del popolo italiano il Tribunale di Bergamo,
Quarta Sezione Civile, in persona del Giudice
Dottoressa Francesca Bresciani, pronuncia la presente sentenza nel procedimento contraddistinto dal numero
6921 del ruolo generale degli affari contenziosi civili per le cause ordinarie dell'anno 2023, vertente tra
(codice fiscale , Parte_1 P.IVA_1 rappresentato e difeso dall'Avvocato Davide Longhi del foro di Monza in forza di mandato in atti, parte ricorrente, contro (codice fiscale CP_1
), domiciliato a Pisogne, alla Località C.F._1
Palot civico numero 10, resistente contumace.
Motivi della decisione
Trattasi di affare contenzioso civile introdotto da parte ricorrente nei confronti del resistente con ricorso ritualmente depositato in Cancelleria ai sensi del disposto dell'articolo 281 decies del codice di procedura civile, che, contumace il convenuto, dopo trattazione come in atti è stato trattenuto in decisione, sulle conclusioni di seguito esposte, il 10 maggio 2025.
Ciò posto, occorre evidenziare quanto segue.
E' documentalmente provato che il resistente è proprietario di un immobile all'interno del Condominio ricorrente sito a Tavernola Bergamasca, alla Via
Cortinica senza civico numero (si esamini il documento
21 di produzione di parte ricorrente): trattasi
1 dell'immobile compiutamente descritto nella seconda pagina dell'elaborato peritale formato dal consulente tecnico d'ufficio, l'Architetto Persona_1
E' altresì documentalmente provato che la Banca di
Valle Camonica Spa avviava sul predetto immobile nei confronti del resistente una procedura esecutiva immobiliare nella quale interveniva il Condominio ricorrente in forza di decreto ingiuntivo non opposto e divenuto esecutivo, emesso per spese condominiali non pagate dal resistente medesimo e che (si esamini il documento 1 di produzione di parte ricorrente) in data
28 aprile 2016 la stimatrice Geometra CP_2 dopo l'accesso agli atti amministrativi e dopo l'accesso con la forza pubblica all'interno dell'immobile del resistente (che si era sempre reso irreperibile), depositava istanza per la valutazione della sospensione e/o estinzione della procedura.
Allegava fotografie e dava atto di aver accertato che l'unità immobiliare non risultava autorizzata, che non ne era consentita la costruzione, in quanto non era consentita, appunto, la costruzione di un'unita abitativa entro terra.
Aggiungeva che la suddetta unità immobiliare non risultava sanabile come abitazione sia sotto il profilo igienico sanitario sia sotto l'aspetto urbanistico.
Aggiungeva che l'unità immobiliare non poteva essere venduta né come abitazione né come autorimessa (essendo priva di passo carrabile) ma solo come deposito.
Rilevava che ciò rendeva scarsamente appetibile l'acquisto e antieconomica la procedura esecutiva.
Indi il Giudice, previa instaurazione del contraddittorio inter partes, dichiarava l'estinzione
2 del procedimento per rinuncia (si esaminino i documenti
3, 4, 5 e 6 di produzione attorea).
Successivamente il Condominio si rivolgeva ad e al Pt_2
Comune di Tavernola Bergamasca denunciando lo stato di abbandono dell'immobile e sollecitando interventi, senza tuttavia esito positivo.
Si esaminino i documenti da 7 a 18 di produzione di parte ricorrente.
Assume parte ricorrente che la situazione attuale all'interno dell'immobile è semmai peggiorata e chiede e conclude affinché questo Giudice ordini al resistente di provvedere immediatamente al ripristino delle condizioni di sicurezza dell'immobile de quo, stabilendo un termine per l'adempimento.
In via subordinata o alternativa, nel caso di mancato adempimento al sunnominato ordine, chiede che questo
Giudice la autorizzi ad accedere nell'immobile de quo, provvedendo personalmente a sua cura e spese al ripristino delle condizioni di sicurezza, con facoltà di porre successivamente le spese a carico del resistente.
Agisce in ogni caso per il risarcimento dei danni patiti ad opera dell'illegittima condotta del resistente e insta per la vittoria in punto spese, incluse quelle relative alla consulenza tecnica d'ufficio espletata nel corso del procedimento dall'Architetto Persona_1
Il resistente nulla ha chiesto e non ha concluso, non essendosi costituito malgrado la rituale notificazione dell'atto introduttivo del presente procedimento e non avendo dunque avanzato alcuna argomentazione atta a contrastare le pretese di parte ricorrente.
3 Ciò posto, osserva il giudicante quanto segue.
Per un corretto inquadramento devesi evidenziare che la domanda principale attorea, ad avviso di questo giudicante, deve essere ricompresa nell'ambito della fattispecie dell'articolo 2051 del codice civile, che stabilisce l'importante principio della responsabilità del custode per i danni cagionati dalla cosa che, appunto, ha in custodia: è indiscutibile che il proprietario di una casa, in thesi, è investito, appunto, di precisi obblighi di custodia dell'immobile di sua proprietà e dunque responsabile dei danni nascenti a terzi (nel caso di specie il condominio ricorrente) dalla violazione degli obblighi de quibus.
Nel caso di specie, la parte asseritamente danneggiata, poi, agisce sia per il risarcimento dei danni in forma generica sia per la reintegrazione in forma specifica, potendosi applicare, nel caso di specie, sotto quest'ultimo aspetto, il disposto dell'articolo 2058 del codice civile.
In alcun altro modo può infatti interpretarsi la domanda di parte ricorrente volta a ottenere l'emissione, da parte di questo Giudice, di ordine da impartirsi al resistente di provvedere immediatamente,
a favore del ricorrente, al ripristino delle condizioni di sicurezza dell'immobile de quo.
Inquadrata la domanda principale, devesi operare adeguata ermeneusi dell'ulteriore domanda di parte ricorrente.
In punto, non può che propendersi per la qualificazione di tale domanda sempre come domanda principale.
Infatti, malgrado l'apparente proposizione sia in via subordinata sia in via alternativa, trattasi di domanda
4 che non viene proposta per il caso di mancato accoglimento della domanda sopra indicata: dunque non può postularsene una proposizione in via subordinata (a un eventuale mancato accoglimento dell'altra domanda).
Trattasi di domanda principale alternativa, la qual cosa esclude, tra l'altro, logicamente e ontologicamente, una sua proposizione cumulativa.
Un altro importante aspetto riguardante l'inquadramento della presente controversia riguarda la competenza a decidere in ordine a tale domanda.
Come correttamente evidenziato dal precedente Giudice
Istruttore, infatti, trattasi di domanda in thesi formulata nell'alveo della fattispecie dell'articolo
844 del codice civile (dunque per tal motivo apparentemente di competenza del Giudice di Pace).
Peraltro, in ordine alla domanda de qua pare attagliarsi la pronuncia della Suprema Corte numero
22730 del 2017, in forza della quale, se la domanda giudiziale è fondata sulla opponibilità di uno specifico divieto contenuto nel regolamento condominiale (come nel caso di specie, ove la domanda de qua è fondata sull'opponibilità di specifici obblighi previsti nell'articolo 5 del regolamento di condominio) essa è estranea alla competenza del Giudice di Pace, per essere competente il Tribunale.
Dunque questo Tribunale pare essere competente per tutte le domande proposte dal ricorrente. Parte_1
Ora, con riferimento alla domanda inquadrabile nell'alveo dell'articolo 2051 del codice civile, devesi evidenziare che la medesima pare fondata.
Il colto fotografico presente in atti evidenzia chiaramente l'insussistenza delle condizioni di
5 sicurezza dell'immobile, con presenza di macerie, sporcizia e in generale di uno stato di degrado e di abbandono che arreca indubitabile danno al Parte_1
Tale danno è stato accertato in maniera palmare dal consulente tecnico d'ufficio, l'Architetto
[...]
che ha affermato la sussistenza di Persona_1 carenze di manutenzione tali da arrecare danno e/o configurare un concreto rischio per i beni immobili, anche condominiali, circostanti.
Trattasi di un danno/pericolo concreto, che interessa prima di tutto la parte più strettamente strutturale, per il pericolo di crollo di taluni elementi architettonici atti a compromettere anche l'integrità strutturale di talune parti condominiali.
Il consulente tecnico ha poi evidenziato la sussistenza di una situazione igienico sanitaria (muffe che proliferano e presenza di umidità che non viene adeguatamente controllata anche a mezzo di idonea areazione dei locali) che, se non prontamente bloccata e risolta, coinvolgerà sempre di più anche le murature di confine sia con le parti private sia (e ciò soprattutto è rilevante, per quanto importa in questa sede) le parti condominiali.
Dunque indubitabile pare il danno patito dal Condominio per l'assenza delle minime condizioni di sicurezza atte a impedire i pregiudizi al Condominio ricorrente sopra evidenziati dal consulente d'ufficio.
Trattasi di danno che, come già accennato, non può che comportare la correlativa responsabilità del resistente
(custode dell'immobile de quo) ai sensi del disposto dell'articolo 2051 del codice civile.
6 La responsabilità de qua, infatti, come insegna la
Suprema Corte (si esamini la pronuncia numero 10983 del
2023), deriva dalla titolarità della piena proprietà dell'immobile, che implica la disponibilità giuridica e materiale del bene che dà luogo all'evento lesivo.
Il resistente, onde sollevarsi da tale responsabilità, avrebbe dovuto provare la sussistenza del caso fortuito.
Questi, peraltro, non solo non ha provato il caso fortuito medesimo, ma non ha neanche offerto di provare la sussistenza dello stesso, dato che non si è nemmeno costituito ed è rimasto contumace.
Dunque, dovrà accogliersi la domanda del Condominio ricorrente ed emettersi l'ordine dallo stesso richiesto, costituente estrinsecazione del diritto del danneggiato di chiedere la reintegrazione in forma specifica ai sensi del disposto dell'articolo 2058 del codice civile.
In ordine alle modalità di esecuzione dell'ordine, evidenzia il Giudicante che, in caso di inottemperanza del resistente, le stesse potranno ben essere determinate in sede di esecuzione forzata.
Considerata la grave situazione di degrado dell'immobile de quo, dovrà essere emesso immediato ordine di ripristino delle condizioni di sicurezza: si noti in punto che la domanda, apparentemente ambigua
(parte ricorrente ha richiesto una tutela immediata, da un lato, e l'indicazione di un termine per adempiere, dall'altro), non può che essere interpretata, stante il tenore delle doglianze, come volta a ottenere una tutela subitanea.
7 Non potrà accogliersi la domanda di risarcimento del danno in forma generica, onde evitare indebite duplicazioni.
Non dovrà poi provvedersi sull'ulteriore domanda proposta in via alternativa, proprio perché tale domanda non è stata formulata in via cumulativa.
Non resta poi che delibare in ordine alle spese del presente procedimento, incluse quelle relative alla consulenza tecnica d'ufficio espletata dall'Architetto
che, come liquidate in Persona_1 dispositivo, seguiranno la soccombenza.

Per questi motivi

il Tribunale di Bergamo, definitivamente pronunciando, respinta ogni altra istanza, eccezione e deduzione, ordina al resistente di provvedere immediatamente al ripristino, a favore di parte ricorrente, delle condizioni di sicurezza dell'immobile indicato in motivazione.
Condanna il resistente alla rifusione, a favore di parte ricorrente, delle spese di lite, che liquida in
5.077,00 euro per compenso professionale, oltre al rimborso forfetario pari al quindici per cento del compenso quivi liquidato e agli oneri fiscali e previdenziali di legge.
Pone a carico definitivo del resistente le spese relative agli accertamenti peritali svolti dal consulente tecnico d'ufficio, come già liquidate nel corso del procedimento.
Così deciso a Bergamo il 14 maggio 2025
Il Giudice
Dottoressa Francesca Bresciani
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