N. R.G. 519/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di AOSTA
Sez. CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Simona Modolo ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 519/2023 promossa da:
(c.f. , in Cervinia (AO), Località Cielo Alto, in Parte_1 P.IVA_1 persona dell'amministratore pro-tempore in persona del legale rappresentante pro- Parte_2 tempore, Arch. , elettivamente domiciliato in Torino, via Ettore Perrone 10, presso lo Parte_3 studio dell'avv. Daria Tkemaladze (c.f. ) del Foro di Torino che lo rappresenta C.F._1 e difende giusta procura allegata all'atto di citazione ATTORE contro residente in [...] P.IVA CF Controparte_1 P.IVA_2
giusta procura depositata unitamente alla comparsa di costituzione e risposta, C.F._2 dall'Avv. Federico Galante (CF ) e dall'Avv. Domenico Griffo (C.F. C.F._3
), del Foro di Genova, con domicilio eletto ai fini del presente procedimento C.F._4 presso il loro Studio in Genova alla via Fieschi 2/25
CONVENUTO
con sede in Viale Cesare Pavese n.385 – Roma, codice fiscale Controparte_2
, in persona del procuratore speciale Dott. rappresentata e difesa P.IVA_3 Parte_4 dall'Avv. Giacomo Massini, codice fiscale con studio in Lungarno A. CodiceFiscale_5
Vespucci, n. 8 – 50123 Firenze, vedi procura generale alle liti depositata unitamente alla comparsa di costituzione e risposta
TERZO CHIAMATO
CONCLUSIONI
Conclusioni di parte attrice: Voglia l'On.le Tribunale adito, previa ogni più utile declaratoria del caso o di legge, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione disattesa anche in via istruttoria ed incidentale: nel merito revocare il decreto ingiuntivo opposto e mandare assolto l'esponente da ogni e qualsiasi pretesa nei suoi confronti. in via subordinata contenersi la pretesa del geom. entro i limiti del CP_1 giusto e provato. in via riconvenzionale per le ragioni di cui in atto dichiarare tenuto e per l'effetto condannare il geom. al pagamento in favore del Condominio, ovvero compensarsi con quanto eventualmente da CP_1 quest'ultimo dovuto, anche ex art. 2041 c.c., le seguenti somme:
pagina 1 di 11 - € 6.300,00 + IVA, quale rimborso della fattura 12/2017;
- € 10.500,00 + IVA, quale rimborso delle spese necessarie alla revisione dei consuntivi 2018- 19, 2019-20, 2020-21;
- € 93.350,13, quale restituzione di prelievi privi di giustificazione;

- € 46.878,96, quale risarcimento danni dovuto dal Condominio alla proprietà oltre Parte_5 interessi come da dispositivo;
E così per complessivi € 153.046,77, ovvero la maggiore o minore somma che verrà determinata in corso di causa. in ogni caso con vittoria di spese ed onorari del presente giudizio, oltre Spese Generali 15% ed accessori come per Legge e con espressa riserva di agire per i titoli qui non dedotti.
***
Conclusioni di parte convenuta: Voglia codesto Giudice Ill.mo, ogni contraria istanza reietta previa riproposizione delle istanze istruttorie richiamate in sede di precisazione delle conclusioni
In via preliminare
Autorizzare la parte convenuta Geom. ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 269 c.p.c., Controparte_1
a chiamare in causa la compagnia assicurativa corrente in Roma alla via Controparte_2
Cesare Pavese, 385 P.IVA , CF in persona del proprio legale P.IVA_4 P.IVA_3 rappresentante pro tempore, con contestuale istanza a codesto Giudice Ill.mo di disporre il differimento della prima udienza allo scopo di consentire la citazione del terzo nel rispetto dei termini dell'articolo
163-bis c.p.c., e ciò al fine di consentire all'odierno convenuto opposto di essere dalla medesima garantito, manlevato e tenuto indenne nella non creduta ipotesi di soccombenza;
Nel merito in via principale
Previo rigetto di tutte le domande attoree in quanto infondate in fatto ed in diritto, e per le ragioni esposte nel presente atto, accertare e dichiarare il credito del Geometra nei confronti Controparte_1 del derivante dal rapporto contrattuale con la stessa intercorrente, certo, Parte_1 liquido ed esigibile e per gli effetti condannare il in persona del proprio Parte_1 legale rappresentante pro tempore al pagamento, in favore del Geometra della somma Controparte_1 di euro 188.257,30
Nel merito in via subordinata
Nella non creduta ipotesi in cui codesto Giudice Ill.mo ritenesse non approvati e/o ratificati i compensi richiesti dal Geom e/o non ritenesse sussistere un valido rapporto contrattuale fra le parti, e/o CP_1 non ritenesse sussistere un'ammissione di debito, accertare e dichiarare, per le ragioni esposte in narrativa anche in ossequio al principio di non contestazione ex art.115 c.p.c. l'effettivo svolgimento da parte del Geom. dell'attività di amministratore del negli esercizi CP_1 Parte_1
2012/2013 2013/2014 2014/2015 2015/2016 2016/2017 2017/2018 2018/2019 2019/2020 2020/2021 e per gli effetti condannare il in persona del proprio amministratore, a Parte_1 pagare la somma di euro 188.257,30 o l'importo che fosse accertato e ritenuto di giustizia, anche a seguito di espletanda CTU, a titolo di arricchimento senza giusta causa. Con riserva di eventualmente ulteriormente dedurre ed eccepire nell'ambito delle memorie integrative. In ogni caso con vittoria di spese ed onorari del giudizio compresi quelli della fase monitoria
*** Conclusioni della terza chiamata:
In via istruttoria: (A) che sia disposto ordine di esibizione ai sensi dell'art. 210 c.p.c. a carico del Geom. delle CP_1 proprie dichiarazioni dei redditi relative agli anni 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 e 2022; (B) qualora dall'esame della suddetta documentazione dovessero emergere introiti superiori a quelli dichiarati in polizza, l'ammissione di consulenza tecnica volta ad accertare l'entità del premio di pagina 2 di 11 polizza che il Geom. avrebbe dovuto corrispondere tenuto conto degli effettivi introiti dallo CP_1 stesso percepiti nei vari anni alla luce del contratto di assicurazione stipulato fra le parti. Nel merito:
in tesi: dichiarare non dovuta l'indennità dall'assicuratore al Geom. Controparte_3 CP_1
[...] in ipotesi: se legittima la domanda proposta contro il Geom. e ritenuta efficace la Controparte_1 garanzia assicurativa, dichiarare dovuta l'indennità nella somma di giustizia nel rispetto dei limiti di garanzia indicati nel contratto di assicurazione (massimale, scoperto, introiti dichiarati, ecc) e previa riduzione della stessa ai sensi degli art.li 1898, ultimo comma, c.c. e 2 delle condizioni generali di assicurazione, in ogni caso: con vittoria di spese legali.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Il condominio radicava procedimento di opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. Parte_1
153/23 emesso dal Tribunale di Aosta a favore del sig. il quale aveva svolto funzioni Controparte_1 di amministratore presso il condominio attoreo. Il chiedeva la revoca del decreto Parte_1 ingiuntivo ed avanzava domande riconvenzionali di restituzione somme e risarcimento danni. Il convenuto, costituendosi in giudizio, chiedeva il rigetto delle domande attoree e chiamava in manleva la compagnia di assicurazione in forza di polizza di responsabilità professionale. Controparte_3 si costituiva in giudizio chiedendo il rigetto delle domande spiegate nei suoi confronti. Controparte_3
All'udienza del 23.1.2024 il giudice, effettuato il tentativo di conciliazione, formulava la seguente proposta transattiva: “il senza nulla riconoscere ed a mero scopo Parte_1 transattivo, si impegna al pagamento a favore del geom. della somma di euro Controparte_1
100.000,00 omnicomprensiva, anche tramite pagamenti rateali entro il termine massimo di 24 mesi, con reciproca rinuncia a qualsiasi ulteriore domanda e compensazione delle spese di lite tra tutte le parti in causa”.
Il condominio dichiarava di essere disponibile a versare la somma di euro 45.000,00 omnicomprensiva in 12 rate mensili;
il geom. accettava la proposta del giudice;
la terza chiamata accettava la CP_1 proposta del giudice.
Il giudice, dopo alcuni rinvii richiesti dalle parti e la mancata adesione alla proposta conciliativa da parte del , ritenuta la causa di natura documentale e rigettate le istanze istruttorie delle parti, Parte_1 tratteneva la causa in decisione all'udienza del 24.12.2024.
ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Il geom. agiva in via monitoria per il riconoscimento dei compensi dovuti dal condominio per il CP_1 periodo 2013/2021 per la somma di € 198.730,30 (poi ridotta ad € 188.257,30 in sede di comparsa di costituzione e risposta nel presente giudizio) per l'attività di gestione ordinaria, di gestione ordinaria
“ma esorbitante dalle attività coperte dal compenso amministratore per la gestione ordinaria”, di gestione straordinaria.
Il condominio osserva quanto segue:
- l'assemblea condominiale non ha mai riconosciuto il credito vantato geom. né sono mai CP_1 stati approvati i rendiconti consuntivi dal 2018 al 2021, in cui i richiesti compensi erano stati inseriti;

- nel bilancio 2020/21, a seguito dell'impugnazione dei rendiconti degli esercizi precedenti (2018/19, 2019/20, 2020/21) veniva inserita la voce “attesa gestione”, che veniva approvata in data 5.5.2022 con riserva “di effettuare la revisione contabile anno per anno onde procedere alla successiva approvazione dei singoli consuntivi, consentendo così la ricostruzione della
pagina 3 di 11 gestione condominiale”;
- in data 12.11.2022 l'assemblea approvava il consuntivo così come proposto, privo dei saldi delle gestioni precedenti, precisando peraltro espressamente di non approvare “le fatture relative all'amministrazione er l'importo complessivo di 23.570,40”; CP_1
- i rendiconti consuntivi precedentemente approvati erano oggetto di impugnazioni, parzialmente accolte e parzialmente ancora in corso;

- il geom. chiedeva compensi per l'ordinaria amministrazione esorbitante dall'attività CP_1 ordinaria, senza che tale tipologia di attività fosse meglio determinata e senza che essa fosse ricompresa nel preventivo.
Il condominio contesta inoltre svariati inadempimenti da parte del geom. precisamente: CP_1
- ingiustificati prelievi dal conto corrente condominiale per 93.350,13 euro;

- mancata redazione del rendiconto per il periodo dal 2018 al 2021 e omessa convocazione dell'assemblea per tale periodo;

- mancata esecuzione dei provvedimenti giudiziari a carico del , con conseguente Parte_1 danno per il condominio;

- mancata proposizione dell'azione giudiziaria per il recupero dei crediti nel termine di legge, con conseguente indebitamento del per circa 800.000,00 euro;
Parte_1
- mancato adeguamento dell'immobile ai sensi della normativa antincendio e CP_4 assenza certificato antincendio.
Il geometra allega che il approvava i rendiconti consuntivi dal 2013 al 2018, CP_1 Parte_1 approvando pertanto anche i compensi a suo favore e ratificandone l'operato e precisamente per complessivi euro 51.655,50 (con indicazione delle somme comprensive di iva e accessori di legge):
− esercizio 2013/14: euro 15.225,80 per ordinaria amministrazione ed euro 7.612,80 per ordinaria amministrazione extra preventivo, approvati con delibera 6.4.2015 ed interamente pagati;

− esercizio 2014/15: euro 10.308,00 per ordinaria amministrazione ed euro 5.124,00 per ordinaria amministrazione extra preventivo, approvati con delibera 6.12.2015 per cui residua un credito di euro 4.483,50;
− esercizio 2015/16: euro 15.372,00 per ordinaria amministrazione ed euro 7.686,00 per ordinaria amministrazione extra preventivo, approvati con delibera 10.12.2016 per cui residua un credito di euro 8.697,00;
− esercizio 2016/17: euro 10.248,00 per ordinaria amministrazione ed euro 5.124,00 per ordinaria amministrazione extra preventivo, approvati con delibera 9.12.2017 per cui residua un credito di euro 15.372,00;
− esercizio 2017/18: euro 15.372,00 per ordinaria amministrazione ed euro 7.686,00 per ordinaria amministrazione extra preventivo, approvati con delibera 8.12.2018 per cui residua un credito di euro 23.058,00.
Il geom. allega inoltre di aver emesso proposte di parcella per attività di gestione straordinaria CP_1 dal 2013/14 al 2018 relativa a opere straordinarie approvate dall'assemblea ed all'attività di recupero crediti, e così per complessivi euro 63.616,82.
Per il periodo dal 2018 al 2021, il convenuto riferisce che i rendiconti venivano approvati in sede di approvazione del rendiconto 2020/21 per complessivi euro 72.984,98.
pagina 4 di 11 L'amministratore contesta l'asserito inadempimento fornendo giustificazione ai prelievi bancari (per spese postali) ed ai bonifici bancari effettuati per il pagamento dei propri compensi a fronte delle parcelle emesse;
precisa che in data 27.10.2019 si teneva l'assemblea per l'approvazione del rendiconto
2018/19, che successivamente vi fu la pandemia da Covid-19, che le successive assemblee convocate in via telematica non raggiunsero il quorum (e che quindi la mancata approvazione dei rendiconti non gli
è imputabile); osserva che la domanda di risarcimento per il sinistro riguarda una Parte_5 condanna pronunciata nei confronti del condominio (e non dell'amministratore) e che l'assemblea non autorizzava l'esecuzione dei lavori necessari;
contesta di essere stato inadempiente nel recupero dei crediti condominiali;
dichiara che la mancanza del certificato di prevenzione incendi sia attribuibile all'assemblea che, posta dall'amministratore a conoscenza della situazione, si rifiutava di deliberare le opere necessarie in quanto molto costose.
La si costituiva precisando di essere terza rispetto al rapporto contrattuale Controparte_2 tra il condominio e l'amministratore e di poter essere chiamata in garanzia per le sole questioni risarcitorie relative agli asseriti inadempimenti. Svolge difesa ad adiuvandum del proprio assicurato geom. rileva come la copertura assicurativa non operi per le somme richieste dal condominio CP_1 per il rimborso delle fatture pagate al per le spese di revisione dei rendiconti, per l'esecuzione CP_1 della sentenza Parte_5
***
Domanda di pagamento dei compensi
In primo luogo si osserva che non sia in alcun modo contestato che il geom. abbia svolto CP_1 funzioni di amministratore del dal 2013/14 al 2021/22. Parte_1
Ai fini della decisione sulla domanda di pagamento dei compensi occorre esaminare la natura del rapporto contrattuale tra il condominio e l'amministratore e le norme in materia di nomina dell'amministratore condominiale. Si ritiene che siano applicabili al rapporto tra l'amministratore ed il condominio le norme in materia di mandato, tra cui l'art. 1720 c.c., secondo cui “il mandante deve rimborsare al mandatario le anticipazioni con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, e deve pagargli il compenso che gli spetta”. In particolare, in merito ai compensi dovuti all'amministratore, si osserva che l'art. 1129 c.c. stabilisce che “l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta”. Ai fini della validità della delibera di nomina si ritiene, come da giurisprudenza conforme, che sia sufficiente che al verbale venga allegato il preventivo fornito dall'amministratore, contenente i compensi richiesti per attività ordinarie, straordinarie e rimborsi spese.
Il compenso dell'amministratore è di norma composto da tre parti:
− la quota fissa, che include le attribuzioni dell'amministratore indicate nell'art. 1130 c.c., come la rappresentanza legale del condominio, l'esecuzione delle delibere assembleari (per materie ordinarie), la gestione del registro di contabilità condominiale, del bilancio preventivo condominiale, del bilancio consuntivo condominiale, del rendiconto condominiale, della registrazione contabile spese condominiali e delle fatture al condominio, eventualmente anche mediante specifico software contabilità condominiale, la convocazione dell'assemblea ordinaria, i rapporti con gli enti pubblici, la riscossione degli oneri condominiali, la disciplina dell'uso dei beni comuni e della prestazione dei servizi e gli adempimenti fiscali;

− la quota variabile, che dipende dall'esecuzione di lavori straordinari, e che può essere relativa al compenso per ogni singola assemblea straordinaria o – previa delibera assembleare – per la pagina 5 di 11 gestione degli interventi non ordinari (si pensi al rifacimento della facciata) per cui di solito il compenso è stabilito in misura percentuale all'entità dei lavori;

− il rimborso spese sui costi vivi sostenuti dall'amministratore, come quelli per l'acquisto del libro verbale, delle copie delle chiavi, e così via.
L'amministratore ha diritto ad un ulteriore compenso per l'attività di straordinaria amministrazione, ma solo se questo compenso è stato inserito nel preventivo analitico approvato al momento della nomina.
Rimane poi inteso che i lavori straordinari dovranno essere approvati da specifica delibera assembleare.
Come sopra accennato, il contratto tipico di amministrazione di condominio è riconducibile ad un rapporto di mandato presumibilmente oneroso. Il diritto del mandatario al compenso e al rimborso delle anticipazioni e spese sostenute è condizionato alla presentazione al mandante del rendiconto del proprio operato, che deve necessariamente comprendere la specificazione dei dati contabili delle entrate, delle uscite e del saldo finale. Proprio le specifiche norme dettate in materia di condominio, poi, prevedono che l'assemblea sia esclusivamente competente alla previsione e ratifica delle spese condominiali, sicché in mancanza di un rendiconto approvato il credito dell'amministratore non può ritenersi né liquido né esigibile (C. Cass. sent n. 17713 del 21.6.2023). Tuttavia, come precisato dal
Tribunale di Napoli Nord, con sentenza n. 1562 del 14 marzo 2024, ciò non significa che non sussista alcun compenso ma che sarà maggiormente difficoltoso per l'amministratore provare il diritto al compenso, che sarà tuttavia dovuto qualora l'amministratore fornisca un resoconto dettagliato della propria attività, nonostante la mancata approvazione da parte dell'assemblea. Nel caso di specie l'amministratore redigeva i rendiconti che venivano approvati dall'assemblea e, solo successivamente, venivano impugnati. A tal proposito si ritiene che qualora la delibera di nomina dell'amministratore sia impugnata, gli atti compiuti dall'amministratore siano comunque validi in quanto, tenuto conto della presunzione di conformità alla volontà dei condomini e nell'interesse della compagine alla continuità della gestione condominiali, l'amministratore continuerà a svolgere le sue funzioni sino alla sua sostituzione, laddove la pronuncia giudiziale accerterà l'invalidità della sua nomina (C. Cass. 7699 del 19.3.2019). Naturale corollario di questa interpretazione è che l'amministratore che esercita le sue funzioni nonostante l'invalidità della delibera abbia diritto al compenso se l'assemblea approva il consuntivo (Trib. Milano 196 del 12.1.2022).
Alla luce di quanto sopra si rileva che:
- il rendiconto 2013/14, approvato con delibera 6.4.2015, non è stato annullato e pertanto i compensi relativi a tale gestione non possono essere oggetto di richiesta di rimborso da parte del . Nel Parte_1 rendiconto 2013/14 (doc. 4 attore) sono indicati i seguenti costi: € 15.225,60 per gestione ordinaria (iva compresa) ed € 7.612,80 per gestione ordinaria esorbitante il compenso di euro 12.000,00+oneri);
- con delibera 6.4.2015 veniva confermato il geom. quale amministratore “alle condizioni della CP_1 sua nomina”. Tale delibera non era oggetto di impugnazione;

- nulla risulta allegato circa l'annullamento della nomina dell'amministratore per la gestione 2014/15;
- il rendiconto dell'esercizio 2014/15 è stato approvato con delibera 6.12.15 annullata con sentenza 6.7.23 del Tribunale di Aosta;

- la nomina dell'amministratore per la gestione 2015/16 veniva approvata dall'assemblea del 6.12.15 con un compenso pari a “€ 12.000+6.000,00 + iva ed oneri di legge”, annullata con sentenza 6.7.23 del Tribunale di Aosta;

- il rendiconto dell'esercizio 2015/16 è stato approvato con delibera del 10.12.2016 annullata con sentenza 19.9.2023 del Tribunale di Aosta (r.g. 1371/18);
pagina 6 di 11 - il rendiconto dell'esercizio 2016/17 è stato approvato con delibera del 9.12.2017 annullata con sentenza del 26.9.2023 del Tribunale di Aosta (r.g. 1372/18);
- il rendiconto dell'esercizio 2017/18 è stato approvato con delibera del 9.12.2018 annullata con sentenza 3.10.2023 del Tribunale di Aosta (r.g. 459/19);
- la nomina dell'amministratore non veniva deliberata e il geom. sercitava le proprie funzioni in CP_1 prorogatio per la gestione 2015/16 e 2016/17 stante l'impugnativa della delibera del 6.12.15;
- la nomina dell'amministratore per la gestione 2017/18 non veniva approvata dall'assemblea del 9.12.17 (che rinviava la nomina alla riunione successiva);
- l'amministratore esercitava la gestione 2018/19 in prorogatio avendo dichiarato all'assemblea del

9.12.18 di non essere disponibile a proseguire nel mandato;

- la nomina dell'amministratore per la gestione 2019/20 avveniva con delibera 27.10.2019 con compenso di 12.00,00 per ordinario, 6.000,00 per straordinario, oltre altre voci come da preventivo
“che si allega” al verbale (ma che non risulta prodotto agli atti);
- l'amministratore esercitava in prorogatio le funzioni per l'esercizio 2020/21 e 2021/22 stante il mancato raggiungimento del quorum per le assemblee convocate in via telematica durante il periodo di emergenza sanitaria;

- il rendiconto dell'esercizio 2021/22 veniva approvato dall'assemblea del 12.7.22 che non approvava le fatture emesse dal geom. d inserite nel consuntivo. CP_1
Si ritiene pertanto che visto il rendiconto consuntivo della gestione 2013/14, approvato e non impugnato, siano dovuti per l'attività svolta dal geometra per la gestione 2013/14 € 15.225,60 CP_1 per gestione ordinaria (iva compresa) ed € 7.612,80 per gestione ordinaria esorbitante il compenso (iva compresa). Rilevato che il geom. indica che tali somme sono state interamente versate CP_1
(paragrafo C della comparsa costitutiva), si ritiene che non residuino crediti a tale titolo per tale annualità di gestione.
Per le successive annualità di gestione si osserva che per tutta la durata del suo incarico il geom. CP_1 ha sempre richiesto il pagamento di compensi quantificati in euro 12.000,00 per gestione ordinaria ed euro 6.000,00 per gestione straordinaria, oltre oneri di legge ed altre voci come da preventivo, che tuttavia non risulta prodotto agli atti sebbene richiamato nei verbali delle assemblee relative alla nomina dell'amministratore. Risulta pertanto evidente che l'assemblea fosse a conoscenza dei compensi richiesti dall'amministratore e quantificati in complessivi euro 18.000,00 oltre oneri anche se non meglio specificati in sede di delibera di nomina. Tale quantificazione forfettaria deve ritenersi omnicomprensiva di tutte le attività svolte, non essendo indicato né un rimborso spese né il separato compenso di altre attività. Non si ritengono dovute le “altre voci come da preventivo” non essendo presente tale documento tra gli atti di causa.
Si ritiene pertanto che per le gestioni dal 2014/15 al 2021/22, siano dovuti compensi per euro 18.000,00 oltre oneri di legge, da cui detrarre gli acconti versati. Tali somme si ritengono dovute sebbene i rendiconti, inizialmente approvati, siano poi stati oggetto di impugnazione ed in parte annullati, e ciò in quanto l'amministratore provvedeva alla redazione dei rendiconti ed alle altre attività connesse al proprio mandato, ad eccezione di quelle contestate dal con domanda riconvenzionale Parte_1 proposta in questa causa (peraltro rigettate per i motivi di cui si dirà in seguito).
Il dava atto del pagamento da parte del condominio, per fatture emesse per compensi CP_1 professionali, della somma di euro 57.546,54. Da tale somma andrà dedotta la minor somma di euro 15.225,60 relativa ai compensi per l'esercizio 2012/13 versati nel 2014 ma non oggetto della presente controversia, nonché la somma di euro 22.838,40 versata nel 2015 per compensi relativi all'esercizio pagina 7 di 11 2013/14 che si ritengono approvati ed interamente versati (paragrafo E comparsa costitutiva).
Esaminando dettagliatamente le dichiarazioni del geom. circa le somme versate dal condominio CP_1 per proprie fatture emesse dal 2016 (per esercizio 2014/15) in poi, risultano versati euro 23.108,77
(somma che corrisponde al totale dei bonifici effettuati a favore del geom. secondo gli estratti CP_1 conto tra il 2016 ed il 2022).
Il condominio dovrà pertanto essere condannato al versamento a favore del geom. della somma CP_1 di euro 144.000,00 (pari ad euro 18.000,00 per ciascuna gestione dal 2014/15 al 2021/22) oltre oneri di legge, da cui dedurre la somma di euro 23.108,77 già versata.
***
Domande riconvenzionali proposte dal Parte_1
Si osserva come, secondo i principi generali, vista la contestazione di inadempimento avanzata dal e fondata sulle obbligazioni contrattuali assunte dall'amministratore, gravi su quest'ultimo Parte_1 l'onere della prova del corretto adempimento.
Rimborso della somma € 6.300,00 + IVA relativa alla fattura 12/2017
Trattasi di fattura di euro 6.000,00 oltre cassa previdenza ed iva emessa dal geom. con causale CP_1
“compenso esorbitante ordinaria amministrazione lug. 2015/giu. 2016”. Si richiama quanto già esposto in precedenza in relazione alla debenza della sola somma di euro
18.000,00 a titolo di compensi per ciascuna gestione, con esclusione delle ulteriori somme richieste.
La somma di euro 6.486,00 versata dal condominio in data 29.3.2017 per pagamento di tale fattura è stata conteggiata dal geom. tra gli acconti versati (paragrafo E della comparsa costitutiva) e CP_1 pertanto essa non dovrà essere restituita ma computata tra le somme già incassate dall'amministratore.
Rimborso della somma di € 10.500,00 + IVA per spese necessarie alla revisione dei consuntivi 2018-
19, 2019-20, 2020-21
Sull'asserito danno per revisione dei bilanci 2018/19, 2019/20, 2021/21 l'amministratore ha fornito la prova della redazione dei rendiconti oggetto di contestazione sebbene essi non siano stati approvati dall'assemblea; il non ha fornito la prova del danno patito essendosi limitato a far Parte_1 riferimento un preventivo di euro 10.500,00 + iva peraltro nemmeno prodotto agli atti.
Rimborso della somma di € 93.350,13 quale restituzione di prelievi privi di giustificazione
Parte attrice chiede la restituzione della somma di euro 93.350,13 per prelievi, assegni e bonifici effettuati dall'amministratore sul conto corrente condominiale asseritamente privi di giustificazione.
L'amministratore riferisce che i bonifici sono relativi al pagamento di regolari fatture emesse in capo al condominio, che i prelievi sono relativi a spese postali come indicato nelle causali dei prelievi stessi e nel rendiconto condominiale, nulla dice in relazione agli assegni.
Il condominio indica genericamente la somma utilizzata per bonifici/prelievi/assegni per ciascun anno solare, senza specificare nel dettaglio la data in cui sarebbe stata effettuata la movimentazione e l'importo della stessa, e senza predisporre un confronto tra gli estratti conto (basati sull'anno solare) ed i rendiconti (basati sulla gestione 1 luglio/30 giugno). Tale allegazione risulta oltremodo generica e non permette di individuare quali siano le voci effettivamente contestate dal , soprattutto in Parte_1 relazione agli assegni.
Il non contesta la documentazione relativa agli estratti conto e, in sede di prima memoria Parte_1 ex art. 171 cpc, si limita ad osservare genericamente che: “A maggior conferma della censura mossa dall'esponente laddove precisa che “tra gli anni 2014 e 2021 risultano effettuati bonifici in favore del pagina 8 di 11 geom. emissione assegni e prelievi ingiustificati, che non trovano corrispondenza in CP_1 contabilità” (cfr. citazione, p. 11, punto 26).
Trova applicazione sul punto il principio di non contestazione, secondo cui ogni volta che sia posto a carico di una delle parti un dovere di allegazione, l'altra parte ha l'onere di contestare il fatto allegato nella prima difesa utile (Cass. n.1540/2007; n. 5191/2008; n.13079/2008). Per quanto riguarda le modalità della contestazione, la giurisprudenza è concorde nell'esigere non solo che la contestazione sia puntuale e dettagliata (da ultimo, cfr. Cass. n.21227/2019), ma che il grado di specificità concretamente esigibile sia correlato al tasso di specificità della corrispondente allegazione: il principio di non contestazione postula infatti che la parte che lo invoca abbia per prima ottemperato all'onere processuale a suo carico di compiere una puntuale allegazione dei fatti di causa, in merito ai quali l'altra parte è tenuta a prendere posizione (Cass. n. 21075/2016).
Il condominio non ha contestato l'allegazione del geom. circa l'imputazione dei prelievi alle CP_1 spese postali e, solo in sede di memoria conclusionale di replica, e pertanto tardivamente, ha effettuato una disamina più precisa delle fatture emesse dal e della asserita mancata corrispondenza ai CP_1 bonifici effettuati.
In relazione agli assegni, a causa della genericità delle allegazioni del si ritiene che Parte_1
l'amministratore non potesse individuare a quali di essi il si riferisse, al fine di Parte_1 giustificarne la loro emissione, né tantomeno è onere del giudice supplire alla carenza di allegazione del facendo un confronto tra gli assegni addebitati sugli estratti conto e le voci dei Parte_1 rendiconti al fine di verificarne la corrispondenza, non potendosi rimettere ad una generica richiesta di
CTU contabile la verifica del riscontro tra tutte le voci del bilancio e la movimentazione del conto corrente: CTU che risulterebbe esplorativa e volta a colmare le lacune probatorie dell'attore.
La domanda di rimborso della somma di € 93.350,13 andrà rigettata.
Rimborso della somma di € 46.878,96 quale risarcimento danni per il sinsitro oltre Parte_5 interessi
In relazione al sinistro si rileva come l'amministratore poneva all'o.d.g. dell'assemblea Parte_5 del 8.12.2018 la questione del sinistro e che l'assemblea deliberava di incaricare un tecnico per individuare i lavori da realizzare e incaricava l'amministratore di partecipare alla procedura di mediazione;
alla successiva assemblea del 26.10.2019 la questione era nuovamente posta all'o.d.g. e l'amministratore dava atto dell'esito negativo della mediazione, dell'avvio della causa di merito, della costituzione in giudizio del e della prossima CTU e l'assemblea deliberava di incaricare un Parte_1 CTP. La problematica era pertanto sottoposta all'attenzione dell'assemblea che esprimeva le proprie deliberazioni sul punto. Non si ravvisano responsabilità in capo all'amministratore, peraltro non meglio precisate dall'attore che non fornisce alcuna prova del danno patito e del nesso di causalità tra esso e la condotta dell'amministratore.
Sugli ulteriori asseriti inadempimenti
In relazione all'asserita omessa convocazione delle assemblee, il geom. con riferimento CP_1 all'assemblea ordinaria della gestione 2019/20 e 2020/21 ha allegato (in sede di comparsa di costituzione e risposta) di aver convocato l'assemblea in via telematica per la data del 14.3.2022, ponendo all'o.d.g. anche l'esame e deliberazione consuntivi 2018/2019 – 2019/2020 – 2020/2021 e relativi riparti, e che la stessa non veniva celebrata per mancato raggiungimento del quorum, fatti non contestati dall'opponente. Si rileva che a causa della pandemia da Covid-19 il termine per la convocazione dell'assemblea per l'approvazione dei bilanci di cui all'art. 1130 c.c. veniva sospeso fino al perdurare dello stato di emergenza (art. 63 bis d.l. 104/2020). Stante la proroga dello stato di emergenza sino al 31.7.2021, il termine per la convocazione slittava pertanto al 28.1.2022; l'amministratore convocava l'assemblea per la data del 14.3.2022, con un lieve ritardo rispetto al pagina 9 di 11 termine indicato per legge. Il non ha fornito la prova del danno derivante da tale ritardo di Parte_1 circa un mese e mezzo. In merito alla convocazione dell'assemblea del 14.3.2022, si ritiene che sebbene il documento 37 di parte convenuta (convocazione per l'assemblea del 14.3.22) non abbia data certa e non provi l'invio della convocazione ai condomini, tale fatto non sia stato contestato dal nella prima difesa utile. Parte_1
Sulla mancanza del certificato prevenzione incendi, l'amministratore sottoponeva all'assemblea la necessità di effettuare opere necessarie all'ottenimento di tale certificato ma l'assemblea non approvava alcun lavoro. Con assemblea 26.10.2019 l'amministratore sulla delibera all'o.d.g. LAVORI DI MESSA
A NORMA VIGILI DEL FUOCO riferiva di essere in contatto con i tecnici che mantenevano i rapporti con le Autorità competenti e che per definire la questione occorreva attendere la conclusione delle opere di ripristino, le opere sulle parti non conformi dell'edificio, la definizione della questione caldaie/teleriscaldamento. L'assemblea non assumeva alcuna delibera sul punto. Non si ravvisa pertanto alcuna responsabilità in capo all'amministratore, che poneva la problematica all'o.d.g. dell'assemblea la quale non assumeva alcuna deliberazione.
In merito alle suddette pretese risarcitorie si osserva come l'amministratore abbia fornito la prova del proprio adempimento in merito alla questione del sinistro della questione della Parte_5 prevenzione incendi, della convocazione delle assemblee, mentre il condominio non abbia in alcun modo allegato fatti a sostengo del danno asseritamente patito. In relazione alla mancata attività di recupero crediti l'amministratore non forniva la prova del corretto adempimento ma il non Parte_1 ha fornito la prova del danno patito, limitandosi a riferire che l'amministratore non recuperava i crediti indicati nei rendiconti provocando un'esposizione debitoria del di euro 800.000,00, senza Parte_1 fornire allegazioni precise in merito ai danni causati al . Parte_1
Per i motivi sopra esposti, le domande riconvenzionali del condominio andranno rigettate.
***
Stante il rigetto delle richieste risarcitorie del non si rende necessario esaminare la Parte_1 domanda di chiamata in manleva dell'amministratore.
***
In punto spese legali si osserva quanto segue.
Il decreto ingiuntivo deve essere revocato e la condanna di pagamento deve essere ridotta da euro
198.730,30 (come indicato in decreto ingiuntivo) ad euro 144.000,00 oltre oneri di legge, dedotti acconti versati pari ad euro 23.108,77. La domanda principale proposta dal in fase di Parte_1 opposizione e le domande riconvenzionali devo essere interamente rigettate.
La domanda di pagamento della somma di euro 188.257,30 (come richiesto in questo giudizio dal convenuto viene accolta per la minor somma sopra indicata, pari a circa l'85% della somma CP_1 richiesta.
Complessivamente, alla luce della condanna al pagamento dei compensi del geom. come sopra CP_1 determinati e del rigetto delle domande riconvenzionali del condominio, il condominio viene condannato a versare al geom. una somma superiore rispetto a quella di cui alla proposta CP_1 transattiva formulata dal giudice (pari a euro 100.000,00) accettata dal ma rifiutata dal CP_1 condominio.
Le spese legali del procedimento si quantificano ai sensi del DM 55/2014 e succ. modif. in euro
9.142,00 con applicazione dei valori medi della fase di studio ed introduttiva e dei valori minimi della fase istruttoria e decisionale (stante l'effettiva attività svolta).
Pertanto, sebbene vi sia una seppur minima soccombenza parziale del convenuto rispetto alla domanda pagina 10 di 11 di pagamento dei compensi occorre tener conto della mancata adesione del alla proposta Parte_1 transattiva formulata dal giudice e pertanto, visti gli artt. 91 e 92 c.p.c., si ritiene potersi condannare il alla refusione delle spese legali a favore del convenuto in misura del 100% e pertanto in Parte_1 euro 9.142,00 oltre accessori e oneri di legge.
Per quanto riguarda le spese legali sostenute dalla terza chiamata, si osserva che con ordinanza n.
36623 del 14 dicembre 2022 la Corte di Cassazione ha ribadito che le spese sostenute dal terzo chiamato in giudizio a titolo di garanzia sono legittimamente poste a carico della parte che, rimasta soccombente, abbia provocato e giustificato la chiamata in garanzia (Cass. civ., sez. III, 2 marzo 2007, n. 4958) e dunque a carico dell'attore, allorché questo sia risultato soccombente nei confronti del convenuto in ordine a quella pretesa che ha provocato e giustificato la chiamata in garanzia, senza che rilevi la mancanza di un'istanza di condanna in tal senso e sempre che non risulti la soccombenza del chiamato ovvero del chiamante (Cass. civ. 28 agosto 2007, n. 18205).
Le spese legali di devono pertanto essere poste a carico del attoreo Controparte_3 Parte_1 che dovrà rifondere alla terza chiamata la somma di euro 9.142,00 oltre accessori e oneri di legge.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: revoca il decreto ingiuntivo n. 135/23 del 28.3.2023 emesso dal Tribunale di Aosta;
condanna il in persona dell'amm.p.t. al pagamento a favore del geom, Parte_1 della somma di euro 144.000,00 oltre oneri di legge, previa deduzione della somma Controparte_1 già versata di euro 23.108,77; condanna il condominio in persona dell'amm.p.t. alla refusione delle spese legali a Parte_1 favore del geom. che quantifica in euro 9.142,00 oltre 15% spese generali, oltre Controparte_1 esborsi documentati, iva e cpa;
condanna il in persona dell'amm.p.t. alla refusione delle spese legali a Parte_1 favore di in persona dell'amm.p.t. che quantifica in euro 9.142,00 oltre Controparte_3
15% spese generali, oltre esborsi documentati, iva e cpa.
Aosta, 20 febbraio 2025
Il Giudice
dott. Simona Modolo
pagina 11 di 11