N. R.G. 600/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di SONDRIO
SEZIONE UNICA CIVILE
Viste le note d'udienza depositate dalle parti con cui precisano le rispettive conclusioni e si riportano integralmente ai propri atti
Il giudice pronuncia sentenza ex art. 429 c.p.c.
Il Giudice
dott.ssa Sara Cargasacchi

pagina 1 di 9 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI SONDRIO
SEZIONE UNICA CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del giudice Sara Cargasacchi, ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I grado iscritta al n. r.g. 600/2024 promossa da:
C.F. ) con gli avv.ti MATTEO Parte_1 C.F._1
SAVERIO MUZIO e SARA MARIA MUZIO
- parte ricorrente - nei confronti di:
( C.F. ) con l'avv. Parte_2 C.F._2
MINGARDI PAOLA
- parte resistente -
CONCLUSIONI
Conclusioni di parte ricorrente
“Ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, dichiarata inammissibile ogni eventuale nuova domanda o difesa della controparte, piaccia al Tribunale Ill.mo:
- in via principale, accertare e dichiarare la risoluzione di diritto del contratto di locazione
26 ottobre 2023 concluso tra il sig. e la sig.ra Parte_1 [...]
per inadempimento della conduttrice sanzionato da clausola Parte_2 risolutiva espressa;

- in via subordinata, accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di locazione 26 ottobre 2023 concluso tra il sig. e la sig.ra Parte_1 Parte_2
per grave inadempimento della conduttrice;

[...]
- in via di ulteriore subordine, accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di locazione 26 ottobre 2023 concluso tra il sig. e la sig.ra Parte_1 [...]
per mancato ottemperamento da parte della conduttrice dell'ordine Parte_2
pagina 2 di 9 giudiziale di pagamento in favore del locatore dei canoni di maggio e giugno 2024 (€
1.600,00) entro il termine perentorio del 5 luglio 2024 (cfr. ordinanza 25 giugno 2024);
- in ogni caso, condannare la sig.ra a rilasciare in favore del Parte_2 sig. l'unità immobiliare sita in 23036 Teglio (SO), Viale Italia n. Parte_1
7, censita al Catasto dei Fabbricati di tale Comune a Fg. 48, mapp. 25, sub. 3, cat. A/2, classe 1, rendita € 356,36, libera da persone e cose e nello stesso stato di fatto e di diritto in cui si trovava al momento della consegna;

- in ogni caso, condannare la sig.ra al pagamento in favore Parte_2 del sig. dell'importo di € 14.400,00 a titolo di saldo residuo per Parte_1 cauzione e canoni scaduti, nonché a pagare i canoni e gli oneri accessori a scadere fino all'esecuzione dello sfratto o, in alternativa, a risarcire al sig. il Parte_1 danno per occupazione sine titulo dei suoi locali in misura pari al valore dei canoni e degli oneri accessori a scadere fino all'esecuzione dello sfratto, il tutto con maggiorazione di rivalutazione monetaria ed interessi legali;

- in ogni caso condannare la sig.ra a risarcire al sig. Parte_2 [...]
i danni ex art. 96, comma 1, C.P.C. e/o a corrispondere al medesimo una Parte_1 somma a titolo sanzione ex art. 96, comma 3, C.P.C., con liquidazione che in entrambi i casi viene rimessa alla valutazione equitativa del Giudice Ill.mo;
- in ogni caso condannare la sig.ra a rifondere al sig. Parte_2 [...]
le spese di lite, le competenze di avvocato, le spese generali, C.A. 4% e Parte_1
l'I.V.A. 22% come per legge, le spese di C.T.U., le successive spese occorrende”.
Conclusioni di parte resistente
“- le chiavi dell'immobile di Teglio, consegnate allo scrivente Avvocato, verranno consegnate all'Avvocato Muzio prima dell'udienza di discussione della presente causa;

- l'immobile è già libero da persone e cose ed è pronto per essere immediatamente a disposizione del SI Pt_1
- la GN , nonostante l'esito della perizia, ribadisce che sono stati pagati al Parte_2
SI in contanti i canoni per i quali sono state rilasciate le ricevute di pagamento Pt_1 contestate;

- dichiara di aver corrisposto il canone di locazione sino a settembre 2024;
- riconosce di non aver pagato i canoni a seguire poiché l'appartamento, nonostante
l'invito a provvedere alla sistemazione, era ed è rimasto privo di riscaldamento per tutto il periodo invernale (ndr la ha infatti dovuto trovare una sistemazione diversa a Parte_2 partire dal mese di febbraio);
- sull'esatta quantificazione della somma dovuta si chiede all'Ill.mo Giudice di voler tener conto delle somme risultanti dalle ricevute ovvero delle somme pagate in contanti e comunque ci si rimette alla Sua quantificazione in via equitativa;

- quanto alle spese legali chiede la compensazione o la quantificazione delle spese di controparte nei minimi di tariffa;

pagina 3 di 9 - si rimette sulle spese della CTU.”

MOTIVAZIONE
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida,
conveniva in giudizio chiedendo che Parte_1 Parte_2 venisse convalidato lo sfratto per morosità, con condanna dell'intimata al rilascio dell'immobile sito in 23036 Teglio (SO), Viale Italia n. 7, censita al Catasto dei Fabbricati di tale Comune a Fg. 48, mapp. 25, sub. 3, cat. A/2, classe 1, rendita € 356,36, nonché emissione di decreto ingiuntivo per canoni e oneri accessori scaduti.
Si costituiva in giudizio l'intimata, opponendosi allo sfratto e deducendo di aver effettuato alcuni pagamenti, come risultante dalle ricevute prodotte in copia, di non essere riuscita a corrispondere tutte le somme dovute per problemi personali nonché a causa di dissidi con il locatore, il quale aveva negato di aver ricevuto pagamenti in contanti e di essere intenzionata a rispettare i pagamenti dovuti e concordati nel contratto di locazione.
All'udienza del 17.06.2024 l'intimante disconosceva, ai sensi dell'articolo 214 c.p.c., le copie delle ricevute di pagamento prodotte da controparte, la quale, preso atto dell'avvenuto disconoscimento, affermava che avrebbe dovuto essere disposto il mutamento del rito per accertare la veridicità delle firme.
Con ordinanza del 25/6/2025 il Giudice ex art. 666 c.p.c. concedeva a parte intimata termine sino al 5/7/2024 per il pagamento dei canoni di maggio – giugno 2024 il cui inadempimento non era contestato, disponendo il rinvio della causa all'udienza del
10/7/2024 al fine di verificare l'intervenuto pagamento, riservando all'esito ogni ulteriore determinazione. All'esito della successiva udienza con ordinanza del 6/8/2024 il giudice
“considerato che l'intimato ha pagato la somma non contestata, la fase sommaria si esaurisce e il giudizio prosegue, previo mutamento del rito e denegato ogni provvedimento sommario, per l'esame nel merito delle domande di risoluzione del contratto e di condanna al pagamento delle somme contestate” sicché disponeva il mutamento del rito, assegnava a parte intimante termine per l'avvio del procedimento di mediazione e assegnava alle parti termine per il deposito di memorie integrative e rinviava all'udienza del 11.12.2024.
Le parti depositavano memorie integrative.
Esperito senza esito un tentativo di conciliazione in ragione della mancata accettazione da parte della intimata, all'esito dell'istruttoria in cui veniva dato ingresso alla CTU grafologica, la causa veniva rinviata per discussione all'udienza del 25/6/2025 celebrata ex art. 127 ter c.p.c. con assegnazione alle parti di termine per note conclusive.

1. In primo luogo, quanto alla domanda di accertamento della risoluzione del contratto di pagina 4 di 9 locazione in esame, si osserva che, come noto, la pattuizione nel contratto di una clausola risolutiva espressa determina, come di regola, la predeterminazione ad opera delle parti stesse della gravità dell'inadempimento.
Secondo quanto pacificamente affermato in giurisprudenza, "la clausola risolutiva espressa attribuisce al contraente il diritto potestativo di ottenere la risoluzione del contratto per un determinato inadempimento della controparte, dispensandolo dall'onere di provarne
l'importanza. Di talché, in siffatta ipotesi la risoluzione opera di diritto ove il contraente non inadempiente dichiari di volersene avvalere, senza necessità di provare la gravità dell'inadempimento della controparte” (Cass. 29017/2018); inoltre, "la stipulazione di una clausola risolutiva espressa non significa che il contratto possa essere risolto solo nei casi espressamente previsti dalle parti, rimanendo fermo il principio per cui ogni inadempimento di non scarsa rilevanza può giustificare la risoluzione del contratto, con
l'unica differenza che, per i casi già previsti dalle parti nella clausola risolutiva espressa, la gravità dell'inadempimento non deve essere valutata dal giudice" (Cass. n. 4369/1997;
Cass civ., Ord. n. 29301 del 12/11/2019).
Come noto, dunque, la presenza di una clausola risolutiva espressa in seno alla convenzione negoziale rende irrilevante ogni indagine intesa a stabilire se l'inadempimento sia sufficientemente grave da giustificare l'effetto risolutivo, atteso che tale valutazione deve ritenersi già effettuata dalle parti mediante la previsione della clausola (vedi Cass. n. 16993 del 2007; Cass. n. 167 del 2005; Cass. n. 3102 del 2000), restando dunque soggetta alla verifica giudiziale unicamente l'imputabilità dell'obbligazione.
Giova altresì rammentare che il pagamento dei canoni di locazione successivo alla domanda giudiziale del locatore di risoluzione per inadempimento non impedisce la pronuncia di risoluzione del contratto di locazione qualora non comprenda anche gli interessi legali e le spese processuali, a nulla rilevando che il conduttore si dichiari a provvedere al relativo pagamento (Cass. 6995-86).
Come noto, in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisce per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento", cfr. ex multis Cass. Sez. 2, Sentenza n. 9351 del 19/04/2007; Cass. N. 1743 del 2007; Cass.
20073 del 2004; cfr. da ultimo Cass. Sez. U, Sentenza n. 577 del 11/01/2008 anche in motivazione).
Alla luce di quanto sopra, deve ritenersi che l'intimante con atto introduttivo di citazione per sfratto – non anche con la diffida ad adempiere del 4/3/2024 - ha dichiarato pagina 5 di 9 espressamente di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa, secondo quanto disposto dall'art. 1456, c.c. e da contratto ( doc. 1 pag. 2 in forza del quale “l'inadempienza di uno qualsiasi dei patti contenuti nella presente scrittura privata produrrà di diritto l'immediata risoluzione del contratto e il conseguente sfratto …”) con la conseguenza che il contratto stipulato dalle parti in esame deve intendersi risolto a far data dalla notifica dell'atto introduttivo, non risultando, a tale data, l'adempimento di quanto oggetto di contratto.
Né parte intimata ha dimostrato l'intervenuto adempimento delle obbligazioni contrattuali dalla medesima assunte.

2. In primo luogo parte intimata non ha provato di aver corrisposto quanto dovuto per i canoni di locazione. Risulta infatti non provata e, anzi, sconfessata la teoria difensiva della intimata secondo cui i pagamenti sarebbero avvenuti in contanti a mani dell'intimante dietro rilascio di ricevuta di pagamento. Sul punto è sufficiente richiamare l'esito della
CTU grafologica disposta in corso di causa, le cui risultanze sono fatte proprie dal
Giudicante stante il logico e preciso procedimento seguito dal consulente, ove è stato accertato che “le sottoscrizioni apparentemente apposte da alle Parte_1 ricevute di pagamento (fascicolo r.g. n. 364/24), non sono attribuibili alla mano del SI
, ma risultano sono il frutto dell'imitazione per ricalco e per Parte_1 imitazione pedissequa della firma del SI , da modello noto”. Parte_1

3. Vieppiù parte intimata risulta altresì inadempiente al divieto contrattuale di sublocazione dell'unità immobiliare a terzi (doc. 1, pag. 1). Sul punto è sufficiente richiamare la dichiarazione confessoria resa personalmente da all'udienza Parte_2 del 19 giugno 2024: “…le persone che ospito all'interno della casa hanno lasciato l'abitazione e non mi hanno saldato il mese di maggio – giugno…”; “…evidenzio che ho perso i clienti a causa del comportamento di parte attrice ma che ne troverò di nuovi trattandosi della mia occupazione lavorativa”. Da tanto si evince come ella, lungi dal limitarsi a concedere i locali in questione in comodato od in uso temporaneo a terzi (come il contratto di locazione le consentirebbe di fare), in realtà li subaffitta in loro favore, per periodi più o meno brevi e transitori, in forma sistematica ed imprenditoriale e sempre verso la ricezione, a titolo di corrispettivo, del pagamento di un canone da parte di costoro.

4. Alla luce di quanto sin qui evidenziato deve essere dichiarato risolto il contratto di locazione oggetto di causa a far data dal 6/5/2024, ossia dal perfezionamento della notifica della citazione per sfratto, data in cui parte intimante si è avvalsa della clausola risolutiva espressa.
Conseguentemente l'intimata deve essere condannata a corrispondere a Parte_1 la somma di € 14.400,00 a titolo di saldo residuo per cauzione e canoni scaduti,
[...]
e per indebita occupazione a seguito della risoluzione, nonché a pagare i canoni e gli oneri pagina 6 di 9 accessori a scadere fino all'avvenuto rilascio come da verbale del 16/6/2025, oltre interessi come per legge dal dovuto sino al saldo definitivo.
Nulla deve essere disposto quanto alla domanda di rilascio dell'immobile avendo l'intimante rinunciato alla domanda in ragione dell'intervenuto rilascio e sottoscrizione del relativo verbale in data 16/6/2025.
Spese di lite
Le spese di lite seguono la soccombenza. Pertanto, deve essere Parte_2 condannata a rifondere delle spese di lite, che si liquidano ex dm Parte_1
147/22 (secondo i valori minimi per fascia di valore da euro 5.200,00 ad euro 26.000,00, in ragione della concreta attività svolta, del rito e della semplicità delle questioni trattate) in €
2.540,00 per compensi, oltre 15% rimborso spese generali, i.v.a. e c.p.a come per legge ed
€ 592,32 per esborsi.
Le spese di CTU come liquidate in corso di causa con separato decreto vengono poste definitivamente a carico di parte convenuta intimata.
Parte intimante ha poi chiesto che la signora venisse altresì condannata a Parte_2 risarcire al sig. i danni ex art. 96, comma 1, c.p.c. e/o a Parte_1 corrispondere al medesimo una somma a titolo sanzione ex art. 96, comma 3, c.p.c.
L'articolo 96, comma primo, c.p.c. prevede che “se risulta che la parte soccombente ha agito o resistito in giudizio con mala fede o colpa grave, il giudice, su istanza dell'altra parte, la condanna, oltre che alle spese, al risarcimento dei danni che liquida, anche d'ufficio, nella sentenza”.
Non si reputano sussistenti i presupposti per una condanna ex art. 96 co. Primo c.p.c. non avendo parte intimante allegato e provato quale fosse il pregiudizio, ulteriore, patito.
Sussistono invece i presupposti per la condanna di parte intimata, risultata soccombente, a mente del co. 3 dell'art. 96 c.p.c.
Giova infatti rammentare che, secondo l'indirizzo espresso dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione con sentenza n. 22405/2018: “la condanna ex articolo 96, comma terzo c.p.c.,
è volta a salvaguardare finalità pubblicistiche, correlate all'esigenza di una sollecita ed efficace definizione dei giudizi, nonché interessi della parte vittoriosa a sanzionare la violazione dei doveri di lealtà e probità sanciti dall'articolo 88, realizzata attraverso un vero e proprio abuso della potestas agendi, con una utilizzazione del potere di promuovere la lite, di per sé legittimo, per fini diversi da quelli ai quali esso è preordinato, con conseguente produzione di effetti pregiudizievoli per la controparte. Ne consegue che la condanna al pagamento della somma equitativamente determinata non richiede né la pagina 7 di 9 domanda di parte né la prova del danno, essendo tuttavia necessario l'accertamento, in capo alla parte soccombente, della mala fede (consapevolezza dell'infondatezza della domanda)
o della colpa grave (per carenza dell'ordinaria diligenza volta all'acquisizione di detta consapevolezza), venendo in considerazione, a titolo esemplificativo, la pretestuosità dell'iniziativa giudiziaria per contrarietà al diritto vivente e alla giurisprudenza consolidata, la manifesta inconsistenza delle censure in sede di gravame, ovvero la palese e strumentale infondatezza dei motivi di impugnazione”.
Nel caso di specie si ravvisa, quantomeno, la sussistenza della colpa grave in capo alla parte resistente, stante la palese e strumentale infondatezza delle eccezioni svolte, peraltro reiterate anche all'esito della CTU, vieppiù considerato il rifiuto alla proposta conciliativa formulata dal Giudice, che era stata invece accettata dalla controparte.
Parte resistente deve pertanto essere condannata, ai sensi dell'articolo 96 comma terzo c.p.c., a corrispondere a la somma di € 500,00. Parte_1
Infine, ai sensi dell'articolo 96, comma quarto, c.p.c., parte resistente deve essere condannata al pagamento di € 500,00 in favore della cassa delle ammende.

P.Q.M.

Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita,

1. dichiara la risoluzione del contratto di locazione concluso in data 26/10/2023 tra
[...]
e ex art. 1456 c.c. a far data dal 6/5/2024; Parte_1 Parte_2

2. condanna a corrispondere a la Parte_2 Parte_1 somma di € 14.400,00 a titolo di saldo residuo per cauzione e canoni scaduti e indebita occupazione, nonché a pagare i canoni e gli oneri accessori a scadere fino all'avvenuto rilascio, oltre interessi come per legge dal dovuto sino al saldo definitivo;

3. condanna alla rifusione delle spese di lite in favore di Parte_2
, liquidate in € 2.540,00 per compensi, oltre 15% rimborso spese Parte_1 generali, i.v.a. e c.p.a come per legge ed € 592,32 per esborsi.

4. le spese di CTU come liquidate in corso di causa con separato decreto vengono poste definitivamente a carico di parte convenuta intimata.

5. condanna ai sensi dell'articolo 96, terzo comma, c.p.c., a Parte_2 corrispondere a la somma di € 500,00; Parte_1

6. condanna ai sensi dell'articolo 96, quarto comma, c.p.c. a Parte_2
pagina 8 di 9 corrispondere € 500,00 in favore della cassa delle ammende
Sentenza resa ex art. 429 c.p.c.,
Sondrio, 26 giugno 2025
Il Giudice
dott.ssa Sara Cargasacchi
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