R.G. 7832/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI NORD
II sezione civile
Nella persona della dott.ssa Matilde Boccia ha pronunciato, a seguito di deposito di note scritte in sostituzione dell'udienza del 13.2.2025, in base all'art. 127 ter c.p.c., ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al numero 7832/2024 (già 5033/2024) del Ruolo Generale Affari Contenziosi, avente ad oggetto “ intimazione di sfratto per finita locazione con contestuale citazione per la convalida” e promossa DA

(CF ) in persona del Presidente p.t. Parte_1 P.IVA_1 della Giunta Regionale, con sede legale in Napoli alla Via S. Lucia 81, rapp.ta e difesa dall'avv. Modesto Letizia (c.f. ) C.F._1 dell'Avvocatura regionale, giusta procura generale ad lites per notaio
[...] di Barano d'Ischia, Rep. n.33646 del 14/03/18, e artt. 47 e 51 dello Sta-tuto regionale e 30 del Reg. reg.le n.12/11, elett.te dom.ti presso detta sede legale;

(ricorrente)
E
, c.f. residente in Giugliano (NA) Controparte_1 C.F._2 alla Via Vicinale Ficocelle n.14;
(-intimata-resistente, -contumace)
***
CONCLUSIONI: come da memoria integrativa e note di trattazione scritta depositate in vista dell'udienza del 13.2.2025 ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c..
***
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTODELLA DECISIONE
1.Con atto notificato, ex art. 143 c.p.c., in data 5.8.2024, la Pt_1
(CF ) in persona del Presidente p.t. conveniva
[...] P.IVA_1

in giudizio il resistente onde sentire accogliere la domanda Controparte_1 di convalida di sfratto per finita locazione. All'uopo l'ente Regionale ricorrente premetteva che, con nota della D.G. Risorse Strumentali, prot. 0206370 del 15/04/22 e con contratto di locazione del 28/02/2005, registrato presso l'Ufficio di Pozzuoli il 09/03/2005 al n. 1018 serie 3 (All.1), la concedeva in locazione al sig. , Parte_1 Controparte_1 nato a [...] il [...], il suolo regionale sito in Giugliano in Campania, località “Licola”, esteso mq 12.600, proveniente dalla disciolta Opera Nazionale Combattenti (O.N.C.), identificato al Catasto Terreni di detto Comune, Fogl.83/A, p.lla 460; che la durata del contratto era di 6 anni prorogabili per altri 6 anni e il canone annuo di € 7.308,00; che il suolo rientrava tra i beni patrimoniali dell'O.N.C. pervenuti alla Pt_1
, in virtù del D.P.R. 616 del Controparte_2
24/07/77 e della L. 641/78; che con nota della D.G. Risorse Strumentali acquisita al prot. reg. n. 0870865 del 15/12/2015, notificava a mezzo racc.ta A.R n. 15224801114 al sig. la disdetta contrattuale con Controparte_1
l'obbligo di consegnare il cespite nella disponibilità della Parte_1 entro e non oltre il 10/02/2017 (All.2). Chiedeva, pertanto, accogliersi le seguenti conclusioni: 1) convalidare lo sfratto per finita locazione fissando a breve la data per l'esecuzione nei confronti di
, residente in [...] CodiceFiscale_3
Vicinale Ficocelle n.14, relativa-mente all'immobile sopra indicato;
2) in via subordinata e nel caso di opposizione, emettere ordinanza provvi-soriamente esecutiva di rilascio fissando a breve la data per l'esecuzione; 3) condannare l'intimato al pagamento delle spese e competenze di lite. “ All'esito del termine concesso per la rinotifica dell'atto introduttivo del giudizio, perfezionatasi nuovamente ai sensi dell'art. dell'art. 143 c.p.c. (cfr. ordinanza in atti), mutato il rito, il processo veniva rinviato all'udienza del 13.2.2025, celebratasi ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. per la discussione.
Alla predetta data, lette le note di trattazione scritta depositate ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. nonché la memoria integrativa depositata nell'interesse della parte ricorrente e gli atti ad essa allegati, verificata la regolare instaurazione del contraddittorio tra le parti, avendo peraltro parte ricorrente depositato in atti la prova della notifica in favore di parte intimante del verbale dell'udienza del 3.10.2024, e della conseguente ordinanza, perfezionatasi in data 7.1.2025 il procedimento viene deciso nei termini che seguono. Benchè ritualmente evocato in giudizio, rimaneva silente il resistente
, di guisa che dello stesso ne va dichiarata la contumacia. Controparte_1
Come si evince dalla memoria integrativa in atti, parte ricorrente si riportava alle proprie domande e conclusioni chiedendo dichiararsi la risoluzione del contratto di locazione con condanna della convenuta al rilascio dell'immobile con vittoria di spese.
2. Nel merito, ritiene la scrivente giudicante che la domanda di parte ricorrente sia fondata e meriti accoglimento nei termini che seguono. Preliminarmente, mette conto evidenziare che tra le parti in lite è intercorso contratto di locazione della durata di anni 6 prorogabili avente ad oggetto il suolo sito suolo regionale sito in Giugliano in Campania, località “Licola”, esteso mq 12.600, proveniente dalla disciolta Opera Nazionale Combattenti (O.N.C.), identificato al Catasto Terreni di detto Comune, Fogl , p.lla CP_3
460, per attività turistico ricettiva connessa alla balneazione con decorrenza dal 10.2.2005 (cfr. contratto n.73 del 28.2.005 reg. in Pozzuoli il 9.3.2005 n.rep 1018S/3).
Orbene, cio' posto, parte locatrice ha dato regolare e tempestiva disdetta del contratto di locazione mediante l'invio di raccomandata pervenuta il 12- 15.12.2015 mediante la quale manifestava ritualmente la propria volontà di voler conseguire nuovamente la disponibilità dell'immobile sito in Giugliano in Campania identificato al foglio di mappa n. 83/A p.lla 460 con obbligo conseguente di riconsegnarlo ad essa libero Parte_1 da persone e cose in vista della scadenza del 10.2.2017 e di non procedere al rinnovo dello stesso per finita locazione, volontà poi ribadita con la successiva notifica di atto di intimazione di sfratto per finita locazione e contestuale citazione per la convalida pervenuta alla controparte ai sensi dell'art. 143 c.p.c.
Ciò posto, non appare ultroneo rammentare che, in tema di locazione, la disdetta, vigendo al riguardo il principio della libertà della forma, può essere contenuta anche in un atto processuale che presupponga la volontà del locatore di non rinnovare il contratto alla scadenza o che, comunque, esprima anche tale volontà, quale l'intimazione di licenza o sfratto per finita locazione o la citazione in giudizio (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 26526 del 17/12/2009; Cass. Sez. 3, Sentenza n. 14486 del 30/05/2008; Cass. 12 gennaio 2006 n. 409; Cass. 2 agosto 1995, n. 8443).
La disdetta relativa al contratto di locazione costituisce atto negoziale unilaterale e recettizio, espressione di diritto potestativo attribuito "ex lege", concretantesi in una manifestazione di volontà diretta ad impedire la prosecuzione o la rinnovazione tacita del rapporto locativo.
Quanto alle modalità di comunicazione, la disdetta non deve necessariamente rivestire la forma della lettera raccomandata, non essendo tale forma prescritta a pena di nullità (non desumibile in via interpretativa), ma può essere comunicata in qualsiasi modo, purché idoneo a portare a conoscenza del conduttore l'inequivoca volontà del locatore di non rinnovare il rapporto alla scadenza.
Sulla scorta di tali principi è possibile, quindi, che la disdetta sia contenuta in un atto processuale come l'intimazione di sfratto per finita locazione, nel quale, però, a tal fine, deve essere espressa chiaramente e senza possibilità di equivoci la suddetta volontà del locatore ovvero risultare che la stessa sia presupposta logicamente e giuridicamente. Invero, ai sensi dell'art. 2 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, la disdetta deve essere comunicata almeno sei mesi prima della scadenza del contratto di locazione e, nel caso di specie dodici o diciotto mesi ex art. 28 Legge equo canone. Più precisamente, poi, dal tenore della disdetta inoltrata alla parte resistente e dalla ricostruzione dei rapporti contrattuali intercorsi tra le parti, può ben dirsi che data la attuale vigenza contrattuale (contratto febbraio 2005-registrato marzo 2005) si è verificato un primo rinnovo all'esito della prima scadenza del 2011, ovvero sino al febbraio 2017 .
È pacifico, altresì, in giurisprudenza che l' (eventuale) erronea indicazione della data di cessazione del rapporto di locazione da parte dell'attore, non comporta di per sé il rigetto della domanda dovendo il giudice verificare d'ufficio in ossequio al principio iura novit curia l'esatta data di scadenza del rapporto (Cass. 684 del 2010) e in tali casi negata l'ordinanza di convalida, il giudice apertasi la fase del giudizio di merito può condannare il conduttore a rilasciare l'immobile per la data esatta.
In tema di locazione, la circostanza che il locatore abbia chiesto la convalida ed abbia indicato nell'intimazione una data di cessazione del rapporto erronea non osta né all'accoglimento della domanda di rilascio, sotto il profilo della fondatezza del diniego di rinnovo, quando la convalida sia stata domandata per uno dei motivi legittimanti l'esercizio della facoltà di diniego e questo sia stato specificamente indicato, né all'accoglimento per la scadenza effettiva, convenzionale o legale, in quanto il predetto errore non vale ad escludere l'inequivoca volontà del locatore di riottenere la disponibilità del bene (Cass. 14486 del 2008).
La suddetta scadenza del rapporto contrattuale è documentata nel contratto di locazione, prodotto da parte ricorrente, sottoscritto dalle parti il 28.2.2005 registrato il 9 marzo 2005 [giusta ricevuta in atti] ed avente decorrenza iniziale dal 10.2.2005 (cfr. art. 3 contratto in atti) con tacito rinnovo di anni sei dapprima al 10.2.2011 e poi sino al 10.2.2017, per cui il rapporto di locazione, soggetto alla disciplina prevista dall'art. 27 e ss. Sulla Legge equo canone (L. 27 luglio 1978, n. 392), tacitamente rinnovatosi è giunto alla scadenza definitivamente alla data del 10.2.2017, in forza della disdetta contenuta nella rinuncia al rinnovo (ricevuta in data 15-12.12.2015) e ribadita nella citazione per sfratto per finita locazione appena richiamata, notificata sia il 6.6.2024 che il 7.8.2024 in vista delle udienze del 27.6.2024 e 3.10.2024. Pertanto, va dichiarata la cessazione del rapporto locativo in oggetto alla data del 10.2.2017 con la conseguente condanna della parte convenuta al rilascio dell'immobile condotto in locazione.
Alla condanna della parte convenuta al rilascio dell'immobile consegue, anche, la fissazione della data di esecuzione di tale provvedimento, la quale, conformemente a quanto previsto dall'art. 56 della legge 27 luglio 1978, n. 392 e, dunque, tenendo conto del lungo periodo di tempo trascorso dalla manifestazione di volontà del locatore di non rinnovare il rapporto (disdetta ed atto introduttivo del presente giudizio), contemperata con la necessità abitative/economiche del conduttore può essere fissata alla data del
28.4.2025.
4.Le spese sono regolate secondo il principio della soccombenza di parte intimata e sono liquidate come in dispositivo avendo come riferimento i valori medi dello scaglione di riferimento corrispondente al valore della controversia indicato dall'intimante, tenuto conto della non complessità della questione e, dell'assenza di attività istruttoria e della modesta rilevanza dell'attività processuale svolta in giudizio.


P.Q.M.


IL TRIBUNALE DI NAPOLI NORD– II SEZIONE CIVILE -nella persona del g.u. dott.ssa Matilde Boccia, definitivamente pronunziando nella controversia civile come innanzi promossa, disattesa ogni altra istanza ed eccezione, così provvede:
- Accoglie la domanda e, per l'effetto, dichiara cessata la locazione tra le parti in lite in epigrafe indicate alla data del 10.2.2017, condannando parte resistente c.f. al rilascio Controparte_1 C.F._2 dell'immobile locato libero da persone e cose in favore della ricorrente
(CF ) in persona del Presidente p.t. Parte_1 P.IVA_1 della Giunta Regionale, sito in Giugliano in Campania, località “Licola”, esteso mq 12.600, proveniente dalla disciolta Opera Nazionale Combattenti (O.N.C.), identificato al Catasto Terreni di detto Comune, Fogl.83/A, p.lla 460;
-Fissa la data di esecuzione al 28.4.2025 ;
- Condanna, infine, il convenuto intimato c.f. Controparte_1
al pagamento, in favore della ricorrente- intimante C.F._2
(CF ) in persona del Presi-dente p.t. Parte_1 P.IVA_1 della Giunta Regionale, delle spese del presente giudizio, che si liquidano in € 170,00 per spese vive, € 5.077,00 per onorari di causa, oltre al rimborso spese generali nella misura del 15%, I.V.A. e Cassa Previdenza Avvocati come per legge;

-Sentenza provvisoriamente esecutiva ex lege.
Aversa, 18/02/2025
il Giudice
dott. ssa Matilde Boccia
L'originale di questo provvedimento è un documento informatico sottoscritto con firma digitale (artt. 1, lett. s, 21 e 24 D.Lgs. 7 marzo 2005, n. 82) e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi degli artt. 15 e 35, comma 1, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209, e succ. mod..