Tribunale Ordinario di L'Aquila
SEZIONE UNICA
UDIENZA 03/12/2025 RISERVATA
Ex art. 127 c.p.c.
N. R.G. 2158/2023
Il giudice AN IA NC lette le “note in sostituzione di udienza” redatte e depositate ASSUNTA
Parte_1
lette le “note in sostituzione di udienza” redatte e depositate Parte_2
;
[...]
lette le conclusioni precisate dalle parti;

lette le note di discussione depositate dalle parti;

Il Giudice dato atto, si ritira in camera di consiglio.
All'esito della camera di consiglio, alle ore 21:45 dà lettura dell'allegata sentenza mediante invio della stessa tramite l'applicativo consolle del magistrato.
L'Aquila, lì 03/12/2025
Il giudice
AN IA NC REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
T R I B U N A L E DI L ' A Q U I L A
Il Tribunale di L'Aquila in composizione monocratica in persona del Giudice Onorario dott.ssa AN IA NC ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile in I grado, iscritta al n. 2158/2023 R.G. decisa ex art. 429 c.p.c. all'udienza del 03/12/2025 vertente
T R A in persona del Parte_3 legale rappresentante pro-tempore, elettivamente domiciliata in Via Paganica 66 L'Aquila presso e nello studio degli avv.ti ALBERTO VILLANTE e GUALTIERI CESIDIO dai quale è rappresentata e difesa
Attrice
E
elettivamente domiciliata in Via Parte_2
Paganica,18 L' Aquila presso e nello studio degli Avv.ti MASSIMO MANIERI e CICIONI STEFANO, dai quali è rappresenta e difesa
Convenuta
OGGETTO: convalida di sfratto- risoluzione contratto locazione per inadempimento
CONCLUSIONI DELLE PARTI
CONCLUSIONI: come da atti e verbali di causa. MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente, va evidenziato che la presente sentenza viene estesa senza la concisa esposizione dello “svolgimento del processo”, ai sensi delle indicazioni di cui al secondo comma dell'art. 132 c.p.c., come modificato per effetto dell'entrata in vigore dell'art. 45, comma 17, della Legge 18 giugno 2009, n. 69, e in maniera sintetica a norma dell'art. 16 bis, comma 9-octies del D.L. 18 ottobre 2012 n. 179, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 dicembre 2012 n. 221 (comma aggiunto dall'art. 19, comma 1, lett. a), n.

2-ter) del D.L. 27 giugno 2015 n. 83, convertito, con modificazioni, dalla L. 6 agosto 2015 n. 132).
Devono, pertanto, considerarsi integralmente richiamati dalla presente pronuncia gli atti introduttivi e di costituzione delle parti, le memorie , i verbali di causa e le note conclusionali.
Appare tuttavia opportuno precisare l'oggetto del processo nonché riportare, sinteticamente, le rispettive domande, deduzioni ed eccezioni nella misura in cui le stesse siano rilevanti ai fini del decidere.
Con atto di citazione di sfratto notificato il 13/07/2023, la società
[...]
(in prosieguo indicata brevemente: Controparte_1 [...]
, premesso in fatto di essere proprietaria di immobile ad uso Controparte_1
commerciale nel Comune di Pizzoli via Teora s.n.c. piano terra foglio 33 part. 1602 sub 30; di aver concesso in locazione il suddetto immobile alla impresa individuale
(in prosieguo indicata brevemente: Brumo Game) per Parte_2
lo svolgimento di attività “sale scommesse e vit” in forza di contratto sottoscritto in data 03/11/2022 per la durata di anni 6, con decorrenza dal 01/02/2023 per un canone mensile di € 1.000,00, oltre Iva, da corrispondere entro i primi giorni di ciascun mese;
che con scrittura privata aggiuntiva di data 31/01/2023 le parti avevano convenuto di far decorrere il canone locatizio dal 01/03/2023 anziché dal 01/02/2023 come indicato nel contratto;
che l'impresa si era resa morosa per il pagamento dei canoni Parte_2
di locazione dell'immobile dal mese di marzo 2023 al mese di luglio 2023 per cinque mensilità per un importo complessivo di € 5.000,00 oltre Iva;
che ogni sollecito di pagamento era risultato vano, ha intimato alla impresa conduttrice lo Parte_2
sfratto per morosità chiedendone la convalida con l'adozione dei consequenziali provvedimenti e l' emissione del decreto ingiuntivo per i canoni scaduti e da scadere fino all'esecuzione dello sfratto con interessi legali.
Si è costituita in giudizio l' impresa conduttrice per eccepire in rito la Parte_2
inesistenza della notificazione dell'atto di intimazione per non essere avvenuta a mezzo pec e per contestare nel merito, limitatamente ad una parte dei canoni locatizi, la non sussistenza della morosità per aver maturato, nei confronti del locatore, un credito di
€ 2.000,00 a titolo di rimborso delle spese sostenute per l'esecuzione dei lavori nel locale (realizzazione di bagni). Ha poi eccepito in relazione all'omesso versamento dei canoni successivi l'inadempimento contrattuale della locatrice per inutilizzabilità dell'intero immobile o parte di esso (i locali adibiti magazzini o a servizi igienici) a causa delle consistenti infiltrazioni che si verificavano al suo interno in occasione delle forti precipitazione atmosferiche.
A scioglimento della riserva assunta all'udienza del 26/10/2023 svoltasi in contraddittorio con le parti, il Giudice ritenuto non sussistenti i presupposti di legge per ordinare il rilascio dell'immobile, ha rigettato l' istanza di rilascio provvisoria ex art. 665 c.p.c. e ha disposto il mutamento di rito ex art. 667 c.p.c. assegnando all'istante termine di trenta giorni e all' intimata termine al dieci giorni prima della udienza fissata al 09/04/2024 per l'integrazione degli atti introduttivi. Inoltre, ha ordinato che fosse esperito il procedimento di mediazione obbligatorio ex D. Lgs. 4 marzo 2010, n. 28 presso un Organismo territorialmente competente.
Tutte le parti hanno depositato memoria integrativa.
Parte attrice nella memoria integrativa ex art. 426 c.p.c. ha precisato le seguenti conclusioni:
“Piaccia al Tribunale contrariis reiectis, - dichiarare risolto il contratto di locazione 3.11.2022 avente ad oggetto l'immobile ad uso commerciale sito in tenimento del Comune di Pizzoli, via Teora s.n.c., piano terra (C.F. Fl. 33 Part. 1602 sub 30) per grave e colpevole inadempimento del Sig.
con consequenziale definitiva condanna al rilascio dell'unità Parte_2
immobiliare locata;

- rigettare ogni domanda avanzata dalla parte conduttrice;

- condannare quest'ultima al pagamento di tutti i canoni maturati (€ 10.860,00) oltre quelli maturandi sino al momento del rilascio dell'immobile in favore della locatrice ed interessi di mora ex D.Lgs n. 231/2002 dalla scadenza delle singole mensilità al soddisfo;

- condannarla inoltre al pagamento delle spese ed onorari tutti dell'intero giudizio”.
Parte convenuta, nella memoria integrativa ex art. 426 c.p.c. ha precisato le seguenti conclusioni:
“ Voglia l'Ecc.mo Tribunale adito, accertata la responsabilità della
[...]
nella causazione delle infiltrazioni di acque Controparte_2
meteoriche all'interno dei locali oggetto di locazione per difetto di adeguata impermeabilizzazione delle strutture esistenti di proprietà della medesima, CP_2
- condannare la alla Controparte_2
effettuazione di tutti gli interventi edilizi atti a scongiurare il rinnovarsi delle predette infiltrazioni mediante approntamento di adeguate opere;

- disporre, sino al completo ed effettivo ripristino delle condizioni di piena fruibilità dell'immobile locato conseguenti alla realizzazione dei lavori anzidetti, la riduzione del canone di locazione nella misura di euro 500,00;
- condannare la al ristoro Controparte_2
dei danni patiti e patendi dalla ad oggi quantificati in euro 5.000,00 per Parte_2
danni agli apparati tecnologici, oltre interessi e rivalutazione di legge;
- condannare la Società attrice alla rifusione delle spese dell'intero giudizio oltre accessori”.
Esperito con esito negativo la procedura di mediazione per mancato raggiungimento di un accordo conciliativo, istruito il giudizio a mezzo prove documentali e CTU la causa
è stata decisa all'udienza odierna con termine sino a dieci giorni prima per il deposito di note difensive conclusionali.
In via pregiudiziale va dichiarata l'inammissibilità della domanda riconvenzionale, la cui irritualità è stata anche tempestivamente eccepita dall'attrice in quanto non proposta nella precedente fase cautelare, sul rilievo che la convenuta non ha richiesto nella memoria integrativa ex art. 426 c.p.c. il differimento di udienza ai sensi dell'art. 418 c.p.c.. Invero, perché la domanda riconvenzionale sia validamente proposta, l'art. 418 c.p.c., applicabile al rito locatizio, prevede che il convenuto debba anche chiedere, sempre nella memoria e sempre a pena di decadenza, la fissazione con decreto di una nuova udienza di discussione. L'inosservanza di tale onere posto dall'art. 418 c.p.c. comporta la decadenza della riconvenzionale e la conseguente sua inammissibilità.
Nel merito, è fondata e va accolta la domanda diretta alla pronuncia di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento contrattuale della convenuta impresa individuale per le ragioni di seguito svolte. Parte_2
Preliminarmente va evidenziato, che secondo i noti principi in tema di riparto dell'onere probatorio nelle azioni contrattuali di adempimento, di risarcimento danni da inadempimento e di risoluzione (art. 1453 cod.civ.), nei contratti a prestazioni corrispettive, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 cod. civ. (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione) (cfr. Cass. Sezioni Unite Sentenza n. 13533 del 30/10/2001).
Nel caso che ci occupa l'attrice, proponendo l'ordinaria domanda ex art. 1453 cod.civ. con l'intimazione di sfratto per morosità, ha chiesto una sentenza costitutiva di risoluzione del contratto di locazione il cui fatto costitutivo è l'inadempimento grave e colpevole.
Ebbene, agendo in giudizio per l'inadempimento contrattuale, l'attrice con la produzione in atti del contratto di locazione ad uso commerciale di data 03/11/2022, ha provato la fonte negoziale del proprio diritto e la gravità dell'inadempimento costituito dal mancato pagamento della quasi totalità dei canoni dovuti.
Difatti, è comprovata ad oggi la morosità della impresa conduttrice per complessivi €
35.260,00 (€ 1000,00 + € 220,00 di Iva), in quanto la conduttrice per l'intero periodo di locazione a far data dal marzo 2023 al novembre 2025 ha effettuato soltanto un pagamento parziale di € 5.000,00 di cui € 4.000,00 versato in data 26/10/2023 ed €
1.000,00 versato in data 12/12/2023. Inoltre, in relazione al quantum domandato parte attrice, a confutazione dell'avversa eccezione, ha fornito prova documentale dell'avvenuto pagamento di € 2.000,00 a titolo di rimborso dei lavori effettuati dalla conduttrice all'interno dei locali allegando a comprova copia della scrittura privata di data 03/11/2022 sottoscritto da entrambe le parti e copia dell'assegno bancario di data
10/11/2022 di € 2.000,00, emesso in favore di titolare della ditta Parte_2
individuale , a firma di legale rappresentante pro- Parte_2 Controparte_2
tempore della società Controparte_1
Dall'altro canto l'assunto difensivo della conduttrice, per la quale il mancato pagamento dei canoni sarebbe giustificato dal fatto che il locatore non ha compitamente adempiuto alle obbligazioni contrattuali per essere venuto a mancare nel corso della locazione l'utilizzabilità dell'immobile, comporta a compiere un'indagine sull'importanza dell'inadempimento ex art. 1455 cod. civ.. Nel caso di specie, il problema che si pone è se il lamentato comportamento della locatrice possa qualificarsi come inadempimento ai suoi obblighi nascenti dal contratto di locazione e se possa essere fatto valere dalla conduttrice ai fini dell'eccezione di inadempimento (art. 1460 cod.civ.) come causa giustificativa del proprio inadempimento nel pagamento del canone, ed, infine, ai fini della gravità dell'inadempimento della conduttrice, ai sensi dell'art. 1455 cod.civ..
Va, difatti, osservato che in tema di locazione di immobili, sebbene il pagamento del canone costituisca la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, la giurisprudenza più recente della Corte di Cassazione riconosce al conduttore la completa utilizzabilità della autotutela dell'art. 1460 cod. civ. in caso di inadempimento del locatore. La sospensione parziale o totale dell'adempimento di tale obbligazione ai sensi dell'art. 1460 c.c., può essere legittima non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nell'ipotesi di inesatto inadempimento, purché essa appaia giustificata in relazione alla oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento all'intero equilibrio del contratto e all'obbligo di comportarsi secondo buona fede (cfr. Cass. civ. Sez. III Ord.,
22/09/2017, n. 22039 (rv. 645735-01))
Difatti, secondo la giurisprudenza della Corte di Cassazione , in tema di locazione di immobili ad uso non abitativo, la valutazione dell'importanza dell'inadempimento del conduttore va valutata secondo il generale criterio di cui all'art. 1455 c.c., e non secondo il diverso criterio interpretativo stabilito, per le sole locazioni di immobili destinati ad uso abitativo, dalla L. 27 luglio 1978, n. 392, art.

5. Ne consegue che occorre effettuare una comparazione tra l'eccepito inadempimento della locatrice e quello della conduttrice (non avere pagato i canoni).
Sulla eccepita riduzione del godimento del bene locato in corso di locazione per le lamentate infiltrazioni soccorrono le risultanze della CTU che si ritiene pienamente condivisibile, in quanto congruamente motivata sotto tutti i profili. All'esito della consulenza tecnica d'ufficio, l'ausiliario del giudice a cui era stato demandato di valutare le responsabilità della lamentate infiltrazioni e di quantificarne i danni ed individuare le opere necessarie alla risoluzione delle suddette problematiche ha accertato che: - l'unità immobiliare è posta al piano terra di un edificio e consta di un grande ambiente destinato a locale commerciale e di ulteriori piccoli locali, posti sul fondo dell'unità immobiliare, in adiacenza al muro controterra, destinati a deposito e wc.; la zona destinata in progetto all'intercapedine è stata inglobata a spazi utilizzati a destinazione wc e deposito per cui tra l'intercapedine e i suddetti locali non è presente il tramezzo di separazione;
- le infiltrazioni hanno interessato il muro controterra in fondo al locale dove sono stati riscontrate varie scolature di acqua provenienti dalla parte alta del muro stesso e dal soffitto, oltre che puntuali rigonfiamenti di intonaci e macchie di umidità; - dette infiltrazioni provengono dall'esterno ovvero dal soffitto del muro controterra corrispondente al marciapiede pedonale esterno e presumibilmente dalla zona di uscita dei tubi di areazione che fuoriescono dalla finestra a quota terreno;
- che la somma necessaria per l'esecuzione delle opere necessarie per risolvere le problematiche infiltrative, riguardanti l'impermeabilizzazione della porzione orizzontale sotto la pavimentazione del marciapiede esterno, con particolare riguardo al nodo tra soffitto dell'intercapedine e muro controterra e l'allungamento delle tubature di areazione e il sollevamento dei buchi di areazione rispetto a quota terreno, comprensive di lavori, Iva e spese tecniche ammontano a complessivi €
6.786,51; - la somma per riparare i danni causati dalle suddette infiltrazioni ammonta a complessivi € 2.570,34 comprensive di lavori, Iva e spese tecniche.
Ebbene tenuto conto che la presenza delle infiltrazioni delle acque meteoriche in occasioni di piogge abbondanti ha interessato una parte del bene locato ossia i piccoli locali magazzino e wc. e non la sala giochi e scommesse e che parte convenuta non ha dato prova della lamentata periodica chiusura dell'attività commerciale in presenza delle copiose infiltrazioni di acqua in uno degli ambienti del locale, ma, invece, ha continuato ad utilizzare il bene per la propria attività commerciale pur in presenza dei vizi lamentati sull'immobile senza nulla pagare sottraendosi, con decisione autonoma ed unilaterale, all'obbligazione di versare i canoni mensili, è venuta a mancare ogni proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, potendo giustificarsi soltanto una riduzione del canone proporzionata all'entità del mancato godimento, in applicazione analogica del disposto dell'art. 1584 c.c. (la cui domanda è stata formulata solo in sede di precisazione delle conclusioni e quindi inammissibile), ovvero la richiesta di risoluzione del contratto per sopravvenuta carenza di interesse.
In relazione all' asserita nullità del contratto di locazione per le riconosciute difformità dello stato dei luoghi rispetto ai titoli abilitativi (Concessione Edilizia Pratica 34 del
1999, oltre che dal Permesso di Costruire in variante n.46 del 24/11/2004 e della Scia
n.5866 del 13/4/2017;collaudo statico dell'opera prot. 253/06 del 22/3/2006 (Rif. genio
Civile Provincia dell'Aquila di cui al protocollo del Comune di Pizzoli n.244 del
14/1/2010) riscontrate dal CTU ossia le “ tramezzature interne hanno una differente distribuzione;
- la zona destinata in progetto all'intercapedine è totalmente inglobata negli spazi utilizzati a destinazione wc e deposito, tant'è che il tramezzo di sperazione tra intercapedine e suddetti locali alla data odierna non è presente”, esse, contrariamente a quanto asserito dalla convenuta, non incidono affatto sulla validità del negozio, né costituiscono vizi della cosa locata agli effetti dell'art. 1578 cod.civ., ma potrebbero alterare l'equilibrio delle prestazioni corrispettive se incidenti sulla idoneità all'uso della cosa stessa tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, consentendo la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo (cfr. per il principio Cass. civ. sent. n. 17557/2020).
In altri termini, poiché è da ritenere, in carenza di prova contraria, che la conduttrice ha usufruito pienamente dell'immobile per lo svolgimento della sua attività economica non è giustificabile a norma dell'art. 1460, secondo comma, cod. civ., il rifiuto di prestare l'intero canone (cfr: Cass. civ. Sez. III, 11/02/2005, n. 2855) per cui l'eccezione di inadempimento va reputata contraria a buona fede. Va dunque dichiarata la risoluzione del contratto ex art. 1455 c.c., con conseguente accoglimento anche della domanda di restituzione del bene immobile, libero da persone, animali e cose.
Alla risoluzione del contratto di locazione consegue l'obbligo del conduttore di provvedere alla riconsegna dell' immobile locato.
Deve, altresì, trovare accoglimento la domanda di pagamento dei canoni di locazione insoluti, essendo la domanda fondata su prova scritta, costituita dal contratto di locazione intercorso tra le parti e non avendo la conduttrice provato l'estinzione del debito. Pertanto è dovuta a titolo di canoni di locazione insoluti contrattualmente pattuiti e maturati sino al novembre 2025, come documentato in atti , la somma di €
35.260,00, oltre quelli dovuti sino al momento del rilascio e oltre gli interessi legali dalle singole scadenze sino all'effettivo soddisfo.
Ogni altra questione resta nel merito assorbita.
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo in applicazione delle tariffe medie di cui al D.M. n. 147/2022.

PQM


Il Tribunale definitivamente pronunciando sulle domande in atti, ogni contraria o diversa istanza e deduzione disattesa, così provvede:
-accoglie la domanda attorea nei confronti dell' impresa individuale Parte_2
e per l'effetto dichiara la risoluzione del contratto di locazione ad uso
[...]
commerciale sottoscritto in data 03/11/2022;
- condanna l' impresa individuale al pagamento, in Parte_2
favore della società , della Controparte_1
complessiva somma di € 35.260,00 per canoni non pagati al novembre 2025, oltre quelli dovuti sino al momento del rilascio e oltre gli interessi legali dalle singole scadenze sino all'effettivo soddisfo;

- condanna l' impresa individuale al pagamento, in Parte_2 favore della società , delle spese di Controparte_1
lite che si liquidano in complessivi € 4.452,00 per compensi, oltre il rimborso forfettario spese generali , Cpaa ed Iva e oltre il rimborso del contributo unificato e bolli.
Cosi deciso in L' Aquila 03/12/2023
Il Giudice
Dott.ssa AN IA NC