N. R.G. 640/2024

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLZANO
Prima Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice, dott. Michael Grossmann, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. r.g. 640/2024 promossa da
- (C.F. ), nata a [...] Parte_1 C.F._1
l'08.11.1968, rappresentata e difesa, giusta procura depositata telematicamente, dall'avv.
MARIOTTO ENRICO, con domicilio eletto presso lo studio dello stesso in Vicenza,
Contrà Porti n. 21;
- parte attrice -
contro
- C.F. ), nato a [...] il [...]; Controparte_1 C.F._2
- parte convenuta contumace -
con oggetto: azione per l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.
CONCLUSIONI
del procuratore di parte attrice:
come da note scritte di precisazione delle conclusioni d.d. 27.11.2024
“Voglia l'Ill.mo Giudice adito, respinta ogni contraria istanza ed eccezione,
1 In via principale e nel merito:
Accertare e dichiarare che il sig. non ha adempiuto all'obbligazione, Controparte_1
dallo stesso assunta con la sottoscrizione della transazione di cui all'atto di citazione, di
concludere con la sig.ra il contratto preliminare di compravendita Parte_1
avente ad oggetto la quota indivisa intestata a parte attrice, pari ad 1/6, dell'immobile sito
in Bolzano Via Nazario Sauro 12, censito presso il Libro Fondiario di Bolzano in C.C.
Dodiciville P.T. 1645/II p.ed.881/1 p.m.1.
Accertare in capo al sig. l'obbligazione di concludere con la sig.ra Controparte_1
il contratto preliminare di compravendita della quota indivisa intestata Parte_1
a quest'ultima, pari ad 1/6, dell'immobile sito in Bolzano Via Nazario Sauro 12, censito
presso il Libro Fondiario di Bolzano in C.C. Dodiciville P.T. 1645/II p.ed.881/1 p.m.1.
e, per l'effetto,
Emettere contro il sig. sentenza che, ai sensi dell'art. 2932 c.c., Controparte_1
obblighi quest'ultimo a concludere con la sig.ra il contratto definitivo di Parte_1
compravendita della quota indivisa intestata a quest'ultima, pari ad 1/6, dell'immobile
come sopra catastalmente identificato entro un congruo termine alla luce delle eventuali
necessarie procedure di regolarizzazione edilizia, urbanistica e catastale dell'immobile de
quo e, conseguentemente, obblighi il sig. ad iscrivere il suddetto Controparte_1
contratto definitivo nel libro fondiario nei modi di legge, ciò agli effetti traslativi del
sistema tavolare
e, a tal fine,
Condannare il sig. ad avviare e a portare a compimento tutte le Controparte_1
eventuali procedure necessarie per la regolarizzazione e la sanatoria dell'immobile sito in
Bolzano Via Nazario Sauro 12, censito presso il Libro Fondiario di Bolzano in C.C.
Dodiciville P.T. 1645/II p.ed.881/1 p.m.1., sotto il profilo edilizio, urbanistico e catastale,
2 interfacciandosi con gli enti competenti nonché con i comproprietari dell'immobile oggetto
della presente vertenza, qualora ciò risulti necessario.
Ordinare al Conservatore del Libro Fondiario di trascrivere la emananda sentenza nei
modi di legge agli effetti del sistema tavolare.
Ci si richiama inoltre alle osservazioni e alle conclusioni formulate in sede di memoria
autorizzata a seguito di prima udienza di comparizione celebratasi in data 19.09.2024.
In via istruttoria:
Ci si richiama integralmente alle istanze istruttorie formulate in sede di atto di citazione e
nelle successive memorie integrative ex art. 171-ter c.p.c.
In ogni caso, con vittoria di spese, diritti ed onorari.”
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione d.d. 01.03.2024 l'attrice ha evocato in giudizio il Parte_1
convenuto chiedendo la pronuncia di sentenza che obblighi Controparte_1
quest'ultimo a concludere con l'attrice il contratto definitivo di compravendita della quota indivisa di 1/6, alla medesima intestata, dell'immobile identificato tavolarmente come p.m.
1 della p.ed. 881/1 in P.T. 1645/II, C.C. Dodiciville, con condanna a portare a compimento tutte le procedure necessarie alla regolarizzazione e sanatoria dell'immobile sotto il profilo edilizio, urbanistico e catastale.
L'attrice ha esposto, in particolare, che:
- in data 08.03.2021 avrebbe sottoscritto con il signor un accordo Controparte_1
transattivo a definizione della vertenza pendente dinanzi al Tribunale di Bolzano sub R.G.
n. 3058/2018;
- mediante il predetto accordo le parti avrebbero previsto in capo al signor CP_1
l'obbligo di sottoscrivere con la sorella un contratto preliminare
[...] Parte_1
avente ad oggetto l'acquisto da parte dello stesso della quota indivisa intestata a
3 quest'ultima, pari ad 1/6, dell'appartamento sito in Bolzano, Via Nazario Sauro n. 12,
censito presso il Libro Fondiario di Bolzano come p.m.1 della p.ed. 881/1 in P.T. 1645/II,
C.C. Dodiciville, al prezzo concordato a corpo e non a misura di € 23.132,58;
- nell'accordo i contraenti non avrebbero previsto un termine per la sottoscrizione del contratto preliminare, non avendo contezza circa le tempistiche per la regolarizzazione di eventuali irregolarità dell'immobile;
- quanto agli eventuali vizi o difformità catastali, le parti avrebbero posto a carico del signor l'obbligo di provvedere alla loro sanatoria o rimozione;
Controparte_1
- il convenuto non avrebbe tuttavia dato seguito alle formalità necessarie per ottenere la regolarizzazione dell'immobile e si sarebbe rifiutato di addivenire alla stipula del contratto preliminare di compravendita contemplato dall'accordo transattivo;

- anche il formale invito alla stipula del preliminare entro il termine di 15 giorni, inviato al convenuto il 19.10.2022, non avrebbe sortito alcun effetto;

- il procedimento di mediazione introdotto si sarebbe concluso con verbale a causa della mancata comparizione del signor Controparte_1
Il convenuto regolarmente citato, ha serbato contegno contumaciale. Controparte_1
Alla prima udienza d.d. 19.09.2024 il Giudice ha rilevato d'ufficio le questioni relative alla validità del contratto preliminare di preliminare, costituente oggetto dell'azione attorea ex
art. 2932 c.c., e all'ammissibilità dell'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto preliminare. Ha pertanto assegnato, ai sensi dell'art. 101, comma 2,
c.p.c., un termine di venti giorni per il deposito di memorie contenenti osservazioni sulle predette questioni.
La causa non ha richiesto attività istruttoria e dunque, all'esito della fase di trattazione, è stata fissata, per la rimessione in decisione, l'udienza del 30.01.2025, sostituita ex art. 127-
ter c.p.c. con il deposito di note scritte, con assegnazione dei termini di cui all'art. 189
4 c.p.c.
Con ordinanza d.d. 31.01.2025 la causa è stata trattenuta in decisione.
2. Le domande attoree sono infondate e devono essere rigettate.
2.1. Il petitum della presente causa è rappresentato dalla pronuncia di una sentenza che, ai sensi dell'art. 2932 c.c., tenga luogo del contratto preliminare di compravendita, alla cui conclusione i signori e si sono obbligati con l'accordo Parte_1 Controparte_1
transattivo d.d. 08.03.2021.
Vengono dunque in rilievo le questioni relative alla validità del c.d. contratto preliminare di preliminare e alle tutele riconoscibili alle parti di un simile negozio. I diversi orientamenti formatisi al riguardo in giurisprudenza sono stati composti dalle Sezioni Unite della Corte
di Cassazione con sentenza n. 4628 del 6 marzo 2015. Mediante tale pronunciamento la
Suprema Corte ha statuito il seguente principio di diritto, ormai consolidato in giurisprudenza: “La stipulazione di un contratto preliminare di preliminare (nella specie,
relativo ad una compravendita immobiliare), ossia di un accordo in virtù del quale le parti
si obblighino a concludere un successivo contratto che preveda anche solamente effetti
obbligatori (e con l'esclusione dell'esecuzione in forma specifica in caso di
inadempimento) è valido ed efficace, e dunque non è nullo per difetto di causa, ove sia
configurabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva
del contratto, fondata su una differenziazione dei contenuti negoziali, e sia identificabile la
più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal
primo preliminare. La violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, è
idonea a fondare, per la mancata conclusione del contratto stipulando, una responsabilità
contrattuale da inadempimento di una obbligazione specifica sorta nella fase
precontrattuale.” (cfr. anche Cass. civ., Sez. II, 17.10.2019, n. 26484; Cass. civ., Sez. II,
19.11.2019, n. 30083; Cass. civ., Sez. II, 13.11.2023, n. 31431).
5 Nella fattispecie in esame, con l'accordo transattivo d.d. 08.03.2021 l'attrice ed il convenuto hanno pattuito che: “

3. acquista la quota di 1/6 intestata a Controparte_1
dell'appartamento sito in Bolzano via Nazario Sauro n. 12 e censito Parte_1
presso il Libro Fondiario di Bolzano in C.C. Dodiciville P.T. 1645/II p.ed. 881/1 p.m. 1 al
prezzo concordato a corpo e non a misura di €. 23.132,58 (ventitremilacentotrentadue//58)
mediante preliminare da sottoscriversi entro la data del _______ . Tale prezzo deve
intendersi allo stato riferito al netto di ogni altra spesa accessoria necessaria al
trasferimento della proprietà. Eventuali vizi e/o difformità catastali dovranno essere sanati
o risolti a spese del sig. ” (cfr. doc. 1 fasc. attoreo). Controparte_1
Dalla riportata previsione si evince chiaramente come le parti abbiano inteso obbligarsi alla conclusione di un contratto preliminare e non già di un contratto definitivo di compravendita. Si tratta dunque di un c.d. preliminare di preliminare, la cui causa può
essere considerata valida nella misura in cui “sia configurabile un interesse delle parti,
meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto, fondata su una
differenziazione dei contenuti negoziali, e sia identificabile la più ristretta area del
regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare”.
Secondo la prospettazione attorea sussisterebbe un nucleo di interessi autonomo o comunque ulteriore e differenziato rispetto a quello del successivo contratto preliminare stipulando. Le parti avrebbero infatti inteso innanzitutto definire bonariamente una precedente vertenza giudiziale dinanzi al Tribunale di Bolzano e, all'atto della sottoscrizione della transazione, non avrebbero avuto contezza in ordine alle tempistiche occorrenti per la regolarizzazione catastale, edilizia ed urbanistica dell'immobile oggetto dell'accordo.
Sul punto, tuttavia, deve osservarsi come dalla pattuizione de qua non emerga la volontà di addivenire alla stipula di un preliminare dotato di una qualche differenziazione rispetto alla
6 medesima pattuizione. La volontà è, invece, di concludere un contratto preliminare in tutto e per tutto riproduttivo di quanto previsto nell'accordo transattivo.
Anche qualora si ritenesse di ravvisare l'interesse alla procedimentalizzazione allegato da parte attrice, deve comunque rilevarsi l'incompatibilità della volontà manifestata dalle parti con il rimedio dell'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre ex art. 2932 c.c.
Risulta invero evidente come le parti, con l'accordo transattivo, abbiano voluto dare luogo ad effetti meramente obbligatori, articolando il procedimento formativo dell'affare. Una
simile obbligazione non legittima la parte non inadempiente ad esercitare gli strumenti di tutela finalizzati a realizzare, in forma specifica o per equivalente, l'oggetto finale del progetto negoziale abortito, ma soltanto ad invocare la responsabilità contrattuale della parte inadempiente per il risarcimento dell'autonomo danno derivante dalla violazione,
contraria a buona fede, della specifica obbligazione endoprocedimentale contenuta nell'accordo interlocutorio (cfr. Cass. civ., Sez. II, 17.10.2019, n. 26484; Cass. civ., Sez. II,
19.11.2019, n. 30083; Cass. civ., Sez. II, 13.11.2023, n. 31431).
Ne consegue il rigetto della domanda di pronuncia di una sentenza che, ai sensi dell'art. 2932 c.c., obblighi il convenuto alla stipula di un contratto definitivo di compravendita.
2.2. La domanda di condanna del convenuto “ad avviare e a portare a compimento tutte le
eventuali procedure necessarie per la regolarizzazione e la sanatoria dell'immobile sito in
Bolzano Via Nazario Sauro 12” deve essere parimenti respinta.
La circostanza secondo cui l'immobile in oggetto necessiterebbe di una regolarizzazione o sanatoria dal punto di vista edilizio, urbanistico o catastale non è stata in alcun modo provata dall'attrice. Non può pertanto ritenersi consentita una condanna generica, avente ad oggetto attività individuate in termini ipotetici.
3. Stante la mancata costituzione di parte convenuta non vi è luogo a provvedere sulle spese di lite.
7

P.Q.M.


Il Tribunale di Bolzano, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda, eccezione o deduzione rigettata, assorbita o dichiarata inammissibile:
1) rigetta le domande di parte attrice;

2) nulla sulle spese.
Bolzano, 12.02.2025
Il Giudice
dott. Michael Grossmann
8