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Sentenza 30 ottobre 2025
Sentenza 30 ottobre 2025
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Sul provvedimento
| Citazione : | Trib. Urbino, sentenza 30/10/2025, n. 280 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Trib. Urbino |
| Numero : | 280 |
| Data del deposito : | 30 ottobre 2025 |
Testo completo
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Tribunale Ordinario di Urbino
Il Tribunale, nella persona del Giudice Dott.ssa Laura Trebbi, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile di I Grado iscritta al R.G. 221/2021 promossa da:
nata a [...] il [...] e residente a [...], Parte_1
Corso LO LL n. 30 (CF: ) e , nato a [...] C.F._1 CP_1
(PU) il 26-09-1964 ed ivi residente in [...]n. 30 (CF: ), C.F._2 entrambi rappresentati e difesi – sia unitamente che disgiuntamente- dall' Avv. Elisa Pompei (CF:
e dall'Avv. Laura Panfili (CF: ), entrambe del Foro C.F._3 C.F._4 di Perugia, ed entrambi elettivamente domiciliati in (06024) Gubbio (PG), Via Benedetto Croce n. 25/b.
ATTORI
Contro
, nato a [...] il [...] (C.F. e Controparte_2 C.F._5 [...]
, in persona del socio accomandatario e legale rappresentante Controparte_3
con sede legale in Via Mazzini n. 18/20 di 61033 Fermignano (PU), P.IVA Controparte_3
, rappresentati e difesi dall'avv. Gabriele Chiarini del Foro di Urbino (CF. P.IVA_1
) ed elettivamente domiciliati presso il suo Studio in Via della Rocchetta n. C.F._6
2 di 61029 Urbino (PU).
CONVENUTI
OGGETTO: comunione e condominio, impugnazione di delibera assemblare – spese di condominio
Conclusioni:
Per parte attrice: “Voglia l'Ecc.mo Tribunale adito, contrariis reiectis:
Nel merito,
In via principale:
a) Condannare il Sig. al pagamento, in favore degli attori, dell'importo di euro Controparte_2 5.806,13 oltre interessi come per legge - o della diversa somma che dovesse essere accertata in corso di causa- a titolo di rimborso pro quota degli oneri condominiali del “Condominio Palazzo Vannucci” sito in Corso LO LL, 32 (61023) TA EL (PU), per i motivi esposti nel presente atto e come da tabella millesimale e ripartizione spese in atti.
b) Condannare la (p.iva in persona Controparte_4 P.IVA_1 del socio accomandatario al pagamento, in favore degli attori, dell'importo di euro 1.819,88 oltre interessi legali come per legge- o della diversa somma che dovesse essere accertata in corso di causa- a titolo di rimborso pro quota degli oneri condominiali del “Condominio Palazzo Vannucci” sito in Corso LO LL, 32 (61023) TA EL (PU), per i motivi esposti nel presente atto e come da tabella millesimale e ripartizione spese in atti.
In subordine:
c) Condannare il Sig. , a titolo di indennizzo ex art. 2041 c.c., al pagamento in Controparte_2 favore degli attori dell'importo di euro 5.806,13 - o della diversa somma che dovesse essere accertata in corso di causa - oltre interessi e rivalutazione monetaria come per legge.
d) Condannare la (p.iva in persona Controparte_4 P.IVA_1 del socio accomandatario, a titolo di indennizzo ex art. 2041 c.c., al pagamento in favore degli attori dell'importo di euro 1.819,88 - o della diversa somma che dovesse essere accertata in corso di causa - oltre interessi e rivalutazione monetaria come per legge.
e) Condannare in ogni caso i convenuti al pagamento delle spese e dei compensi professionali del presente giudizio.
Con salvezza di ogni diritto e con espressa riserva di articolare i mezzi istruttori nei termini di rito, anche all'esito delle difese avversarie.”
Per parte convenuta e : Controparte_2 Controparte_3
“Voglia l'Ill.mo Giudice adito, disattesa ogni contraria istanza, domanda ed allegazione: in via preliminare dichiarare improcedibile la domanda giudiziale spiegata dai sig.ri e CP_1 Parte_1 in ragione del mancato effettivo esperimento della mediazione obbligatoria imposto
[...] dall'art. 5, comma 1 bis DLgs 28/2010 nel merito, in via principale, rigettare le domande formulate dai sig.ri e CP_1 Parte_1 poiché infondate in fatto ed in diritto per quanto argomentato in atti;
in via subordinata, nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda attorea, rideterminare l'importo dovuto dal sig. scomputando dal medesimo la somma di euro 2.250,00 Controparte_2 che parte attrice ha riconosciuto di avere percepito nel 2019 per la causa petendi oggetto di giudizio;
in via riconvenzionale, • stabilire, previa apposita CTU tecnica, le Tabelle millesimali ex art. 68 disp. Att. c.c. delle unità immobiliari di cui è composto il Condominio Palazzo Vannucci, sito in Corso LO LL n. 32 di TA EL (PU), catastalmente individuato al Foglio 41, particella 341;
• riconosciuta la proprietà in capo alla dei subalterni n. 10 (grotta) e n. 12 Controparte_3 (garage) di Palazzo Vannucci, ordinare ai sig.ri e l'immediato CP_1 Parte_1 rilascio e la restituzione dei suddetti subalterni in favore di Controparte_3
• condannare i sig.ri e al pagamento in favore di CP_1 Parte_1 Controparte_3 dell'importo ritenuto di giustizia all'esito del giudizio, a titolo di indennizzo ex art. 2041 c.c.
[...] per il loro utilizzo della grotta (subalterno n. 10) e del garage (subalterno n. 12) di Palazzo Vannucci dal 2004 alla data del rilascio, entro i limiti della prescrizione.
Con vittoria di spese e compensi di lite.”
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione del 15 marzo 2021, ritualmente notificato, i sigg.ri Parte_1 e hanno convenuto in giudizio, innanzi al Tribunale di Urbino, i sig. CP_1 Controparte_2
e la chiedendone la condanna al pagamento delle Controparte_4 somme rispettivamente dovute a titolo di rimborso pro quota delle spese condominiali relative al fabbricato sito in TA EL (PU), Corso LO LL n. 32, denominato “Condominio Palazzo Vannucci”.
Gli attori hanno dedotto di essere comproprietari, in parti uguali, di alcune unità immobiliari comprese nel predetto stabile, mentre le restanti unità risultano intestate al sig. e Controparte_2 alla società rappresentata dal socio accomandatario Controparte_4 sig. , fratello della sig.ra Controparte_4 Parte_1
Hanno altresì rappresentato che, in considerazione dei vincoli di parentela esistenti tra i proprietari, non era mai stata formalmente costituita un'assemblea condominiale né nominato un amministratore, preferendosi una gestione informale e familiare del condominio, fondata su accordi verbali e reciproca fiducia.
In tale contesto, gli odierni attori si erano impegnati – con l'assenso dei convenuti – ad anticipare le spese relative alla conservazione, manutenzione e godimento delle parti comuni dell'immobile, con diritto al successivo rimborso pro quota da parte degli altri comproprietari.
Le somme anticipate riguardavano, tra l'altro, i consumi elettrici delle scale e dell'ascensore condominiale, i canoni di manutenzione e certificazione periodica dell'impianto elevatore, nonché le spese di pulizia delle parti comuni.
Tuttavia, nonostante le intese raggiunte, nel tempo i convenuti omettevano di corrispondere i rimborsi dovuti, ad eccezione del sig. , che nel periodo luglio/novembre 2019 Controparte_2 versava agli attori un acconto di euro 2.250,00 a parziale estinzione del maggior debito risultante dai conteggi condivisi, mentre la società non provvedeva ad alcun Controparte_4 pagamento.
Al fine di formalizzare i criteri di riparto delle spese, gli attori si rivolgevano al geometra
[...]
che nel giugno 2019 redigeva le tabelle millesimali ed un prospetto riepilogativo CP_5 delle spese condominiali sostenute dagli attori e da rimborsare da parte dei convenuti.
Tali elaborati venivano condivisi con i convenuti e mai da questi contestati.
In seguito, l'aggiornamento dei conteggi – a cura del geometra – quantificava Controparte_6 in complessivi euro 5.806,13 la quota dovuta dal sig. e in euro 1.819,88 quella Controparte_2 gravante sulla società Controparte_4 Gli attori, persistendo l'inadempimento, inviavano numerose diffide stragiudiziali (in data 20 luglio, 7 settembre e 29 settembre 2020), rimaste prive di riscontro, e successivamente esperivano, con esito negativo, il procedimento di mediazione obbligatoria ex d.lgs. 28/2010.
Hanno quindi adito il Tribunale, chiedendo la condanna dei convenuti al pagamento delle somme sopra indicate, oltre interessi legali, ovvero – in via subordinata – la condanna, ex art. 2041 c.c., al pagamento di un indennizzo pari all'arricchimento indebitamente conseguito, corrispondente al risparmio di spesa derivante dalle somme anticipate dagli attori per la gestione condominiale.
Gli attori hanno fondato la propria pretesa sulle disposizioni di cui agli artt. 1117, 1123 e 1124 c.c., nonché sull'art. 1988 c.c. in relazione al riconoscimento di debito operato dal sig. Controparte_2 attraverso il pagamento parziale.
Hanno infine evidenziato che, in assenza del loro intervento economico, il condominio avrebbe subito una paralisi gestionale, con interruzione dei servizi essenziali e gravi rischi per la sicurezza e la funzionalità dell'edificio.
Con comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale datata 27 luglio 2021, si sono costituiti in giudizio i convenuti sig. e la Controparte_2 Controparte_4 in persona del socio accomandatario contestando
[...] Controparte_3 integralmente le deduzioni e le domande formulate dagli attori.
I convenuti hanno innanzitutto negato di avere mai delegato o autorizzato i sig.ri ed CP_1 ad anticipare le spese condominiali del fabbricato denominato “Palazzo Parte_1
Vannucci” di TA EL, né di avere approvato o ratificato i pagamenti da essi eseguiti.
Hanno altresì contestato di aver mai condiviso o accettato le tabelle millesimali predisposte dal geometra o i prospetti di ripartizione delle spese redatti dai consulenti di parte attrice, CP_5 affermando che tali documenti sarebbero stati elaborati unilateralmente dagli attori, senza alcuna preventiva consultazione o approvazione da parte degli altri comproprietari.
I convenuti hanno inoltre precisato che la gestione delle parti comuni del palazzo si inserisce in un più ampio contesto di rapporti patrimoniali e societari di natura familiare intercorrenti tra i fratelli e i quali, nel corso degli anni, avrebbero regolato Pt_1 CP_4 Controparte_2 informalmente le proprie rispettive posizioni economiche per mantenere un equilibrio complessivo.
In tale quadro, gli attori — unici residenti nello stabile — avrebbero autonomamente assunto la gestione delle parti comuni, senza alcun mandato o accordo con gli altri condomini, sostenendo spese di propria iniziativa e determinandone arbitrariamente i criteri di riparto.
Secondo i convenuti, la pretesa oggi azionata deriverebbe da un progressivo deterioramento dei rapporti familiari, che avrebbe indotto gli attori, dopo anni di gestione autonoma, a invocare ex post la disciplina condominiale solo per recuperare somme non dovute.
In via preliminare, i convenuti hanno eccepito l'improcedibilità della domanda attorea per mancato effettivo esperimento del procedimento di mediazione obbligatoria, ai sensi dell'art. 5, comma 1- bis, d.lgs. 28/2010.
Hanno evidenziato che, sebbene gli attori abbiano formalmente attivato la procedura presso l'ODM di Urbino, al primo incontro del 15 dicembre 2020 essi si sarebbero rifiutati di proseguire nella mediazione, nonostante la dichiarata disponibilità dei convenuti a un confronto conciliativo.
Richiamando giurisprudenza di merito e di legittimità (tra cui Cass. civ., sez. II, n. 8473/2019; Trib. Firenze, 8.5.2019; Trib. Avellino, n. 64/2020), i convenuti hanno sostenuto che tale comportamento integra una violazione del principio di effettività del tentativo di mediazione, determinando la carenza della condizione di procedibilità della domanda giudiziale.
Nel merito, i convenuti hanno eccepito la totale infondatezza della domanda attorea, sia in punto di diritto sia quanto al quantum. In particolare, hanno rilevato che, in assenza di formale amministratore e di assemblea condominiale, le spese sostenute dagli attori devono qualificarsi come esborsi effettuati da singoli condomini nell'interesse comune, disciplinati dall'art. 1134 c.c., con diritto al rimborso solo ove caratterizzate da urgenza e indifferibilità.
Poiché le spese in questione – riguardanti utenze, manutenzioni e pulizie – erano ordinarie e non urgenti, nessun rimborso sarebbe dovuto.
I convenuti hanno richiamato la giurisprudenza di legittimità (Cass. civ., sez. II, nn. 9280/2018, 21015/2011, 9177/2017, 16341/2020) per sostenere che il condomino che agisca autonomamente può ottenere il rimborso solo in presenza di spese indifferibili, mentre nel caso di inerzia gestionale avrebbe potuto attivare i rimedi previsti dagli artt. 1105 e 1137 c.c., non sostituirsi arbitrariamente all'amministrazione condominiale.
Inoltre, l'assenza del requisito dell'urgenza esclude anche la possibilità di ricorrere all'azione sussidiaria di arricchimento senza causa ex art. 2041 c.c., non potendo tale rimedio supplire a un divieto espresso dalla legge (Cass. civ., sez. II, n. 20528/2017).
I convenuti hanno poi contestato la validità e l'attendibilità delle tabelle millesimali prodotte dagli attori, osservando che esse non sono mai state approvate da tutti i condomini, né in assemblea né per atto scritto, come richiesto dall'art. 68 disp. att. c.c..
Hanno inoltre eccepito che le tabelle sarebbero erronee, in quanto comprendono nei millesimi di proprietà degli attori i subalterni n. 10 e 12, appartenenti invece esclusivamente alla
[...]
nonché il subalterno n. 11 erroneamente attribuito a CP_4 Controparte_2
Con riferimento alla posizione personale di , la difesa ha infine dedotto che, anche Controparte_2 ove si ritenesse sussistente un debito, l'importo preteso dovrebbe comunque essere ridotto detraendo l'acconto di euro 2.250,00 che lo stesso ha già versato nel 2019 e che parte attrice riconosce di aver ricevuto.
In via riconvenzionale, i convenuti hanno formulato due domande:
La prima con riferimento alla richiesta di determinazione giudiziale delle tabelle millesimali del Condominio “Palazzo Vannucci”, ai sensi dell'art. 68 disp. att. c.c., mediante nomina di consulente tecnico d'ufficio, in quanto attualmente inesistenti e necessarie per regolare correttamente i futuri rapporti tra i condomini.
La seconda con riguardo alla richiesta di rilascio ed indennizzo relativa ai subalterni n. 10 (grotta) e n. 12 (garage) di proprietà della che gli attori utilizzerebbero dal 2004 senza Controparte_4 corrispondere l'indennizzo concordato di euro 100,00 mensili.
La società convenuta ha chiesto, pertanto, la restituzione dei locali e la condanna degli attori al pagamento dell'indennizzo dovuto per l'indebita occupazione, anche a titolo di arricchimento senza causa ex art. 2041 c.c., entro i limiti della prescrizione.
***
All'udienza del 17 settembre 2021, parte attrice si riportava alle conclusioni dell'atto di citazione, contestando tutte le eccezioni avversarie e, in via preliminare, eccepiva la nullità della procura alle liti del sig. ex art. 83 c.p.c. per difetto di sottoscrizione e autentica, Controparte_2 nonché l'improcedibilità ex art. 5, comma 1-bis, d.lgs. 28/2010 e l'inammissibilità ex art. 36 c.p.c. di tutte le domande riconvenzionali, non essendo state oggetto di mediazione.
Rigettava l'eccezione di improcedibilità della domanda principale, sostenendo che la mediazione si era svolta in forma effettiva e bifasica, come risultava dal verbale del 15 dicembre 2020. Nel merito, ribadiva che le spese erano state autorizzate dai convenuti, richiamava il pagamento parziale eseguito da quale riconoscimento di debito ai sensi dell'art. 1988 c.c., e Controparte_2 contestava la domanda riconvenzionale di indennizzo per carenza assoluta di prova.
In via riconvenzionale riconvenzionata, chiedeva l'accertamento dell'intervenuta usucapione ex art. 1158 c.c. dei subalterni n. 10 e 12, per possesso pacifico, continuo e ultraventennale da parte degli attori.
Parte convenuta contestava tutte le eccezioni sollevate dalla controparte, riservandosi di svilupparle nei successivi scritti difensivi, e chiedeva termine per sanare eventuali vizi della procura.
In relazione alla mediazione, sosteneva che le domande riconvenzionali erano già state introdotte nella procedura attivata dagli attori e, in subordine, chiedeva termine per esperire una nuova mediazione ad hoc.
Il Giudice, concessi i termini di cui all'art. 183, comma 6, c.p.c., rinviava la causa all'udienza del 20 gennaio 2022 per la discussione sull'ammissione dei mezzi istruttori.
A scioglimento della riserva assunta, con ordinanza del 8 febbraio 2022, il Giudice, ritenendo ammissibili i capitoli di prova dedotti da entrambe le parti, ammetteva le prove orali come richieste.
All'udienza del 17 marzo 2022, venivano escussi i convenuti e , Controparte_2 Controparte_4 quest'ultimo in qualità di legale rappresentante della Controparte_4 sui capitoli di prova dedotti da parte attrice nella seconda memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c.
[...]
Il sig. ammetteva la veridicità di alcuni punti, tra cui la circostanza che nel Controparte_2
“Condominio Palazzo Vannucci” non fosse mai stato nominato un amministratore né adottato un regolamento condominiale, e che un'unità immobiliare di sua proprietà risultasse locata alla sig.ra
. Parte_2
Negava tuttavia di aver mai autorizzato o delegato gli attori al pagamento di spese condominiali riguardanti le utenze, la manutenzione dell'ascensore o le pulizie, così come di aver approvato le tabelle millesimali predisposte dal geom. precisando di averne solo preso Controparte_5 visione senza alcuna adesione formale.
Quanto al versamento di euro 2.250,00 effettuato nel 2019, dichiarava che si trattava di una somma consegnata dalla propria inquilina alla sorella “per mera comodità logistica”, Parte_1 escludendo che essa avesse valore di riconoscimento di debito.
Negava infine che i locali contraddistinti dai subalterni n. 10 e n. 12 fossero mai stati nel possesso o nella disponibilità esclusiva degli attori, sostenendo che le relative opere di ristrutturazione risalivano ad anni successivi (dal 2002 in poi) e che non gli risultava chi oggi li utilizzasse.
Il sig. , in qualità di socio accomandatario della confermava Controparte_4 Controparte_4 parzialmente alcune circostanze, riconoscendo l'assenza di amministratore e la locazione di un'unità immobiliare della società allo Studio Legale Ottaviani, nonché la partecipazione ad alcuni incontri con il geom. n occasione della predisposizione delle tabelle millesimali. CP_5
Negava però di aver mai autorizzato gli attori a sostenere spese comuni o a gestire autonomamente i servizi condominiali, dichiarando di aver soltanto esaminato, ma non approvato, gli elaborati tecnici del predetto professionista.
Con riferimento ai locali sub. 10 e sub. 12, affermava che gli stessi “non esistevano come tali” alla data indicata dagli attori (1998), essendo stati realizzati e ristrutturati solo successivamente, e che non risultava fossero stati sistemati o arredati interamente a spese dei medesimi, aggiungendo che dell'arredo “presume di sì, ma non ne ha diretta conoscenza”.
All'esito dell'interrogatorio, la difesa attorea si riportava alle osservazioni già svolte in sede di memorie e chiedeva l'espunzione di parte della documentazione prodotta dai convenuti. La difesa convenuta, da parte sua, ribadiva le eccezioni già formulate, richiamando la precedente disponibilità a un tentativo di mediazione conciliativa.
Il Giudice, preso atto della reciproca disponibilità delle parti, disponeva la riattivazione della procedura di mediazione, assegnando termine di quindici giorni per la proposizione della relativa istanza presso un organismo accreditato, e rinviava la causa all'udienza del 22 settembre 2022, invitando le parti a partecipare con effettiva volontà conciliativa. L'esito è stato negativo.
Nel corso dell'istruttoria orale, svoltasi all'udienza del 16 dicembre 2022, sono stati escussi i testi
, , e Parte_2 Testimone_1 Testimone_2 Testimone_3
La teste , inquilina di un'unità immobiliare di proprietà del convenuto Parte_2 CP_2
sita nel “Palazzo Vannucci”, ha riferito di occupare l'immobile in comodato con
[...] corrispettivo economico, versando mensilmente la somma di € 450,00 in contanti, comprensiva anche delle spese condominiali, pur in assenza di ricevuta scritta.
Ha confermato di usufruire dell'illuminazione delle scale, dell'ascensore e del servizio di pulizia condominiale fino al 2019, precisando che gli importi dovuti per tali servizi erano ricompresi nella somma corrisposta per il comodato.
Ha inoltre dichiarato di aver versato agli attori, ed l'importo CP_1 Parte_1 complessivo di € 2.250,00 tra luglio e novembre 2019, “su disposizione del sig. ”, Controparte_2 e anche in periodi precedenti.
Nulla ha saputo riferire in merito alla manutenzione dei locali identificati come subalterno 12, non avendone mai avuto accesso.
Il teste , amico di lunga data sia degli attori che dei convenuti, ha confermato di Testimone_1 conoscere i sig.ri e fin dagli anni '80. Ha dichiarato che gli attori utilizzavano il CP_1 CP_2 locale cantina (sub 10) già al tempo in cui egli acquistò casa, nel 2001, ricordando che vi si organizzavano spesso “cene e conviviali”, con presenza di vini e arredi.
Ha confermato che tale cantina veniva tuttora utilizzata dagli attori, i quali la curavano e la consideravano propria.
Quanto al locale fondo (sub 12), ha riferito di averlo visto adibito a palestra, con la presenza di attrezzi sportivi tra cui un tapis roulant, acquistati – a sua memoria – circa vent'anni prima;
ha ricordato di aver consigliato egli stesso l'acquisto presso un rivenditore di Misano. Non ha tuttavia potuto confermare chi avesse materialmente sostenuto le spese per la ristrutturazione o l'arredo, né ha avuto conoscenza diretta delle modalità di manutenzione.
Il teste , anch'egli amico di vecchia data della famiglia ha confermato Testimone_2 CP_2 che gli attori utilizzavano la cantina (sub 10) già dai primi anni 2000, frequentandola personalmente in diverse occasioni “per prendere il vino” o per “merende e cene tra amici”.
Ha riferito che il vino ivi conservato apparteneva “in parte a in parte a e in parte a CP_1 Pt_1
. Ha inoltre riconosciuto il locale fondo (sub 12) come la “palestra” degli attori, Controparte_2 da lui stesso utilizzata saltuariamente. Pur confermando che tale ambiente era da sempre mantenuto pulito e curato, non ha potuto precisare chi avesse sostenuto le spese di ristrutturazione o di acquisto delle attrezzature, limitandosi a riferire che “gli attori dicevano che era la loro palestra”.
Il teste geometra, ha dichiarato di conoscere i fratelli “da quando Testimone_3 CP_2 sono nati”. Ha riferito di essere stato incaricato, su richiesta iniziale del sig. di CP_1 redigere le tabelle millesimali del Condominio Palazzo Vannucci, incarico conferitogli nel 2019, al fine di ripartire le spese comuni relative a utenze e manutenzione. Ha aggiunto di aver successivamente illustrato gli elaborati anche a il quale avrebbe riconosciuto che Controparte_3
“gli altri avevano anticipato delle spese” (per luce e servizi comuni) e che egli e il fratello CP_2 avrebbero dovuto restituire le somme corrispondenti, riservandosi però di “fare dei conguagli” per ulteriori importi da lui pretesi in relazione all'uso delle cantine. Non ha avuto conoscenza diretta delle eventuali richieste di restituzione dei locali sub 10 e 12, né di specifiche controversie patrimoniali fra i fratelli, limitandosi a riferire circostanze percepite “per sentito dire”.
Alla successiva udienza del 2 febbraio 2023, veniva escusso , posatore di Tes_4 pavimenti, il quale dichiarava di aver eseguito i lavori di pavimentazione e messa in sicurezza del locale fondo (sub 12) del “Palazzo Vannucci”, adibito a palestra, su incarico diretto degli attori e che lo hanno anche pagato personalmente. Ha confermato che Parte_1 CP_1 la ristrutturazione e l'arredo del sub 12 furono interamente sostenuti dagli attori, i quali negli anni successivi gli hanno commissionato interventi di manutenzione (riparazioni per infiltrazioni e simili). Dichiarava, altresì, di non avere conoscenza diretta dei lavori eseguiti negli altri locali (sub 10 o piani diversi), né dei lavori successivi svolti da altri.
amico di lunga data della famiglia ha riferito che il locale Controparte_7 CP_2 cantina (sub 10) è stato utilizzato da tutti i fratelli e da fin dagli anni '90 per CP_2 CP_1 conservare il vino, e che vi è entrato più volte insieme sia a che a Ha poi dichiarato CP_4 CP_1 che il locale fondo (sub 12) era adibito a palestra e utilizzato prevalentemente da che CP_1 nel 1999-2000 gli chiese informazioni per acquistare attrezzature sportive. Non ha conoscenza diretta delle spese di ristrutturazione o manutenzione, ma ritiene che le attrezzature siano state acquistate da ed CP_1 Pt_1
Il teste ex titolare della ditta STR di e SS AS s.n.c., Testimone_5 Testimone_5 ha riferito di aver eseguito, su incarico di lavori di Parte_3 ristrutturazione dell'appartamento al piano terra e di sistemazione della scala che conduce al seminterrato, nonché interventi strutturali di sostituzione travi e inserimento di blocchi in pietra serena nel locale sottostante (sub 12).
Ha confermato che le opere furono commissionate e pagate dalla società Controparte_4 precisando che le fatture (circa € 80.000 complessivi) si riferivano ai lavori sull'intero piano terra e parte del seminterrato, e non solo al locale fondo. Non ha lavorato nel sub 10 né ha conoscenza di eventuali interventi successivi.
SS AS, socia della ditta STR insieme a ha sostanzialmente confermato Tes_5 quanto dichiarato da quest'ultimo: la ditta eseguì nel 2002-2004 lavori edili e strutturali per conto della comprendenti la sostituzione di travi, posa di pietre di rinforzo e lavori Controparte_4 nella scala condominiale. Ha ribadito che il committente e pagatore fu la società di Controparte_3 e non gli attori.
Da ultimo, il teste , artigiano, ha confermato di aver collaborato ai lavori di Testimone_6 consolidamento e ristrutturazione del piano seminterrato di Palazzo Vannucci tra il 2002 e il 2004, riferendo che i lavori furono eseguiti su incarico della e diretti da Controparte_4 [...]
Ha ricordato la presenza di infiltrazioni e il posizionamento di blocchi in pietra per il CP_3 sostegno delle travi, lavori eseguiti dalla ditta STR.
All'udienza del 23 marzo 2023 venivano escussi i testi Testimone_7 [...]
e su capitoli dedotti dalle parti con le rispettive Tes_8 Testimone_9 Testimone_10 memorie istruttorie.
Il teste avvocato, ha dichiarato di utilizzare dal 2014-2015 alcuni locali Testimone_7 al piano terra del “Palazzo Vannucci” quali sede del proprio studio legale, in virtù di un contratto di comodato gratuito e senza termine con la società CP_2 Controparte_4 proprietaria degli immobili. Ha precisato che il godimento dei locali gli era stato concesso quale benefit per il rapporto di collaborazione professionale intrattenuto con la famiglia – Per_1
della quale era stato consulente legale. Ha confermato di usufruire dell'illuminazione CP_2 dell'ingresso e delle scale comuni e, saltuariamente, del servizio di pulizia, senza però aver mai corrisposto alcun rimborso spese agli attori, dei quali era consapevole che si facevano carico dei relativi costi. Ha chiarito che non ha mai partecipato ad assemblee condominiali, non avendo titolo di condomino, e che il suo rapporto con l'immobile è rimasto di mera ospitalità gratuita.
Il teste già dipendente della ha riferito di Testimone_8 Parte_4 aver lavorato per la famiglia dal 1985 al 2017. Ha dichiarato che, per quanto a sua CP_2 conoscenza, la cantina (sub. 10) era “divisa a metà” tra alcuni fratelli ma di non CP_2 conoscere la precisa ripartizione delle quote né di aver mai visto gli attori farne uso continuativo. Ha aggiunto che la palestra (sub. 12) era “notoriamente utilizzata dalla sig.ra , Parte_1 ma la sua conoscenza si limita a circostanze “per sentito dire”, non avendo assistito personalmente né alla ristrutturazione né all'arredo del locale. Ha ricordato che la società Parte_4 eseguì tra il 1999 e il 2000 lavori di ristrutturazione interna al palazzo, principalmente al piano superiore, mentre la gestì autonomamente gli interventi al piano terra e Controparte_4 seminterrato, di cui egli non ebbe diretta partecipazione. Non ha potuto confermare chi avesse materialmente sostenuto le spese dei lavori né l'eventuale frazionamento catastale successivo.
Il teste amico di entrambe le famiglie, ha riferito di conoscere bene i Testimone_9 locali oggetto di causa. Ha confermato che la cantina (sub. 10) è stata utilizzata nel tempo sia dagli attori che da “in parti uguali”, come luogo di ritrovo e di conservazione del vino, Controparte_3 ricordando di avervi partecipato più volte a momenti conviviali. Ha dichiarato inoltre che il locale fondo (sub. 12), adibito a palestra, è sempre stato utilizzato in via esclusiva da Parte_1 e precisando che aveva anche ricevuto da questi ultimi l'invito a frequentarla, mai CP_1 però accettato. Ha confermato di aver appreso direttamente da che le attrezzature CP_1 ginniche erano state acquistate dagli attori, che avevano speso “una discreta cifra”. Ha aggiunto che, recatosi di recente nel locale, aveva constatato lavori di rifacimento del pavimento, a dimostrazione della loro cura e manutenzione costante nel tempo.
Il teste architetto, ha riferito di essersi occupato della ristrutturazione Testimone_10 dell'appartamento di e tra il 1999 e il 2000, precisando di Parte_1 CP_1 ricordare che i locali interrato e seminterrato erano allora “in parte grezzi”. Ha confermato che la cantina veniva frequentata sia dagli attori che da anche per occasioni conviviali, e Controparte_3 che l'uso risale “ai primi anni Duemila”. Quanto alla palestra, ha confermato di avervi visto realizzare lavori di consolidamento e inserimento di travi e barbacani in pietra, eseguiti sotto la direzione di con la collaborazione del marmista e della ditta Montefeltro Controparte_3 Tes_6 Marmi. Ha riferito che l'arredamento e le attrezzature erano “verosimilmente” dei sig.ri e Pt_1
mentre i lavori strutturali risultavano eseguiti “nell'ambito degli interventi promossi dalla CP_1
. Ha inoltre confermato che nel 2005 la lo incaricò, insieme Controparte_4 Controparte_4 all'architetto di predisporre il frazionamento catastale e la variazione di classamento Tes_11 da A/4 a C/2 delle unità site al piano seminterrato.
All'udienza del 28 aprile 2023 veniva escusso il teste , già dipendente della Testimone_12 dal 2011 al 2021 e in passato comodatario di un appartamento di Parte_4 proprietà del convenuto . Il teste dichiarava di non avere conoscenza diretta delle Controparte_2 circostanze oggetto di causa, salvo riferire di essere entrato nei locali seminterrati (sub. 10) in compagnia di e presumibilmente dopo il 2004, e di sapere che tali Controparte_3 CP_1 locali vengono utilizzati dagli attori, senza tuttavia poter indicare da quale epoca. Null'altro di rilevante veniva riferito, trattandosi in prevalenza di circostanze apprese solo indirettamente.
All'esito della fase istruttoria, il Tribunale di Urbino, preso atto della pendenza di analoga procedura di volontaria giurisdizione promossa dagli stessi attori (R.G. n. 758/2022) per la nomina giudiziale di un amministratore del “Condominio di Palazzo Vannucci”, con decreto collegiale del 20 marzo 2023 disponeva la nomina dell'amministratore condominiale, ritenendo necessario un soggetto terzo che potesse curare la gestione comune e la formazione delle tabelle millesimali, anche al fine di evitare il moltiplicarsi di ulteriori contenziosi tra i comproprietari. Alla luce di tale nomina, con provvedimento del 5 maggio 2023, il Giudice riteneva superflua la consulenza tecnica d'ufficio già richiesta dalle parti, disponendo il rinvio per la precisazione delle conclusioni all'udienza dell'11 aprile 2024.
L'udienza si svolgeva da remoto, come disposto con decreto del 12 marzo 2024, nel corso della quale le parti precisarono le rispettive conclusioni, conformemente alle memorie già depositate ex art. 183 c.p.c. e la causa veniva trattenuta in decisione con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c..
Successivamente, le parti depositavano le memorie conclusionali e repliche.
La difesa di parte attrice ( e ), nelle conclusioni scritte, ribadìva Parte_1 CP_1 l'infondatezza delle eccezioni di improcedibilità ed inammissibilità sollevate dai convenuti, sostenendo la piena prova dell'avvenuta mediazione, la validità delle richieste di rimborso pro quota delle spese condominiali e la ricorrenza dei presupposti dell'art. 1134 c.c. in quanto le spese erano state eseguite con autorizzazione anche tacita dei comproprietari e nell'interesse comune.
La difesa convenuta ( e , per contro, sosteneva che la Controparte_2 Controparte_3 gestione del “Palazzo Vannucci” fosse stata per anni arbitraria ed esclusiva da parte degli attori, i quali avrebbero operato senza alcuna autorizzazione assembleare, pretendendo solo successivamente un rimborso non dovuto. Ribadì, inoltre, la fondatezza delle domande riconvenzionali (rilascio dei locali sub 10 e 12, indennizzo ex art. 2041 c.c. e determinazione giudiziale delle tabelle millesimali), nonché la domanda di usucapione proposta in via controriconvenzionale dagli attori.
La causa, così istruita e discussa, veniva infine trattenuta in decisione all'udienza dell'11 aprile 2024, previa concessione dei termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Sulla domanda di rimborso delle spese comuni
La domanda è parzialmente fondata.
A) Quadro normativo e giurisprudenziale di riferimento
La questione deve essere inquadrata nell'ambito dell'art. 1134 c.c., che stabilisce:"Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente".
La giurisprudenza di legittimità ha delineato con rigore i presupposti per l'applicazione di tale norma. Come chiarito dalla Corte di Appello di Genova, con sentenza del 23 dicembre 2020, n. 1257, l'art. 1134 c.c. trova applicazione esclusivamente in presenza di situazioni di concreta urgenza caratterizzate dall'indifferibilità dell'intervento, distinguendo rigorosamente l'urgenza dalla mera necessità. Il presupposto dell'urgenza "ricorre quando, secondo un comune metro di valutazione, gli interventi appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa, mentre nulla è dovuto in caso di mera trascuranza degli altri comproprietari".
La Cassazione ha precisato che "In tema di cd. condominio minimo, il singolo condominio ha diritto al rimborso delle spese sostenute per la gestione della cosa comune nell'interesse degli altri proprietari senza autorizzazione degli organi condominiali, solo qualora, ai sensi dell'art. 1134 c.c., dette spese siano urgenti, secondo quella nozione che distingue l'urgenza dalla mera necessità" (ordinanza n. 14326 del 2017). B) Valutazione del caso concreto
Nel caso di specie, l'istruttoria ha evidenziato elementi che, nel loro complesso, giustificano un accoglimento parziale della domanda. Invero, gli attori hanno anticipato, negli anni, spese effettivamente necessarie per la conservazione e fruibilità del fabbricato comune, relative a energia elettrica, pulizia scale e manutenzione ascensore, il cui utilizzo da parte di tutti i comproprietari non è stato contestato.
Nel complesso, le risultanze istruttorie hanno confermato che i lavori di natura edilizia e strutturale furono effettivamente realizzati su iniziativa e a spese della mentre gli Controparte_4 interventi di rifinitura, sistemazione interna e utilizzo continuativo dei locali seminterrati, in particolare del sub. 12, risultano riferibili agli attori, che li hanno adibiti stabilmente a palestra privata e ne hanno curato l'arredo e la manutenzione.
La mancata delibera assembleare non preclude, nel caso di specie, il rimborso, poiché la gestione informale del condominio era prassi consolidata e condivisa, in un contesto familiare di fatto.
In base all'art. 1134 c.c., il diritto al rimborso sussiste per le spese necessarie e urgenti: tali devono ritenersi quelle documentate e relative ai servizi indispensabili.
Peraltro, la deposizione del geometra ha confermato che l'incarico per le tabelle millesimali CP_5 era stato conferito da tutti i proprietari: "mi hanno dato l'incarico... da tutti... CP_1 Pt_1
e ... sia che dovevano ridargli i soldi", unitamente alla prassi CP_4 CP_2 CP_4 CP_2 gestionale familiare consolidata nel tempo, configura una forma di autorizzazione tacita che attenua il rigore dell' art. 1134 c.c.
Le spese riguardavano servizi essenziali per la funzionalità dell'edificio:
• Energia elettrica per scale e ascensore condominiale
• Manutenzione e certificazione periodica dell'impianto elevatore
• Pulizia delle parti comuni
Come evidenziato dal Tribunale di Trieste (sentenza n. 76 del 27 gennaio 2025), l'urgenza sussiste quando ricorrano "circostanze oggettive che evidenzino la criticità dello stato dei luoghi" e quando sia necessario"evitare l'ingenerarsi o il protrarsi di situazioni patologiche foriere di danno o pericolo per la proprietà dei singoli condomini o per la cosa comune".
Nel caso di specie, l'interruzione del servizio elettrico avrebbe comportato gravi disagi e rischi per la sicurezza, mentre l'omessa manutenzione dell'ascensore avrebbe violato le prescrizioni normative in materia di sicurezza.
Il pagamento di euro 2.250,00 da parte di , confermato dalla teste Controparte_2 [...] che ha dichiarato di averlo versato "su disposizione del sig. ", integra Parte_2 Controparte_2 riconoscimento di debito ai sensi dell' art. 1988 c.c., che stabilisce:"La promessa di pagamento o la ricognizione di un debito dispensa colui a favore del quale è fatta dall'onere di provare il rapporto fondamentale".
Sulla base della documentazione agli atti e delle dichiarazioni testimoniali, il Tribunale ritiene equa e proporzionata la quantificazione in euro 4.200,00, che tiene conto:
• Del parziale pagamento già effettuato di euro 2.250,00
• Della natura delle spese sostenute e della loro documentazione
• Del principio di proporzionalità nella valutazione dell'urgenza
• Della necessità di un approccio prudenziale data la peculiarità del caso
2. Sulle riconvenzionali dei convenuti A) Rilascio dei locali sub. 10 e 12
La domanda è infondata.
Le prove testimoniali hanno concordemente confermato che l'utilizzo dei locali da parte degli attori risale al 1998 e che tale utilizzo è avvenuto con il consenso tacito dei convenuti per oltre vent'anni. In particolare:
• Il teste ha dichiarato: "io consideri che ho preso la casa nel 2001 a febbraio, mi Tes_1 ricordo che loro vivevano già lì... ed anche loro avevano la casa lì, prima CP_1 Pt_1 di me, molto prima di me"
• Il teste ha confermato:"io mi ricordo che quando sono andati in quella casa siamo Tes_2 sempre andati nella cantina... il 2000 quando è venuto l'euro... che parlavamo sempre che l'avevano fatta prima dell'euro"
L'inesistenza di un illecito possesso, attesa la tolleranza familiare protrattasi per oltre due decenni, esclude le pretese restitutorie.
B) Indennizzo ex art. 2041 c.c.
La domanda è infondata per mancanza dei presupposti dell'arricchimento senza causa ex art. 2041 c.c., atteso il consenso tacito all'utilizzo dei locali protrattosi per oltre due decenni e l'assenza di prova dell'accordo per l'indennizzo di euro 100,00 mensili.
C) Determinazione giudiziale delle tabelle millesimali
La domanda deve ritenersi assorbita per effetto della nomina giudiziale dell'amministratore avvenuta nel corso del giudizio con decreto del 20 marzo 2023, cui è ora demandato l'incarico di predisporre le nuove tabelle secondo i criteri legali.
3. Sulla domanda
contro
-riconvenzionale di usucapione La domanda è infondata.
Come noto, l'usucapione ventennale ex. art. 1158 c.c. richiede il possesso continuato per venti anni caratterizzato da specifici requisiti.
Come precisato da Tribunale di Messina, con sentenza n. 862/2023, “per integrare il possesso utile ai fini dell'usucapione è necessaria la presenza dell'elemento materiale del corpus possessionis e dell'elemento psicologico dell'animus possidendi, costituito dall'intenzione di tenere la cosa per sé senza riconoscere l'esistenza di diritti o poteri poziori".
Il Tribunale di Rieti (sentenza n. 298/2024) ha chiarito che"il possesso ad usucapionem deve essere pacifico, non clandestino, continuativo per il periodo prescritto dalla legge e non deve subire interruzioni, richiedendo la sussistenza di un comportamento continuo e non interrotto, inteso inequivocabilmente ad esercitare sulla cosa un potere corrispondente a quello del proprietario".
Nella fattispecie che ci occupa, sebbene sia provato un uso stabile e continuativo dei locali sub. 10 e 12 da parte degli attori dal 1998, manca la prova dell'animus possidendi esclusivo e oppositivo richiesto per l'usucapione.
Infatti le testimonianze hanno confermato che il locale cantina era utilizzato promiscuamente. Il teste ha dichiarato:"andavamo giù anche noi a prendere il vino con loro ed il vino so che Tes_2 un po' era, torno a ripetere, suo ed un po' della sua sorella e del suo cognato perché era divisa lì dentro". Il teste ha confermato:"era divisa in parti uguali, anzi c'è una scaffalatura, da Tes_9 una parte c'era il vino di e da una parte c'era il vino di . CP_4 CP_1
L'utilizzo dei locali avveniva in un contesto di tolleranza familiare, senza quella volontà escludente necessaria per l'usucapione. Come evidenziato dalle testimonianze, l'uso era frutto di accordi familiari informali piuttosto che di un possesso oppositivo. Non si è verificata alcuna interversio possessionis idonea a trasformare la detenzione in possesso utile ai fini usucapivi, mancando quella manifestazione inequivocabile dell'animus domini che caratterizza il possesso ad usucapionem.
Tenuto conto della reciproca parziale soccombenza, le spese di lite devono essere compensate nella misura del 50%, ponendo la residua metà a carico dei convenuti, in solido. Si liquidano in complessivi euro 2.538,50 oltre IVA, CPA e spese generali nella misura del 15%, visti i parametri di cui al D.M. 55/2014 per i giudizi di valore fra euro 1.101,00 ed euro 5.200,00 ed applicati i valori medi per tutte le fasi, avuto riguardo alla somma effettivamente riconosciuta pari ad euro 4.200,00.
P.Q.M.
Il Tribunale di Urbino, definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al n. 221/2021 R.G., ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
1. Accoglie parzialmente la domanda proposta da e e, per l'effetto, Parte_1 CP_1 condanna i convenuti e in solido, Controparte_2 Controparte_4 al pagamento in favore degli attori della somma di euro 4.200,00 (quattromiladuecento/00), oltre interessi legali dalla data della domanda al saldo;
2. Rigetta le domande riconvenzionali dei convenuti relative al rilascio dei locali sub. 10 e 12, nonché all'indennizzo per indebito godimento;
3. Dichiara assorbita la domanda di determinazione giudiziale delle tabelle millesimali per effetto della nomina dell'amministratore condominiale giudiziale;
4. Rigetta la domanda
contro
-riconvenzionale di usucapione proposta dagli attori perché infondata;
5. Compensa le spese di lite nella misura della metà, ponendo la residua metà a carico dei convenuti in solido, che liquida in complessivi euro 2.538,50 oltre IVA, CPA e spese generali nella misura del 15%;
6. Rigetta ogni altra domanda
Così deciso in Urbino, 11 ottobre 2025
IL GIUDICE ON. Dott.ssa Laura Trebbi
Il Tribunale, nella persona del Giudice Dott.ssa Laura Trebbi, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile di I Grado iscritta al R.G. 221/2021 promossa da:
nata a [...] il [...] e residente a [...], Parte_1
Corso LO LL n. 30 (CF: ) e , nato a [...] C.F._1 CP_1
(PU) il 26-09-1964 ed ivi residente in [...]n. 30 (CF: ), C.F._2 entrambi rappresentati e difesi – sia unitamente che disgiuntamente- dall' Avv. Elisa Pompei (CF:
e dall'Avv. Laura Panfili (CF: ), entrambe del Foro C.F._3 C.F._4 di Perugia, ed entrambi elettivamente domiciliati in (06024) Gubbio (PG), Via Benedetto Croce n. 25/b.
ATTORI
Contro
, nato a [...] il [...] (C.F. e Controparte_2 C.F._5 [...]
, in persona del socio accomandatario e legale rappresentante Controparte_3
con sede legale in Via Mazzini n. 18/20 di 61033 Fermignano (PU), P.IVA Controparte_3
, rappresentati e difesi dall'avv. Gabriele Chiarini del Foro di Urbino (CF. P.IVA_1
) ed elettivamente domiciliati presso il suo Studio in Via della Rocchetta n. C.F._6
2 di 61029 Urbino (PU).
CONVENUTI
OGGETTO: comunione e condominio, impugnazione di delibera assemblare – spese di condominio
Conclusioni:
Per parte attrice: “Voglia l'Ecc.mo Tribunale adito, contrariis reiectis:
Nel merito,
In via principale:
a) Condannare il Sig. al pagamento, in favore degli attori, dell'importo di euro Controparte_2 5.806,13 oltre interessi come per legge - o della diversa somma che dovesse essere accertata in corso di causa- a titolo di rimborso pro quota degli oneri condominiali del “Condominio Palazzo Vannucci” sito in Corso LO LL, 32 (61023) TA EL (PU), per i motivi esposti nel presente atto e come da tabella millesimale e ripartizione spese in atti.
b) Condannare la (p.iva in persona Controparte_4 P.IVA_1 del socio accomandatario al pagamento, in favore degli attori, dell'importo di euro 1.819,88 oltre interessi legali come per legge- o della diversa somma che dovesse essere accertata in corso di causa- a titolo di rimborso pro quota degli oneri condominiali del “Condominio Palazzo Vannucci” sito in Corso LO LL, 32 (61023) TA EL (PU), per i motivi esposti nel presente atto e come da tabella millesimale e ripartizione spese in atti.
In subordine:
c) Condannare il Sig. , a titolo di indennizzo ex art. 2041 c.c., al pagamento in Controparte_2 favore degli attori dell'importo di euro 5.806,13 - o della diversa somma che dovesse essere accertata in corso di causa - oltre interessi e rivalutazione monetaria come per legge.
d) Condannare la (p.iva in persona Controparte_4 P.IVA_1 del socio accomandatario, a titolo di indennizzo ex art. 2041 c.c., al pagamento in favore degli attori dell'importo di euro 1.819,88 - o della diversa somma che dovesse essere accertata in corso di causa - oltre interessi e rivalutazione monetaria come per legge.
e) Condannare in ogni caso i convenuti al pagamento delle spese e dei compensi professionali del presente giudizio.
Con salvezza di ogni diritto e con espressa riserva di articolare i mezzi istruttori nei termini di rito, anche all'esito delle difese avversarie.”
Per parte convenuta e : Controparte_2 Controparte_3
“Voglia l'Ill.mo Giudice adito, disattesa ogni contraria istanza, domanda ed allegazione: in via preliminare dichiarare improcedibile la domanda giudiziale spiegata dai sig.ri e CP_1 Parte_1 in ragione del mancato effettivo esperimento della mediazione obbligatoria imposto
[...] dall'art. 5, comma 1 bis DLgs 28/2010 nel merito, in via principale, rigettare le domande formulate dai sig.ri e CP_1 Parte_1 poiché infondate in fatto ed in diritto per quanto argomentato in atti;
in via subordinata, nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda attorea, rideterminare l'importo dovuto dal sig. scomputando dal medesimo la somma di euro 2.250,00 Controparte_2 che parte attrice ha riconosciuto di avere percepito nel 2019 per la causa petendi oggetto di giudizio;
in via riconvenzionale, • stabilire, previa apposita CTU tecnica, le Tabelle millesimali ex art. 68 disp. Att. c.c. delle unità immobiliari di cui è composto il Condominio Palazzo Vannucci, sito in Corso LO LL n. 32 di TA EL (PU), catastalmente individuato al Foglio 41, particella 341;
• riconosciuta la proprietà in capo alla dei subalterni n. 10 (grotta) e n. 12 Controparte_3 (garage) di Palazzo Vannucci, ordinare ai sig.ri e l'immediato CP_1 Parte_1 rilascio e la restituzione dei suddetti subalterni in favore di Controparte_3
• condannare i sig.ri e al pagamento in favore di CP_1 Parte_1 Controparte_3 dell'importo ritenuto di giustizia all'esito del giudizio, a titolo di indennizzo ex art. 2041 c.c.
[...] per il loro utilizzo della grotta (subalterno n. 10) e del garage (subalterno n. 12) di Palazzo Vannucci dal 2004 alla data del rilascio, entro i limiti della prescrizione.
Con vittoria di spese e compensi di lite.”
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione del 15 marzo 2021, ritualmente notificato, i sigg.ri Parte_1 e hanno convenuto in giudizio, innanzi al Tribunale di Urbino, i sig. CP_1 Controparte_2
e la chiedendone la condanna al pagamento delle Controparte_4 somme rispettivamente dovute a titolo di rimborso pro quota delle spese condominiali relative al fabbricato sito in TA EL (PU), Corso LO LL n. 32, denominato “Condominio Palazzo Vannucci”.
Gli attori hanno dedotto di essere comproprietari, in parti uguali, di alcune unità immobiliari comprese nel predetto stabile, mentre le restanti unità risultano intestate al sig. e Controparte_2 alla società rappresentata dal socio accomandatario Controparte_4 sig. , fratello della sig.ra Controparte_4 Parte_1
Hanno altresì rappresentato che, in considerazione dei vincoli di parentela esistenti tra i proprietari, non era mai stata formalmente costituita un'assemblea condominiale né nominato un amministratore, preferendosi una gestione informale e familiare del condominio, fondata su accordi verbali e reciproca fiducia.
In tale contesto, gli odierni attori si erano impegnati – con l'assenso dei convenuti – ad anticipare le spese relative alla conservazione, manutenzione e godimento delle parti comuni dell'immobile, con diritto al successivo rimborso pro quota da parte degli altri comproprietari.
Le somme anticipate riguardavano, tra l'altro, i consumi elettrici delle scale e dell'ascensore condominiale, i canoni di manutenzione e certificazione periodica dell'impianto elevatore, nonché le spese di pulizia delle parti comuni.
Tuttavia, nonostante le intese raggiunte, nel tempo i convenuti omettevano di corrispondere i rimborsi dovuti, ad eccezione del sig. , che nel periodo luglio/novembre 2019 Controparte_2 versava agli attori un acconto di euro 2.250,00 a parziale estinzione del maggior debito risultante dai conteggi condivisi, mentre la società non provvedeva ad alcun Controparte_4 pagamento.
Al fine di formalizzare i criteri di riparto delle spese, gli attori si rivolgevano al geometra
[...]
che nel giugno 2019 redigeva le tabelle millesimali ed un prospetto riepilogativo CP_5 delle spese condominiali sostenute dagli attori e da rimborsare da parte dei convenuti.
Tali elaborati venivano condivisi con i convenuti e mai da questi contestati.
In seguito, l'aggiornamento dei conteggi – a cura del geometra – quantificava Controparte_6 in complessivi euro 5.806,13 la quota dovuta dal sig. e in euro 1.819,88 quella Controparte_2 gravante sulla società Controparte_4 Gli attori, persistendo l'inadempimento, inviavano numerose diffide stragiudiziali (in data 20 luglio, 7 settembre e 29 settembre 2020), rimaste prive di riscontro, e successivamente esperivano, con esito negativo, il procedimento di mediazione obbligatoria ex d.lgs. 28/2010.
Hanno quindi adito il Tribunale, chiedendo la condanna dei convenuti al pagamento delle somme sopra indicate, oltre interessi legali, ovvero – in via subordinata – la condanna, ex art. 2041 c.c., al pagamento di un indennizzo pari all'arricchimento indebitamente conseguito, corrispondente al risparmio di spesa derivante dalle somme anticipate dagli attori per la gestione condominiale.
Gli attori hanno fondato la propria pretesa sulle disposizioni di cui agli artt. 1117, 1123 e 1124 c.c., nonché sull'art. 1988 c.c. in relazione al riconoscimento di debito operato dal sig. Controparte_2 attraverso il pagamento parziale.
Hanno infine evidenziato che, in assenza del loro intervento economico, il condominio avrebbe subito una paralisi gestionale, con interruzione dei servizi essenziali e gravi rischi per la sicurezza e la funzionalità dell'edificio.
Con comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale datata 27 luglio 2021, si sono costituiti in giudizio i convenuti sig. e la Controparte_2 Controparte_4 in persona del socio accomandatario contestando
[...] Controparte_3 integralmente le deduzioni e le domande formulate dagli attori.
I convenuti hanno innanzitutto negato di avere mai delegato o autorizzato i sig.ri ed CP_1 ad anticipare le spese condominiali del fabbricato denominato “Palazzo Parte_1
Vannucci” di TA EL, né di avere approvato o ratificato i pagamenti da essi eseguiti.
Hanno altresì contestato di aver mai condiviso o accettato le tabelle millesimali predisposte dal geometra o i prospetti di ripartizione delle spese redatti dai consulenti di parte attrice, CP_5 affermando che tali documenti sarebbero stati elaborati unilateralmente dagli attori, senza alcuna preventiva consultazione o approvazione da parte degli altri comproprietari.
I convenuti hanno inoltre precisato che la gestione delle parti comuni del palazzo si inserisce in un più ampio contesto di rapporti patrimoniali e societari di natura familiare intercorrenti tra i fratelli e i quali, nel corso degli anni, avrebbero regolato Pt_1 CP_4 Controparte_2 informalmente le proprie rispettive posizioni economiche per mantenere un equilibrio complessivo.
In tale quadro, gli attori — unici residenti nello stabile — avrebbero autonomamente assunto la gestione delle parti comuni, senza alcun mandato o accordo con gli altri condomini, sostenendo spese di propria iniziativa e determinandone arbitrariamente i criteri di riparto.
Secondo i convenuti, la pretesa oggi azionata deriverebbe da un progressivo deterioramento dei rapporti familiari, che avrebbe indotto gli attori, dopo anni di gestione autonoma, a invocare ex post la disciplina condominiale solo per recuperare somme non dovute.
In via preliminare, i convenuti hanno eccepito l'improcedibilità della domanda attorea per mancato effettivo esperimento del procedimento di mediazione obbligatoria, ai sensi dell'art. 5, comma 1- bis, d.lgs. 28/2010.
Hanno evidenziato che, sebbene gli attori abbiano formalmente attivato la procedura presso l'ODM di Urbino, al primo incontro del 15 dicembre 2020 essi si sarebbero rifiutati di proseguire nella mediazione, nonostante la dichiarata disponibilità dei convenuti a un confronto conciliativo.
Richiamando giurisprudenza di merito e di legittimità (tra cui Cass. civ., sez. II, n. 8473/2019; Trib. Firenze, 8.5.2019; Trib. Avellino, n. 64/2020), i convenuti hanno sostenuto che tale comportamento integra una violazione del principio di effettività del tentativo di mediazione, determinando la carenza della condizione di procedibilità della domanda giudiziale.
Nel merito, i convenuti hanno eccepito la totale infondatezza della domanda attorea, sia in punto di diritto sia quanto al quantum. In particolare, hanno rilevato che, in assenza di formale amministratore e di assemblea condominiale, le spese sostenute dagli attori devono qualificarsi come esborsi effettuati da singoli condomini nell'interesse comune, disciplinati dall'art. 1134 c.c., con diritto al rimborso solo ove caratterizzate da urgenza e indifferibilità.
Poiché le spese in questione – riguardanti utenze, manutenzioni e pulizie – erano ordinarie e non urgenti, nessun rimborso sarebbe dovuto.
I convenuti hanno richiamato la giurisprudenza di legittimità (Cass. civ., sez. II, nn. 9280/2018, 21015/2011, 9177/2017, 16341/2020) per sostenere che il condomino che agisca autonomamente può ottenere il rimborso solo in presenza di spese indifferibili, mentre nel caso di inerzia gestionale avrebbe potuto attivare i rimedi previsti dagli artt. 1105 e 1137 c.c., non sostituirsi arbitrariamente all'amministrazione condominiale.
Inoltre, l'assenza del requisito dell'urgenza esclude anche la possibilità di ricorrere all'azione sussidiaria di arricchimento senza causa ex art. 2041 c.c., non potendo tale rimedio supplire a un divieto espresso dalla legge (Cass. civ., sez. II, n. 20528/2017).
I convenuti hanno poi contestato la validità e l'attendibilità delle tabelle millesimali prodotte dagli attori, osservando che esse non sono mai state approvate da tutti i condomini, né in assemblea né per atto scritto, come richiesto dall'art. 68 disp. att. c.c..
Hanno inoltre eccepito che le tabelle sarebbero erronee, in quanto comprendono nei millesimi di proprietà degli attori i subalterni n. 10 e 12, appartenenti invece esclusivamente alla
[...]
nonché il subalterno n. 11 erroneamente attribuito a CP_4 Controparte_2
Con riferimento alla posizione personale di , la difesa ha infine dedotto che, anche Controparte_2 ove si ritenesse sussistente un debito, l'importo preteso dovrebbe comunque essere ridotto detraendo l'acconto di euro 2.250,00 che lo stesso ha già versato nel 2019 e che parte attrice riconosce di aver ricevuto.
In via riconvenzionale, i convenuti hanno formulato due domande:
La prima con riferimento alla richiesta di determinazione giudiziale delle tabelle millesimali del Condominio “Palazzo Vannucci”, ai sensi dell'art. 68 disp. att. c.c., mediante nomina di consulente tecnico d'ufficio, in quanto attualmente inesistenti e necessarie per regolare correttamente i futuri rapporti tra i condomini.
La seconda con riguardo alla richiesta di rilascio ed indennizzo relativa ai subalterni n. 10 (grotta) e n. 12 (garage) di proprietà della che gli attori utilizzerebbero dal 2004 senza Controparte_4 corrispondere l'indennizzo concordato di euro 100,00 mensili.
La società convenuta ha chiesto, pertanto, la restituzione dei locali e la condanna degli attori al pagamento dell'indennizzo dovuto per l'indebita occupazione, anche a titolo di arricchimento senza causa ex art. 2041 c.c., entro i limiti della prescrizione.
***
All'udienza del 17 settembre 2021, parte attrice si riportava alle conclusioni dell'atto di citazione, contestando tutte le eccezioni avversarie e, in via preliminare, eccepiva la nullità della procura alle liti del sig. ex art. 83 c.p.c. per difetto di sottoscrizione e autentica, Controparte_2 nonché l'improcedibilità ex art. 5, comma 1-bis, d.lgs. 28/2010 e l'inammissibilità ex art. 36 c.p.c. di tutte le domande riconvenzionali, non essendo state oggetto di mediazione.
Rigettava l'eccezione di improcedibilità della domanda principale, sostenendo che la mediazione si era svolta in forma effettiva e bifasica, come risultava dal verbale del 15 dicembre 2020. Nel merito, ribadiva che le spese erano state autorizzate dai convenuti, richiamava il pagamento parziale eseguito da quale riconoscimento di debito ai sensi dell'art. 1988 c.c., e Controparte_2 contestava la domanda riconvenzionale di indennizzo per carenza assoluta di prova.
In via riconvenzionale riconvenzionata, chiedeva l'accertamento dell'intervenuta usucapione ex art. 1158 c.c. dei subalterni n. 10 e 12, per possesso pacifico, continuo e ultraventennale da parte degli attori.
Parte convenuta contestava tutte le eccezioni sollevate dalla controparte, riservandosi di svilupparle nei successivi scritti difensivi, e chiedeva termine per sanare eventuali vizi della procura.
In relazione alla mediazione, sosteneva che le domande riconvenzionali erano già state introdotte nella procedura attivata dagli attori e, in subordine, chiedeva termine per esperire una nuova mediazione ad hoc.
Il Giudice, concessi i termini di cui all'art. 183, comma 6, c.p.c., rinviava la causa all'udienza del 20 gennaio 2022 per la discussione sull'ammissione dei mezzi istruttori.
A scioglimento della riserva assunta, con ordinanza del 8 febbraio 2022, il Giudice, ritenendo ammissibili i capitoli di prova dedotti da entrambe le parti, ammetteva le prove orali come richieste.
All'udienza del 17 marzo 2022, venivano escussi i convenuti e , Controparte_2 Controparte_4 quest'ultimo in qualità di legale rappresentante della Controparte_4 sui capitoli di prova dedotti da parte attrice nella seconda memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c.
[...]
Il sig. ammetteva la veridicità di alcuni punti, tra cui la circostanza che nel Controparte_2
“Condominio Palazzo Vannucci” non fosse mai stato nominato un amministratore né adottato un regolamento condominiale, e che un'unità immobiliare di sua proprietà risultasse locata alla sig.ra
. Parte_2
Negava tuttavia di aver mai autorizzato o delegato gli attori al pagamento di spese condominiali riguardanti le utenze, la manutenzione dell'ascensore o le pulizie, così come di aver approvato le tabelle millesimali predisposte dal geom. precisando di averne solo preso Controparte_5 visione senza alcuna adesione formale.
Quanto al versamento di euro 2.250,00 effettuato nel 2019, dichiarava che si trattava di una somma consegnata dalla propria inquilina alla sorella “per mera comodità logistica”, Parte_1 escludendo che essa avesse valore di riconoscimento di debito.
Negava infine che i locali contraddistinti dai subalterni n. 10 e n. 12 fossero mai stati nel possesso o nella disponibilità esclusiva degli attori, sostenendo che le relative opere di ristrutturazione risalivano ad anni successivi (dal 2002 in poi) e che non gli risultava chi oggi li utilizzasse.
Il sig. , in qualità di socio accomandatario della confermava Controparte_4 Controparte_4 parzialmente alcune circostanze, riconoscendo l'assenza di amministratore e la locazione di un'unità immobiliare della società allo Studio Legale Ottaviani, nonché la partecipazione ad alcuni incontri con il geom. n occasione della predisposizione delle tabelle millesimali. CP_5
Negava però di aver mai autorizzato gli attori a sostenere spese comuni o a gestire autonomamente i servizi condominiali, dichiarando di aver soltanto esaminato, ma non approvato, gli elaborati tecnici del predetto professionista.
Con riferimento ai locali sub. 10 e sub. 12, affermava che gli stessi “non esistevano come tali” alla data indicata dagli attori (1998), essendo stati realizzati e ristrutturati solo successivamente, e che non risultava fossero stati sistemati o arredati interamente a spese dei medesimi, aggiungendo che dell'arredo “presume di sì, ma non ne ha diretta conoscenza”.
All'esito dell'interrogatorio, la difesa attorea si riportava alle osservazioni già svolte in sede di memorie e chiedeva l'espunzione di parte della documentazione prodotta dai convenuti. La difesa convenuta, da parte sua, ribadiva le eccezioni già formulate, richiamando la precedente disponibilità a un tentativo di mediazione conciliativa.
Il Giudice, preso atto della reciproca disponibilità delle parti, disponeva la riattivazione della procedura di mediazione, assegnando termine di quindici giorni per la proposizione della relativa istanza presso un organismo accreditato, e rinviava la causa all'udienza del 22 settembre 2022, invitando le parti a partecipare con effettiva volontà conciliativa. L'esito è stato negativo.
Nel corso dell'istruttoria orale, svoltasi all'udienza del 16 dicembre 2022, sono stati escussi i testi
, , e Parte_2 Testimone_1 Testimone_2 Testimone_3
La teste , inquilina di un'unità immobiliare di proprietà del convenuto Parte_2 CP_2
sita nel “Palazzo Vannucci”, ha riferito di occupare l'immobile in comodato con
[...] corrispettivo economico, versando mensilmente la somma di € 450,00 in contanti, comprensiva anche delle spese condominiali, pur in assenza di ricevuta scritta.
Ha confermato di usufruire dell'illuminazione delle scale, dell'ascensore e del servizio di pulizia condominiale fino al 2019, precisando che gli importi dovuti per tali servizi erano ricompresi nella somma corrisposta per il comodato.
Ha inoltre dichiarato di aver versato agli attori, ed l'importo CP_1 Parte_1 complessivo di € 2.250,00 tra luglio e novembre 2019, “su disposizione del sig. ”, Controparte_2 e anche in periodi precedenti.
Nulla ha saputo riferire in merito alla manutenzione dei locali identificati come subalterno 12, non avendone mai avuto accesso.
Il teste , amico di lunga data sia degli attori che dei convenuti, ha confermato di Testimone_1 conoscere i sig.ri e fin dagli anni '80. Ha dichiarato che gli attori utilizzavano il CP_1 CP_2 locale cantina (sub 10) già al tempo in cui egli acquistò casa, nel 2001, ricordando che vi si organizzavano spesso “cene e conviviali”, con presenza di vini e arredi.
Ha confermato che tale cantina veniva tuttora utilizzata dagli attori, i quali la curavano e la consideravano propria.
Quanto al locale fondo (sub 12), ha riferito di averlo visto adibito a palestra, con la presenza di attrezzi sportivi tra cui un tapis roulant, acquistati – a sua memoria – circa vent'anni prima;
ha ricordato di aver consigliato egli stesso l'acquisto presso un rivenditore di Misano. Non ha tuttavia potuto confermare chi avesse materialmente sostenuto le spese per la ristrutturazione o l'arredo, né ha avuto conoscenza diretta delle modalità di manutenzione.
Il teste , anch'egli amico di vecchia data della famiglia ha confermato Testimone_2 CP_2 che gli attori utilizzavano la cantina (sub 10) già dai primi anni 2000, frequentandola personalmente in diverse occasioni “per prendere il vino” o per “merende e cene tra amici”.
Ha riferito che il vino ivi conservato apparteneva “in parte a in parte a e in parte a CP_1 Pt_1
. Ha inoltre riconosciuto il locale fondo (sub 12) come la “palestra” degli attori, Controparte_2 da lui stesso utilizzata saltuariamente. Pur confermando che tale ambiente era da sempre mantenuto pulito e curato, non ha potuto precisare chi avesse sostenuto le spese di ristrutturazione o di acquisto delle attrezzature, limitandosi a riferire che “gli attori dicevano che era la loro palestra”.
Il teste geometra, ha dichiarato di conoscere i fratelli “da quando Testimone_3 CP_2 sono nati”. Ha riferito di essere stato incaricato, su richiesta iniziale del sig. di CP_1 redigere le tabelle millesimali del Condominio Palazzo Vannucci, incarico conferitogli nel 2019, al fine di ripartire le spese comuni relative a utenze e manutenzione. Ha aggiunto di aver successivamente illustrato gli elaborati anche a il quale avrebbe riconosciuto che Controparte_3
“gli altri avevano anticipato delle spese” (per luce e servizi comuni) e che egli e il fratello CP_2 avrebbero dovuto restituire le somme corrispondenti, riservandosi però di “fare dei conguagli” per ulteriori importi da lui pretesi in relazione all'uso delle cantine. Non ha avuto conoscenza diretta delle eventuali richieste di restituzione dei locali sub 10 e 12, né di specifiche controversie patrimoniali fra i fratelli, limitandosi a riferire circostanze percepite “per sentito dire”.
Alla successiva udienza del 2 febbraio 2023, veniva escusso , posatore di Tes_4 pavimenti, il quale dichiarava di aver eseguito i lavori di pavimentazione e messa in sicurezza del locale fondo (sub 12) del “Palazzo Vannucci”, adibito a palestra, su incarico diretto degli attori e che lo hanno anche pagato personalmente. Ha confermato che Parte_1 CP_1 la ristrutturazione e l'arredo del sub 12 furono interamente sostenuti dagli attori, i quali negli anni successivi gli hanno commissionato interventi di manutenzione (riparazioni per infiltrazioni e simili). Dichiarava, altresì, di non avere conoscenza diretta dei lavori eseguiti negli altri locali (sub 10 o piani diversi), né dei lavori successivi svolti da altri.
amico di lunga data della famiglia ha riferito che il locale Controparte_7 CP_2 cantina (sub 10) è stato utilizzato da tutti i fratelli e da fin dagli anni '90 per CP_2 CP_1 conservare il vino, e che vi è entrato più volte insieme sia a che a Ha poi dichiarato CP_4 CP_1 che il locale fondo (sub 12) era adibito a palestra e utilizzato prevalentemente da che CP_1 nel 1999-2000 gli chiese informazioni per acquistare attrezzature sportive. Non ha conoscenza diretta delle spese di ristrutturazione o manutenzione, ma ritiene che le attrezzature siano state acquistate da ed CP_1 Pt_1
Il teste ex titolare della ditta STR di e SS AS s.n.c., Testimone_5 Testimone_5 ha riferito di aver eseguito, su incarico di lavori di Parte_3 ristrutturazione dell'appartamento al piano terra e di sistemazione della scala che conduce al seminterrato, nonché interventi strutturali di sostituzione travi e inserimento di blocchi in pietra serena nel locale sottostante (sub 12).
Ha confermato che le opere furono commissionate e pagate dalla società Controparte_4 precisando che le fatture (circa € 80.000 complessivi) si riferivano ai lavori sull'intero piano terra e parte del seminterrato, e non solo al locale fondo. Non ha lavorato nel sub 10 né ha conoscenza di eventuali interventi successivi.
SS AS, socia della ditta STR insieme a ha sostanzialmente confermato Tes_5 quanto dichiarato da quest'ultimo: la ditta eseguì nel 2002-2004 lavori edili e strutturali per conto della comprendenti la sostituzione di travi, posa di pietre di rinforzo e lavori Controparte_4 nella scala condominiale. Ha ribadito che il committente e pagatore fu la società di Controparte_3 e non gli attori.
Da ultimo, il teste , artigiano, ha confermato di aver collaborato ai lavori di Testimone_6 consolidamento e ristrutturazione del piano seminterrato di Palazzo Vannucci tra il 2002 e il 2004, riferendo che i lavori furono eseguiti su incarico della e diretti da Controparte_4 [...]
Ha ricordato la presenza di infiltrazioni e il posizionamento di blocchi in pietra per il CP_3 sostegno delle travi, lavori eseguiti dalla ditta STR.
All'udienza del 23 marzo 2023 venivano escussi i testi Testimone_7 [...]
e su capitoli dedotti dalle parti con le rispettive Tes_8 Testimone_9 Testimone_10 memorie istruttorie.
Il teste avvocato, ha dichiarato di utilizzare dal 2014-2015 alcuni locali Testimone_7 al piano terra del “Palazzo Vannucci” quali sede del proprio studio legale, in virtù di un contratto di comodato gratuito e senza termine con la società CP_2 Controparte_4 proprietaria degli immobili. Ha precisato che il godimento dei locali gli era stato concesso quale benefit per il rapporto di collaborazione professionale intrattenuto con la famiglia – Per_1
della quale era stato consulente legale. Ha confermato di usufruire dell'illuminazione CP_2 dell'ingresso e delle scale comuni e, saltuariamente, del servizio di pulizia, senza però aver mai corrisposto alcun rimborso spese agli attori, dei quali era consapevole che si facevano carico dei relativi costi. Ha chiarito che non ha mai partecipato ad assemblee condominiali, non avendo titolo di condomino, e che il suo rapporto con l'immobile è rimasto di mera ospitalità gratuita.
Il teste già dipendente della ha riferito di Testimone_8 Parte_4 aver lavorato per la famiglia dal 1985 al 2017. Ha dichiarato che, per quanto a sua CP_2 conoscenza, la cantina (sub. 10) era “divisa a metà” tra alcuni fratelli ma di non CP_2 conoscere la precisa ripartizione delle quote né di aver mai visto gli attori farne uso continuativo. Ha aggiunto che la palestra (sub. 12) era “notoriamente utilizzata dalla sig.ra , Parte_1 ma la sua conoscenza si limita a circostanze “per sentito dire”, non avendo assistito personalmente né alla ristrutturazione né all'arredo del locale. Ha ricordato che la società Parte_4 eseguì tra il 1999 e il 2000 lavori di ristrutturazione interna al palazzo, principalmente al piano superiore, mentre la gestì autonomamente gli interventi al piano terra e Controparte_4 seminterrato, di cui egli non ebbe diretta partecipazione. Non ha potuto confermare chi avesse materialmente sostenuto le spese dei lavori né l'eventuale frazionamento catastale successivo.
Il teste amico di entrambe le famiglie, ha riferito di conoscere bene i Testimone_9 locali oggetto di causa. Ha confermato che la cantina (sub. 10) è stata utilizzata nel tempo sia dagli attori che da “in parti uguali”, come luogo di ritrovo e di conservazione del vino, Controparte_3 ricordando di avervi partecipato più volte a momenti conviviali. Ha dichiarato inoltre che il locale fondo (sub. 12), adibito a palestra, è sempre stato utilizzato in via esclusiva da Parte_1 e precisando che aveva anche ricevuto da questi ultimi l'invito a frequentarla, mai CP_1 però accettato. Ha confermato di aver appreso direttamente da che le attrezzature CP_1 ginniche erano state acquistate dagli attori, che avevano speso “una discreta cifra”. Ha aggiunto che, recatosi di recente nel locale, aveva constatato lavori di rifacimento del pavimento, a dimostrazione della loro cura e manutenzione costante nel tempo.
Il teste architetto, ha riferito di essersi occupato della ristrutturazione Testimone_10 dell'appartamento di e tra il 1999 e il 2000, precisando di Parte_1 CP_1 ricordare che i locali interrato e seminterrato erano allora “in parte grezzi”. Ha confermato che la cantina veniva frequentata sia dagli attori che da anche per occasioni conviviali, e Controparte_3 che l'uso risale “ai primi anni Duemila”. Quanto alla palestra, ha confermato di avervi visto realizzare lavori di consolidamento e inserimento di travi e barbacani in pietra, eseguiti sotto la direzione di con la collaborazione del marmista e della ditta Montefeltro Controparte_3 Tes_6 Marmi. Ha riferito che l'arredamento e le attrezzature erano “verosimilmente” dei sig.ri e Pt_1
mentre i lavori strutturali risultavano eseguiti “nell'ambito degli interventi promossi dalla CP_1
. Ha inoltre confermato che nel 2005 la lo incaricò, insieme Controparte_4 Controparte_4 all'architetto di predisporre il frazionamento catastale e la variazione di classamento Tes_11 da A/4 a C/2 delle unità site al piano seminterrato.
All'udienza del 28 aprile 2023 veniva escusso il teste , già dipendente della Testimone_12 dal 2011 al 2021 e in passato comodatario di un appartamento di Parte_4 proprietà del convenuto . Il teste dichiarava di non avere conoscenza diretta delle Controparte_2 circostanze oggetto di causa, salvo riferire di essere entrato nei locali seminterrati (sub. 10) in compagnia di e presumibilmente dopo il 2004, e di sapere che tali Controparte_3 CP_1 locali vengono utilizzati dagli attori, senza tuttavia poter indicare da quale epoca. Null'altro di rilevante veniva riferito, trattandosi in prevalenza di circostanze apprese solo indirettamente.
All'esito della fase istruttoria, il Tribunale di Urbino, preso atto della pendenza di analoga procedura di volontaria giurisdizione promossa dagli stessi attori (R.G. n. 758/2022) per la nomina giudiziale di un amministratore del “Condominio di Palazzo Vannucci”, con decreto collegiale del 20 marzo 2023 disponeva la nomina dell'amministratore condominiale, ritenendo necessario un soggetto terzo che potesse curare la gestione comune e la formazione delle tabelle millesimali, anche al fine di evitare il moltiplicarsi di ulteriori contenziosi tra i comproprietari. Alla luce di tale nomina, con provvedimento del 5 maggio 2023, il Giudice riteneva superflua la consulenza tecnica d'ufficio già richiesta dalle parti, disponendo il rinvio per la precisazione delle conclusioni all'udienza dell'11 aprile 2024.
L'udienza si svolgeva da remoto, come disposto con decreto del 12 marzo 2024, nel corso della quale le parti precisarono le rispettive conclusioni, conformemente alle memorie già depositate ex art. 183 c.p.c. e la causa veniva trattenuta in decisione con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c..
Successivamente, le parti depositavano le memorie conclusionali e repliche.
La difesa di parte attrice ( e ), nelle conclusioni scritte, ribadìva Parte_1 CP_1 l'infondatezza delle eccezioni di improcedibilità ed inammissibilità sollevate dai convenuti, sostenendo la piena prova dell'avvenuta mediazione, la validità delle richieste di rimborso pro quota delle spese condominiali e la ricorrenza dei presupposti dell'art. 1134 c.c. in quanto le spese erano state eseguite con autorizzazione anche tacita dei comproprietari e nell'interesse comune.
La difesa convenuta ( e , per contro, sosteneva che la Controparte_2 Controparte_3 gestione del “Palazzo Vannucci” fosse stata per anni arbitraria ed esclusiva da parte degli attori, i quali avrebbero operato senza alcuna autorizzazione assembleare, pretendendo solo successivamente un rimborso non dovuto. Ribadì, inoltre, la fondatezza delle domande riconvenzionali (rilascio dei locali sub 10 e 12, indennizzo ex art. 2041 c.c. e determinazione giudiziale delle tabelle millesimali), nonché la domanda di usucapione proposta in via controriconvenzionale dagli attori.
La causa, così istruita e discussa, veniva infine trattenuta in decisione all'udienza dell'11 aprile 2024, previa concessione dei termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Sulla domanda di rimborso delle spese comuni
La domanda è parzialmente fondata.
A) Quadro normativo e giurisprudenziale di riferimento
La questione deve essere inquadrata nell'ambito dell'art. 1134 c.c., che stabilisce:"Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente".
La giurisprudenza di legittimità ha delineato con rigore i presupposti per l'applicazione di tale norma. Come chiarito dalla Corte di Appello di Genova, con sentenza del 23 dicembre 2020, n. 1257, l'art. 1134 c.c. trova applicazione esclusivamente in presenza di situazioni di concreta urgenza caratterizzate dall'indifferibilità dell'intervento, distinguendo rigorosamente l'urgenza dalla mera necessità. Il presupposto dell'urgenza "ricorre quando, secondo un comune metro di valutazione, gli interventi appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa, mentre nulla è dovuto in caso di mera trascuranza degli altri comproprietari".
La Cassazione ha precisato che "In tema di cd. condominio minimo, il singolo condominio ha diritto al rimborso delle spese sostenute per la gestione della cosa comune nell'interesse degli altri proprietari senza autorizzazione degli organi condominiali, solo qualora, ai sensi dell'art. 1134 c.c., dette spese siano urgenti, secondo quella nozione che distingue l'urgenza dalla mera necessità" (ordinanza n. 14326 del 2017). B) Valutazione del caso concreto
Nel caso di specie, l'istruttoria ha evidenziato elementi che, nel loro complesso, giustificano un accoglimento parziale della domanda. Invero, gli attori hanno anticipato, negli anni, spese effettivamente necessarie per la conservazione e fruibilità del fabbricato comune, relative a energia elettrica, pulizia scale e manutenzione ascensore, il cui utilizzo da parte di tutti i comproprietari non è stato contestato.
Nel complesso, le risultanze istruttorie hanno confermato che i lavori di natura edilizia e strutturale furono effettivamente realizzati su iniziativa e a spese della mentre gli Controparte_4 interventi di rifinitura, sistemazione interna e utilizzo continuativo dei locali seminterrati, in particolare del sub. 12, risultano riferibili agli attori, che li hanno adibiti stabilmente a palestra privata e ne hanno curato l'arredo e la manutenzione.
La mancata delibera assembleare non preclude, nel caso di specie, il rimborso, poiché la gestione informale del condominio era prassi consolidata e condivisa, in un contesto familiare di fatto.
In base all'art. 1134 c.c., il diritto al rimborso sussiste per le spese necessarie e urgenti: tali devono ritenersi quelle documentate e relative ai servizi indispensabili.
Peraltro, la deposizione del geometra ha confermato che l'incarico per le tabelle millesimali CP_5 era stato conferito da tutti i proprietari: "mi hanno dato l'incarico... da tutti... CP_1 Pt_1
e ... sia che dovevano ridargli i soldi", unitamente alla prassi CP_4 CP_2 CP_4 CP_2 gestionale familiare consolidata nel tempo, configura una forma di autorizzazione tacita che attenua il rigore dell' art. 1134 c.c.
Le spese riguardavano servizi essenziali per la funzionalità dell'edificio:
• Energia elettrica per scale e ascensore condominiale
• Manutenzione e certificazione periodica dell'impianto elevatore
• Pulizia delle parti comuni
Come evidenziato dal Tribunale di Trieste (sentenza n. 76 del 27 gennaio 2025), l'urgenza sussiste quando ricorrano "circostanze oggettive che evidenzino la criticità dello stato dei luoghi" e quando sia necessario"evitare l'ingenerarsi o il protrarsi di situazioni patologiche foriere di danno o pericolo per la proprietà dei singoli condomini o per la cosa comune".
Nel caso di specie, l'interruzione del servizio elettrico avrebbe comportato gravi disagi e rischi per la sicurezza, mentre l'omessa manutenzione dell'ascensore avrebbe violato le prescrizioni normative in materia di sicurezza.
Il pagamento di euro 2.250,00 da parte di , confermato dalla teste Controparte_2 [...] che ha dichiarato di averlo versato "su disposizione del sig. ", integra Parte_2 Controparte_2 riconoscimento di debito ai sensi dell' art. 1988 c.c., che stabilisce:"La promessa di pagamento o la ricognizione di un debito dispensa colui a favore del quale è fatta dall'onere di provare il rapporto fondamentale".
Sulla base della documentazione agli atti e delle dichiarazioni testimoniali, il Tribunale ritiene equa e proporzionata la quantificazione in euro 4.200,00, che tiene conto:
• Del parziale pagamento già effettuato di euro 2.250,00
• Della natura delle spese sostenute e della loro documentazione
• Del principio di proporzionalità nella valutazione dell'urgenza
• Della necessità di un approccio prudenziale data la peculiarità del caso
2. Sulle riconvenzionali dei convenuti A) Rilascio dei locali sub. 10 e 12
La domanda è infondata.
Le prove testimoniali hanno concordemente confermato che l'utilizzo dei locali da parte degli attori risale al 1998 e che tale utilizzo è avvenuto con il consenso tacito dei convenuti per oltre vent'anni. In particolare:
• Il teste ha dichiarato: "io consideri che ho preso la casa nel 2001 a febbraio, mi Tes_1 ricordo che loro vivevano già lì... ed anche loro avevano la casa lì, prima CP_1 Pt_1 di me, molto prima di me"
• Il teste ha confermato:"io mi ricordo che quando sono andati in quella casa siamo Tes_2 sempre andati nella cantina... il 2000 quando è venuto l'euro... che parlavamo sempre che l'avevano fatta prima dell'euro"
L'inesistenza di un illecito possesso, attesa la tolleranza familiare protrattasi per oltre due decenni, esclude le pretese restitutorie.
B) Indennizzo ex art. 2041 c.c.
La domanda è infondata per mancanza dei presupposti dell'arricchimento senza causa ex art. 2041 c.c., atteso il consenso tacito all'utilizzo dei locali protrattosi per oltre due decenni e l'assenza di prova dell'accordo per l'indennizzo di euro 100,00 mensili.
C) Determinazione giudiziale delle tabelle millesimali
La domanda deve ritenersi assorbita per effetto della nomina giudiziale dell'amministratore avvenuta nel corso del giudizio con decreto del 20 marzo 2023, cui è ora demandato l'incarico di predisporre le nuove tabelle secondo i criteri legali.
3. Sulla domanda
contro
-riconvenzionale di usucapione La domanda è infondata.
Come noto, l'usucapione ventennale ex. art. 1158 c.c. richiede il possesso continuato per venti anni caratterizzato da specifici requisiti.
Come precisato da Tribunale di Messina, con sentenza n. 862/2023, “per integrare il possesso utile ai fini dell'usucapione è necessaria la presenza dell'elemento materiale del corpus possessionis e dell'elemento psicologico dell'animus possidendi, costituito dall'intenzione di tenere la cosa per sé senza riconoscere l'esistenza di diritti o poteri poziori".
Il Tribunale di Rieti (sentenza n. 298/2024) ha chiarito che"il possesso ad usucapionem deve essere pacifico, non clandestino, continuativo per il periodo prescritto dalla legge e non deve subire interruzioni, richiedendo la sussistenza di un comportamento continuo e non interrotto, inteso inequivocabilmente ad esercitare sulla cosa un potere corrispondente a quello del proprietario".
Nella fattispecie che ci occupa, sebbene sia provato un uso stabile e continuativo dei locali sub. 10 e 12 da parte degli attori dal 1998, manca la prova dell'animus possidendi esclusivo e oppositivo richiesto per l'usucapione.
Infatti le testimonianze hanno confermato che il locale cantina era utilizzato promiscuamente. Il teste ha dichiarato:"andavamo giù anche noi a prendere il vino con loro ed il vino so che Tes_2 un po' era, torno a ripetere, suo ed un po' della sua sorella e del suo cognato perché era divisa lì dentro". Il teste ha confermato:"era divisa in parti uguali, anzi c'è una scaffalatura, da Tes_9 una parte c'era il vino di e da una parte c'era il vino di . CP_4 CP_1
L'utilizzo dei locali avveniva in un contesto di tolleranza familiare, senza quella volontà escludente necessaria per l'usucapione. Come evidenziato dalle testimonianze, l'uso era frutto di accordi familiari informali piuttosto che di un possesso oppositivo. Non si è verificata alcuna interversio possessionis idonea a trasformare la detenzione in possesso utile ai fini usucapivi, mancando quella manifestazione inequivocabile dell'animus domini che caratterizza il possesso ad usucapionem.
Tenuto conto della reciproca parziale soccombenza, le spese di lite devono essere compensate nella misura del 50%, ponendo la residua metà a carico dei convenuti, in solido. Si liquidano in complessivi euro 2.538,50 oltre IVA, CPA e spese generali nella misura del 15%, visti i parametri di cui al D.M. 55/2014 per i giudizi di valore fra euro 1.101,00 ed euro 5.200,00 ed applicati i valori medi per tutte le fasi, avuto riguardo alla somma effettivamente riconosciuta pari ad euro 4.200,00.
P.Q.M.
Il Tribunale di Urbino, definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al n. 221/2021 R.G., ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
1. Accoglie parzialmente la domanda proposta da e e, per l'effetto, Parte_1 CP_1 condanna i convenuti e in solido, Controparte_2 Controparte_4 al pagamento in favore degli attori della somma di euro 4.200,00 (quattromiladuecento/00), oltre interessi legali dalla data della domanda al saldo;
2. Rigetta le domande riconvenzionali dei convenuti relative al rilascio dei locali sub. 10 e 12, nonché all'indennizzo per indebito godimento;
3. Dichiara assorbita la domanda di determinazione giudiziale delle tabelle millesimali per effetto della nomina dell'amministratore condominiale giudiziale;
4. Rigetta la domanda
contro
-riconvenzionale di usucapione proposta dagli attori perché infondata;
5. Compensa le spese di lite nella misura della metà, ponendo la residua metà a carico dei convenuti in solido, che liquida in complessivi euro 2.538,50 oltre IVA, CPA e spese generali nella misura del 15%;
6. Rigetta ogni altra domanda
Così deciso in Urbino, 11 ottobre 2025
IL GIUDICE ON. Dott.ssa Laura Trebbi