N. R.G. 1212/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TERNI
SEZIONE UNICA CIVILE
Il Tribunale di Terni Sezione Civile in persona del Giudice Onorario Dott.Roberto Pattarone in funzione di Giudice Unico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nel procedimento civile di I° grado iscritto al n. 1212/2024 R.G. Affari Civili
TRA
C.F. rappresentato e difeso, in virtù di procura in atti, Parte_1 C.F._1 dall'Avv. Giuseppe Fazi presso il cui studio in Terni, Corso del Popolo n.10, elettivamente è domiciliato attore
E
, (C.F. ), in persona del suo amministratore e Controparte_1 P.IVA_1 legale rappresentante pro tempore, Geom. rappresentato e difeso, in forza di procura Controparte_2 in calce alla comparsa di costituzione e risposta dagli Avv.ti Marco Delibra e Francesca Picchiami, anche in via disgiuntiva tra loro, ed elettivamente domiciliato presso il loro studio in Terni, Via G.
Garibaldi n. 100
convenuto
Oggetto: altri rapporti condominiali.
pagina 1 di 7 SVOLGIMENTO DEL GIUDIZIO
Con atto di citazione conveniva in giudizio presso il Tribunale di Terni il Parte_1
di Terni per ivi sentire accogliere le seguenti conclusioni: Controparte_1
“Piaccia all'Ill.mo Tribunale di Terni adito - disattesa ogni contraria istanza – per tutto quanto dedotto in premessa, accertare e dichiarare la nullità delle delibere assunte nel corso dell'assemblea condominiale del 29.01.2024, come indicate nella narrativa, in subordine disporre il loro annullamento, ex art. 1137 c.c., poiché contrarie alla legge ed al Regolamento di condominio”.
Riferiva parte attrice, di essere un condomino del Via Curio Dentato nn. 25 e 27, Controparte_3
e di essere proprietario esclusivo dell'appartamento, destinato ad abitazione principale, sito al numero civico 25 di , contraddistinto al NCEU al Foglio n. 110, Part. 152, sub 83; di aver Controparte_1 ricevuto il verbale dell'assemblea condominiale del 29.01.2024 nel quale era stato riportato, testualmente, il seguente “ordine del giorno”: 1) “approvazione rendiconto spese gestione “area cassonetti” e relativa ripartizione;
2) approvazione rendiconto spese gestione 2021-2022 e relativa ripartizione;
3) approvazione rendiconto spese gestione 2022-2023 e relativa ripartizione;
4) approvazione preventivo spese gestione 2023-2024 e relativa ripartizione;
5) contratto locazione ex
Vodafone – relazione e decisione in merito all'utilizzo dei canoni di locazione percepiti;
6) modifica periodo di gestione contabile dal 01.09/31.08 al 01.06/31.05; 7) chiusura c/c banca Desio e apertura c/c banca Intesa San Paolo;
8) informativa utilizzo sito/app “MioCondominio”; 9) nomina consiglieri;
10) varie ed eventuali”; che le deliberazioni assunte dal nel corso della menzionata assemblea CP_1 del 29.01.2024 erano nulle o annullabili, in quanto contrarie alla legge ed al Regolamento di condominio poiché erano stati approvati (punti 2° e 3° della del verbale assembleare) dei “rendiconti spese gestione” anni 2021/2022 e 2022/2023, con le relative ripartizioni millesimali, incompleti e, comunque, contenenti dati numerici palesemente erronei, certamente non intelligibili, con particolare riferimento al “saldo esercizi precedenti”, del tutto eccessivo ed ingiustificato, in carenza di qualsivoglia indicazione del relativo criterio di quantificazione;
che alle somme precedentemente versate al nel bilancio consuntivo 2022/2023 erano state considerate delle “rate versate” CP_1 pari a soli € 6.300,00, nel mentre, invece, l'attore aveva corrisposto al il maggiore importo CP_1 di € 16.604,00, in relazione alla procedura di conversione del pignoramento immobiliare richiesto dalla controparte in danno dell'istante medesimo (proc. n. 174/2018 R.G.E. Tribunale di Terni); che le pagina 2 di 7 spese per “movimenti personali” illegittimamente addebitate nel bilancio consuntivo 2022/2023, pari addirittura ad “€ 1.201,65”, a fronte di un ammontare totale di “movimenti personali” dell'intero
Condominio pari ad € 3.952,39, erano state arbitrariamente imputate al;
che le spese Pt_1 condominiali di riscaldamento erano state erroneamente frazionate non prendendo a riferimento l'intero stabile condominiale, ossia in rapporto ad un valore inferiore a 1.000 millesimi, pari a soli 977,771 millesimi;
che l'odierno istante non utilizzava il riscaldamento condominiale;
che in entrambi i consuntivi approvati, come anche nel preventivo spese gestione 2023/2024, non erano state indicate voci di entrata e di uscita in modo intelligibile per ciascun condomino;
che risultavano essere stati approvati soltanto dei meri “prospetti delle spese”; che nella deliberazione dell'assemblea erano stati persino modificati i criteri di ripartizione delle spese;
che le spese che riguardavano l'impianto antincendio venivano ripartite tra tutti i condomini e non solo tra chi usufruiva dei garage, con delibera non prevista nell'ordine del giorno;
che nel verbale dell'assemblea del 29.01.2024 l'attestazione della regolare convocazione di tutti i condomini era meramente apparente;
che la difesa attorea aveva richiesto, inutilmente, all'amministratore condominiale, sia la precedente che l'attuale, di poter ottenere copia, firmata dall'amministratore stesso, della documentazione condominiale di cui ai commi 2° e 7° dell'art. 1129 c.c.; che, in data 06.02.2024, l'odierno istante si vedeva costretto a depositare ricorso per la concessione di decreto ingiuntivo nei confronti dell'amministratore per la consegna della documentazione ripetutamente allo stesso richiesta e che solo in data 16.02.2024 l'amministratore forniva una parte della richiamata documentazione, con la precisazione testuale che “seguirà ulteriore comunicazione per l'invio dei documenti richiesti”; che i predetti documenti non venivano inviati dall'amministratore ed, in data 02.05.2024, il Tribunale di Terni emetteva il decreto ingiuntivo n.
282/2024, cui seguiva opposizione, a mezzo del quale si ingiungeva all'amministratore condominiale di consegnare al la documentazione condominiale oggetto di ricorso;
che la mancata consegna Pt_1 della documentazione richiesta – compresa la delibera di nomina dell'amministratore e la documentazione che sarebbe stata oggetto di approvazione nel corso della imminente assemblea del
29.01.2024 - aveva precluso all'attore di avere contezza della stessa ed anche delle precedenti deliberazioni condominiali, mai notificate all'istante medesimo, pur assente alle relative assemblee.
Si costituiva il di Terni contestando le avverse deduzioni. Controparte_1
Deduceva, parte convenuta, che controparte fosse decaduta dall'azione di annullamento proposta, per mancato rispetto del termine perentorio imposto per legge per il suo esercizio, giacchè la domanda attorea era tardiva in quanto proposta oltre i 30 giorni dalla data di comunicazione allo stesso del verbale di assemblea del 29.1.2024, comunicazione effettuata mediante raccomandata a.r. del
19.2.2024, il cui avviso è stato consegnato al condomino assente presso l'indirizzo di residenza il pagina 3 di 7 20.2.2024 e depositata in pari data presso l'ufficio postale;
che il bilancio comparativo (preventivo
2020/2021 - consuntivo 2020/2021), regolarmente approvato dall'assemblea dei condomini recava un saldo finale a carico del condomino di Euro 21.373,65, pari dunque a quello riportato nel Pt_1 consuntivo 2021/2022; che il bilancio riportava esattamente le somme incamerate dal condominio in virtù della conversione di pignoramento immobiliare, essendo state le restanti somme bonificate direttamente dal custode ai legali del condominio quali procuratori antistatari a copertura delle spese alle medesime liquidate dal Tribunale di Terni;
che le spese per movimenti personali, pure contestate, pari ad Euro 1.201,65, addebitate all'attore nel bilancio consuntivo 2022/2023, attenevano a spese postali per Euro 14,52 ed a spese per compensi professionali per Euro 1.187,13, somme quest'ultime versate allo Studio Associato NA e UA per i procedimenti civili promossi dal contro Pt_1
l'amministrazione condominiale convenuta;
che le spese di riscaldamento venivano frazionate, nella contabilità condominiale, in ragione di 977,771 millesimi, dall'anno 2006, allorché, in data 7.7.2006,
l'assemblea dei condomini aveva ratificato il distacco, dall'impianto centralizzato, del CP_4
(piano attico), disponendo che il medesimo venisse esonerato dal pagamento delle spese di
[...] esercizio e concorresse unicamente a quelle di conservazione dell'impianto e di manutenzione straordinaria dello stesso in ragione del 25%; che nel consuntivo 2022/2023 le spese di riscaldamento erano state ripartite in ragione di una percentuale del 20% relativa ai consumi involontari e di una percentuale dell'80% relativa a consumi volontari a seguito dell'entrata in vigore del D.Lgs. 102/2014 per il quale i consumi involontari, necessari al fine di mantenere a temperatura l'acqua presente nelle colonne montanti e nelle tubazioni dell'impianto fino ai punti di diramazione delle singole abitazioni, la cui spesa era pari al 20% delle spese vive per energia elettrica e combustibile, veniva ripartita tra tutti i condomini, anche se non utilizzano l'impianto o da esso distaccati, percentuale correttamente applicata nella ripartizione delle spese di riscaldamento;
che anche per la ripartizione delle spese riguardanti l'impianto antincendio la ripartizione era stata correttamente elaborata in omaggio alle previsioni normative, dal momento che il Certificato Prevenzione Incendi non riguardava solo l'attività garage, ma anche l'attività centrale termica ed era legato alle caratteristiche strutturali dell'edificio condominiale, trattandosi di fabbricato con altezza antincendio superiore a 24 metri e le relative spese andavano ripartite tra tutti i condomini;
che, con riguardo all'asserita difformità tra il consuntivo
2021/2022 datato 17.1.2024 e lo stesso documento datato 12.2.2024, si specificava che mentre il primo era quello inviato per l'approvazione in allegato alla convocazione assembleare, il secondo era quello modificato in relazione a quanto deliberato in sede di adunanza dei condomini;
che la redazione di un verbale negativo per la prima convocazione non era necessaria, poiché la validità della seconda convocazione dipendeva dal fallimento della prima;
che fosse del tutto inconferente con l'impugnativa pagina 4 di 7 del verbale assembleare proposta da la vicenda attinente alla consegna della Parte_1 documentazione.
La causa veniva istruita documentalmente.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La Suprema Corte è granitica nello statuire che è “orientamento consolidato di questa Corte, secondo cui, in tema di impugnazione delle delibere condominiali, la sostituzione della delibera impugnata con altra adottata dall'assemblea in conformità della legge, facendo venir meno la specifica situazione di contrasto fra le parti, determina la cessazione della materia del contendere, analogamente a quanto disposto dall'art. 2377, comma 8, c.c. dettato in tema di società di capitali (Cass. Sez. 2, 10/02/2010, n.
2999; Cass. Sez. 2, 28/06/2004, n. 11961), rimanendo affidata soltanto la pronuncia finale sulle spese
(a differenza, peraltro, di quel che espressamente statuisce il medesimo comma 8 dell'art. 2377 c.c., nel testo successivo al d.lgs. n. 6 del 2003) ad una valutazione di soccombenza virtuale… La cessazione della materia contendere conseguente alla revoca assembleare della delibera impugnata dà luogo all'inammissibilità, perciò, dell'impugnazione ex art. 1137 c.c., per sopravvenuto difetto di interesse, in quanto la sussistenza dell'interesse ad agire deve valutarsi non solo nel momento in cui è proposta
l'azione, ma anche al momento della decisione. (cass. n 20071/2017; n.11961/2004).
Parte attrice (v. pag. 6 della comparsa conclusionale) ritiene che le delibere per cui è causa siano illegittime poiché sono stati approvati (punti 2° e 3° del verbale assembleare) dei “rendiconti spese gestione” anni 2021/2022 e 2022/2023, con le relative ripartizioni millesimali;
inoltre, evidenzia come la delibera assembleare del 31.03.2025 abbia il seguente Odg: punto 1 “ Approvazione Rendiconto spese di gestione 2021/2022 e ripartizione”, punto n.2 “Approvazione Rendiconto spese di gestione
2022/2023 e ripartizione”; punto n. 3 “Approvazione rendiconto spese di gestione 2023/2024 e ripartizione”. Dalla disamina della suddetta delibera, depositata dalla stessa parte attrice, si ricava, come dalla medesima osservato, che al punto n.1 dell'OdG.: “..l'Amministratore espone all'assemblea che si è reso necessario redigere nuovamente il Rendiconto 2021/2022 allo scopo di inserire analiticamente tutte le spese oggetto del contenzioso con il condomino sig. erroneamente Pt_1 contabilizzati nei rendiconti redatti dal precedente Amministratore. L'assemblea dopo discussione approva..”. Dello stesso tenore è il punto n.2 OdG: “..l'Amministratore espone all'assemblea che si è reso necessario redigere nuovamente il Rendiconto 2022/2023 allo scopo di inserire analiticamente tutte le spese oggetto del contenzioso con il condomino sig. erroneamente contabilizzati nei Pt_1 rendiconti redatti dal precedente Amministratore. L'assemblea dopo discussione approva..”. Ed è, ancora, la stessa parte attrice a riconoscere che “Le ragioni attoree dirette a contestare la genericità ed erroneità trovano riconoscimento nella nuova delibera. Il riconoscimento fatto dalla stessa assemblea, pagina 5 di 7 con la sostituzione dei relativi punti della delibera già impugnata deve condurre, almeno con riferimento alle decisioni sostituite dalla nuova volontà assembleare, alla dichiarazione della cessazione della materia del contendere, ex art 2377 comma 8 c.c. “ (v. pag.10 della comparsa conclusionale). Quanto sopra esposto, dato il suo carattere definitivo non trova ostacolo quando parte attrice, successivamente all'udienza di trattenimento della causa in decisione, poi abbia voluto circoscrivere genericamente l'operatività della ridetta delibera alle sole “spese personali”.
La stessa parte convenuta è decisa sul punto: “l'approvazione da parte dell'assemblea dei condomini del 31.3.2025 dei due documenti contabili indicati, avendo determinato la caducazione di quelli qui impugnati, avrebbe semmai comportato la cessazione della materia del contendere di cui al presente giudizio, risultando di fatto non più in essere i rendiconti consuntivi 2021/2022 e 2022/2023 contestati dall'attore. Va detto, infatti, che la sostituzione della delibera di approvazione del bilancio del
29.1.2024, impugnata da controparte, con quella del 31.3.2025, regolarmente adottata dall'assemblea dei condomini, comunicata a e da questi non impugnata, ha determinato e determina ai sensi e Pt_1 per gli effetti dell'art. 2377 ultimo comma c.c., dettato in tema di società di capitali ma, per identità di
"ratio", applicabile anche in materia di condominio, la cessazione della materia del contendere…” (v. pag.6 della comparsa conclusionale).
Dalle superiori constatazioni ne consegue che, nella fattispecie, è ravvisabile la cessazione della materia del contendere atteso che la delibera condominiale del 31.3.2025 ha modificato le decisioni della precedente delibera condominiale del 29.1.2024 in senso conforme a quanto richiesto dal condomino e non ha reiterato una decisione nello stesso senso della precedente, “presupponendo Pt_1 la stessa il sopravvenire di una situazione che consenta di ritenere risolta o superata lite insorta tra le parti, sì da comportare il venir meno dell'interesse a una decisione sul diritto sostanziale dedotto in giudizio”. (cass. n.5597/2022).
La cessazione della materia del contendere impone la valutazione delle spese del giudizio secondo il criterio della soccombenza virtuale.
Secondo la giurisprudenza, infatti: “La statuizione di cessazione della materia del contendere comporta l'obbligo per il giudice di provvedere sulle spese processuali del giudizio secondo il principio della soccombenza virtuale, salva la facoltà di disporne motivatamente la compensazione, totale o parziale” (Cass.14939/20) E ciò con una valutazione di verosimiglianza dell'accoglimento della istanza ove non fosse intervenuta la dichiarazione di cessata materia del contendere (Cass.
24714/22): il fatto che la delibera del 31.3.2025 abbia dovuto inserire nei due rendiconti tutte le spese oggetto del contenzioso con il costituisce elemento da cui desumere la fondatezza della Pt_1 lamentela attorea e che l'esito della causa sarebbe stato ad egli favorevole. pagina 6 di 7 Le spese di lite sono, quindi, a carico della parte convenuta, e sono liquidate come in dispositivo, ritenuta congrua la nota spese depositata, con esclusione delle spese e compensi della mediazione prive della dimostrazione del loro effettivo esborso.


P.Q.M.


Il Tribunale, in persona del G.O.P. Dott.Roberto Pattarone in funzione di Giudice Unico, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, definitivamente pronunciando: dichiara cessata la materia del contendere;
condanna il a rifondere le spese di lite pari a Controparte_1 complessive € 2.801,00, di cui € 264,00 per spese, oltre le spese generali del 15% ed accessori di legge.
Terni, 17 settembre 2025
Il Gop
Roberto Pattarone
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