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Repubblica Italiana
In Nome del Popolo Italiano
Tribunale Ordinario di Catanzaro
Sezione Seconda Civile
Il Giudice del Tribunale Ordinario di Catanzaro, II Sezione civile, dott. Adele Ferraro, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. R.G. 4934/2024, avente ad oggetto la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso diverso promossa da:
- , e , rappresentati e difesi, in CP_1 CP_2 CP_3 forza di procura in calce all'atto di citazione per la convalida di sfratto per morosità, dall'Avv.
Fabrizio Costarella, ed elettivamente domiciliati presso il suo studio, sito in Soverato, C.so
Umberto, n. 225.
- PARTE ATTRICE -
CONTRO
- “ (C.F./P.IVA: ), in persona del legale Controparte_4 P.IVA_1 rappresentante “pro tempore”, rappresenta e difesa, in forza di procura in calce alla comparsa di costituzione e di risposta, dall' Avv. Massimo Primerano, ed elettivamente domiciliata presso il suo studio, sito in Davoli, Viale Cassiodoro, n. 57.
- PARTE CONVENUTA –
- in persona del Controparte_5 custode giudiziario Avv. Assunta Anna Rosso, rappresentata e difesa dall'Avv. Eleonora Natale, giusta procura in calce all'atto di intervento in giudizio, ed elettivamente domiciliata presso il suo studio sito in Catanzaro, alla Via Spasari Galleria Mancuso.
- TERZO INTERVENUTO -
conclusioni: come da note in sostituzione dell'udienza del 15.7.2025

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
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Gli attori, con atto di citazione, ritualmente notificato in data 9 luglio 2024, hanno intimato alla società “ (d'ora in avanti, soltanto, la società) sfratto per morosità, citandola in Parte_1 giudizio per la relativa convalida.
Le parti attrici hanno riferito che, in data 1° maggio 2015, avevano concesso alla società convenuta, un locale sito in Satriano (CZ), v.le Europa s.n.c. (identificato al NCEU: foglio. 1 particella 982, subb. 5, 6, 8, 11), in locazione ad uso diverso dalla abitazione, per un canone annuale oggi pari ad € 30.000,00.
Purtuttavia, veniva evidenziato nell'atto di intimazione di sfratto, che il conduttore si era reso moroso nel pagamento dei canoni di locazione, per tutto l'anno 2023 e per il periodo compresa tra gennaio e luglio del 2024, per un importo complessivo di euro 47.500,00, tanto ponendo a base della proposta intimazione.
Si è costituita in giudizio la società convenuta, opponendosi alla convalida di sfratto, e deducendo come il contratto di locazione intercorso tra le parti sia, in realtà, un contratto simulato, essendo nella reale volontà delle parti che il contratto che debba produrre effetti tra loro non fosse quello di locazione, bensì quello dissimulato di compravendita, il che risulterebbe provato dalla scrittura privata redata dalle parti in data 4 giugno 2014 (all. 2).
Inoltre, la società convenuta ha eccepito l'inesistenza della morosità, sottolineando come, da un lato, fosse prassi tra le parti quella di effettuare pagamenti con bonifici con cadenza periodica, senza rispettare la scadenza mensile nel pagamento delle rate e, dall'altro, fosse uso per la parte attrice tollerare i pagamenti saltuari della società.
Il Tribunale di Catanzaro, ritenendo l'opposizione fondata su prova scritta, ha rigettato la richiesta di emissione di ordinanza provvisoria di rilascio e ha disposto il mutamento del rito, stabilendo che il presente giudizio prosegua nelle forme del processo a cognizione piena del rito locatizio ex art. 447-bis c.p.c.
Nel corso del giudizio, la parte attrice, depositata memoria integrativa, ha dedotto l'infondatezza dell'eccezione di simulazione del contratto di locazione, sul presupposto che se il contratto di locazione, sebbene sottoscritto dal solo sarebbe opponibile anche ai CP_1 comproprietari non contraenti, quello di compravendita immobiliare, contenente anche la controdichiarazione, è vincolante solo per le parti che ebbero a sottoscriverlo, trattandosi di trasferimento di diritti immobiliari a non domino.
Quanto alla morosità della società convenuta, essendosi la stessa resa inadempiente al pagamento di 27 canoni mensili di locazione, parte attrice ha ribadito come il suo comportamento, per un verso, integri i presupposti di operatività della clausola risolutiva espressa contenuta nel contratto di locazione e, per l'altro, costituendo un grave inadempimento ai sensi dell'art. 1453 ss.
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c.c., possa giustificare l'azione di sfratto per morosità.
Dall'altra parte, la società convenuta, depositando memoria integrativa, ha insistito sull'eccezione di simulazione formulata nel corso della procedura per convalida di sfratto e sull'assenza della contestata morosità.
È intervenuta in giudizio la “procedura esecutiva immobiliare”, in persona del custode giudiziario, il quale ha sostenuto le ragioni della parte attrice affinché la procedura esecutiva possa beneficiare degli effetti di una sentenza favorevole che accerti l'inadempimento della società convenuta e, per l'effetto, la condanni alla restituzione degli immobili e al pagamento dei canoni scaduti e a scadere dalla data di notifica dell'atto di pignoramento e fino all'effettivo rilascio dell'immobile in favore della procedura stessa, per essere l'atto di pignoramento precedente all'introduzione del presente giudizio. Chiedeva altresì condannarsi i fratelli al pagamento in CP_1 favore della procedura dei canoni eventualmente riscossi dopo il pignoramento. Con vittoria di spese.
All'udienza del 15.7.2025, sostituita da note di trattazione scritta, la causa veniva decisa ex art. 429 c.p.c. con la presente sentenza, all'esito del deposito delle conclusioni delle parti.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La questione centrale posta all'esame del Giudice concerne l'accertamento della dedotta natura simulata del contratto di locazione, il quale, secondo la prospettazione di parte convenuta, dissimulerebbe una vendita a rate dell'immobile concessole in godimento.
Orbene, la simulazione consente ai contraenti di dar vita ad un regolamento solo apparente, essendo in realtà gli interessi che figurano dedotti nel negozio o inesistenti o diversi rispetto a quelli effettivamente perseguiti, a seconda che la simulazione sia assoluta o relativa.
La volontà delle parti pone in essere l'intero congegno simulatorio, cosicché non può dirsi che il negozio simulato non sia voluto, avendo esso la funzione di creare l'apparenza. Sussistono, dunque, due volontà, distinte ma collegate, le quali convergono nella direzione di creare un complesso meccanismo in cui i piani dell'efficacia esterna e dell'efficacia interna del regolamento, pur difformi, convivono. Il codice, dunque, opportunamente distingue, da un lato, gli effetti interni della simulazione tra le parti (art. 1414 c.c.) e, dall'altro, gli effetti esterni della simulazione rispetto ai terzi (art. 1415 c.c.), con particolare riguardo ai creditori (art. 1416 c.c.).
In altri termini, tra le parti avrebbe effetto la realtà occultata sotto l'apparenza della simulazione: nella simulazione assoluta rimangono immutate le posizioni giuridiche che appaiono modificate dal negozio simulato, in quella relativa si producono gli effetti dell'atto realmente voluto.
I fratelli e la convergono nell'affermare che il contratto dissimulato sia CP_1 CP_4
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stato stipulato prima del contratto simulato. Sulla base di tale circostanza fattuale, incontestata dalle parti, gli attori hanno dedotto che il contratto di locazione manifestasse la reale volontà delle parti che ebbe a superare l'originario intento espresso da di addivenire ad una vendita CP_1 del bene locato.
Orbene, occorre affrontare la questione concernente l'accertamento della perdurante volontà simulatoria delle parti allorquando, come avvenuto nel caso di specie, la stipula del contratto simulato sia avvenuta dopo la formazione dell'accordo simulatorio.
A tal riguardo, la giurisprudenza di legittimità afferma che “la simulazione di un contratto può risultare anche da un atto scritto anteriormente formato, purché sia in concreto accertato che
l'intento simulatorio sia soggettivamente mantenuto e sussisteva nel momento della stipulazione del contratto simulato” (Cass. civ., Sez. II, Sent., 02.09.1998, n. 8690; Cass. civ., Sez. II, Sent.,
14.02.2000, n. 1624).
Ciò detto, nel caso di specie, deve concludersi per la perdurante sussistenza, al momento della stipula del contratto di locazione, della volontà dei sottoscrittori di attribuire a quest'ultimo natura meramente simulata. Ciò emerge chiaramente dalla dichiarazione sottoscritta da CP_1
e consegnata alla parte convenuta, con la quale il simulato locatore riconosce di aver ricevuto
[...] dalla società ”, nel corso degli anni 2019-2023, una somma pari ad euro 10.286,26, “a CP_4 titolo di acconto sul prezzo di vendita dell'immobile identificato nel contratto di locazione e nella scrittura privata del 01.05.2015” (All. 6 alla costituzione di risposta). Peraltro, nel contratto dissimulato si fa riferimento al preliminare di locazione siglato tra le parti e al successivo contratto di locazione a sottoscriversi, così rendendo evidente che i due contrati fossero tra loro collegati e il secondo realizzasse il secondo step di un programma negoziale generale.
Venendo all'eccezione di simulazione proposta da parte convenuta, deve evidenziarsi come quest'ultima abbia assolto all'onere su di essa incombente, essendo in atti depositato il contratto di locazione immobiliare e il contratto definitivo simulato (All. 3 alla costituzione di risposta nel procedimento di intimazione di sfratto per morosità).
In particolare, da tale scrittura privata, datata 4 giugno 2014 e sottoscritta esclusivamente da emerge “litteris” come la volontà di quest'ultimo e quella dell'odierna società CP_1 convenuta fosse quella di dare vita ad un contratto di locazione dissimulante una compravendita a rate dell'immobile concesso in godimento. Nello specifico, ciò emerge, per un verso, dall'art. 1, il quale afferma che: “Le parti sii danno reciproco atto che il preliminare contratto di locazione commerciale del 4 giugno 2014 ed il successivo contratto di locazione che dovrà essere sottoscritto non sono produttivi di effetti giuridici e dunque non hanno alcuna efficacia giuridica. Ne consegue che le due scritture private sono simulate” e, per l'altro, dagli artt. 2 e 3, i quali prescrivono che:
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“Le parti … intendevano ed intendono raggiungere la vendita dell'immobile sopra menzionato …
D'altro canto, il sig. si impegna e si obbliga ad acquistarlo a suo nome oppure a CP_6 favore si società da nominare … Le parti hanno raggiunto concordemente il prezzo della vendita dell'immobile che viene indicato in € 950.000,00…”.
Ciò detto, occorre vagliare, a questo punto, i profili di validità ed efficacia del contratto simulato e del contratto preliminare di vendita dell'immobile, i quali, va ricordato, si perfezionarono esclusivamente tra uno dei comproprietari dell'immobile, e la CP_1 società convenuta, mancando la sottoscrizione dei fratelli e CP_3 CP_2
Quest'ultimi, infatti, per quanto risultante dagli atti di causa, non rilasciarono in favore di CP_1 alcuna procura né a locare né a vendere il bene di cui sono comproprietari;
procura a vendere,
[...] inoltre, che, per la regola enunciata nell'art. 1392 c.c., deve avere forma scritta “ad substantiam”, ove tale forma sia richiesta dalla legge per la conclusione del contratto cui la procura a funzionale.
Quanto al contratto di locazione, a seguito dell'accertamento della simulazione relativa oggettiva, deve qualificarsi, in adesione al prevalente orientamento della giurisprudenza, nullo “per anomalia della causa rispetto allo schema tipico che ne giustifica il riconoscimento normativo”
(cfr., ex multis, Cass. civ., Sez. II, Sent., 26.03.2018, n. 7459). In particolare, la nullità del negozio simulato deriverebbe da un difetto della causa, in quanto l'accordo simulatorio avrebbe proprio la funzione di eliminare la causa del contratto simulato e di determinare così una situazione di apparenza.
Quanto, invece, al contratto preliminare di vendita avente ad oggetto l'immobile sito in
Satriano (CZ) e in proprietà indivisa tra le parti attrici, essendo stato stipulato da uno solo di esse,
proprio i fratelli ne hanno dedotto l'inefficacia nei confronti dei CP_1 CP_1 comproprietari che non parteciparono alla sua stipulazione.
Eppur tuttavia, in tal caso, come evidenziato dalla giurisprudenza di legittimità richiamata dalla stessa parte attrice (Cass. 2018 n. 21938), l'inefficacia può essere fatta valere dal titolare dell'interesse all'acquisto del bene per l'intero, il quale, peraltro, ben potrebbe anche chiedere l'accertamento dell'efficacia del contratto nei limiti della quota dello stipulante, senza che questo possa opporvisi.
A ciò fa eccezione l'ipotesi verificatasi nel caso di specie, in cui risulta che le parti hanno voluto stipulare la vendita nel comune presupposto della successiva adesione degli altri contitolari della comunione, per essere stato il negozio comunemente inteso come vendita unitaria dell'intero bene.
In tale evenienza, in particolare, ciascuno degli stipulanti che vi abbia interesse è legittimato a far valere la nullità e il giudice può rilevarla d'ufficio ogni qualvolta siano stati invocati in
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giudizio l'applicazione del contratto o il riconoscimento dei diritti da questo nascenti: ipotesi queste che presuppongono la sua validità (in proposito anche Cass. civ., n. 6029/1988; Cass. civ. n.
9749/1991; Sezioni Unite civ. n. 2578/1988).
Nel caso “de quo” dal tenore letterale del contatto preliminare di vendita nonché dagli scritti di causa emerge in modo evidente come l'immobile (in comproprietà tra le parti attrici) venne dedotto nel dissimulato negozio di vendita come bene unitario e inscindibile, dal che si deduce che l'accordo venne perfezionato nell'intento comune dei sottoscrittori di alienare e correlativamente acquistare non già una sua quota ideale (ossia quella spettante a , bensì l'intero CP_1 bene. Da tale circostanza, poi, discende la nullità del contratto preliminare di vendita, che deve essere rilevata in questa sede avuto riguardo all'interesse giuridicamente apprezzabile delle parti al solo trasferimento unitario del bene (così il principio espresso da Cass. Civ. , Sez. 2, n. 4902 del
1998).
Alla luce di tali osservazioni, deve concludersi nel senso dell'insussistenza, nel caso di specie, di un valido titolo giustificante il godimento dell'immobile da parte della società convenuta.
Trattasi, in altri termini, di una fattispecie di occupazione “sine titulo” di un immobile altrui, dalla quale discende l'obbligo per la società convenuta di procedere immediatamente al suo rilascio in favore delle parti attrici. Nessun canone deve ritenersi dovuto attesa la insussistenza di un titolo valido.
Va, poi, osservato come gli attori non abbiano formulato alcuna domanda di condanna al pagamento di una somma dovuta a titolo di risarcimento del danno derivante tale occupazione “sine titulo”, la quale non può ritenersi implicita, stante l'assai diversa disciplina sostanziale e processuale, in quella di condanna al pagamento dei canoni scaduti e non pagati e di quelli a scadere sino all'effettivo rilascio.
Pertanto, nulla può disporsi in ordine al risarcimento degli eventuali danni subiti dalla parte attrice in conseguenza dell'impossibilità di esercizio delle facoltà di godimento e di disponibilità del bene insite nel diritto dominicale che potranno, ove ne sussistano i presupponi e di essi sia data prova, essere azionati in separato giudizio.
Quanto alla richiesta della terza intervenuta di pagamento in proprio favore dei canoni di locazione versati dopo l'intervenuto pignoramento, deve rilevarsene la genericità e la mancata prova nel presente giudizio.
Le spese di lite tra le parti seguono la soccombenza e in considerazione dell'esito del giudizio sono compensate al 50% e liquidate come in dispositivo, facendo applicazione dei principi dettati dal D.M. n. 55/2014 e succ mod, liquidando gli importi delle varie fasi (di studio, introduttiva e decisoria) ai valori minimi di riferimento in relazione allo scaglione in concreto
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applicabile (euro 47.000,00), considerato il pregio e la natura delle difese spese e della ridotta attività processuale svolta e tenuto conto del mancato svolgimento di attività istruttoria.


P.Q.M.


Il Tribunale, in persona della dott. Adele Ferraro, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da e , disattesa ogni altra istanza ed eccezione: CP_1 CP_2 CP_3
- Dichiara la simulazione del contratto di locazione siglato da e la CP_1 convenuta in data 1.5.2015; Controparte_4
- Dichiara la nullità del contratto preliminare di vendita siglato da e la CP_1 convenuta in data 4.6.2014; Controparte_4
- accerta e dichiara che la società occupa senza titolo l'immobile di Controparte_4 proprietà dei fratelli ed sito in Satriano (CZ), v.le Europa CP_1 CP_2 CP_3
s.n.c. (identificato al NCEU: foglio. 1 particella 982, subb. 5, 6, 8, 11);
- ordina al convenuto di liberare immediatamente il suddetto immobile e di rilasciarlo, senza dilazione, libero da persone e cose, alla parte attrice;

- rigetta ogni altra domanda;

- le spese del giudizio, compensate al 50%, sono liquidate tra le parti attrici e la convenuta per l'intero in euro 4.648,00 (euro 2905,00 oltre al 30% per ciascuna delle ulteriori due parti) per onorari, oltre accessori di legge e spese forfettarie al 15%; condanna al CP_4 pagamento in favore di e della somma di euro 2.324,00 per CP_1 CP_3 CP_2 onorari, oltre accessori di legge e spese forfettarie al 15%;
- le spese del giudizio, compensate al 50%, sono liquidate tra la terza intervenuta e la convenuta per l'intero in euro 2.905,00 per onorari, oltre accessori di legge e spese forfettarie al 15%; condanna al pagamento in favore della procedura CP_4 esecutiva intervenuta della somma di euro 1.450,25 per onorari, oltre accessori di legge e spese forfettarie al 15%.
Catanzaro, il 15.7.2025
Il giudice
Dott. Adele Ferraro
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