REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE X

in persona del Giudice unico, dott.ssa Raffaella Tronci ha emesso la presente
SENTENZA
nella causa civile di I grado, iscritta al n. 30223 del ruolo generale dell'anno 2023, trattenuta in decisione all'udienza cartolare del 19 giugno 2025 e vertente
TRA
( cod. fisc. ), rappresentata e difesa dall'avv. Gian Luca De Parte_1 C.F._1
Angelis giusta procura allegata all'atto di citazione
Attrice
E
( C.f. ), in proprio e nella ONroparte_1 P.IVA_1 propria qualità di società di gestione del fondo di investimento alternativo immobiliare denominato ON
“ND Enasarco – di chiuso CP_3 ONroparte_4 multicomparto riservato” ( ”), in persona del legale rappresentante pro tempore, ONroparte_5 rappresentata e difesa dagli avv.ti Stefano Pucci e Paolo Scipinotti , giusta procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta
Convenuta
E
(C.f. e P. IV ) in persona del legale rappresentante pro tempore, ONroparte_6 P.IVA_2 rappresentata e difesa dall'avv. Fabiano De SAtis , giusta procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta
Convenuta
1 Nonché
(c.f. ep.iva ) in persona del legale rappresentante pro ONroparte_7 P.IVA_3
tempore, rappresentata e difesa dall'avv.AR Altieri , giusta procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta
Convenuta
E
(CF ) rappresentato e difeso dall'avv. Paolo Scipinotti ONroparte_8 C.F._2
Convenuto
OGGETTO: preliminare di vendita
Conclusioni per l'attrice: “voglia l'Ill.mo Tribunale adìto:- in via istruttoria, disporre la sostituzione dell'arch. quale consulente tecnico d'ufficio nel presente giudizio nonché la integrale Persona_1 rinnovazione della consulenza d'ufficio già disposta sui medesimi quesiti già ammessi all'udienza del 18.4.2024;
- nel merito, accertare e dichiarare, per le ragioni esposte in citazione e nelle memorie di cui all'art. 171-ter c.p.c., la responsabilità contrattuale e/o extracontrattuale dei convenuti per i danni patiti e patiendi dall'attrice in conseguenza dei fatti rappresentati e documentati nei medesimi atti processuali e, per l'effetto, condannare i convenuti in via solidale al risarcimento in favore dell'attrice di tali danni, come meglio dettagliati in citazione, quantificando l'ammontare di tale risarcimento nella somma di € 392.224,00 o nella diversa somma, maggiore o minore, reputata di giustizia, con applicazione sulla somma riconosciuta a titolo risarcitorio di interessi e rivalutazione.”
Conclusioni per la convenuta : “Piaccia all'Ecc.mo Tribunale adito, contrariis reiectis: a) in via CP_1 principale, accertare in via pregiudiziale il difetto di legittimazione passiva dell'esponente parte convenuta e/o il difetto di legittimazione ad agire dell'attrice, o comunque l'inammissibilità, l'improcedibilità e l'infondatezza nel merito di tutte le doglianze ed istanze avanzate da quest'ultima, e per l'effetto disporne l'integrale rigetto;

b) in via subordinata, condannare comunque l'altra convenuta in persona del suo legale ONroparte_6 rappresentante pro tempore, a manlevare e tenere indenne l'esponente convenuta ONroparte_9
sia in proprio che nella sua già dedotta qualità di società di gestione del ND
[...] CP_5
dalla sopportazione di qualsiasi onere, obbligo e/o conseguenza pregiudizievole dovesse derivarle dalle
[...] domande giudiziali avanzate dall'attrice;
c) condannare per l'effetto l'attrice e/o l'altra convenuta in persona del suo legale ONroparte_6 rappresentante pro tempore, in solido o ciascuno per quanto di rispettiva spettanza, alla refusione delle spese, competenze ed onorari sostenuti dalla medesima esponente parte convenuta.”.
Conclusioni per la convenuta : “Piaccia all'On.le Tribunale Civile di Roma adito, contrariis CP_6 reiectis, così provvedere: - in via principale: rigettare integralmente le domande di parte attrice nei confronti della in quanto del tutto infondate in fatto e in diritto per tutti i motivi esposti in narrativa;
CP_6
2 - in via subordinata: nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento, anche solo parziale, delle domande attoree, limitare il risarcimento dovuto alla SI.ra nella misura che verrà accertata in corso Parte_1 di causa e, in ogni caso, ridurlo ai sensi dell'art. 1227 c.c. e quantificarlo in relazione alla eventuale responsabilità accertata in capo a ciascuna delle parti;

- in ogni caso: con vittoria di spese, competenze ed onorari del presente giudizio, oltre oneri di legge.”.
Conclusioni per la convenuta : ““Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, reietta ogni ONroparte_7 contraria istanza, azione ed eccezione, così giudicare:
In via principale e nel merito - Accertare e dichiarare la carenza di legittimazione passiva della
[...]
e, in ogni caso, rigettare le domande tutte formulate dall'attrice nei confronti della ONroparte_7 perché infondate in fatto e diritto. ONroparte_7
In subordine - Nella denegata ipotesi di accoglimento delle domande formulate dall'attrice, limitare il risarcimento dovuto alla signora a quanto verrà dalla stessa rigorosamente provato in corso di causa Pt_1 e, in ogni caso, ridurre lo stesso ai sensi dell'art. 1227 c.c. e parametrarlo alla effettiva percentuale di responsabilità di ONroparte_7
In ogni caso - con vittoria di spese e compensi di causa, oltre rimborso forfetario spese generali 15%, C.P.A ed IVA come per legge.
IN VIA ISTRUTTORIA: Con ogni più ampia riserva di articolazione dei mezzi istruttori e di produzione documentale, nei concedendi termini ex art. 171 ter c.p.c.; anche sulla base delle eventuali istanze e deduzioni delle controparti.”.
Conclusioni per il convenuto : “Piaccia all'Ecc.mo Tribunale adito, contrariis reiectis: a) accertare CP_8 il pregiudiziale difetto di legittimazione passiva dell'esponente parte convenuta e/o il difetto di legittimazione ad agire dell'attrice, o comunque l'inammissibilità, l'improcedibilità e l'infondatezza nel merito di tutte le doglianze ed istanze avanzate da quest'ultima, e per l'effetto disporne l'integrale rigetto;
b) condannare per l'effetto l'attrice alla refusione delle spese, competenze ed onorari sostenuti dalla medesima esponente parte convenuta.”.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con atto di citazione notificato in data 13.6.2023 ha convenuto in giudizio, Parte_1 innanzi a questo Tribunale , ONroparte_1 ONroparte_6
e esponendo : ONroparte_7 ONroparte_8
- di avere sottoscritto in data 11.1.2021 con (all'epoca denominata TI Capital ONroparte_6
S.r.l.), per il tramite dell'intermediazione immobiliare della una ONroparte_7
“Proposta di acquisto di unità immobiliare e cessione di diritti contrattuali”, nelle cui premesse si leggeva:
>> “che in data 28 dicembre 2017 la società TI Capital Spa ha stipulato con la
[...]
che interveniva per conto di – fondo di ONroparte_10 ONroparte_5 investimento immobiliare alternativo di tipo chiuso multicomparto riservato, un preliminare di
3 compravendita inerente l'acquisto di diverse unità immobiliari… tra cui: un immobile sito in
Roma alla Via AR SC 22 e precisamente l'appartamento al piano secondo, scala A, interno
7”;
>> “che detta unità immobiliare è attualmente locata alla SI.ra con Parte_2 contratto scaduto nel 2018 (indennità di occupazione)”;
>> “che alla società METI Capital S.p.A., in detto preliminare, è stata data dalla
[...] facoltà di acquisire per sé, o per altre persone fisiche o giuridiche ONroparte_10 che si riserva di nominare”;
>>“che, pertanto, la METI Capital S.p.A. intende cedere i diritti contrattuali dal su citato contratto preliminare, per l'unità immobiliare sopra indicata e conseguentemente nominare altro acquirente ai sensi dell'articolo 1401 c.c. e giusta la facoltà concessale dal già citato contratto preliminare”;
>> “che la SI.ra . intende acquisire i diritti contrattuali dal su citato Parte_3 contratto preliminare, che dichiara di ben conoscere ed accettare…”;
- di essersi offerta con la proposta sopra richiamata, in particolare, di subentrare ad ogni effetto di legge alla TI Capital S.p.A. per l'acquisto dell'unità immobiliare, da effettuarsi per il prezzo complessivo di Euro 165.000,00 a rogito del notaio entro e non oltre il termine Persona_2 del 30/04/2021;
- di avere consegnato nelle mani dell'incaricato della a titolo di caparra, ONroparte_7 un assegno di Euro 5.000,00, che non le è stato mai restituito;

- di essere quindi venuta a conoscenza dell'accettazione della predetta proposta da parte della
TI Capital S.p.A., sopravvenuta in data 12.1.2021;
- di avere appreso a distanza di qualche giorno dalla sottoscrizione della su indicata proposta di acquisto e dall'accettazione di essa da parte della TI Capital S.r.l. che il contratto di locazione dell'immobile sopra indicato, contrariamente a quanto assicurato dalla predetta TI Capital
S.p.A., non era affatto cessato;

- di avere quindi contestato la detta circostanza con la lettera a firma della propria incaricato Avv.
NN Di AR del 7.2.2021, intimando a e a TI Capital di provvedere a porre CP_11 in essere quanto necessario affinché il medesimo immobile potesse in ogni caso essere ceduto alla
Dott.ssa alle condizioni e nei tempi previsti nella proposta sottoscritta in data 11.1.2021; Pt_1

4 - di avere poi ricevuto dalla BNL l'informazione secondo cui il finanziamento richiesto era stato deliberato a seguito della perizia sul valore di mercato dell'immobile nonché ricevuta dal Notaio
in data 16.4.2021 la “Relazione Notarile Preliminare”; Persona_2
- di avere invitato, di conseguenza, tutte le parti coinvolte a presenziare in data 29.4.2021 alle ore
14.30 a procedere alla stipula del contratto di compravendita;

- di non avere potuto procedere all'acquisizione della proprietà dell'immobile, ma di avere comunque ricevuto in occasione del predetto appuntamento dalla per il tramite del CP_11 proprio procuratore SI. rassicurazioni sulla totale volontà di di ONroparte_8 CP_11 onorare gli impegni assunti nei confronti dell'odierna attrice, ovvero di procedere all'alienazione in favore di quest'ultima dell'immobile oggetto della proposta di acquisto dell'11.2.2021, dietro la richiesta di un breve rinvio onde risolvere i problemi connessi al rapporto locatizio in essere;

- di avere successivamente e vanamente recapitato alle parti convenute ulteriori comunicazioni di sollecito e diffide, tra le quali la comunicazione a mezzo PEC del 17.5.2021con la quale l'Avv.
Di AR comunicava che la stipula del contratto definitivo di compravendita si sarebbe tenuta in data 24.5.2021;
- di non avere potuto perfezionare l'acquisizione della proprietà immobiliare neppure in occasione di tale nuovo appuntamento, tuttavia, a causa della assenza ingiustificata della venditrice;

- di avere conseguito in data 7.7.2021 dal Ragioniere amministratore dello stabile Persona_3 in cui è ricompresa l'anzidetta unità immobiliare, la documentazione necessaria per addivenire ad una compravendita immobiliare, ossia il regolamento di condominio con le annesse tabelle millesimali, i documenti attestanti la regolarità dello stabile sotto il profilo urbanistico-edilizio e la liberatoria relativa al regolare pagamento dei debiti condominiali, giusta l'autorizzazione che la stessa , in persona del suo funzionario nonché procuratore speciale SI. CP_11 CP_8
aveva dato all'amministrazione condominiale per iscritto con email di pari data;

[...]
- di avere nuovamente reso edotte con una comunicazione a mezzo PEC in data 20.7.2021 dell'Avv. Di AR.. TI Capital che la CP_11 ONroparte_12 compravendita dell'immobile sarebbe stata finalmente stipulata il giorno 30.7.2021, salvo poi ricevere la comunicazione con cui l'avv. Paolo Scipinotti , per replicava con pec in pari CP_1 data che : “Evidenzio che la mia assistita non può accorrere all'appuntamento già fissato nella data di oggi per la stipula del contratto definitivo di compravendita dell'unità immobiliare indicata in epigrafe, e comunque di non poter riconoscere o accreditare alla Sua assistita SI.ra
, alcuna relativa legittimazione contrattuale, stante il difetto della nomina della Parte_1
5 parte promissaria acquirente in favore della medesima. Preciso, altresì, che la mia assistita è totalmente estranea a qualsivoglia trattativa intercorsa tra la Sua assistita e la società promissaria acquirente”;
- di avere promosso vanamente anche una procedura di mediazione per la composizione bonaria della lite, conclusasi negativamente in data 20.9.2022;
- di avere verificato, in seguito, che l'immobile già sopra individuato era stato alienato da CP_11
ad un soggetto terzo (tale ) in data 20 dicembre 2022 nonostante le
[...] Persona_4 molteplici rassicurazioni ricevute negli ultimi 23 mesi da in ordine alla disponibilità CP_11 di quest'ultima ad alienare all'odierna attrice il predetto immobile;

- di avere appurato, a tal proposito, che in occasione della predetta compravendita proprio CP_1 avrebbe dismesso in favore del diversi beni immobili, tra i quali il cespite già proposto Per_4 in acquisto alla attrice, distintamente venduto per lo stesso prezzo di Euro 165.000,00;
- di avere constatato leggendo il predetto contratto preliminare di compravendita che la persona fisica intervenuta come procuratore speciale della parte venditrice è il SI. ossia ONroparte_8 la medesima persona fisica che ha più volte interloquito con la Dott.ssa ed il legale al Pt_1 tempo da ella incaricato (Avv. Di AR) al fine di addivenire alla mai stipulata compravendita;

- di essersi avveduta del fatto che il prezzo convenuto nel su indicato contratto di compravendita del 20.12.2022 è stato interamente versato dall'acquirente sin dal 28.12.2017 a mezzo bonifici bancari (di cui viene anche indicato il relativo CRO) arguendo quindi che dal gennaio 2021 al dicembre 2022 (per il tramite del suo procuratore , TI Capital CP_11 ONroparte_8
(ora e abbiano intrattenuto contatti negoziali con la Dott.ssa CP_6 ONroparte_7
al dichiarato fine di addivenire alla sottoscrizione del contratto di compravendita in favore Pt_1 dell'attrice dell'immobile sito in Roma alla Via AR SC 22, nonostante tale immobile avesse già formato oggetto di un precedente contratto preliminare di compravendita tra e il CP_11
SI. o comunque dello scambio di una proposta di acquisto e dell'accettazione Persona_4 di tale proposta tra i medesimi soggetti, come dimostra il fatto che il sin dal 28.12.2017 Per_4 aveva già integralmente pagato il prezzo di acquisto del medesimo cespite (ben Euro 165.000,00)
a mezzo bonifici bancari;

- di avere subito a causa dei fatti lamentati, a titolo di responsabilità contrattuale o responsabilità precontrattuale, molteplici danni risarcibili :
>> perdita della possibilità di acquistare l'immobile sito in Roma alla Via AR SC 22
6 computabile nella differenza tra il prezzo proposto ed accettato dalla proprietaria (Euro
165.000,00) ed il valore di mercato del bene medesimo non inferiore a Euro 280.000,00 e quindi in una somma non inferiore a Euro 115.000,00;
>>danno determinato dalla circostanza che, come a tutti ben noto, dal gennaio 2021 ad oggi,
i tassi dei mutui, sia variabili che fissi, si sono praticamente più che raddoppiati, quantificabile in una somma non inferiore a Euro 81.000,00 ; ciò in quanto il mutuo a tasso fisso già deliberato da
BNL in favore dell'attrice per l'acquisto dell'immobile di che trattasi prevedeva un TAEG dell'1,3% con 300 rate mensili (per la durata complessiva di 25 anni) e un importo fisso della rata mensile pari a Euro 506,49”, mentre al contrario, ad oggi, un mutuo a tasso fisso che abbia una durata di 25 anni (ossia di 300 rate mensili) non si ottiene se non a fronte di un TAEG superiore al 3% e di una rata mensile non inferiore a Euro 675,00;
>> danno determinato dalla circostanza che il notevole incremento medio tempore verificatosi dei tassi di interesse dei mutui immobiliari, determinando anche un corrispondente incremento della rata mensile gravante sul mutuatario, rende ad oggi pressochè impossibile per la
Dott.ssa poter accedere un mutuo di ammontare equivalente a quello che avrebbe potuto Pt_1 sottoscrivere nel 2021 con la conseguente impossibilità di acquistare un immobile del medesimo prezzo e delle medesime caratteristiche di quello per cui si controverte e con un conseguente nocumento stimabile a tale titolo anche in via equitativa in non meno di Euro 70.000,00;
>> danno determinato dalla circostanza che nel 2021 e sino a pochi giorni addietro la Dott.ssa avrebbe potuto procedere ad una ristrutturazione gratuita dell'immobile, usufruendo de Pt_1
c.d. bonus 110%, mentre ad oggi tale possibilità non esiste più, con conseguente nocumento stimato in non meno di Euro 75.000,00 considerato che l'immobile di che trattasi ha una superficie catastale di 75 mq. e che per ristrutturare un immobile (soprattutto per i prezzi attuali) servono non meno di Euro 1.000,00 al mq;

>>danno determinato dalla perdita della possibilità di acquistare altri immobili sul mercato aventi le medesime caratteristiche, in ragione del fatto che i contatti negoziali per addivenire alla compravendita dell'immobile per cui si controverte si sono vanamente prolungati per quasi due anni , equitativamente determinato in Euro 40.000,00;
>>danno determinato dal fatto che nelle more del periodo summenzionato, quasi biennale, la
Dott.ssa ha dovuto continuare a pagare un canone di locazione, computabile in Euro Pt_1
420,00X24, ossia in una somma non inferiore a Euro10.080,00, che continuerà ad incrementarsi
7 sino alla definizione del presente giudizio, stante l'attuale impossibilità dell'attrice, per le ragioni sopra rappresentate, di acquistare un immobile in proprietà, possibilità che invece avrebbe avuto nel 2021;
>>danno determinato dal fatto che la Dott.ssa , negli ultimi due anni, ha dovuto Pt_1 sostenere notevoli spese a titolo di compensi professionali di avvocati e notai per cercare, vanamente sino ad ora, di ottenere una adeguata tutela dei diritti da ella contrattualmente acquisiti, stimabile in una somma non inferiore a Euro 1.144,00.
Sulla base di tali premesse in fatto, l'attrice ha proposto domanda di condanna in solido dei convenuti al pagamento a titolo risarcitorio dell'importo complessivo di euro € 392.224,00 o della diversa somma, maggiore o minore, reputata di giustizia.
Si è costituita sia in proprio che nella qualità ONroparte_1 di società di gestione del fondo di investimento alternativo immobiliare denominato
[...]
– ND di Investimento Alternativo Italiano Immobiliare chiuso multicomparto CP_5 riservato” ed altresì gli altri convenuti , contestando la propria legittimazione passiva , CP_1
e , e ritenendo, tutti, infondata la domanda attorea, ONroparte_8 ONroparte_7 rilevando anche il difetto di legittimazione attiva della attrice;
hanno rassegnato CP_1 conclusioni conformi a quelle in epigrafe trascritte .
Emesso decreto ex art.171 bis c.p.c. , sono state depositate le memorie integrative ed all'esito della prima udienza di trattazione è stata disposta CT .
Conferito l'incarico e rinviata la causa all'udienza del 6.3.2025 per la decisione con assegnazione dei termini ex art.189 c.p.c. , in sede di udienza di assunzione in decisione è stato convocato il
CT a chiarimenti .
Provveduto all'incombente istruttorio, la causa è stata rinviata per la decisione all'udienza del
19.6.2025 con assegnazione dei termini ex art.189 c.p.c. abbreviati e, quindi, trattenuta in decisione all'esito di detta udienza cartolare.
2. Eccezione di difetto di legittimazione passiva di in proprio CP_1
costituitasi sia in proprio che nella qualità ONroparte_1 di società di gestione del fondo di investimento immobiliare denominato ” ONroparte_5 ha eccepito il proprio difetto di legittimazione passiva in quanto chiamata a rispondere in proprio e non nella qualità di gestore del fondo cui appartiene l'immobile oggetto di compromesso, con riferimento alle condotte inadempienti ed illecite ( ex art.2043 c.c.) prospettate dalla attrice.
8 di avere , proprio nella sua qualità di società di gestione del ONroparte_13 CP_3 CP_5
acquisito con atto di apporto a rogito del Notaio in Roma in data 3
[...] Persona_5 dicembre 2014, Rep. n. 65023/23697 - inter alia - la proprietà dell'appartamento posto al piano secondo della scala A dell'edificio in Roma, Via AR SC 22, distinto con l'interno n. 7; che ciascun fondo comune di investimento, o ciascun comparto di uno stesso fondo, costituisce patrimonio autonomo, distinto a tutti gli effetti dal patrimonio della società di gestione del risparmio e da quello di ciascun partecipante, nonché da ogni altro patrimonio gestito dalla Con medesima società; che delle obbligazioni contratte per conto del fondo la risponde esclusivamente con il patrimonio del fondo medesimo;
che le condotte ritenute foriere di danno contestate dalla attrice integrano un atto gestorio posto in essere per conto del CP_3 CP_5
[...]
L'eccezione è infondata.
Come ha avuto modo di affermare anche di recente la Suprema Corte in fattispecie analoga ON (Cass.7201/2025 )- ove si eccepiva la carenza di legittimazione della citata in proprio e non già in qualità di gestore del fondo, sul presupposto che le società di gestione del risparmio hanno un patrimonio separato da quello dei fondi comuni dalle stesse gestiti ed i fondi rispondono delle obbligazioni contratte per loro conto esclusivamente con il proprio patrimonio e non con quello della società di gestione- i fondi comuni d'investimento (nella specie, fondi immobiliari chiusi), disciplinati nel d.lgs. n. 58/1998, e succ. mod., sono privi di un'autonoma soggettività giuridica ma costituiscono patrimoni separati della società di gestione del risparmio;
pertanto, in caso di acquisto nell'interesse del fondo, l'immobile acquistato deve essere intestato alla società promotrice o di gestione la quale ne ha la titolarità formale ed è legittimata ad agire in giudizio per far accertare i diritti di pertinenza del patrimonio separato in cui il fondo si sostanzia (Cass.
n. 12062 del 08/05/2019; Cass. n. 16605 del 15/07/2010). Sotto l'aspetto dei rapporti obbligatori, proprio in ragione del fatto che detti fondi sono privi di un'autonoma soggettività giuridica e costituiscono patrimoni separati della società di gestione del risparmio, soggetti passivi del rapporto obbligatorio sono le società di gestione, come tali tenute al pagamento dei debiti (Cass.
n. 33895 del 22/12/2024; Cass. n. 7116 del 09/03/2023; Cass. Ordinanza n. 11177 del
11/06/2020).
ON Ne consegue che pacificamente la legittimazione passiva va riconosciuta in capo alla che è
l'unico soggetto che può essere citato in giudizio e quindi destinatario di eventuale condanna , non avendo il ND soggettività giuridica. Il fenomeno è del resto riconducibile a quello dei patrimoni separati sottratti al regime generale dell'articolo 2740 c.c. (art. 2447 bis c.c. o ancora la
9 legge n. 130 del 1992, in tema di cartolarizzazione di crediti ) ; la giurisprudenza ha affermato
(Cass., Sez. 1, n. 16605 del 15 luglio 2010) che il patrimonio separato (o destinato) va ricondotto alla titolarità del soggetto (persona fisica o giuridica) dal quale esso promana, ancorché occorra tenerlo distinto dal resto del patrimonio di quel medesimo soggetto o da eventuali altri segmenti patrimoniali ugualmente sottoposti ad analogo regime di separazione. Ogni attività negoziale o processuale posta in essere nell'interesse del patrimonio separato non può che venire espletata in nome del soggetto che di esso è titolare, pur se con l'obbligo di imputarne gli affetti a quello specifico e distinto patrimonio.
Pertanto non può assumersi che difetti di legittimazione passiva , poiché essa assume CP_11 in proprio gli obblighi e la relativa responsabilità , dovendosi solo precisare che di tali obblighi anche risarcitori assunti in veste di unico debitore , risponde con il patrimonio costituito CP_1 dal , del resto il rapporto gestorio è stato esplicitato ed allegato dalla stessa ONroparte_5 attrice.
3. L'eccezione di difetto di legittimazione attiva della attrice sollevata da CP_11
assume che l'attrice si è limitata a dedurre ed a documentare, in effetti, di avere intrapreso
[...]
e concluso - per il tramite dell'intermediazione prestata dalla - la ONroparte_7 pattuizione ad effetti obbligatori derivata dalla sua proposta intitolata “Proposta di acquisto di unità immobiliare e cessione di diritti contrattuali” e formalizzata in data 11 gennaio
2021,accettata dalla TI Capital S.p.A.( odierna e specificatamente finalizzata CP_6 all'acquisizione della proprietà dell'appartamento ad uso abitativo distinto con l'interno n. 7 e sito al secondo piano della scala A dell'edificio in Roma, Via AR SC 22. TI Capital non era proprietaria del predetto appartamento, ma ne aveva a propria volta promesso l'acquisto per sé o per persona da nominare dalla quale società ONroparte_9 di gestione del ND , che ne era proprietaria e le aveva promesso la vendita del CP_5 cespite – oltre che di molteplici unità immobiliari diverse ed ulteriori unità immobiliari – a mezzo del contratto preliminare di compravendita sottoscritto il 28 dicembre 2017.
Eccepisce quindi che in difetto dell'assolvimento dell'onere di allegazione e prova relativo all'atto di designazione ( c.d. electio amici) o dei diversi atti in forza dei quali si sarebbe verificato il suo subentro nei diritti previsti dal contratto preliminare 28.12.2017, sarebbe stata priva di legittimazione attiva.
L'eccezione è infondata.
10 In tema di contratto per persona da nominare, affinché possa ritenersi perfezionato il subingresso del terzo (con conseguente esclusione della legittimazione ad agire dello stipulante) non è sufficiente una valida e tempestiva "electio amici", ma è altresì necessaria l'esistenza di una procura rilasciata dal terzo nominato ovvero l'accettazione della nomina da parte di costui(Cass.
Sez. 3, 24/04/2023, n. 10850). La dichiarazione di nomina e l'accettazione del terzo devono rivestire la stessa forma del contratto, ma ciò non va inteso nel senso che debbano necessariamente essere consacrate in una formale dichiarazione diretta all'altro contraente, essendo sufficiente che a costui pervenga una comunicazione scritta indicante la chiara volontà di designazione del terzo, in capo al quale deve concludersi il contratto, e la sua accettazione.(Cass. 21254/2006).
L'atto di nomina è sicuramente un atto ricettizio , nel senso che deve essere portata a conoscenza dell'altra parte unitamente alla accettazione ( art.1402 c.c.).
Nell'ipotesi di contratto per persona da nominare, i singoli Atti del procedimento di nomina
(dichiarazione di nomina ed accettazione della persona nominata) non devono essere necessariamente comunicati all'altro contraente, essendo sufficiente che quest'ultimo, nel rispetto delle forme e dei termini stabiliti dalle parti o prescritti dalla legge, sia posto a conoscenza dell'accordo, intercorso tra colui che si è riservata la facoltà di nomina e il terzo, in base al quale quest'ultimo debba diventare parte del contratto in sostituzione del primo. ( Cass. 2142/65, e Cass.
25/08/1986, n. 5164).
Nel caso di specie ha prodotto , in allegato alla seconda memoria integrativa , pec del CP_6
12.1.2021 contenente la nomina della firmata per accettazione e le ulteriori dichiarazioni Pt_1 sottoscritte dalla ( antiriciclaggio , conflitto di interesse etc.) secondo le indicazioni Pt_1 contenute nel preliminare tra e ( vedi contratto preliminare 28.12.2017 doc.5 CP_1 CP_6
. Deduce che difetterebbe prova della ricezione di detta pec e in ogni caso tale CP_1 CP_1 nomina non risulta approvata da CP_1
Le difese sono infondate .
Deve affermarsi che il subentro nel preliminare della e quindi la legittimazione attiva della Pt_1 stessa vanno affermate alla luce dei principi di diritto si sono dianzi richiamati.
Vi è prova della redazione per iscritto di nomina e contestuale accettazione e che detta electio amici sia stata portata a conoscenza della (che quindi ha senz'altro ricevuto detta CP_1 documentazione), sebbene difetti prova della ricevuta di avvenuta consegna delle pec prodotta, lo si ricava dalle numerose email scambiate tra l'avv. Di AR (che tutelava la ) , la Pt_1
, il Notaio e , che si interfacciava con la ONroparte_7 Per_2 ONroparte_8 Pt_1
11 e le altre parti per conto di e che del resto interviene quale procuratore di nell'atto CP_1 CP_1 di vendita del cespite a ( vedi doc. da 14 a 18)) .Il dott. come dallo Per_4 ONroparte_8 stesso allegato e documentato, era stato dotato dalla ONroparte_9
nella sua qualità di società di gestione del , di una procura speciale
[...] CP_3 CP_5 attributiva di poteri rappresentativi utili all'individuazione dell'acquirente ed al compimento di atti diretti alla vendita degli appartamenti dello stabile di via AR SC n. 22 (cfr. doc. 1 del fascicolo ). CP_8
Da ultimo è per si veda la intestazione della email del 9.9.2021) che ONroparte_8 CP_1 autorizza l'amministratore del Condominio di via AR SC 22 , ragionier a Persona_3 rilasciare la documentazione condominiale ( liberatoria, regolamento condominiale e relative tabelle, etc.) con cortese urgenza all'avv. Di AR chiosando “le saremmo grati se ci tenesse in copia conoscenza in modo da disporre dei documenti al prossimo rogito”. Ciò conferma che la era perfettamente a conoscenza della nomina ed ha tacitamente dimostrato di approvare CP_1 il subentro posto che non sono stati mossi rilievi ed anzi ancora in data 9.9.2021 e per CP_1 essa , sollecitava il ragionier a provvedere con cortese urgenza all'invio ONroparte_8 Per_3 della documentazione condominiale alla , in vista del rogito. Pt_1
Si deve sul tema della approvazione sottolineare che la normativa non prevede che la nomina e quindi il subentro sia subordinato alla approvazione dell'altra parte, essendo del resto ritenuta la nomina quale esercizio di un diritto potestativo;
tuttavia, nella specie il contratto preliminare indica che si riservava l'approvazione all'esito dei controlli entro 15 giorni dalla CP_1 comunicazione della nomina. Ora in difetto di una previsione di forma nel regolamento contrattuale riguardo a tale approvazione, si deve ritenere che nella specie sia stata chiaramente manifestata una approvazione tacita. non ha provato di avere comunicato nel termine un CP_1 diniego di approvazione ed anzi ha posto in essere, per il tramite del suo procuratore speciale che aveva mandato alla gestione di ogni attività al fine della dismissione del cespite, una condotta che militava in senso diametralmente opposto alla mancata approvazione. D'altronde, come correttamente rilevato da anche per la cessione al , alla comunicazione CP_6 Persona_4 di nomina e accettazione del 7.12.2022 (doc. 6 non è seguita alcuna approvazione scritta CP_1
(che bene avrebbe potuto produrre ove vi fosse stata a dimostrazione della prassi CP_1 instauratosi per la dismissione degli immobili) nonostante il cespite sia stato ceduto al predetto con rogito in data 20.12.2022.
L'eccezione va pertanto disattesa.
4. La responsabilità contrattuale di CP_1
12 Al subentro di nel preliminare consegue la responsabilità contrattuale della Parte_1 stessa per avere venduto il cespite ad altro soggetto nonostante la persistenza del vincolo obbligatorio con la e nonostante le ripetute convocazioni innanzi al notaio per la Pt_1 Per_2 stipula del preliminare rimaste senza esito.
Giova qui brevemente riassumere in fatto che, dopo un ulteriore scambio di corrispondenza tra l'avv. Di AR, per conto della dott.ssa , da un lato, e TI Capital, Dismissioni Pt_1 CP_1
Immobiliari e il Notaio dall'altro lato (vedi le mail scambiate tra le predette parti tra il Per_2
24.6.2021 e il 5.7.2021, - doc. 15 attrice ), il notaio con mail del 19.7.2021 (con la quale Per_2 riscontrava una precedente mail di sollecito dell'avv. Di AR del 13.7.2021), comunicava di essere disponibile a stipulare il giorno 30 luglio 2021 alle ore 10:30, dichiarando che le questioni che avevano sino ad allora impedito la stipula erano state risolte ( doc. 16 attrice) . È solo dopo la comunicazione a da parte dell'avv. Di AR della data per la stipula del rogito indicata CP_1 dal notaio , che l'avv. Scipinotti per il 30.7.2021 inoltra in risposta missiva del seguente CP_1 tenore : “riscontro la Sua comunicazione del 20 c.m. nell'interesse ed in rappresentanza della non in proprio, ma nella sua qualità di società ONroparte_9 di gestione del ND , facendo peraltro seguito anche alle Sue diverse ed ulteriori CP_5 missive riferite alla stessa fattispecie. Evidenzio che la mia assistita non può accorrere all'appuntamento già fissato nella data di oggi per la stipula del contratto definitivo di compravendita dell'unità immobiliare indicata in epigrafe, e comunque di non poter riconoscere
o accreditare alla Sua assistita SI.ra , alcuna relativa legittimazione Parte_1 contrattuale, stante il difetto della nomina della parte promissaria acquirente in favore della medesima. Preciso, altresì, che la mia assistita è totalmente estranea a qualsivoglia trattativa intercorsa tra la Sua assistita e la società promissaria acquirente”.
Questa presa di posizione comunicata in data 30.7.1021 , giorno fissato per il rogito , nonostante che la ricezione delle altre “diverse ed ulteriori missive riferite alla stessa fattispecie” avrebbero semmai imposto alla di tempestivamente manifestare gli ostacoli al subentro della CP_1 Pt_1 nel contratto o il mancato gradimento, è chiaramente pretestuosa ed indicativa della volontà di sottrarsi agli obblighi contrattuali per ragioni poco perspicue e che le parti non hanno inteso in questo giudizio chiarire.
Né ha preso posizione in questo giudizio sulla attività posta in essere da CP_1 ONroparte_8 nella fase successiva al subentro nel contratto della , difeso peraltro dal medesimo Pt_1 CP_8 legale, implicitamente avallando quanto dallo stesso sostenuto, ossia di aver agito nella vicenda contrattuale de qua nei limiti del mandato conferitogli da . CP_1
13 Come chiarito anche dal notaio ( doc. 16 cit.), notaio di fiducia di che stipulerà di Per_2 CP_1 lì a poco l'atto di vendita a , non vi erano più ostacoli alla stipula del rogito se Persona_4 non il mancato intervento, innanzi al notaio, di che ha inteso immotivatamente ed CP_1 infondatamente sostenere in data 30.7.2021 che la difettasse di legittimazione contrattuale. Pt_1
Infondata è poi la tesi sostenuta da secondo cui la compravendita non avrebbe avuto luogo CP_1 per la lamentata preesistenza di uno stato di detenzione qualificata dell'immobile oggetto di gradimento in capo ad una terza persona fisica, come sarebbe testimoniato dalle numerose diffide che la ha inviato prima dell'incardinazione del presente giudizio per il tramite dell'avv. Pt_1
Di AR sulla base della contestazione della disdetta già inoltrata dalla proprietaria all'occupante dell'immobile, “che la sola TI Capital S.p.A. le avrebbe garantito essere stata già esattamente
e tempestivamente notificata all'occupante” .
La circostanza è smentita, oltre che dalla chiara volontà espressa dalla di acquistare in Pt_1 ogni caso il cespite, anche dal fatto che erano state intavolate trattative tra la e la Pt_1
, occupante dell'immobile, per addivenire alla liberazione del cespite (vedi docc. Parte_2
38-39 allegati alla seconda memoria integrativa della attrice).
Va pertanto senz'altro affermata la responsabilità contrattuale della convenuta CP_1
5. La domanda proposta nei confronti di ONroparte_6
L'attrice ha contestato alla convenuta di non avere adempiuto agli obblighi assunti con CP_6 la “Proposta d'acquisto di unità immobiliare e cessione di diritti contrattuali” (cfr. doc. 1) per non avere effettuato la electio amici così come previsto nel preliminare, o , in via alternativa, per avere , ove ipotizzata come provata la comunicazione della nomina , ceduto alla diritti Pt_1 contrattuali di cui non aveva più la disponibilità, per essere già stati ceduti al , come Per_4 sarebbe testimoniato dalla circostanza che il prezzo versato dal alla per Persona_4 CP_1 il trasferimento dell'immobile risulta , dall'atto notarile, già versato integralmente con bonifici recanti la stessa data del preliminare tra la ( all'epoca TI ) e o ancora , in CP_6 CP_1 ogni caso, per avere consentito l'acquisto in capo al Per_4
Orbene ritenuto che per quanto già detto ,ha provveduto alla nomina della CP_6 Pt_1 conformemente alle previsioni di contratto e ,quindi, che quest'ultima sia subentrata nel preliminare, consta ad ogni modo che ha , in data 7.12.2022 , proceduto alla nomina CP_6 di in relazione alla medesima posizione contrattuale , così violando gli obblighi Persona_4 verso la di cui alla Proposta d'acquisto di unità immobiliare e cessione di diritti Pt_1
14 contrattuali da essa stessa accettata , consentendo in tal modo il definitivo inadempimento da parte della , che ha avuto luogo con la cessione dell'immobile al . CP_1 Per_4
In ordine alla segnalata anomalia del prezzo versato con bonifici effettuati in data 28.12.2017, stessa data del preliminare intercorso tra e , emerge piuttosto che il pagamento CP_1 CP_6 del prezzo sia intervenuto mediante imputazione a prezzo di parte della caparra di maggior ON importo versata a mezzo bonifici bancari in data 28 dicembre 2017 dal c.c. c/o n favore del
c.c. IBAN [...] intestato alla parte venditrice ( così si legge nell'atto notarile di vendita -doc. 23 attrice) e trattasi dei bonifici a suo tempo rimessi da in CP_6 favore di per la stipula del preliminare concernente pluralità di immobili. CP_1
Sul punto va altresì confutata la difesa della secondo cui la inerzia della , dopo CP_6 Pt_1 il rifiuto di di addivenire alla stipula, avrebbe indotto a ritersi sciolta da ogni CP_1 CP_6 vincolo e quindi di poter procedere a nuova electio amici . Consta infatti che la in data Pt_1
30.5.2022 ha avviato un procedimento di mediazione dinanzi all'Organismo di conciliazione al fine di ottenere l'esecuzione in forma specifica ai sensi dell'art. 2932 c.c. dell'obbligo CP_15 di addivenire alla stipula del contratto preliminare del 28.12.2017 in cui l'attrice era subentrata nel gennaio 2021 e che tale procedimento di mediazione si è concluso negativamente ( vedi verbale negativo del 20.9.2022.doc. 22 ove si da atto che la e la ONroparte_7 [...]
, non ritengono sussistere i presupposti per iniziare la mediazione.) . Emerge quindi CP_6 per tabulas il persistente interesse della , manifestato anche alla , all'acquisto Pt_1 CP_6 del cespite . La nomina del da parte di segue il 7.12.2022 e la vendita Per_4 CP_6 dell'immobile in suo favore avrà luogo il 20.12.2022.
Va dunque affermata la responsabilità contrattuale concorrente della CP_6
6. La domanda nei confronti dell'agenzia
La domanda nei confronti di si fonda sulla ritenuta responsabilità ONroparte_7 del mediatore per omessa verifica e informazione sulla commerciabilità dell'immobile , sul presupposto che vi fosse già un preliminare con il quando la Per_4 ONroparte_7 ebbe a proporre l'immobile alla . Asserto fondato sulla rilevata anomalia del
[...] Pt_1 pagamento del prezzo con bonifici del 2017.
Su tale ultimo aspetto si è dianzi detto , qui è sufficiente precisare che al di là dei rapporti tra
[...]
e il , anche questi non meglio emersi in corso di giudizio , non vi è prova della CP_6 Per_4 esistenza di alcun preliminare precedente in favore di , che Per_4 ONroparte_7 avrebbe dovuto conoscere . E peraltro l'agenzia risulta estranea alla compravendita - CP_1
15 che consta essere stata effettuata per effetto della attività di mediazione della Per_4 Pt_4
( vedi contratto sub doc.23 ) .
[...]
Né può valere a fondare la affermazione di responsabilità della mediatrice la prospettata cointeressenza tra a ( IS controlla ONroparte_6 ONroparte_7 CP_16 direttamente o indirettamente le due società che hanno la sede legale, entrambe, in via Giuseppe
NE 4) , ostandovi il principio di autonomia patrimoniale e gestionale delle due s.r.l. .
La domanda nei confronti di va rigettata. ONroparte_7
7. La domanda nei confronti di ONroparte_8
Anche la domanda nei confronti del è infondata , avendo egli documentato di avere agito CP_8 quale procuratore speciale della nella sua qualità CP_1 ONroparte_9 di società di gestione del ND , con attribuzione di poteri rappresentativi utili CP_5 all'individuazione dell'acquirente ed al compimento di atti diretti alla vendita dell'edificio di Via
AR SC n. 22 ( doc. 1 produzione ) e non risulta dedotto da alcuno né dalla mandante, CP_8 pur costituita in questo giudizio , né dalla pretesa danneggiata che costui abbia ecceduto i limiti del mandato conferitigli, ovvero abbia assunto direttamente a proprio carico la responsabilità di atti compiuti quale falsus procurator.
8. Il quantum debeatur
8.1 L'attrice ha innanzitutto domandato il risarcimento del danno derivato dalla perdita della possibilità di acquistare l'immobile sito in Roma alla Via AR SC 22 computabile nella differenza tra il prezzo proposto ed accettato dalla proprietaria (Euro 165.000,00) ed il valore di mercato del bene medesimo non inferiore a Euro 280.000,00 e quindi in una somma non inferiore a Euro 115.000,00.
Il risarcimento del danno dovuto al promissario acquirente, per effetto della mancata conclusione del contratto definitivo di compravendita immobiliare imputabile al promittente alienante, consiste nella differenza tra il valore commerciale dell'immobile al momento in cui l'inadempimento è diventato definitivo, normalmente coincidente (sulla scorta del principio generale espresso dall'art.1225 c.c. , secondo cui la prevedibilità del danno risarcibile deve essere valutata con riferimento al momento in cui il debitore, dovendo dare esecuzione alla prestazione e potendo scegliere fra adempimento e inadempimento, è in grado di apprezzare più compiutamente e, quindi, prevedere il pregiudizio che il creditore può subire per effetto del suo comportamento inadempiente) con quello di proposizione, sia pure in via subordinata, della domanda di risoluzione ovvero altro anteriore, ove accertato in concreto ed il prezzo pattuito, oltre
16 alla rivalutazione monetaria eventualmente verificatasi nelle more del giudizio (Cass. 30/06/2021,
n.18498). Il risarcimento del danno dovuto alla parte non inadempiente compensa, dunque, la differenza tra le condizioni pattuite nel contratto e quelle, per ipotesi meno favorevoli, che possono essere negoziate sul mercato mediante la conclusione di un contratto sostitutivo.
Il Ctu arch è stato incaricato di accertare previo sopralluogo ed esame della Per_6 documentazione versata in atti, nonché eventuale documentazione acquisita presso uffici pubblici se ritenuto necessario, quale fosse il valore del cespite di cui è causa alla data del 20.12.2022, data in cui l'immobile è stato ceduto a . Persona_4
Il CT ha acclarato che il bene è situato in zona Roma Nord nel quartiere Aurelio, in una Via secondaria nei pressi di Via Baldo degli Ubaldi;
il quartiere è ben collegato da Autobus e
Metropolitana e da servizi commerciali. Il bene oggetto di stima è costituito da un appartamento posto al Civico 22 di Via AR SC, al piano Secondo della Scala A di un complesso immobiliare costituito, oltre che dal piano terra, da altri 7 piani più attico a destinazione residenziale. Il bene confina con appartamento interno 8, chiostrina, appartamento interno 9, scala B, vano scale, salvo altri ed è identificato al Catasto Urbano di Roma al Foglio 379,
Particella 597, Subalterno 13, Zona censuaria 4, Categoria A/2, Classe 3, Consistenza 4 vani per un totale di 75 mq, Escluse Aree Scoperte 73 mq ed una Rendita catastale di Euro 970,94.
Indirizzo catastale: Via Calo SC, 22 Scala A, Interno 7, Piano 2. Il bene è anche catastalmente intestato a (CF ) con sede in ROMA (RM). Persona_4 C.F._3
Al sopralluogo non si è potuto accedere all'immobile, ma si può ragionevolmente desumere dagli atti di causa e dalla visione esterna che l'immobile non fosse stato ristrutturato neanche nel 2022.
Si notano infatti le persiane originali scolorite, gli infissi esterni originali in legno, la luce esterna con filo elettrico volante (indicazione di impianti non a norma), la mancanza di unità esterne per il condizionamento d'aria e di caldaie autonome per l'acqua sanitaria che fanno presumere la presenza degli originari scaldabagni elettrici.
L'immobile ha una consistenza di 75 mq ed è stato valutato come pari ad euro 187.500,00 al
Dicembre 2022: 75 mq x 2.500,00 €/mq
Il Ctu ha calcolato anche il valore dell'immobile nel caso in cui possa essere ritenuto occupato:
187.500,00 € -15% = 159.375,00 € che si arrotonda a 160.000,00 €. , in quanto il ct di parte convenuta ha dedotto che l'immobile è tutt'ora occupato ( vedi osservazioni arch. Per_7
).
[...]
17 Il CT all'esito di specifici rilievi della parte attrice è stato convocato a chiarimenti. Al CT è stato chiesto di chiarire se la collocazione dell'immobile in oggetto nella zona catastale C35 ma a ridosso della zona C18 possa valere quale criterio di apprezzamento del valore del cespite;
se la zona C 18 possa considerarsi di maggior pregio;
quale sia stato , con relazione documentata in ordine alle fonti, l'andamento del mercato immobiliare a far data dal gennaio 2021 al dicembre
2022 anche con specifico riferimento alla zona di interesse.
Con nota a chiarimenti il CT ha risposto:
“ che la zona C35 NON è a ridosso della zona C18 dalla quale è distante e separata da un'altra zona, la C16 e la C17. Non si può neanche ritenere che il posizionamento del bene nella parte
Nord della zona C35 possa essere - eventualmente - influenzato dai valori leggermente maggiori della zona C18, sia per la diversità del tracciato urbanistico che per il tipo di edilizia mediamente più economica e fitta nel C35 e di migliore livello e con spazi più ampi nel C18.”
Che la zona C18 ha caratteristiche urbanistico-edilizie migliori della zona C35, ed è direttamente
confinante con il Vaticano e più vicina al centro storico di Roma, il che ne eleva naturalmente il valore, mentre la zona C35 anche nella parte Nord dove è presente l'immobile, non ha nelle immediate vicinanze organismi edilizi di prestigio;
ciascuna zona ha comunque una media oggettiva omogeneità.
Ha chiarito che l'andamento del mercato immobiliare nel periodo in esame si è mantenuto di fatto stabile e ciò sempre e solo sulla base delle risultanze della Banca dati delle quotazioni immobiliari dell'Agenzia delle ( vedi relazione integrativa depositata in data 29.4.2025 dal CT arch. Per_6
) .
[...]
Giova premettere che ove il giudice abbia disposto una consulenza tecnica può anche disattenderne le risultanze, ma solo ove motivi in ordine agli elementi di valutazione adottati e a quelli probatori utilizzati per addivenire alla decisione, specificando le ragioni per le quali ha ritenuto di discostarsi dalle conclusioni del CT. ( cfr. Cass. .36638 del 25/11/2021 ).
Il CT ha esordito nel proprio elaborato con l'affermazione della opportunità di procedere alla stima mediante ricorso al criterio c.d. sintetico-comparativo e tuttavia si è limitato ad una visione esterna del cespite, non essendo stato possibile accedere all'immobile , di proprietà di terzi, e all'esame dei valori dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle TE .
Anche la Suprema Corte chiarisce che il criterio cd. sintetico-comparativo si risolve nell'attribuire al bene da stimare il prezzo di mercato di immobili "omogenei", con riferimento non solo agli elementi materiali (quali la natura, la posizione o la consistenza morfologica), ma anche alla loro
18 condizione giuridica urbanistica, sicché il giudice per applicare correttamente detto criterio deve indicare gli elementi di comparazione utilizzati e documentarne la rappresentatività in riferimento ad immobili con caratteristiche analoghe (vedi Cass. Sez. 1, 31/12/2019, n. 34743).
Tale riscontro nell'elaborato del CT è del tutto assente onde pare necessario riesaminare criticamente le valutazioni del consulente con quanto osservato dal CT di parte attrice anche alla luce della documentazione dallo stesso reperita ( vedi osservazioni alla CT allegate alla relazione dell'arch. ). Per_6
In merito alla circostanza che alla data del 22.12.2022 l'immobile fosse ancora occupato dalla
, deve confermarsene la veridicità risultando tale circostanza anche dall'atto notarile Parte_2 di vendita (doc. 23 ) .
Tuttavia si deve reputare sussistente una sottostima del cespite avuto riguardo alla documentazione reperita dal CT di parte attrice e relativa ad immobili posti nello stesso stabile e con caratteristiche simili o nelle medesima via ( si tratta di annunci immobiliari del luglio 2024 relativi a via AR SC indicata come zona Gregorio VII -Piccolomini si rinvia ai valori ivi riportati segnalandosi che dal 2022 al 2024 il ctp rileva , condivisibilmente , che il mercato ha riscontrato una certa flessione anche quale ulteriore effetto della pandemia ).
Il CT ha fondato il proprio accertamento sul dato della collocazione nella zona catastale 35 e dei relativi valori MI , senza valutare le caratteristiche e la precisa collocazione dell'immobile, che in effetti ha una distanza dalla zona C18 pari a meno di 150 metri (come si può verificare applicando la 'scala' in basso a sinistra della predetta mappa, che identifica la distanza di metri
300 , allegata alla ctp ); peraltro assume che l'influenza sul valore per metro quadro degli immobili della zona C35 in ragione della sua vicinanza con la zona C18 non sarebbe consistente ma ciò si scontra con quanto evidenziato dagli annunci di immobili in vendita nella stessa via SC depositati dalla parte attrice (nella stessa via e allo stesso civico 22 il valore è ricompreso in una forchetta che va da un minimo di € 3.300,00 al mq ad un massimo di 4.800,00 al mq) . E' lo stesso
CT del resto che contraddittoriamente afferma che la zona C18, ha caratteristiche urbanistico- edilizie migliori della zona C35, ed è direttamente confinante con il Vaticano e più vicina al centro storico di Roma, onde il valore ne risulta più elevato , e ribadisce che ciascuna zona ha comunque una media oggettiva omogeneità , asserto sempre fondato sui valori MI .
Come da sempre ribadito dalla Cassazione i valori MI costituiscono solo strumento di ausilio ed indirizzo nell'esercizio della valutazione estimativa , idonei solamente a condurre ad indicazioni di valori di larga massima ( Cass.25707/2015 e Cass. 11439/2018 in motivazione).
19 In conclusione , ritiene questo giudice che la valutazione del CT debba essere incrementata sulla base dei seguenti dati oggettivi :
-rilievi fotografici che ritraggono l'immobile ( palazzina in cortina con ingresso più che decoroso)
-collocazione dello stabile in via SC che risulta essere una parallela di via Baldo degli Ubaldi
e dalla quale risulta facilmente raggiungibile SA RO;

-natura di strada secondaria di via SC caratterizzata quindi da minor traffico, quale quello che notoriamente connota l'arteria principale di via Baldo degli Ubaldi , dato che ne incrementa il valore e non lo diminuisce.
Ciò posto ritiene questo giudice che l'immobile possa esser valutato in via prudenziale in euro
3500,00 a mq e quindi euro 262.500,00 ( 3500 X 75), cui va applicato un abbattimento del 15% risultando l'immobile occupato alla data del 22.12.2022 ( riduzione nella misura già indicata dal
CT ) e si avrà quindi un valore di euro 223.125,00 alla data del 22.12.2022 .
L'ammontare del danno è quindi pari ad euro 58.125,00 somma rivalutata ( indice FOI generale) in euro 59.636,25 .
8.2. L'attrice chiede anche la liquidazione del danno determinato dalla circostanza che, fatto notorio , dal gennaio 2021 ad oggi, i tassi dei mutui, sia variabili che fissi, si sono più che raddoppiati, e quantificabile in una somma non inferiore a Euro 81.000,00 ; ciò in quanto il mutuo a tasso fisso già deliberato da BNL in favore dell'attrice per l'acquisto dell'immobile di che trattasi prevedeva un TAEG dell'1,3% con 300 rate mensili (per la durata complessiva di 25 anni)
e un importo fisso della rata mensile pari a Euro 506,49”, mentre al contrario, ad oggi, un mutuo a tasso fisso che abbia una durata di 25 anni (ossia di 300 rate mensili) non si ottiene se non a fronte di un TAEG superiore al 3% e di una rata mensile non inferiore a Euro 675,00;
In materia di responsabilità contrattuale, la prevedibilità di cui all'art. 1225 cod. civ. costituisce uno dei criteri di determinazione dell'ambito del danno risarcibile, consistente in un giudizio di probabilità del verificarsi di un futuro danno espresso in astratto, secondo l'apprezzamento della normale diligenza del soggetto responsabile, che deve tenere peraltro conto di circostanze di fatto concretamente conosciute( Cass. 18239 /2003 ). La prevedibilità del danno risarcibile deve essere valutata con riferimento non al momento in cui è sorto il rapporto obbligatorio ma a quello in cui il debitore, dovendo dare esecuzione alla prestazione e, potendo scegliere fra adempimento e inadempimento, è in grado di apprezzare più compiutamente e quindi di prevedere il pregiudizio che il creditore può subire per effetto del suo comportamento inadempiente ( Cass. 2007 n. 1956).
20 Tenuti presenti tali principi, sebbene e fossero a conoscenza della circostanza CP_1 CP_6 che la avesse richiesto un mutuo per l'acquisto del bene ( vedi doc. 15 attrice ), tuttavia il Pt_1 determinarsi di tale allegato danno è soggetto a tali e tante variabili , non conoscibili dal soggetto secondo la normale diligenza ( entità del mutuo , evoluzione dei tassi di interesse situazione reddituale complessiva della mutuataria etc.) , onde la previsione di cui all'art. 1225 c.c. è di ostacolo al riconoscimento di tale voce di danno .
8.3. Deve reputarsi non liquidabile l'allegato danno determinato dalla circostanza che il notevole incremento medio tempore verificatosi dei tassi di interesse dei mutui immobiliari, determinando anche un corrispondente incremento della rata mensile gravante sul mutuatario, renderebbe ad oggi pressoché impossibile per la Dott.ssa poter accedere un mutuo di Pt_1 ammontare equivalente a quello che avrebbe potuto sottoscrivere nel 2021 con la conseguente impossibilità di acquistare un immobile del medesimo prezzo e delle medesime caratteristiche di quello per cui si controverte e con un conseguente nocumento stimabile a tale titolo anche in via equitativa in non meno di Euro 70.000,00.
Osta anche qui per quanto già detto al superiore paragrafo il difetto di conoscibilità.
8.4. Parimenti non liquidabile il danno determinato dalla impossibilità di avvalersi dei c.d.
Bonus 101% procedendo ad una ristrutturazione gratuita dell'immobile. Si tratta di prospettati risparmi di spesa che possono essere ricondotti alla categoria della perdita di chance , ossia la perdita della possibilità di conseguire un risultato vantaggioso ovvero di evitare un esito sfavorevole. Ora difettano nella specie , tenuto anche delle note problematiche che si sono venute prospettando in tema di accesso al superbonus , elementi fattuali sui quali fondare il giudizio di concretezza ed effettività circa la possibilità di conseguire il risultato utile .
8.5. Con riferimento al danno determinato dalla perdita della possibilità di acquistare altri immobili sul mercato aventi le medesime caratteristiche, in ragione del fatto che i contatti negoziali per addivenire alla compravendita dell'immobile per cui si controverte si sono vanamente prolungati per quasi due anni , si osserva che non risulta allegata e provata alcuna perdita concreta di tale possibilità , che pare pure contraddetta dalla produzione documentale relativa alla offerta in vendita di cespiti similari ( quanto al diverso prezzo si è già riconosciuto il danno sub par.8.1.) .
8.6. Ancora l'attrice chiede la liquidazione del danno determinato dal fatto che nelle more del periodo summenzionato, quasi biennale, la Dott.ssa ha dovuto continuare a pagare un Pt_1 canone di locazione, computabile in Euro 420,00X24, ossia in una somma non inferiore a
Euro10.080,00, che continuerà ad incrementarsi sino alla definizione del presente giudizio, stante
21 l'attuale impossibilità dell'attrice, per le ragioni sopra rappresentate, di acquistare un immobile in proprietà, possibilità che invece avrebbe avuto nel 2021.
Il prospettato danno non pare in concreto provato , posto che il mancato soddisfacimento delle esigenze abitative della con necessità di continuare a sostenere il costo del canone mensile Pt_1
( vedi doc. 36 ) non sarebbe verosimilmente stato soddisfatto nella immediatezza con l'acquisto dell'immobile , che come detto era occupato, ed inoltre quanto meno a far data dalla comunicazione dell'avv. Scipinotti, relativa alla intenzione di di non rogitare ( 30.7.2021), CP_1 non può essere imputato, tale mancato soddisfacimento, alla controparte , non essendosi la Pt_1 attivata ai fini del reperimento di una diversa soluzione abitativa .
8.7 Quanto al danno determinato dal fatto che la Dott.ssa , negli ultimi due anni, ha Pt_1 dovuto sostenere spese a titolo di compensi professionali per cercare di ottenere una adeguata tutela dei diritti, stimabile in una somma non inferiore a Euro 1.144,00, si tratta di spese stragiudiziali ( vedi doc. 37 attrice ) delle quali al fine del risarcimento quale danno emergente , va valutata la necessarietà ed utilità rispetto alla lite ed in tale direzione l'esito è negativo ( trattasi di consulenza non meglio specificata e spese relative alla mediazione tentata ) .
Conclusivamente accertata la responsabilità contrattuale concorrente ex art.2055 co.1 c.c. ( vedi
Cass. 9969/2025), con riferimento ai distinti titoli negoziali di cui sopra , di e ONroparte_6
, vanno condannate in solido al pagamento ONroparte_1 in favore di dell'importo di euro 64.652,41 a titolo di risarcimento del danno Parte_1 patrimoniale, oltre interessi legali ex art.1284 co.4 c.c. dalla domanda al saldo .
Alla luce di quanto sin qui espresso resta assorbito l'esame delle domande di manleva proposte verso CP_6
9.Le spese di lite di e Dismissioni Immobiliari vanno poste a carico della attrice ONroparte_8 per il principio della soccombenza e si liquidano come da dispositivo ( valore indeterminabile complessità bassa – vedi Cass. 10984/2021 ).
Seguono la soccombenza delle convenute e , le spese di lite della attrice e CP_1 CP_6 liquidate secondo il criterio del decisum . Vanno definitivamente poste a carico delle predette società in misura paritaria le spese di ctu .


P.Q.M.


Il Tribunale di Roma, definitivamente pronunciando nella causa di cui in epigrafe, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa, così provvede:
22 1)accerta la responsabilità contrattuale concorrente di e CP_6 ONroparte_1
e le condanna in solido al pagamento in favore di
[...] Parte_1 dell'importo di euro 58.125,00 a titolo di risarcimento del danno patrimoniale;

2) dichiara assorbito l'esame delle domande di manleva proposte nei confronti di CP_6
3) condanna in solido , al ONroparte_17 pagamento delle spese di lite in favore della attrice , spese che liquida in euro Parte_1
14.103,00 per compensi ed euro 1.214, 00 per spese, il tutto oltre iva , cpa e spese generali al 15% ;
4) rigetta le domande proposte da nei confronti di e Parte_1 ONroparte_7
e per l'effetto condanna la prima a rifondere a ciascuna convenuta le spese di lite ONroparte_8 che liquida per ciascuna parte in euro 7000,00 per compensi oltre iva, cpa e spese generali
5) pone le spese di CT a carico delle due convenute soccombenti in misura paritaria .
Roma, 29.7.2025 Il Giudice
dott.ssa Raffaella Tronci
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