REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO DI CIVITAVECCHIA SEZIONE CIVILE Il Tribunale Ordinario di Civitavecchia, in persona del giudice dott.ssa Roberta Nardone, ha pronunciato la seguente SENTENZA nell'ambito del giudizio civile RG. n. 1983/2023 promosso da

nata a [...] il [...] e residente in [...]n. Parte_1
36 Codice Fiscale , ed ai fini del presente giudizio elettivamente C.F._1 dom.ta in via CIALDI n. 14 presso e nello studio dell'Avv. Pietro PAGLIA FABRIS (C.F. : che la CodiceFiscale_2 Email_1 rappresenta e difende giusta procura in atti
- attore - contro

nato a [...] il [...] e residente in [...]alla piazza Antonio CP_1
Pigafetta 14 – C.F. –, elett.te domiciliato in Civitavecchia alla via CodiceFiscale_3
Alessandro Cialdi n°3/D presso lo studio dell'Avv. Claudio Arcadi (C.F.: C.F._4
), che lo rappresenta e difende giusta delega in atti
[...]
- convenuto - Conclusioni: come in atti Fatto e diritto Con atto di citazione per rivendicazione di bene immobile la sig.ra Parte_1 conveniva in giudizio il sig. dinanzi il Tribunale di Civitavecchia chiedendo CP_1 al Tribunale adìto: ordinare al sig. , ai sensi dell'art. 948 c.c., l'immediato CP_1 rilascio dell'immobile sito in Civitavecchia (Roma), via dei Granari n. 23, contraddistinto in catasto al civico n. 23, foglio 22, particella 77 sub 20, A/4, vani 2 P. 3; condannare il convenuto al pagamento della somma di € 10.000,00 o la diversa somma quantificata dal Giudice adito anche in via equitativa, oltre interessi fino alla data dell'effettivo soddisfo;
con vittoria di spese di lite. A sostegno delle domande l'attrice deduceva: di essere proprietaria dell'immobile in forza di Atto di Divisione, tra il genitore, Sig. , e il Sig. contraddistinto Persona_1 CP_2 al numero di Rep. 27.052 del 14.03.1968 registrato a Civitavecchia il 21.03.1968, Vol. 98, n. 486, Notaio rogante il Dott. che alla morte del padre, la madre, Persona_2
IG , aveva rinunciato, presso la Pretura di Civitavecchia, alla eredità Parte_2
a lei pervenuta;
che l'atto veniva registrato a Civitavecchia l'undici ottobre 1983 Volume 63, mod 3; che con dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà, resa in Civitavecchia il 21 giugno 1983, la signora aveva dichiarato che uniche e legittime eredi del Parte_2
1 defunto erano la stessa e la signora;
che la Persona_1 Parte_2 Parte_1 denuncia di successione era stata registrata presso l'Ufficio Provinciale di Roma dell'Agenzia del Territorio con Nota di trascrizione Registro generale n. 3242 Registro particolare n. 2575 Data di presentazione 12/05/1984. Deduceva l'attrice che aveva concesso il bene al Sig. con l'intesa di stipulare CP_1 un idoneo contratto di locazione oppure di vendere;
che nonostante le richiesta formulata dalla IG a mezzo di lettera Racc. A/R datata 12.10.2022, l'accordo non era Pt_1 stato stipulato e il predetto immobile era ancora occupato dal convenuto senza titolo alcuno;
che il procedimento di mediazione esperito ai sensi del D. Lgs. 4 marzo 2010, n. 28 aveva dato esito negativo e l'attrice aveva diritto al risarcimento del danno provocato dall'occupazione illegittima dell'immobile attesa l'intenzione dell'attrice di mettere a reddito le sue proprietà con la vendita o con la locazione. Si costituiva il convenuto che chiedeva il rigetto dell'avversa domanda e proponeva riconvenzionale al fine di ottenere l'accertamento della sussistenza tra le parti di un rapporto di locazione ad uso abitativo a decorrere dall'1.10.2008 e la riconduzione, ai sensi dell'art. 13 L. 431/1998, del contratto di locazione relativo all'immobile di causa, tuttora vigente e stipulato in forma verbale tra da una parte e Parte_1 CP_1 dall'altra e non registrato, a condizioni conformi a quanto previsto dall'art. 2 comma 1 L. 431/1998, con conseguente rideterminazione della durata e del canone dovuto secondo i criteri stabiliti dall'articolo 2 comma 3 della citata L. 431/1998 e con condanna della sig.ra alla restituzione a favore di delle somme eccedenti il Parte_1 CP_1 canone di locazione così come rideterminato dal Giudice oltre interessi e rivalutazione monetaria secondo gli indici I.S.T.A.T. Deduceva il convenuto, che non contestava la titolarità dell'immobile in capo all'attrice
, che sin dal lontano 1.10.2008 tra il sig. e la sig.ra Parte_1 CP_1 [...] sussisteva un rapporto locatizio mai formalizzato, non certo per volontà del Parte_1
ma per esclusivo interesse della locatrice, tutt'ora vigente ancorché stipulato CP_1 verbalmente, per il quale era stato previsto un canone di locazione pari ad € 450,00 mensili, puntualmente corrisposto dal;
che l'esistenza di tale rapporto di locazione era CP_1 dimostrato dalle numerose ricevute di pagamento rilasciate negli anni e sottoscritte dalla stessa Pt_1
Sul presupposto della prova documentale della stipula di un rapporto locatizio sia pure verbale il convenuto, ai sensi dell'articolo 13 della legge n. 431/1998, sia nella vecchia che nella nuova formulazione susseguente la riforma disposta dall'articolo 1 della Legge n. 208/2015, deduceva il proprio diritto a chiedere in via riconvenzionale la riconduzione del contratto di locazione relativo all'immobile sito in Civitavecchia alla via dei Granari n. 29, tuttora vigente stipulato in forma verbale tra le parti e non registrato, a condizioni conformi a quanto previsto dall'art. 2 comma 1 L. 431/1998. Richiamava, a supporto, la sentenza della Suprema Corte n. 9475 del 2021 per cui: il contratto di locazione concluso in forma verbale e non registrato, salvo un'unica eccezione, è affetto da nullità relativa, di protezione che può essere fatta valere solo dal conduttore e non è rilevabile d'ufficio dal giudice;
l'art. 13, comma 6, della legge n. 431 del 1998, come sostituito dall'art. 1, comma 59, della legge n. 208 del 2015, si applica anche ai contratti stipulati in data antecedente al 1° gennaio 2016. La causa, di natura documentale, fallito un tentativo di conciliazione ad opera del giudice veniva assunta in decisione all'udienza del 17.7.2025.

2 Il rapporto negoziale tra le parti Le parti concordano sull'esistenza, almeno dal 2008, di un “accordo” in forza del quale l'odierna attrice concedeva al convenuto l'uso dell'immobile di causa a fronte di un corrispettivo: circostanza che risulta, peraltro, documentalmente provata (docc.1,2 convenuto). Tale schema negoziale – concessione in godimento di un bene immobile a fronte di un corrispettivo periodico - integra la fattispecie della locazione immobiliare stipulata in forma non scritta e non registrato e, quindi, nulla sotto un duplice profilo: per violazione dell'art.1 della legge n.431/98 (quanto alla forma) e per violazione dell'art.1 comma 346 della legge n.311/2004. Come ribadito dalla Suprema Corte SS.UU 17.9.2015 n. 18214 il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato senza la forma scritta ex art. 1, comma 4, della l. n. 431 del 1998 è affetto da nullità assoluta, rilevabile da entrambe le parti e d'ufficio, attesa la "ratio" pubblicistica del contrasto all'evasione fiscale (analogamente cfr. Cass.civ., Sez.III, 16 maggio 2006, n.11356). L'unica ipotesi riconosciuta dall'ordinamento di contratto locativo verbale valido era quella prevista dall'art.13, comma 5, nel testo previgente la legge di stabilità per il 2016 (L.n.208/2015): si trattava del c.d. rapporto locativo di fatto caratterizzato dal fatto che la forma verbale doveva essere stata abusivamente imposta dal locatore, nel qual caso il contratto era considerato affetto, in questo caso sì, da nullità relativa di protezione, denunciabile dal solo conduttore. L'accertamento della figura del c.d. rapporto contrattuale di fatto (figura, poi, definitivamente eliminata dall'art.1 comma 59 della legge n.208/2015 in vigore dal 1.1.2016, che ha riscritto l'articolo 13 della legge 9.12.1998, n. 431, in materia di locazioni abitative) presupponeva, quindi, per i contratti previgenti la novella del 2015, la deduzione e, poi, la prova della imposizione del rapporto non scritto ad opera del locatore. Nel caso di specie la circostanza della imposizione non è stata né dedotta né, tantomeno, provata. Parte resistente ha invocato la decisione della Suprema Corte, Sezione Terza, n. 9475/2021 sicchè, essendosi il sig. Carta astenuto, nel presente giudizio, dal far valere la nullità del contratto, il vizio relativo all'assenza della forma scritta e alla mancata registrazione non assumerebbe alcuna rilevanza avendo, invece, il predetto chiesto, in via riconvenzionale, la riconduzione del contratto di locazione di cui è causa, concluso verbalmente e non registrato, a condizioni conformi a quanto previsto dalla L. 431/98. Questo giudice ritiene che il richiamo alla pronuncia n. 9475/2021 della Suprema Corte di Cassazione, sia “superfluo” in difetto della prova per ricondurre il rapporto di causa alle ipotesi disciplinate dal previgente comma 5 dell'art.13 L. n.431/98 che prevedeva (quella sì) una nullità di protezione. Come chiarito nella sentenza a Sezioni Unite n. 18214 del 17.09.2015: “Il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato senza la forma scritta ex art. 1, comma 4, della l. n. 431 del 1998 è affetto da nullità assoluta, rilevabile da entrambe le parti e d'ufficio, attesa la "ratio" pubblicistica del contrasto all'evasione fiscale;
fa eccezione l'ipotesi prevista dal successivo art. 13, comma 5, in cui la forma verbale sia stata abusivamente imposta dal locatore, nel qual caso il contratto è affetto da nullità relativa di protezione, denunciabile dal solo conduttore”. La citata sentenza – riferita alla fattispecie di cui al previgente testo del comma 5 dell'art. 13 della L. 431/98 e, quindi, ratione temporis applicabile al contratto di causa, consente sì di applicare la disciplina della c.d. nullità di protezione, ma a condizione che vi sia la prova della “imposizione” ad opera del locatore di un rapporto contrattuale di fatto.
3 Solo a tale condizione sarebbe possibile, in conformità con il previgente testo normativo, riconoscere l'azione di riconduzione “a condizioni conformi”. La stessa S.C. nella citata sentenza del 2015 ha precisato: “Si richiede, tuttavia, espressamente, un ulteriore presupposto, ovvero che sia il locatore ad aver preteso l'instaurazione del rapporto di fatto, e che quindi la nullità del contratto sia a lui attribuibile, mentre il conduttore deve averla solo subita. Si disciplina, pertanto, la fattispecie concreta del locatore che ponga in essere una coazione idonea ad influenzare il processo di formazione della volontà del conduttore, condizionando alla forma verbale l'instaurazione del rapporto di locazione in violazione dell'articolo 1, comma 4. 7.5. E' in tal caso che il conduttore sarà il (solo) soggetto legittimato a chiedere che la locazione di fatto, nulla per vizio di forma, venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto in relazione al canone predeterminato in sede di accordi definiti ai sensi del comma 3 dell'articolo 2 ovvero ai sensi dell'articolo 5, commi 2 e 3. 7.6. In deroga ai principi generali della insanabilità del contratto nullo, pertanto, la norma di cui all'art. 13, comma 5, riconosce al conduttore la possibilità di esperire una specifica azione finalizzata alla sanatoria del rapporto contrattuale di fatto venutosi a costituire in violazione di una norma imperativa. Ma proprio la portata eccezionalmente derogatoria ad un principio-cardine dell'ordinamento (Le. la insanabilità del contratto nullo) non consente un'interpretazione della norma diversa da quella rigorosamente letterale” (Corte di Cassazione, SS. UU., sen. n. 18214/2015, parte motiva). La S.C. ha evidenziato chiaramente i presupposti, oggetto di accertamento giudiziale, per la esperibilità di tale azione di riconduzione posta a tutela, questa sì, del conduttore. Precisamente il giudice di merito deve:

1. Accertare la conclusione di un contratto di locazione in forma orale;

2. Accertare che tale forma era stata imposta dal locatore e subita dal conduttore. Solo in presenza di questi due requisiti poteva essere esperita l'azione di riconduzione. Appare di chiara evidenza, allora, anche per come la disciplina veniva costruita, che si trattasse di una nullità relativa, di protezione finalizzata a tutelare le ragioni di chi (il conduttore, appunto) aveva subìto da parte del locatore l'adozione della forma orale, in violazione dei principi di legge in materia. Pertanto, solo il conduttore poteva far valere una nullità evidentemente prevista dal legislatore a tutela di un interesse particolare dell'inquilino come reazione alla coartazione della volontà del predetto ad opera del locatore. In tale eventualità correttamente le Sezioni unite del 2015 hanno ritenuto che la configurazione in termini di nullità relativa e protettiva fosse desumibile dalla peculiare azione di riconduzione che il legislatore aveva messo a disposizione del conduttore, con la previsione di cui al comma 5 dell'art. 13 (ovviamente, nel suo testo originario)”. Infatti, la ratio della relatività della nullità era, nella precedente versione dell'art. 13 della L. 431/98, la libertà di autodeterminazione contrattuale del conduttore (sul punto le SS.UU 19214/2015 “Si disciplina, pertanto, la fattispecie concreta del locatore che ponga in essere una coazione idonea ad influenzare il processo di formazione della volontà del conduttore, condizionando alla forma verbale l'instaurazione del rapporto di locazione in violazione dell'articolo 1, comma 4. 7.5. E' in tal caso che il conduttore sarà il (solo) soggetto legittimato a chiedere che la locazione di fatto, nulla per vizio di forma, venga ricondotta a condizioni conformi…”). Va precisato che la nullità del rapporto inter partes conseguirebbe comunque anche invocando la nuova versione dell'art. 13 (nel testo risultante dalla novella del 2025) nella quale, essendo scomparso ogni riferimento all'imposizione da parte del locatore e con essa l'idea di una nullità relativa, cioè contestabile solo dal conduttore in quanto volta a proteggere la sua posizione personale e i suoi interessi individuali, la nullità è rilevabile d'ufficio. 4 La nuova norma peraltro si riferisce espressamente all'ipotesi di omessa registrazione. Questa è un adempimento finalizzato alla tutela di un interesse generale, quale quello di cui all'art. 53 Cost. cioè la corretta imposizione fiscale, la cui omissione, è colpita con una nullità assoluta (non già di protezione). Quindi, riassumendo: a)solo l'art.13 L.n.431/98, nella formulazione antecedente alla legge n.208/2015 – applicabile ratione temporis al rapporto di causa - prevedeva al comma 5 la c.d. “azione di riconduzione” a condizioni conformi del c.d. rapporto locativo di fatto (privo del requisito di forma). L'azione, identificabile come di recupero del contratto, costituiva una declinazione del principio generale di conservazione del negozio giuridico (art.1424 c.c.) ma aveva un'applicazione limitata, in quanto, consentita al conduttore (solo) nei casi in cui il locatore avesse preteso la instaurazione di un rapporto di locazione di fatto in violazione di quanto previsto dall'art.1 co.4 L.n. 431/98: circostanza, si ripete, di cui non vi è prova in questo giudizio. Né le prove orali articolate dal convenuto – assai generiche sul punto – sarebbero state idonee ad aggiungere elementi probatori circostanziati in ordine al presupposto di operatività dell'azione di “recupero” della locazione di fatto: la imposizione del locatore. b)la novella del 2015 ha eliminato la figura del c.d. rapporto contrattuale di fatto sanzionando con la nullità, assoluta e rilevabile d'ufficio, la omessa registrazione del contratto ad uso abitativo. Ne consegue la nullità del rapporto inter partes e la conseguente mancanza di titolo che legittimi l'occupazione dell'immobile di causa da parte del convenuto che andrà condannato al rilascio immediato.
Indennità di occupazione e ulteriori danni L'attrice ha richiesto la condanna del convenuto al pagamento a titolo risarcitorio della somma di € 10.000,00 o la diversa somma quantificata dal Giudice adito anche in via equitativa. La domanda va respinta. E' documentale che parte attrice abbia riscosso somme dal convenuto , almeno sino al 2022, e di vario importo per il godimento dell'immobile. Alcun danno – che non sia stato già sufficientemente ristorato con le somme percepite dal 2008 risulta allegato e provato. Né a tale fine erano concludenti le prove orali articolate. Le spese di lite seguono la soccombenza

Per questi motivi

Il Tribunale di Civitavecchia, sezione civile, in persona del giudice, dott.ssa Roberta Nardone, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da nei Parte_1 confronti di , così decide: CP_1 accoglie la domanda dell'attrice per quanto di ragione e condanna CP_1 all'immediato rilascio in favore dell'attrice dell'immobile sito in Civitavecchia, via dei Granari n. 23, contraddistinto in catasto al foglio 22, particella 77 sub 20, A/4, vani 2 P. 3; condanna il convenuto alla refusione in favore dell'attrice delle spese di lite che liquida in euro 314,00 per esborsi ed euro 5.070,00 per compensi, oltre accessori di legge e rimborso forfettario (15%). Civitavecchia 29 luglio 2025 IL GIUDICE dott.ssa Roberta Nardone
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