REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI TRAPANI
Sezione civile – in composizione monocratica in persona del Giudice
dott. Carlo Salvatore Hamel ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 869 del Ruolo Generale degli Affari civili con-
tenziosi dell'anno 2022 vertente
TRA
della Via Martino Patti n. 610 di Parte_1
Alcamo (Cod. Fisc. ), in persona del suo amministratore pro P.IVA_1
tempore, difeso dall'Avv. Fabio Faraci, per mandato in atti;

– attore –
CONTRO
(Cod. Fisc. Part IVA Controparte_1 C.F._1
), nato ad [...], in data [...], difeso dall'Avv. P.IVA_2
Gianluca Vivona, per mandato in atti;

– convenuto –
E NEI CONFRONTI DI
(Cod. Fisc. ), nato ad [...] CP_2 C.F._2
(TP), in data 23.12.1977, difeso dall'Avv. Santo Spagnolo, per mandato in atti;

– terzo chiamato –
(Part. IVA Controparte_3
), con sede in Verona, in persona del suo legale rappresen- P.IVA_3
Tribunale di Trapani Sezione Civile

R.G. n. 869/2022
tante pro tempore, difeso dall'Avv. Francesco Trapani, per mandato in at-
ti;
– terzo chiamato –
(Part. IVA ), con sede in Alcamo, in Controparte_4 P.IVA_4
persona del suo legale rappresentante pro tempore, difeso dall'Avv. Car-
melo Neri, per mandato in atti;

– terzo chiamato –
OGGETTO: altre ipotesi ex art. 1655 e ss. cc (ivi compresa l'azione ex
1669 cc).
CONCLUSIONI DELLE PARTI: le parti concludevano come da note in sosti-
tuzione dell'udienza del giorno 18.3.25.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con atto di citazione notificato in data 21.4.2022, il condominio
“ ” conveniva in giudizio esponendo Parte_1 Controparte_1
che:
- il complesso edilizio del condominio, composto da tre corpi di fabbri-
ca in aderenza tra di essi, ubicati in Alcamo, Via Martino Patti nn. 6-10,
su quattro elevazioni fuori terra, con 12 appartamenti, oltre a 13 box al piano seminterrato e un box al piano terra, era stato realizzato dall'impresa individuale del convenuto, su area di sua esclusiva proprie-
tà, in forza del permesso di costruire n. 71, rilasciato dal Libero consorzio comunale di Trapani in data 4.7.2018, in variante alla concessione edili-
zia n. 66 del 31.3.2016;
- “successivamente alla vendita dei singoli appartamenti e all'abitazione
degli stessi da parte dei condomini, via via, sono cominciate ad emergere
Tribunale di Trapani
- 2 - Sezione Civile R.G. n. 869/2022
diverse problematiche, di vario tipo per le quali con intimazioni ad adempie-
re – rispettivamente – del 18 giugno 2020 e del 20 luglio 2020 si notiziava
formalmente la convenuta costruttrice. Veniva, infatti, lamentata la manca-
ta esecuzione a regola d'arte delle pluviali e delle grondaie e, più in genera-
le, del sistema di smaltimento dell'acqua piovana, oltre alla cattiva realiz-
zazione del marciapiede insistente lungo la via Martino Patti, per tutta
l'estensione del fabbricato, oltre all'allocazione e al funzionamento del si-
stema di smaltimento delle acque nere, della rete fognaria e del suo posi-
zionamento rispetto alle cisterne in uso alle abitazioni per
l'approvvigionamento delle stesse dell'acqua per l'uso corrente quotidiano
da parte dei singoli condomini”;
- nell'inerzia di parte attrice, con ricorso iscritto al RG n. CP_1
689/2021 di questo Tribunale, chiedeva disporsi ATP, al fine di accertare i vizi lamentati e le rispettive cause, nonché gli eventuali rimedi e i relativi costi.
Quindi, producendo la relazione tecnica depositata nel procedimento di istruzione preventiva, gli attori concludevano chiedendo: “Reietta ogni con-
traria istanza, eccezione e/o difesa:
- accertare e dichiarare la presenza di gravi difetti di realizzazione del
complesso immobiliare sul qual insiste il di che trattasi e, co- Parte_1
munque, la realizzazione di opere non a regola d'arte, per le ragioni di cui
alla parte motiva;

- accertare e dichiarare l'univoca responsabilità per quanto lamentato in
capo ai convenuti, anche in solido tra loro, e per l'effetto:
- condannare i convenuti, in solido tra loro, a rifondere al Parte_1
Tribunale di Trapani
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a titolo di spese e risarcimento danni per le causali di cui Parte_1
alla parte motiva che si quantificano in € 71.770,92 – come da CTU resa in
seno all'ATP RG n°689/2021, od anche la minore o maggiore somma che
dovesse emergere in corso di istruttoria e all'esito del giudizio, tenendo con-
to del concreto ed imminente aggravamento del danno al decorso del tem-
po, oltre interessi e rivalutazione monetaria dalla data dell'intimazione del
18 giugno 2020 almeno sino all'effettivo soddisfo.
Con vittoria di spese e competenze del presente giudizio, oltre accessori
come per legge, oltre le spese e le competenze di giudizio del procedimento
di accertamento tecnico preventivo di cui al RG n°689/2021, oltre le spese
di CTU e di CTP sostenute da parte attrice per il citato procedimento di
ATP.”.

2. Il convenuto, regolarmente costituito in giudizio, resisteva alle do-
mande di controparte, eccependo, preliminarmente, il difetto di legittima-
zione attiva del relativamente ai difetti di realizzazione delle Parte_1
14 cisterne dell'acqua a servizio dei singoli appartamenti, poiché di pro-
prietà esclusiva dei rispettivi condomini, eccezion fatta per una di pro-
prietà CP_5
rilevava, inoltre, che: Controparte_1
A) sia la progettazione, che la direzione dei lavori edilizi per la realizza-
zione del complesso immobiliare erano stati affidati all'Arch. , CP_2
che, pertanto, si era assunto l'obbligo di assicurare la conformità del pro-
getto alla normativa urbanistica e dettata dal PRG oltre che alle regole dell'arte, nonché di controllare e verificare, in corso di realizzazione, la corretta esecuzione delle opere e la loro conformità al progetto;

Tribunale di Trapani
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B) i lavori di costruzione del condominio erano stati Parte_1
effettuati dalla ditta unitamente alla con la quale CP_1 Controparte_4
esisteva una società di fatto, in cui i due soci si erano impegnati “alla ge-
stione di taluni cantieri”, tra i quali quello relativo alla costruzione del
Condominio attore, “suddividendone gli utili, secondo un criterio di riparti-
zione in misura del 50% ciascuno”;
C) aveva stipulato la “polizza rischi tecnologici” n. Controparte_1
05108293000069, in forza della quale la Società Cattolica Di Assicurazio-
ni – S.p.A. aveva prestato garanzia assicurativa per i danni derivanti al realizzando complesso immobiliare da rovina totale o parziale, o da gravi difetti costruttivi, nonché per la responsabilità civile verso terzi, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere,
per vizio del suolo o per difetto della costruzione, giusta;

Parte convenuta concludeva, pertanto, chiedendo:
“Voglia l'On.le Tribunale di Trapani, rigettata ogni contraria istanza, ec-
cezione e difesa,
- In via preliminare, si chiede che il Tribunale, preso atto dell'istanza
contenuta nella presente comparsa, Voglia autorizzare il convenuto a chia-
mare in giudizio la società con la quale è sta- Controparte_3
ta stipulata garanzia assicurativa per i danni all'immobile e per la respon-
sabilità civile verso terzi;
l'Arch. , progettista e direttore dei la- CP_2
vori; nonché la società che, unitamente alla ditta ha Controparte_4 CP_1
acquisto il lotto di terreno e commissionato la costruzione dell'edificio con-
dominiale;
per l'effetto, procedere allo spostamento della data dell'udienza di com-
Tribunale di Trapani
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parizione inizialmente fissata per permettere la citazione dei terzi meglio
sopra indicati nel rispetto dei termini a comparire;

- Nel merito, rigettare le domande proposte nei suoi confronti dal
[...]
perché infondate ed inammissibili;
Parte_2
- Nella non temuta ipotesi di accoglimento delle domande proposte dal
: Parte_1
- ritenere e dichiarare che la società in Controparte_3
persona del suo legale rappresentante pro tempore, in virtù della polizza nr.
05108293000069 è obbligata a garantire e tenere indenne la ditta
[...]
da ogni esborso e conseguentemente condannare la società as- CP_1
sicurativa al pagamento in favore del sig. di una somma pari a CP_1
quella che quest'ultimo dovesse essere tenuto a pagare in favore del con-
dominio attore;

- accertata e dichiarata la responsabilità dell'arch. , progettista e CP_2
direttore dei lavori, condannare quest'ultimo al risarcimento dei danni
eventualmente riconosciuti al e/o ritenere quest'ultimo obbliga- Parte_1
to a tenere indenne la ditta per tutte le somme che questa dovesse CP_1
essere condannata a corrispondere nei confronti dell'attore, che trovino tito-
lo in responsabilità ascrivibile all'inadempimento o negligenza del progetti-
sta e del direttore dei lavori;

- ritenere e dichiarare la corresponsabilità di in persona Controparte_4
del suo legale rappresentante pro tempore, in ragione della società di fatto
sussistente con la ditta e conseguentemente condannarla al risar- CP_1
cimento dei danni eventualmente riconosciuti al Condominio e in ogni caso
accertare e dichiarare il diritto della convenuta ditta di ripetere dal- CP_1
Tribunale di Trapani
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la il cinquanta per cento delle somme che dovesse essere co- Controparte_4
stretta a corrispondere al attore. Parte_1
Spese come per legge.”.
Veniva autorizzata la chiamata in giudizio di , CP_2 [...]
e regolarmente citati dal Controparte_6 Controparte_4
convenuto.

3. Si costituiva in giudizio la quale, pur confermando Controparte_4
l'esistenza del rapporto societario di fatto con il chiamante, rilevava, in primo luogo, di avere definito ogni rapporto con il relativamente al CP_1
complesso immobiliare oggetto di causa, in forza del contratto di transa-
zione allegato al verbale di conciliazione del 28.12.2020, sottoscritto nell'ambito del procedimento di mediazione n. 330/2020, instaurato in-
nanzi l'Organismo di mediazione, con sede in Mazara del Vallo. CP_7
Eccepiva, inoltre, il proprio difetto di legittimazione passiva, non avendo mai assunto la veste di appaltatrice delle opere ed essendo, pertanto, “ter-
za estranea rispetto alla domanda di attivazione della garanzia per i vizi
dell'opera appaltata”. Ed ancora, eccepiva l'intervenuta de- Controparte_4
cadenza e prescrizione dell'azione di garanzia per vizi, ex art. 1667 c.c. e,
comunque, ai sensi dell'art. 1669 c.c.
concludeva chiedendo: Controparte_4
“Per tutto quanto sopra esposto, il Tribunale di Trapani
V O G L I A
Accogliere tutti i suesposti motivi, sia preliminari che di merito, che de-
vono intendersi qui analiticamente trascritti.
- In ogni caso, dichiarare l'inammissibilità e/o l'infondatezza della
Tribunale di Trapani
- 7 - Sezione Civile R.G. n. 869/2022
chiamata del terzo per intervenuta transazione in mediazio- Controparte_4
ne della vicenda;

- Dichiarare il difetto di legittimazione passiva della per Controparte_4
quanto esposto nel motivo lettera B;

- Accertare l'infondatezza delle domande nei confronti di Controparte_4
dichiararne – stante la carenza di legittimazione quale appaltatore –
l'inopponibilità e comunque la carenza di interesse ex art. 100 c.p.c..
- Accertare l'intervenuta decadenza e la prescrizione in ordine ai vizi de-
nunciati e su cui viene attivata la garanzia, sia per quanto attiene alla de-
nuncia nei confronti dell'appaltatore, sia per quanto riguarda la denuncia
da parte dell'appaltatore nei confronti della Controparte_8
- Condannare la in persona del titolare per re- Controparte_9
sponsabilità aggravata ai sensi dell'art. 96 c.p.c.
- In ogni caso, rigettare tutte le domande formulate contro la CP_4
[...]
- Pronunciare ex officio ogni più idoneo provvedimento finalizzato a ga-
rantire la posizione processuale della Controparte_4
Con vittoria di spese, anche alla luce dell'art. 96 c.p.c.”.

4. La regolarmente costitui- Controparte_10
ta in giudizio, eccepiva, preliminarmente, la non operatività della copertu-
ra assicurativa invocata da in ragione del fatto che, a termini di CP_1
contratto, l'assicurato/beneficiario della polizza doveva individuarsi nel soggetto acquirente l'edificio ovvero una porzione di esso.
La Compagnia assicuratrice eccepiva, inoltre, l'intervenuta decadenza del dalla copertura assicurativa, ai sensi degli artt. 1913 e 1915 CP_1
Tribunale di Trapani
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c.c., avendo il chiamante omesso di darle avviso del sinistro e, comunque,
di non averla convenuta nel procedimento per ATP;
la mancata copertura dei rischi per i vizi e per i danni lamentati dal attore;
Parte_1
l'intervenuta decadenza del Codominio dalla invocata garanzia per vizi della cosa venduta, ai sensi dell'art. 1495 c.c., per non aver provveduto a denunziare al i vizi nel termine di otto giorni dalla scoperta;
CP_1
l'intervenuta prescrizione, ai sensi del successivo 3° comma dell'art. 1495
c.c., dell'azione promossa dal Condominio, per decorso del termine an-
nuale dalla consegna;
escluse in ogni caso la rifusione delle spese di lite nei confronti del e del per violazione della clausola Parte_1 CP_1
contrattuale del “patto di gestione lite”.
La Compagnia assicuratrice concludeva chiedendo:
“- ritenere e dichiarare l'eccepita e rilevata non operatività, con riguardo
ai fatti di causa ed alle pretese avanzate dall'attore, della copertura assi-
curativa invocata dalla chiamante in causa impresa individuale
[...]
nei confronti della comparente CP_1 Controparte_3
;
[...]
- dichiarare, inoltre, per quanto in precedenza esposto, l'intervenuta de-
cadenza del dall'invocata copertura assicurativa ai sensi degli Parte_1
artt.1913 e 1915 c.c. e delle condizioni di assicurazione. In subordine, di- chiarare il diritto dell'odierna comparente ad ottenere una congrua riduzio- ne dell'eventuale indennizzo che si ritenesse di dover porre a suo carico;

- dichiarare altresì l'intervenuta violazione, da parte del Parte_1
chiamante in causa, del “patto di gestione della lite” di cui all'art.17 delle
condizioni di assicurazione, con conseguente perdita dell'eventuale diritto
Tribunale di Trapani
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dell'indicata chiamante in causa ad essere manlevata e tenuta indenne
dalla deducente Compagnia sia in relazione alle spese di lite -anche del
procedimento di ATP- al cui pagamento essa dovesse essere condannata in
favore del Condominio attore che di quelle relative alla propria difesa;

- dichiarare ancora l'intervenuta decadenza del Codominio attore, nei
confronti della convenuta impresa , dalla invocata ga- Controparte_1
ranzia per vizi della cosa venduta ai sensi dell'art.1495 comma 1° c.c. (ed
in subordine dell'art.1669 comma 1° c.c.), ed inoltre, l'intervenuta prescri-
zione dell'azione in questa sede proposta dal Condominio medesimo in
danno della predetta impresa ai sensi dell'art.1495 Controparte_1
comma 3° c.c. (ed in subordine dell'art.1669 comma 2° c.c.).
Con vittoria, in tutti i casi, di spese e compensi.
Senza recesso, nel merito, in via principale, rigettare comunque con la
più opportuna statuizione le domande avanzate dal Parte_1
nei confronti dell'impresa e, di converso quelle di
[...] Controparte_1
manleva avanzate dall'indicata impresa in danno dell'odierna comparente.
Con vittoria di spese e compensi.
In assoluto subordine, voglia l'adito Tribunale ridurre l'entità delle pre-
tese risarcitorie avanzate dall'attore nei limiti del corretto minore ammonta-
re che sarà stato dalla stessa idoneamente dimostrato e che risulterà dovu-
to all'esito dell'espletanda istruttoria e della disponenda rinnovazione
dell'espletata CTU.
Voglia altresì ed in ogni caso il Decidente limitare l'entità dell'obbligo di
manleva e garanzia che si ritenesse di potere porre a carico della deducen-
te in favore della chiamante in causa dit- Controparte_3
Tribunale di Trapani
- 10 - Sezione Civile R.G. n. 869/2022
ta individuale , tenendo all'uopo conto sia dei pattuiti Controparte_1
scoperti e franchigie di polizza, che del pattuito massimale, che, ancora,
della presenza di altri possibili obbligati pure chiamati in causa
dall'indicata impresa GO (con la conseguenza che, per quanto ovvio,
l'eventuale pronunzia obbligo di manleva e garanzia in favore della stessa
andrebbe comunque contenuto nei limiti della quota del preteso risarcimen-
to che risulterà al definitivo di sua pertinenza, al netto di quanto dovranno
pagare direttamente, o in mancanza rifonderle, la e/o CP_4
l'Arch. , ciò che qui espressamente si richiede) ed inoltre, di tut- CP_2
to quanto ulteriormente evidenziato, eccepito e dedotto nella presente com-
parsa.
Vinte o in mancanza compensate in detta ipotesi gradata le spese di li-
te.”.

5. Si costituiva in giudizio anche , il quale eccepiva, preli- CP_2
minarmente, l'inopponibilità della relazione di CTU redatta nel procedi-
mento di ATP instaurato dal Condominio attore, non essendone stato par-
te; nel merito, contestava la fondatezza delle domande avanzate dal Con-
dominio, sia nell'an che nel quantum debeatur, eccependo, in via subordi-
nata, il concorso di colpa del nella produzione del danno e/o Parte_1
nell'aggravamento dello stesso.
, pertanto, concludeva, chiedendo: CP_2
“In via principale:
- dire inopponibili al comparente le risultanze dell'ATP e statuire in con-
seguenza - comunque rigettare qualsivoglia domanda da chiunque spiegata
nei confronti dell'Arch. in quanto infondata e non provata per quanto CP_2
Tribunale di Trapani
- 11 - Sezione Civile R.G. n. 869/2022
esposto in narrativa e statuire in conseguenza;

In subordine:
- ridurre la domanda nei limiti del danno effettivamente subìto e rigoro-
samente provato, tenuto conto del concorso colposo dell'attore nella produ-
zione del danno ai sensi dell'art. 1227 c.c. I e II comma, graduando le colpe
dei soggetti ritenuti responsabili e dicendo tenuto l'Arch. esclusiva- CP_2
mente nei limiti del danno a sé eventualmente ascrivibile, avendo riguardo
esclusivamente al ruolo rivestito dal concludente
Con riserva di articolare mezzi istruttori.
Con vittoria di spese, competenze ed onorari.”.

6. A seguito della costituzione in giudizio dei chiamati, parte attrice,
con memoria ex art. 183, comma 6, n.1, c.p.c., estendeva le proprie do-
mande al solo , costituitosi in giudizio tardivamente. CP_2
Così compendiate le opposte pretese delle parti, la causa, istruita me-
diante CTU, viene ora in decisione.
* * *
Vanno, in primo luogo, esaminate le domande avanzate dal CP_11
[...
nei confronti di e di . Controparte_1 CP_2
Al riguardo occorre, preliminarmente, procedere all'inquadramento della fattispecie dedotta in giudizio, anche in ragione delle eccezioni di de-
cadenza e prescrizione dell'azione, sollevate dalle controparti.
Considerato il rapporto tra costruttore – venditore e acquirenti delle singole unità immobiliari componenti il complesso edilizio, si verte in un caso di azione per “rovina e difetti di cose immobili” di cui all'art. 1669
c.c., che è di natura extracontrattuale ed opera, per ragioni e finalità di
Tribunale di Trapani
- 12 - Sezione Civile R.G. n. 869/2022
interesse generale, non solo a carico dell'appaltatore ed a favore del com-
mittente, ma anche a carico del costruttore ed a favore dell'acquirente,
pur in mancanza tra essi di un contratto di appalto e anche quando l'ope-
ra sia stata eseguita (in tutto o in parte) da un terzo, su incarico del co-
struttore (cfr. Cass. civ., sez. 2, sent. 30.9.2020, n. 20877; conff. Cass. n.
26574/2017; Cass. n. 2238/ 2012; Cass. n. 7634/2006; Cass. n.
4622/2002; Cass. n. 8109/1997; Cass. n. 11450/1992).
Quanto agli elementi oggettivi della tutela invocata da parte attrice,
“deve trattarsi di gravi difetti, ravvisabili in qualsiasi alterazione dell'opera,
conseguente alla sua inadeguata realizzazione, che, pur non riguardando
parti essenziali della stessa e non determinandone pertanto la rovina o il
pericolo di rovina, si traducano, tuttavia, in vizi funzionali di quegli elementi
accessori o secondari che dell'opera stessa consentono l'impiego duraturo
cui è destinata e tali, quindi da incidere negativamente ed in considerevole
misura sul godimento della stessa (Cass. n. 10893/2013)”; in altri termini,
i gravi difetti dell'immobile idonei a determinare una responsabilità del costruttore nei confronti dell'acquirente, al di fuori dell'ipotesi di rovina o di evidente pericolo di rovina, possono consistere “anche nei vizi che, sen-
za influire sulla stabilità dell'opera, pregiudichino e menomino in modo gra-
ve il normale godimento e/o la funzionalità e/o abitabilità dell'immobile
medesimo” (Cass. civ., sez. 2, sent. 30.9.2020, n. 20877).
Nel merito, le domande del condominio attore sono parzialmente fon-
date e vanno accolte nei limiti di seguito indicati.
Le doglianze di parte attrice hanno, infatti, trovato riscontro nella
C.T.U. dell'ing. , le cui conclusioni devono appieno condivider-Per_1
Tribunale di Trapani
- 13 - Sezione Civile R.G. n. 869/2022
si in quanto congruamente motivate ed esaustive rispetto ai quesiti sotto-
posti.
Il Consulente, che si è pure servito degli elaborati tecnici sviluppati dal
CTU del procedimento per ATP (R.G. n. 689/2021), ha, infatti, accertato per i diversi vizi lamentati quanto segue:
A) “COPERTURA ADEGUAMENTO PLUVIALI E GRONDAIE” (pagg. 5-8
rel. CTU): la copertura dei tre corpi di fabbrica componenti il complesso immobiliare, estesa complessivamente 508,50 mq, è “costituita da un so-
laio piano, con una pendenza est-ovest, ottenuta mediante l'installazione di
lastre prefabbricate isolanti e impermeabili tipo Isopan, pannelli isolanti
sandwich, che convogliano le acque piovane in una grondaia in PVC larga
16 cm e profonda circa 15”; sulla grondaia si innestano, poi, “quattro plu-
viali discendenti in lamiera zincata preverniciata, con diametro di 100 mm
[…]che inizialmente si innestavano in pozzetti di PVC 40x40x40 cm, collega-
ti tramite un tubo in PVC grigio DN110, posto sotto il marciapiede, che fun-
ge da fognatura mista per acque bianche e nere”, ma che al momento del sopralluogo si presentavano “disconnessi dai pozzetti presenti alla base
degli stessi e mediante l'aggiunta di una curva 90° vengono indirizzati di-
rettamente in strada”. Il Consulente ha, inoltre, accertato che, in origine, i pluviali “si innestavano in pozzetti di PVC 40x40x40 cm, collegati tramite
un tubo in PVC grigio DN110, posto sotto il marciapiede, che funge da fo-
gnatura mista per acque bianche e nere. Questa tubazione collegava tutti i
pozzetti sotto il marciapiede, inclusi quelli delle colonne di scarico delle ac-
que nere”. Quindi, ”in seguito all'intervento della ditta i pluviali sono CP_12
stati disconnessi dai pozzetti presenti alla base degli stessi e mediante
Tribunale di Trapani
- 14 - Sezione Civile R.G. n. 869/2022
l'aggiunta di una curva 90° vengono indirizzati direttamente in strada”.
Tuttavia, tale modifica, effettuata dal per ovviare Parte_1
all'inefficienza del sistema, “comporta il non rispetto dell'art. 70 del Rego-
lamento edilizio comunale”, che fa divieto di convogliare le acque meteori-
che sul suolo pubblico.
Ciò posto, il consulente del Tribunale ha avuto cura di evidenziare che
“il sistema di smaltimento delle acque meteoriche e fognarie originario era fortemente inefficiente e non conforme alle prescrizioni del vigente Regola- mento Edilizio del . Ed, infatti, a fronte di Controparte_13
un'estensione della superficie di copertura di mq 508,50, in fase di pro-
getto, sono stati previsti soltanto 4 pluviali, in luogo dei 10 che sarebbero stati necessari, a norma dell'art. 65 del Regolamento edilizio comunale,
che testualmente dispone: "Nelle coperture a terrazzo, deve essere previsto
un pluviale con bocchettoni sufficienti per garantire il tempestivo scarico
delle acque piovane ogni 50 m² di superficie.".
Il CTU ha, inoltre, messo in evidenza “l'insufficienza delle sezioni delle
tubazioni installate dal costruttore […] ivi comprese quelle (n.d.r.) delle tu-
bazioni di scarico sotto il marciapiede […] e la tubazione di collegamento tra
i pozzetti d'ispezione e la fognatura è in PVC DN110, che si è dimostrata
inadeguata per gestire la portata idraulica durante le piogge, anche di in-
tensità moderata.” (cfr. pagg. 6-7).
In merito ai rimedi necessari per l'eliminazione dei vizi e delle difformi-
tà regolamentari riscontrate, il consulente del Tribunale ha individuato i seguenti interventi:
A.1.) Installazione di nuovi pluviali.
Tribunale di Trapani
- 15 - Sezione Civile R.G. n. 869/2022
In particolare:
A.

1.a) È necessario installare almeno 10 pluviali DN100 in copertura per l'intero complesso edilizio. Per garantire un'estetica architettonica coerente e sfruttare adeguatamente lo spazio disponibile, si prevede l'aggiunta di 4 pluviali per ogni Palazzina, con relativi pozzetti di raccolta,
come indicato nei prospetti dell'Allegato 4.4 (si veda l'elaborato grafico contenuto nella CTU Ing. ); Per_2
A.

1.b) Connessione e dismissione: l'ultima veranda centrale sarà colle-
gata ai due pluviali discendenti esistenti tramite una braga di collegamen-
to. Inoltre, i pluviali aggiuntivi richiederanno l'utilizzo di una piattaforma aerea con gru per facilitare l'installazione. I fori esistenti saranno sigillati e la canaletta di gronda, attualmente in uso, sarà rimossa e sostituita.
A.2.) Modifica delle pendenze e canaletta di gronda:
A.

2.a) Adeguamento delle pendenze: le pendenze della canaletta di gronda saranno rimodulate, con un colmo sollevato di 10 cm tra due pluviali e i compluvi sistemati all'interno del pluviale discendente;

A.

2.b) Ricollocazione della canaletta: una nuova canaletta sarà instal-
lata con lo stesso materiale dell'esistente, ben sigillata ai bordi per ga-
rantire un efficace smaltimento delle acque;

Costo stimato degli interventi, al netto degli oneri tecnici di progetta zione e coordinamento lavori, nonché delle spese di trasporto dei sfabbri-
cidi a discarica, pari ad € 5.839,40 oltre IVA, come da computo metrico allegato alla relazione di CTU;

B) “MARCIAPIEDI E (pagg.

8-12 rel. Parte_3
CTU):
Tribunale di Trapani
- 16 - Sezione Civile R.G. n. 869/2022
In merito ai vizi dei marciapiedi antistanti l'ingresso condominiale, il
CTU ha accertato che “l'attuale marciapiede è realizzato con piastrelle in
ceramica monocottura che non soddisfano i requisiti di resistenza all'usura
e all'attrito e sono già danneggiate in più punti. Inoltre, il marciapiede esi-
stente non rispetta l'altezza minima di sicurezza prevista (D.M. Infrastrut-
ture 5.11.2001), il che espone i pedoni a rischi aggiuntivi.”.
Per quanto attiene agli scarichi fognari di deflusso e allaccio alla fogna-
tura di il consulente ha appurato che “il sistema originaria- Parte_3
mente progettato prevedeva correttamente il convogliamento delle acque
meteoriche in una fognatura mista. Tuttavia, tale configurazione è stata
modificata successivamente, con le acque meteoriche deviate all'esterno (in violazione dell'art. 71 del Reg. Edilizio Comunale n.d.r.). Inoltre, “la tuba-
zione di collegamento tra i pozzetti d'ispezione e la fognatura è in PVC
DN110, che si è dimostrata inadeguata per gestire la portata idraulica du-
rante le piogge, anche di intensità moderata.
Il CTU ha, quindi, suggerito i seguenti correttivi:
B.1) INTERVENTI SISTEMA DI SCARICO FOGNARIO DI DEFLUSSO E
ALLACCIO ALLA FOGNATURA DI (pagg. 10-12 rel. CTU): Parte_3
- rimozione e sostituzione delle tubazioni:
- sostituzione: “Rimuovere integralmente le tubazioni esistenti sotto il
marciapiede, ad eccezione dei tratti di allaccio ai pozzetti P2 e P6, che ver-
ranno mantenuti poiché garantiscono un ulteriore smaltimento”;
- nuove tubazioni: “Installare nuove tubazioni in PVC DN295.40, che
corrispondono alla dimensione della fognatura comunale, per garantire una
portata adeguata”;
Tribunale di Trapani
- 17 - Sezione Civile R.G. n. 869/2022
B.

1.a) Allacciamenti aggiuntivi:
- “realizzare due ulteriori allacci alla fognatura comunale con tubazioni
DN295.4: Palazzina B: Allaccio dal pozzetto sifonato P5, posizionato in
prossimità del giunto tecnico tra la e il corpo centrale;
Palazzi- Parte_4
na A: Allaccio dal pozzetto sifonato P1, situato all'angolo nord-ovest della
Palazzina A”;
- tappo removibile: “nel pozzetto P5, sarà installato un tappo removibile
per consentire la separazione degli scarichi delle due palazzine. Questo
tappo potrà essere temporaneamente rimosso in caso di emergenza o per
manutenzione”;
B.

1.b) Aggiornamento dei pozzetti e chiusini:
- “sostituzione dei pozzetti: tutti i pozzetti su marciapiedi saranno sosti-
tuiti con pozzetti sifonati di dimensioni 80x50x50 cm e chiusini progettati
per resistere al calpestio pedonale”;
- nuovi pozzetti: “aggiungere ulteriori pozzetti ai piedi dei nuovi pluviali
per garantire una corretta ispezione e manutenzione”.
B.2) INTERVENTI (pagg.

8-10 rel. CTU): CP_14
B.

2.a) demolizione e scavo:
- demolizione: “rimozione del massetto e della pavimentazione esisten-
te”;
- scavo: “realizzazione di uno scavo profondo 60 cm per l'installazione
delle nuove tubazioni in PVC DN295.4”;
B.

2.b) costruzione della spalletta e preparazione del fondo:
- spalletta: “costruzione di una spalletta in calcestruzzo armato di spes-
sore 20 cm lungo il bordo dello scavo, per definire il bordo del marciapiede”;
Tribunale di Trapani
- 18 - Sezione Civile R.G. n. 869/2022
- preparazione del fondo: “compattamento del fondo dello scavo, seguito
dalla posa di uno strato di magrone di 10 cm e sabbia per l'alloggiamento
delle tubazioni e dei pozzetti”;
B.

2.c) ricolmo e massetto:
- ricolmo: “utilizzo del materiale di risulta dello scavo miscelato con sta-
bilizzante di cava per il ricolmo”;
- massetto: “gettata di calcestruzzo di 10 cm per costituire un massetto
resistente che supporterà la nuova pavimentazione”;
B.

2.d) pavimentazione:
- materiale: “installazione di pavimentazione in prodotti cementizi eco-
nomici ma altamente resistenti all'usura e al gelo. La pavimentazione pre-
senterà uno strato doppio a base di cemento e una superficie “grezza” na-
turale, con colorazioni a scelta del condominio”;
- caratteristiche: “le piastrelle cementizie saranno scelte per garantire
durabilità e resistenza, rispondendo così alle esigenze funzionali e esteti-
che del marciapiede”.
Costo stimato degli interventi per sistema fognario e marciapiede, al netto degli oneri tecnici di progettazione e coordinamento lavori, nonché
delle spese di trasporto dei sfabbricidi a discarica, pari ad € 21.315,64 ol-
tre IVA, come da computo metrico allegato alla relazione di CTU.
C) (pagg. Controparte_15
12-15):
Il CTU ha accertato che, “nel piazzale est, che funge da accesso ai box
posti al piano seminterrato delle Palazzine A e B sono installate 14 cisterne
idriche, di 10.000 litri ciascuna, in calcestruzzo armato vibrocompresso
Tribunale di Trapani
- 19 - Sezione Civile R.G. n. 869/2022
(C.A.V.); di queste, 13 sono di proprietà esclusiva dei singoli condomini e
una è di uso comune per l'intero complesso”.
Il consulente ha, inoltre, appurato che “a causa di un errore di quota
nella posizione del fondo delle cisterne - posto almeno 15 cm più alto del
necessario - il costruttore ha optato per la rimozione del collare del tappo,
tagliandolo e lasciandolo esposto”; “per coprire l'accesso alla cisterna, è
stato costruito un cordolo in calcestruzzo armato attorno al foro e installata
una botola in ghisa sferoidale 70x70 cm, fornita dalla ditta Tutta- CP_16
via, la botola, rialzata di 25-30 cm rispetto al piano asfaltato, non è comple-
tamente ermetica, permettendo infiltrazioni di acqua piovana e piccole spe-
cie animali, compromettendo l'igiene e la potabilità dell'acqua…Per affron-
tare questo problema, è stato aggiunto un coperchio metallico in acciaio
inox di circa 3-4 mm di spessore. Tuttavia, il transito dei veicoli su questo
coperchio causa rumori molesti e vibrazioni che compromettono ulteriormen-
te la tenuta. Allo stato del sopralluogo alcuni coperchi in metallo giacevano
fuori dalla loro sede. Inoltre, il cordolo in calcestruzzo non è stato imper-
meabilizzato, facilitando ulteriori infiltrazioni di acque superficiali.”. Ed an-
cora: “i pozzetti di ispezione e le tubazioni di scarico, posizionati vicino alle
cisterne idriche, rischiano di contaminare le riserve d'acqua potabile con
acque reflue, soprattutto in caso di rottura o tracimazione. Le tubazioni esi-
stenti in PVC DN110 non garantiscono un'adeguata protezione, e le attuali
soluzioni di chiusura non impediscono la fuoriuscita di liquami o infiltrazio-
ni di acqua superficiale.”
Al fine di ovviare alle criticità riscontrate e onde minimizzare i disagi derivanti dalla perdita di autonomia idrica conseguente agli interventi in-
Tribunale di Trapani
- 20 - Sezione Civile R.G. n. 869/2022
dividuati, il CTU ha prospettato:
C.1) INTERVENTI SULLE (pagg. 12-14 rel. CTU): CP_15
C.

1.a) pulizia e preparazione:
- pulizia dei bordi: “pulire i bordi in calcestruzzo della botola per rimuo-
vere polvere e detriti”;
- livellamento e impermeabilizzazione: “livellare le pareti e il fondo del
pozzetto con malta reoplastica cementizia ad alta resistenza meccanica.
Applicare una impermeabilizzazione a due mani con membrana elasto-
cementizia o similari. L'applicazione dovrà essere effettuata in più strati, a
mano incrociata, su sottofondo pulito e saturato d'acqua”;
C.

1.b) installazione del nuovo coperchio ermetico:
- coperchio in acciaio inox: “installare un coperchio ermetico in acciaio
inox di dimensioni circa 585x585 mm (da verificare in sito), con uno spesso-
re di 3 mm. Il coperchio deve essere dotato di una maniglia girevole di sol-
levamento e sigillato con guaina in neoprene ai bordi”;
- telaio e fissaggio: “il telaio in acciaio inox sarà ancorato ai bordi del
pozzetto con fissaggi (fisker) di diametro 5 mm, posti ogni 100 mm
d'interasse. Sigillare i bordi con gel siliconico e montare una guarnizione in
neoprene per garantire un'ulteriore protezione all'ermeticità”;
- cunei di bloccaggio: “posizionare cunei di bloccaggio in acciaio inox ai
quattro lati del coperchio per assicurare la tenuta”;
C.

1.c) coordinamento dei lavori:
- assistenza professionale: “richiedere assistenza di muratori, idraulici e
fabbri per l'adattamento preciso del coperchio e la garanzia di un'installa-
zione a regola d'arte”;
Tribunale di Trapani
- 21 - Sezione Civile R.G. n. 869/2022
- interventi specifici: “operare su ogni cisterna individualmente per mi-
nimizzare l'interferenza con le operazioni di parcheggio e uscita dai box au-
to, garantendo il minimo disagio per i condomini”.
C.2) INTERVENTI SUI POZZETTI E SULLE TUBAZIONI DI SCARICO
(pagg. 14-15 rel. CTU):
C.

2.a) incamiciatura delle tubazioni:
- incamiciatura con tubo coassiale: “le tubazioni di scarico in PVC
DN110 saranno sostituite con tubazioni coassiali DN160, ben sigillate ai
bordi dei pozzetti di immissione e sbocco. Questo sistema coassiale garan-
tisce una protezione ermetica migliorata e riduce il rischio di contaminazio-
ne delle cisterne”;
- rimozione della vecchia tubazione: “rimuovere le tubazioni esistenti e
procedere con l'incamiciatura della nuova tubazione. La nuova tubazione
sarà sigillata ai bordi dei pozzetti per evitare perdite”;
C.

2.b) LAVORI DI RISTRUTTURAZIONE (pagg. 14-15 rel. CTU):
- rimozione e demolizione: “rimuovere il tratto di asfalto, demolire even-
tuali massetti e cordoli in calcestruzzo, e rimuovere le vecchie tubazioni”;
- nuova tubazione e impermeabilizzazione: “installare la nuova tubazio-
ne, scavo fino al piano di allettamento, e gettare il calcestruzzo per l'allet-
tamento. Ricolmare con materiale proveniente dagli scavi e stabilizzante di
cava. La pavimentazione in conglomerato bituminoso del piazzale sarà ri-
costituita”.
- mezzi e metodi: “utilizzare mezzi meccanici leggeri (miniescavatori) e
operare manualmente nei tratti complessi. Evitare l'uso di autocarri pesanti
sopra le cisterne idriche per prevenire danni”;
Tribunale di Trapani
- 22 - Sezione Civile R.G. n. 869/2022
C.

2.c) SOSTITUZIONE E ADEGUAMENTO DEI POZZETTI (pag. 15 rel.
CTU):
- pozzetti: “i pozzetti F2, F3, F4, FA5 e F5 saranno sostituiti con nuovi
pozzetti in calcestruzzo armato (c.a.v.) 50x50x50 cm. Le tubazioni prove-
nienti dalle abitazioni saranno a pressione e rese ermetiche con innesti si-
mili a quelli esistenti nei pozzetti F2 e F5”;
- impianto di scarico: “la conduttura di sbocco nella fognatura stradale,
attualmente di diametro 110 mm, sarà incamiciata in tubo PVC ermetico di
diametro 160 mm per prevenire perdite”;
C.

2.d) IMPERMEABILIZZAZIONE E ADEGUAMENTO DEI POZZETTI
(pagg. 15 rel. CTU):
- “pozzetti in c.a.v. saranno impermeabilizzati a due mani con membra-
na liquida del tipo IL MA o similari. L'applicazione sarà effettuata
in più strati su sottofondo pulito e saturato d'acqua”;
C.

2.e) CONSIDERAZIONI E LAVORI ACCESSORI (pagg. 15 rel. CTU):
- assistenza professionale: “l'intervento richiede l'assistenza di muratori,
idraulici e fabbri per adattare i pozzetti e le tubazioni al sito specifico, non-
ché per le opere accessorie e le deviazioni o adeguamenti delle tubazioni
esistenti”;
- alternative ai pozzetti: “i pozzetti possono essere realizzati anche in
PVC di medesime dimensioni, con innesti delle tubazioni perfettamente si-
gillati e tappo di chiusura carrabile”;
Costo stimato degli interventi per sistema fognario e marciapiede, al netto degli oneri tecnici di progettazione e coordinamento lavori, nonché
delle spese di trasporto degli sfabbricidi a discarica, pari ad €15.238,87
Tribunale di Trapani
- 23 - Sezione Civile R.G. n. 869/2022
oltre IVA, come da computo metrico allegato alla relazione di CTU.
D) DIFETTI E DANNI A BALCONI (pagg. 16-20 rel. CTU):
In merito ai difetti dei balconi lamentati dal il consulente Parte_1
dell'Ufficio ha constatato che “dopo soli tre anni dal completamento della
costruzione, i prospetti Est e Ovest del mostrano evidenti segni Parte_1
di degrado superficiale”. In particolare, sia nel prospetto Est, che in quello est-ovest del si evidenziano “segni di ruscellamento dell'acqua Parte_1
sulle pareti verticali” dovuti alla originaria mancanza di cornicioni o di scossaline con gocciolatoio, poiché non previsti in fase di realizzazione e,
ciò, in contrasto con la normale tecnica costruttiva.
Il CTU ha inoltre accertato come l'altezza dei parapetti dei balconi, pari a 93 cm, sia inferiore a quella minima di sicurezza (100 cm).
Il CTU ha, inoltre, avuto cura di precisare che alcune delle cause degli inconvenienti accertati sul prospetto ovest sono state risolte dal CP_17
, con il montaggio della grondaia metallica e con l'aggiunta di nuovi
[...]
pluviali, nonché dagli stessi condomini che affacciano sul lato ovest, i quali hanno provveduto a dotare i parapetti dei propri balconi di coperti-
ne di marmo con gocciolatoio.
Quindi, allo scopo di garantire la durevole protezione dell'estetica del complesso edilizio, compromessa dalla percolazione delle acque meteori-
che, nonché al fine di ripristinare l'altezza minima di sicurezza dei para-
petti, l'Ing. ha previsto l'esecuzione dei seguenti interventi: Per_1
D.1) RIPRISTINO DELLE FINITURE – IMPERMEABILIZZAZIONE -
ADEGUAMENTO DELLE PENSILINE E DEI BALCONI:
D.

1.a) RIPRISTINO E ADEGUAMENTO DELLE PENSILINE E DEI BAL-
Tribunale di Trapani
- 24 - Sezione Civile R.G. n. 869/2022
CONI:
- “cornicioni e scossalina: Installazione di cornicioni o scossalina con
gocciolatoio sui prospetti Est e Ovest per deviare l'acqua piovana e preveni-
re il ruscellamento e il dilavamento dei materiali di finitura”;
- gocciolatoi: “installazione di bocchettoni-gocciolatoi sui balconi di ogni
piano, ove sprovvisti, per garantire un'adeguata evacuazione delle acque
piovane e prevenire l'accumulo e il ruscellamento”;
- parapetti dei balconi: “adeguamento dell'altezza dei parapetti a 100
cm, conformemente alle normative di sicurezza. Aggiunta di copertine in
marmo con gocciolatoi dove mancano”;
D.

1.b) RIPRISTINO DELLE FINITURE E IMPERMEABILIZZAZIONE:
- pulizia e ripristino: “pulizia delle superfici degradate e rimozione dei
materiali compromessi. Trattamento con prodotti specifici per la riparazione
delle finiture e per il recupero della superficie”;
- impermeabilizzazione: “applicazione di trattamenti impermeabilizzanti
sulle pareti verticali e sui balconi per prevenire ulteriori danni da umidità.
Utilizzo di membrane liquide o altri materiali di impermeabilizzazione adatti
per esterni”;
D.

1.c) ISOLAMENTO E CONTROLLO:
- controllo dell'Isolamento: “verifica dello stato dell'isolamento a cappot-
to e trattamento di eventuali danni per evitare che muffe e parassiti com-
promettano l'efficacia dell'isolamento”;
D.

1.d) INTERVENTI DI MANUTENZIONE:
- manutenzione periodica: “pianificazione di interventi di manutenzione
periodica per monitorare lo stato delle finiture e garantire la loro durabilità
Tribunale di Trapani
- 25 - Sezione Civile R.G. n. 869/2022
nel tempo”;
Costo stimato degli interventi per il rispristino dei prospetti e dei bal-
coni, al netto degli oneri tecnici di progettazione e coordinamento lavori,
nonché delle spese di trasporto degli sfabbricidi a discarica, pari ad €
33.137,98 oltre IVA, come da computo metrico allegato alla relazione di
CTU.
E) SPESE (pagg. 20-21 rel. CTU): CP_18
- Trasporto a discarica: € 524,75 oltre IVA;

- Spese di progettazione, coordinamento e sicurezza: € 5.800,00 oltre IVA.
TOTALE COMPLESSIVO INTERVENTI “A”, “B”, “C”, “D”, “E”:
€ 97.7247,79 IVA compresa.
Gli accertamenti tecnici e le conclusioni cui è giunto il CTU della cau-
sa, peraltro in linea con quanto già rilevato in sede di ATP, resistono alle osservazioni critiche delle parti, che si sono incentrate sul riparto di re-
sponsabilità tra ed di cui si tratterà in seguito. CP_1 CP_2
Quindi, sulla scorta delle risultanze peritali, va in primo luogo osserva-
to che le anomalie tecnico – edilizie, i cui effetti si sono manifestati a me-
no di due anni di distanza dalla fine dei lavori (cfr. art. 7, all. 20 atto di citazione), afferiscono, prevalentemente, alle parti comuni dell'edificio
(pluviali e grondaie;
marciapiedi; fognature, prospetti, ivi compresi i fron-
tali dei balconi), in ordine alle quali va, dunque, affermata la legittimazio-
ne attiva di parte attrice. Lo stesso è a dirsi per quanto attiene alle 14 ci-
sterne interrate, delle quali una soltanto di proprietà condominiale e ciò
in considerazione del precipuo interesse di parte attrice ad evitare il ri-
schio concreto che i propri scarichi fognari e superficiali contaminino le
Tribunale di Trapani
- 26 - Sezione Civile R.G. n. 869/2022
riserve di acqua potabile dei singoli condomini, così come motivatamente paventato dal CTU (cfr. pag. 13 rel. CTU).
Trattasi, inoltre, di “gravi difetti” funzionali degli elementi, anche ac-
cessori e/o secondari, dell'opera, che incidono negativamente ed in misu-
ra considerevole sul pieno e duraturo godimento della stessa (cfr. Cass.
civ., sez. 2, sent. 30.9.2020, n. 20877; conf. Cass. n. 10893/2013).
Deve, poi, escludersi che parte attrice sia incorsa nelle ipotesi di deca-
denza e/o prescrizione dell'azione previste dall'art. 1669 c.c.
Ed infatti, contrariamente a quanto eccepito da i difetti Controparte_4
lamentati dal Condominio, lungi dall'essere immediatamente rilevabili da parte di un soggetto dotato di comune esperienza, si sono resi manifesti soltanto con il trascorrere del tempo, attraverso le conseguenze dannose che hanno prodotto. Si considerino, ad esempio, i segni di ruscellamento sugli intonaci dei balconi e dei prospetti ovvero il deterioramento della pa-
vimentazione del marciapiede, effetti che, secondo la comune esperienza,
richiedono un lasso di tempo non breve per il loro manifestarsi;
ed anco-
ra, le problematiche afferenti al sistema interrato di smaltimento dei li-
quami in relazione al rischio, più volte rimarcato dal CTU, di contamina-
zione delle cisterne dell'acqua potabile, interrate e, pertanto, non visibili.
Ciò posto, in assenza di prova contraria sulla data di effettiva cono-
scenza dei vizi e dei difetti dell'opera da parte dell'attore, deve presumersi che la denunzia degli stessi al costruttore sia stata effettuata in data prossima alla loro scoperta, come peraltro può evincersi dalla nota di “in-
tegrazione delle contestazioni afferenti la realizzazione di opere relative al
” inviata a mezzo pec il 20.7.2020 dal legale del Condo- Parte_1
Tribunale di Trapani
- 27 - Sezione Civile R.G. n. 869/2022
minio, in seno alla quale si fa riferimento, oltre che alla precedente nota di denunzia dei difetti del 8.6.2020, anche al sopralluogo effettuato in contraddittorio con (cfr. all.ti 14-15 atto di citazione). CP_1
Va, pure, esclusa l'ipotesi di prescrizione dell'azione, avendo parte at-
trice instaurato il procedimento per ATP (R.G. n. 689/21), nei confronti del a marzo 2021, quindi, ben prima del decorso del termine an- CP_1
nuale previsto dall'ultimo comma dell'art. 1669 c.c.; lo stesso valga per il presente giudizio, che è stato introdotto nell'aprile 2022 e, cioè, entro l'anno dalla definizione del procedimento per ATP, conclusosi in data

1.10.2021 con il deposito della relazione di CTU a firma dell'Ing. Per_2
(cfr. all.ti 4-5 atto di citazione).
Quanto alle cause dei difetti, vanno condivisi i rilievi del CTU, che ne ha individuato la fonte nelle carenze progettuali e/o realizzative dell'opera.
In particolare, per quanto concerne il sistema di raccolta e deflusso delle acque piovane, possono condividersi le conclusioni dell'Ing. Per_1
che ha sottolineato la violazione dell'art. 65 del Regolamento edilizio co-
munale, che imponeva la realizzazione sul tetto di copertura di almeno 10
bocchette di scarico (una ogni 50 mq di superficie), a fronte delle quattro previste dal progettista (cfr. pag. 7). Del pari condivisibili si rivelano le considerazioni sulle inadempienze del costruttore, che, nella realizzazione delle tubazioni di adduzione delle acque meteoriche al sistema fognario,
ha utilizzato tubi in PVC DN110 di sezione nettamente insufficienti allo scopo (cfr. pagg. 6 e 10); circostanza, quest'ultima non rilevata dal diretto-
re dei lavori.
Tribunale di Trapani
- 28 - Sezione Civile R.G. n. 869/2022
In ordine al marciapiede antistante l'ingresso condominiale, il consu-
lente del Tribunale ha constatato il mancato rispetto dell'altezza minima di cm 15 dal piano stradale, in violazione delle prescrizioni di cui al D.M.
Infrastrutture del 5.11.2001, nonché la finitura con piastrelle in ceramica monocottura, inadeguate sotto il profilo del coefficiente di attrito e della loro resistenza all'usura. Al riguardo, vanno, inoltre, condivisi i profili di responsabilità individuati dal CTU nella mancata previsione di dettaglio in fase progettuale ed in fase di controllo delle lavorazioni, nonché alla scelta del costruttore di procedere ugualmente alla realizzazione di tale elemento nonostante l'assenza delle necessarie indicazioni tecniche e con l'utilizzo di materiali palesemente inadeguati allo scopo (cfr. pag. 23 rel.
CTU).
Per quanto concerne le cisterne di raccolta dell'acqua potabile può
concordarsi con il CTU circa la chiara responsabilità del costruttore, il quale, per ovviare all'insufficiente quota di scavo delle fondamenta delle cisterne, ne ha arbitrariamente e pericolosamente alterato la conforma-
zione, privandole del relativo tappo ermetico e compromettendone la tenu-
ta alle infiltrazioni. Ciò ancor più in ragione della loro estrema vicinanza con la tubazione fognaria, peraltro, di sezione sottodimensionata, e con i relativi pozzetti di ispezione, che il CTU ha accertato essere privi dei ne-
cessari accorgimenti atti a garantirne l'ermeticità. Sul punto, l'Ing. Per_1
Par che ha precisato di non avere rinvenuto tra gli elaborati progettuali di tale alcun riferimento alla sezione dei tubi, ne ha sottolineato la negligen-
za, anche in qualità di direttore dei lavori, per non avere sollevato alcuna obiezione in merito all'operato della ditta costruttrice, nonostante la pale-
Tribunale di Trapani
- 29 - Sezione Civile R.G. n. 869/2022
se evidenza delle anomalie e delle difformità (cfr. pagg. 10-11 rel. CTU).
Non convincono in senso contrario le osservazioni mosse dal CTP di
, il quale ha sostenuto che sia la rimozione dei tappi delle cisterne, CP_2
che la realizzazione della tubazione fognaria e dei pozzetti, questi ultimi,
peraltro, non previsti in progetto, sono da attribuire all'esclusiva ed arbi-
traria iniziativa del costruttore, posta in essere all'insaputa del direttore dei lavori.
Ed infatti, oltre ad apparire inverosimile che il sistema di tubazione fo-
gnaria sia stato rivoluzionato all'indomani del collaudo dell'opera,
l'assunto in commento è smentito dalla stessa documentazione fotografi-
ca allegata da alla memoria ex art. 183 n. 2 cpc del 1.6.2023 (alle- CP_2
gati: “foto_2.jpg” “foto_4.jpg”), nei quali sono chiaramente visibili, a ridos-
so della pavimentazione del marciapiede e a breve distanza CP_5
dalle cisterne, sia la tubazione, che i pozzetti di ispezione in pvc, in fase di interramento;
in particolare, nella parte centrale del fotogramma “fo-
to_4.jpg”, in secondo piano, si notano un tubo a gomito e un pozzetto in pvc, adiacenti ad un pilastro dell'edificio, del tutto corrispondenti al poz-
zetto di ispezione ritratto nella foto n. 23 dell'allegato fotografico alla rela-
zione del CTU, dalla quale può apprezzarsi la ridotta distanza con il co-
perchio d'ispezione di una delle cisterne.
Per quanto, poi, concerne i problemi di ruscellamento delle acque me-
teoriche sui materiali di finitura riscontrati sulle pareti di prospetto e sui balconi del vanno certamente condivise le conclusioni del Parte_1
CTU, che ne ha attribuito la causa alla mancata previsione e posa in ope-
ra, secondo la normale tecnica costruttiva, di comuni accorgimenti quali:
Tribunale di Trapani
- 30 - Sezione Civile R.G. n. 869/2022
le scossaline rompi-goccia sui cornicioni e le copertine di marmo con goc-
ciolatoi sui balconi, (cfr. pag. 16 rel. CTU).
Al riguardo, ferma restando la responsabilità di per fatto pro- CP_1
prio e per quello dei propri incaricati, non possono trovare accoglimento le difese di , che ha affermato: “non esiste nessun dettaglio o regola CP_2
tecnica che impone la presenza di tale copertina, sarebbe stato sicuramente
utile ma assolutamente a discrezione del costruttore che, infatti, sul fronte
opposto ha allocato apposite soglie in marmo con gocciolatoio, mentre sul
fronte principale, sicuramente per una sua scelta di economia, sono state
omesse” (cfr. pag. 4 comparsa risposta Artale).
Ed infatti, a prescindere dalla necessità tecnica dei particolari edilizi in esame, peraltro, ritenuti “utili” dallo stesso convenuto, la mancanza delle scossaline e dei gocciolatoi, ancor più soltanto su di un lato dell'edificio,
avrebbe quanto meno imposto la segnalazione dell'anomalia al costrutto-
re. Rientra, infatti, tra i compiti del direttore dei lavori la segnalazione di situazioni anomale riscontrate nel corso dell'appalto e l'adozione dei rela-
tivi accorgimenti volti a garantire che l'opera risulti immune da difetti e vizi.
Ad analoga conclusione deve pervenirsi in merito al mancato rispetto dell'altezza minima dei parapetti dei balconi (cfr. pag. 16 rel. CTU), in con-
siderazione del fatto che, pur non essendo stati rilevati errori di progetta-
zione dell'elemento architettonico in esame, la responsabilità della loro inesatta realizzazione è da attribuirsi, sia all'impresa costruttrice, che non ha curato la realizzazione a regola d'arte, sia al direttore dei lavori, che ha omesso i necessari controlli e collaudi.
Tribunale di Trapani
- 31 - Sezione Civile R.G. n. 869/2022
Ciò posto, vanno, senz'altro accolte le domande avanzate dal condomi-
nio attore nei confronti di e di . CP_1 CP_2
In ragione della natura aquiliana dell'azione ex art. 1669 c.c., alla re-
sponsabilità del costruttore - tenuto a garantire che l'opera realizzata sia esente da gravi difetti, a prescindere dal fatto che l'opera sia stata esegui-
ta, su suo incarico, in tutto o in parte da un terzo, (Cass. civ., sez. 2, sent.
30.9.2020, n. 20877; conff. Cass. n. 26574/2017; Cass. n. 2238/ 2012;
Cass. n. 7634/2006; Cass. n. 4622/2002; Cass. n. 8109/1997; Cass. n.
11450/1992) - si affianca quella del progettista e direttore dei lavori, che ha colposamente contribuito all'insorgenza dei vizi, “trovando ciò fonda-
mento nel principio di cui all'art. 2055 c.c., il quale, dettato in tema di re-
sponsabilità extracontrattuale, si estende all'ipotesi in cui taluno degli auto-
ri del danno debba rispondere a titolo di responsabilità contrattuale, a nul-
la rilevando in contrario la natura e la diversità dei contratti cui si ricollega
la responsabilità. Infatti, tali soggetti, quando con le proprie condotte attive
od omissive commettono autonomi e distinti illeciti o violazioni di norme giu-
ridiche diverse, concorrenti in modo efficiente a produrre uno degli eventi
tipici indicati nel medesimo art.1669, rispondono tutti dell'unico illecito ex- tracontrattuale” (Cass. civ., sez. 2, ord.

1.8.2023 n. 23470; conff. Cass. n.
18289 /2020; Cass. n. 29218/2017; Cass. n. 17874/2013).
In definitiva, ed vanno condannati, in Controparte_1 CP_2
solido tra loro, a corrispondere al condominio attore la somma di €
97.247,79, a titolo di risarcimento per l'eliminazione dei vizi e dei danni derivanti dai vizi dell'immobile, oltre interessi legali dalla decisione al soddisfo.
Tribunale di Trapani
- 32 - Sezione Civile R.G. n. 869/2022
Nei rapporti interni tra i convenuti, l'obbligazione risarcitoria va ripar-
tita in ragione delle rispettive quote di responsabilità.
Al riguardo, se per un verso, appare corretta sul piano metodologico la tripartizione delle percentuali di responsabilità operata dal CTU in rela-
zione alla fase progettuale, a quella esecutiva e a quella della direzione di lavori, non possono condividersi le conclusioni raggiunte in concreto dall'Ing. Per_1
In particolare, in relazione al “sistema di raccolta e deflusso delle acque
piovane”, la problematica riscontrata è riconducibile all'errata previsione in fase progettuale del numero minimo di pluviali rispetto alla superficie complessiva dei tetti, in violazione delle norme del PRG, nonché alla man-
cata specificazione della corretta sezione dei tubi di scarico, per altro,
neppure rimediata in fase di direzione dei lavori, cui è seguita la realizza-
zione da parte del costruttore, nonostante la mancanza di un progetto di dettaglio, che imponeva la richiesta di chiarimenti al progettista. In ragio-
ne di quanto precede, è congruo imputare a il 35% della respon- CP_1
sabilità e ad il rimanente 65%, sia per negligenza in fase progettua- CP_2
le che per negligenza durante la direzione lavori.
Per quanto concerne la “realizzazione del marciapiede antistante
l'ingresso ”, vanno riconosciute le medesime percentuali di CP_5
responsabilità, 35% a carico di e 65% a carico di , sia per la CP_1 CP_2
mancata progettazione in dettaglio, pur nella non particolare criticità
dell'elemento architettonico in esame, sia per la mancata sorveglianza della lavorazione, che avrebbe agevolmente evidenziato l'insufficiente al-
tezza del marciapiede e l'utilizzo di rivestimenti palesemente inadeguati
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- 33 - Sezione Civile R.G. n. 869/2022
per un utilizzo esterno intensivo;
il rimanente 35% va imputato al co-
struttore, che ha eseguito il manufatto senza rispettare la normale tecnica costruttiva ed omettendo di raccordarsi con il direttore dei lavori.
Ad analoghe conclusioni deve pervenirsi per quanto concerne il “siste-
ma di smaltimento delle acque nere e interferenze con cisterne”. Ed, infatti,
anche in questo caso vanno registrate carenze negli elaborati progettuali,
in seno ai quali non sono state previste le sezioni dei tubi e le loro pen-
denze, oltre agli accorgimenti atti a garantire l'ermeticità del sistema;

mentre, per quanto concerne la direzione dei lavori, vanno evidenziati il mancato controllo sull'ermeticità dei pozzetti di ispezione e sulle modifi-
che apportate ai tappi delle cisterne;
vanno, invece, imputati al costrutto-
re di avere proceduto alla realizzazione dell'impianto in mancanza di un progetto di dettaglio, nonché di aver proceduto, arbitrariamente, alla mo-
difica delle cisterne per ovviare al loro errato interramento. Sulla scorta delle considerazioni che precedono, va attribuita a il 35% della CP_1
responsabilità e ad il rimanente 65%. CP_2
Infine, in merito ai “difetti e danni a balconi e prospetti”, va ribadita la rilevanza della mancata previsione progettuale degli accorgimenti volti a scongiurare i ruscellamenti delle acque meteoriche sui prospetti e sui balconi, in assenza di prova su di una precisa scelta architettonica del costruttore, che incide sulla responsabilità a carico di , un'ulteriore CP_2
quota di responsabilità, sempre in capo ad , è riconducibile alla vio- CP_2
lazione degli obblighi di vigilanza e controllo, in qualità di direttore di la-
vori, in primo luogo per quanto attiene all'insufficiente altezza dei para-
petti, accertata in sede di CTU;
il tutto come detto per il 65%, mentre il
Tribunale di Trapani
- 34 - Sezione Civile R.G. n. 869/2022
rimanente 35% di responsabilità va, invece, attribuito a il quale, CP_1
oltre ad avere omesso di dotare l'edificio di scossaline e gocciolatoi, in vio-
lazione delle più comuni norme tecnico edilizie, non ha rispettato neppure il parametro di altezza minima dei parapetti.
In conclusione, nei rapporti interni tra i condebitori, anche ai fini dell'eventuale rivalsa, accertato che l'obbligazione grava a carico di CP_2
per il 65% ed a carico di per il 35%.
[...] CP_1
Venendo all'esame delle domande formulate da nei confronti CP_1
delle altre parti chiamate in garanzia, va in primo luogo esaminata la po-
sizione di nei confronti della quale il convenuto ha affer- Controparte_4
mato la sussistenza di una società di fatto, avente ad oggetto l'esercizio di attività imprenditoriale nell'ambito edile.
In particolare, ha dedotto che con la sarebbe in- CP_1 Controparte_4
tercorso un contratto di società, in base al quale le parti si erano accorda-
te per “la gestione di taluni cantieri edili (tra i quali quello della Parte_6
ti di Alcamo n.d.r.) suddividendone gli utili, secondo un criterio di ripartizio-
ne in misura del 50% ciascuno” (cfr. pagg.

5-6 comparsa risposta . CP_1
ha, pertanto, chiesto che venisse accertata la corresponsabilità CP_1
di nonché il proprio diritto a ripetere dalla società conve- Controparte_4
nuta il 50% delle somme che lo stesso avrebbe, eventualmente, corrispo-
sto per effetto dell'accoglimento delle domande avanzate dal Parte_1
dal canto suo, ha affermato che: “La Controparte_4 Controparte_8
e la Ditta Individuale GO hanno gestito degli affari immobiliari stabi-
lendo, convenzionalmente, di suddividerne gli utili. Si è costituito, in so-
stanza, un accordo finalizzato alla suddivisione dell'utile d'impresa in rela-
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- 35 - Sezione Civile R.G. n. 869/2022
zione agli apporti di capitale. Il criterio di gestione dei rapporti ha comporta-
to che le parti, in relazione alle specifiche competenze, spartissero gli utili in
misura del 50% ciascuno”, precisando, tuttavia, di essersi “limitata a fi-
nanziare economicamente la costruzione dei cantieri, senza ovviamente di-
venire “appaltatore” e senza avere mai impiegato proprie maestranze, sen-
za aver mai gestito il cliente e senza assumere alcun obbligo nei confronti
dello stesso;
in ogni caso, senza mai assumere alcun rischio d'impresa”. La
convenuta ha, inoltre, precisato di avere “versato alla ditta CP_1
l'importo di € 150.000,00 quale apporto del 50% di capitale per finanziare
l'avvio dei cantieri”, sotto forma di corrispettivo per due contratti prelimi-
nari di compravendita. ha, infine, eccepito di avere definito, Controparte_4
in via transattiva, “ogni reciproco rapporto in ordine all'oggetto di causa”
(cfr. pagg.

3-4 comparsa risposta ). CP_4
Ciò posto, deve ritenersi che tra e è Controparte_1 Controparte_4
intercorsa una società di fatto avente ad oggetto attività di impresa in campo edilizio, militando in tal senso le concordi affermazioni delle parti sulla “gestione comune dei cantieri”, “sull'apporto paritetico del capitale
(€ 150.000 ciascuno)” e sulla quota di ripartizione degli utili (50%);
[...]
queste, che trovano preciso riscontro nell'istanza di mediazione CP_19
notificata dal legale di a in data 13.11.2020, in seno alla CP_4 CP_1
quale è dato leggersi: “tra le parti chiamate in mediazione, CP_8
e , è stato stipulato un contratto di società
[...] Controparte_20
non registrato, cui è possibile per pacifica giurisprudenza estendere le nor-
me sulla società di fatto. In particolare, il criterio di gestione di tale società
ha comportato – quanto meno prima che la venisse meno agli CP_9
Tribunale di Trapani
- 36 - Sezione Civile R.G. n. 869/2022
obblighi assunti – che entrambe le parti, in modo equanime e in relazione ai
reciproci obblighi, provvedessero alla gestione di taluni cantieri edili suddi-
videndone gli utili, secondo un criterio di spartizione in misura del 50%”. Il
contratto di società, ancora, prevedeva che la gestione materiale del cantie-
re (dunque il coordinamento diretto delle maestranze) spettasse alla CP_9
il reperimento dell'affare, òla gestione del cliente, la gestione buro-
[...]
crativco amministrativa e la contabilità tra le due parti fosse a carico di
[...]
le società, appunto e ” (cfr. all. 8 comparsa CP_21 CP_4 CP_9
risposta ); CP_1
Conseguentemente, la ripartizione delle perdite subite per effetto dell'esercizio dell'attività d'impresa è regolata dall'art. 2263 c.c., in base al quale “le parti spettanti ai soci nei guadagni e nelle perdite si presumono
proporzionali ai conferimenti. Se il valore dei conferimenti non è determina-
to, esse si presumono eguali”.
In definitiva, va accolta la domanda di rivalsa avanzata nei confronti di la quale dovrà tenere indenne per la Controparte_4 Controparte_1
metà delle somme che lo stesso sarà tenuto a versare al Controparte_22
[.
in forza della presente pronuncia, non potendosi riconoscere alcun ef-
fetto estintivo dell'obbligazione al contratto di transazione versato in atti da Controparte_4
Ed infatti, l'accordo allegato al verbale di conciliazione del 28.12.2020,
era finalizzato al soddisfacimento del diritto agli utili che vantava CP_4
nei confronti di per effetto del rapporto societario di fatto alla da- CP_1
ta del 28.12.2020 e, quindi, ben prima che il condominio “ Parte_1
” avanzasse le proprie pretese nel procedimento per ATP iscritto al
[...]
Tribunale di Trapani
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R.G. n. 689/2021). A ciò si aggiunga che le parti, pur avendo convenuto la tacitazione delle pretese di , anche per il cantiere della Via CP_4
Martino Patti di Alcamo, con il versamento della somma di € 105.000,00,
hanno dichiarato di non avere “più nulla a che pretendere reciprocamente
in ordine ai cantieri: di Alcamo Via Domenico La Bruna;
San Vito Lo Capo
via G. Valenti;
Alcamo c/da San Gaetano;
Alcamo Via Rocco di Cillo”,
escludendo dalle reciproche pretese, tra gli altri, proprio il cantiere di Via
Martino Patti, con il quale si è proceduto alla costruzione del condomino attore (cfr. all.to “Accordo ragona” in comparsa risposta ). CP_4
Va, infine, rigettata la domanda con la quale ha Controparte_1
chiesto di “essere garantito e manlevato” Controparte_23
in forza della “polizza rischi tecnologici (pol. nr.
[...]
05108293000069)”, stipulata dal convenuto a garanzia dei rischi derivan-
ti “sia da rovina totale o parziale, o da gravi difetti costruttivi (dell'immobile
oggetto di causa n.d.r.); sia per responsabilità civile verso terzi, cui sia te-
nuto ai sensi dell'articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o
parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o
per difetto della costruzione” (cfr. pagg.

3-4 comparsa risposta GO).
Al riguardo, va in primo luogo osservato che la polizza assicurativa, in-
vocata da è stata dallo stesso stipulata, unicamente, al fine di ot- CP_1
temperare all'obbligo previsto dall'art. 4 D.Lgs n. 122/2005, che impone al costruttore di “contrarre e consegnare all'acquirente all'atto del trasferi-
mento della proprietà a pena di nullità del contratto che può essere fatta
valere solo dall'acquirente, una polizza assicurativa indennitaria decennale
a beneficio dell'acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei la-
Tribunale di Trapani
- 38 - Sezione Civile R.G. n. 869/2022
vori a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni
ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell'articolo 1669 del codice civile, derivanti
da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per
vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi
successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita”. La
polizza in questione, infatti, è espressamente richiamata, all'art. 6
dell'atto pubblico di compravendita di uno degli appartamenti facenti par-
te del complesso condominiale “ ”, in seno al quale viene Parte_1
dato atto della consegna di una copia all'acquirente (cfr. all. 20 atto di ci-
tazione).
Inoltre, come correttamente eccepito dalla società assicuratrice, la po-
lizza non fornisce alcuna copertura assicurativa al costruttore contraente,
ma individua quale soggetto “Assicurato/Beneficiario”, unicamente, “il
soggetto il cui interesse è protetto dall'assicurazione in proporzione alla
quota di proprietà, ovvero l'acquirente vale a dire la persona fisica che ac-
quista un edificio o una porzione di edificio da costruire in qualunque for-
ma, compreso il leasing, con atto che abbia come fine il trasferimento futuro
di un immobile o un diritto di godimento sullo stesso” e, quale rischio assi-
curato, “gli eventi rientranti nella fattispecie di cui all'art. 1669 Codice Civi-
le che colpiscono parti dell'immobile destinate per propria natura a lunga
durata, compromettendo in maniera certa ed attuale la stabilità e/o
l'agibilità dell'immobile” (cfr. pag. 4 “condizioni di polizza” in all. 01 com-
parsa risposta ). CP_3
In definitiva, la domanda di manleva avanzata da nei confronti CP_1
della va rigettata. Controparte_3
Tribunale di Trapani
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Va, da ultimo, preso atto che parte attrice, riservandosi ogni decisione sull'eventuale estensione delle proprie domande ai terzi chiamati in causa
(cfr. note trattazione scritte condominio del 16.12.2022), le ha espressa-
mente estese al solo (cfr. memoria 183 n. 1 condominio del CP_2
20.01.2023).
Le spese di lite, comprensive di quelle relative al procedimento di ATP e della CTU disposta nel presente giudizio, seguono la soccombenza, e ven-
gono liquidate come in dispositivo, in ragione dell'accoglimento delle di-
verse domande.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando nel contraddittorio delle parti;
ogni contraria istanza, eccezione e difesa disattesa;

− condanna e , in solido tra loro, al Controparte_1 CP_2
pagamento in favore di parte attrice della somma di € 97.247,79, oltre in-
teressi legali dalla decisione al soddisfo;

− accerta e dichiara che, nei rapporti interni tra e Controparte_1
, l'obbligazione grava a carico di per il 65% ed a CP_2 CP_2
carico di per il 35%; Controparte_1
− condanna a tenere indenne nella Controparte_4 Controparte_1
misura del 50% di quanto dovrà versare a parte attrice in forza della pre-
sente decisione;

− rigetta le domande avanzate da nei confronti del- Controparte_1
la Controparte_3
− Condanna alla rifusione delle spese di lite del Controparte_1
presente giudizio in favore di parte attrice, nei confronti di quest'ultima
Tribunale di Trapani
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parte in solido con , ed in favore della CP_2 Controparte_24
spese che liquida, per ciascuna, in complessivi €
[...]
5.597,00, di cui € 545,00 per spese vive, oltre spese generali, IVA e CPA
come per legge.
− Condanna alla rifusione delle spese di lite per il Controparte_1
procedimento di ATP in favore della parte attrice, che liquida in comples-
sivi € 1.914,00, per compensi ed esborsi, oltre spese generali, IVA e CPA
come per legge.
− Pone definitivamente a carico di e , Controparte_1 CP_2
in solido tra loro, le spese per la CTU disposta nel presente giudizio e a carico del solo le spese di CTU nel procedimento di Controparte_1
ATP.
Così deciso in Trapani in data 27/6/2025.
Il Giudice
Carlo Salvatore Hamel
Tribunale di Trapani
- 41 - Sezione Civile