REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli, Sesta Sezione Civile, nella persona del giudice monocratico, dott.ssa NN Maria Diana, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 23701 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2021, avente ad
OGGETTO: usucapione

TRA
C.F. , Parte_1 C.F._1
rappresentato e difeso, giusta procura alle liti rilasciata in calce all'atto di citazione, dall'avv. Carlo De Maio (C.F. ) presso il C.F._2
cui studio è elettivamente domiciliato sito in Napoli alla via Santa Lucia, 107 oltre che presso il seguente domicilio digitale: pec:
Email_1
ATTORE
E
(C.F. ), in persona del Sindaco e suo Controparte_1 P.IVA_1
legale rappresentante pro-tempore, rappresentato e difeso dall' Avv. Corrado
Di Nardo (C.F. in virtù di procura generale alle liti C.F._3
rilasciata dal Sindaco in data 15 settembre 2022 a rogito dal Notaio Per_1
repertorio n. 22594 raccolta n.10527, allegata alla comparsa di
[...]
costituzione in sostituzione, ed elettivamente domiciliato presso lo stesso in
Napoli, Piazza Municipio, Palazzo San Giacomo, presso gli Uffici
1 dell'Avvocatura Comunale, in sostituzione dell'avvocato già costituito Avv.
Maria Romanelli
CONVENUTO
E
con sede legale in Roma alla via AR
Cornelio Celso n. 7 (C.F. e P. I.V.A. , in persona P.IVA_2 P.IVA_3
del suo legale rappresentante pro tempore Dott. Controparte_3
rappresentata e difesa, in virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale, dagli Avv.ti Prof.
Bruno Capponi (C.F. ; p.e.c. C.F._4
) e Domenico Di Falco (C.F. Email_2
, p.e.c. , con loro C.F._5 Email_3
elettivamente domiciliata presso il loro studio sito in Pozzuoli (NA) alla Via
Campana, 268
CONVENUTI
CONCLUSIONI
All'udienza del 14 febbraio 2025, le parti concludevano riportandosi alle conclusioni rassegnate nei rispettivi atti difensivi.
CONCISA ESPOSIZIONE DELEL RAGIONI DI FATTO E DIRITTO
DELLA DECISIONE

1. Con atto di citazione ritualmente notificato, conveniva Parte_1
in giudizio la ed il per sentire accogliere le CP_2 Controparte_1
seguenti conclusioni:
1) accertare e dichiarare l'intervenuto acquisto per usucapione, da parte del sig. dell'immobile sito in Napoli, alla via Saverio Parte_1
Baldacchini n. 36, piano T, identificato al NCEU Foglio 1, particella 1176, sub 3, zona cens. 13, categoria C/1, classe 9, consistenza 23 mq., intestato a
2 in persona del legale rappresentante pro tempore;
CP_4
2) accertare e dichiarare l'intervenuto acquisto per usucapione, da parte del sig. dell'immobile sito in Napoli alla via Loggia di Parte_1
Genova n. 23, piano T, identificato al NCEU Foglio 1, particella 1175, sub
2, zona cens. 13, categoria C/2, classe 7 consistenza 17 mq., catastalmente intestato al Comune di Napoli, in persona del sindaco pro tempore e, per l'effetto, ordinare al Conservatore dei Registri Immobiliari di trascrivere, con esonero da responsabilità la emittenda sentenza.
Segnatamente, parte attrice deduceva di aver acquisito il diritto di proprietà in relazione ai due suddetti immobili per averli posseduti ininterrottamente, pacificamente e pubblicamente per oltre trent'anni e per aver sostenuto tutti i relativi costi e spese.
Più nel dettaglio, parte attrice rappresentava che:
- negli anni sessanta, il proprio padre ebbe a prendere in locazione un locale sito in Napoli, alla via Loggia di Genova n. 23. L'immobile, allora di proprietà del sig. fu da questo concesso in Parte_2
locazione al sig. per il periodo intercorrente tra il Parte_3

4.03.1967 e il 8.05.1968;
- Detto contratto, nonostante la durata inizialmente convenuta in solo un anno, venne di fatto rinnovato fino alla fine degli anni ottanta;

- Nel corso del tempo, il sig. subentrò nel rapporto Parte_1
locatizio, che, come detto, aveva visto quale originario conduttore il di lui padre;
Pt_2
- l'odierno attore continuò a corrispondere il canone sino a metà degli anni settanta in favore del sig. e successivamente, a Parte_2
seguito del decesso di quest'ultimo, il pagamento del canone locatizio proseguì in favore della sig.ra figlia del de cuius;
Parte_4

3 - a partire dalla metà degli anni ottanta, l'odierno attore non ha più corrisposto alcunché a chicchessia a qualsivoglia titolo, mantenendo sino ad oggi il possesso ininterrotto ed indisturbato dell'immobile con accesso dalla via Loggia di Genova n. 23.
- in data 20.11.1989, come si evince dall'estratto di visura storica immobiliare in atti, l'immobile, che apparteneva alla sig.ra
[...]
ed alla sig.ra veniva acquistato dalla Parte_4 Persona_2
con sede in Milano, con la quale, peraltro, non è mai CP_2
intercorso alcun rapporto;

- con atto di compravendita del 15.06.1988, il sig. e Parte_1
sua moglie, sig.ra , acquistavano il locale Per_3 Parte_5
commerciale contiguo a quello degli eredi del sig. Parte_2
(oggetto della locazione): l'immobile, che aveva accesso da via
Strettola agli Orefici n. 20, era diviso dal locale di via Loggia di
Genova n. 23 solo da un muro.
- Il sig. nei locali condotti in via Loggia di Genova Parte_1
n. 23, aveva avviato una attività commerciale di Bar – Tavola Calda e, con il sopravvenuto acquisto dei locali di via Strettola agli Orefici n.
20, veniva ampliata la dimensione originaria del bar.;
- Il ha in modo continuativo utilizzato e gestito come proprio Parte_1
il locale sito in via Loggia di Genova che costituiva un tutt'uno con l'ulteriore locale di sua proprietà.
- Allorquando la ha acquistato l'immobile di via Loggia di CP_2
Genova 23, ne ha chiesto la riconsegna al tenuto conto che Parte_1
per lo svolgimento della propria attività, l' odierno attore aveva bisogno di uno spazio adeguato, in data 20.09.1989 il sig. Parte_1 si impegnava nei confronti del “Consorzio Napoli
[...]
4 Marittima” – che gestiva per conto della gli immobili di CP_2
quest'ultima – a rilasciare i locali di via Loggia di Genova 23, subordinando, tuttavia, tale disponibilità alla concessione (sempre da parte della e per essa del Consorzio Napoli Marittima) del CP_2
locale di via Saverio Baldacchini 36, atteso che il locale di proprietà del sig. di via Strettola agli Orefici 20, confina Parte_1
anche con quello che accede da via Saverio Baldacchini 36;
- Nel 1989, quindi, la e per essa il Consorzio Napoli CP_2
Marittima, murarono il varco che separava il locale di via Strettola agli
Orefici, 20 con quello di via Loggia di Genova, 23 e, al contempo, avendone assunto l'impegno, ristrutturarono il locale di via Saverio
Baldacchini, 36 affinché il Gran potesse continuare la Controparte_5
propria attività.
- In quell'occasione, venne sfondato il muro che separava i due locali di via Saverio Baldacchini, 36 e di via Loggia di Genova, 23 al fine di concedere il primo in locazione al sig. Parte_1
- la aveva acquistato la proprietà di tutta una serie di immobili CP_2
della zona in quanto strumentali alla realizzazione della sede dell'università “Orientale” di cui era concessionaria dell'appalto di costruzione. Proprio in occasione dei lavori, tra il 1989 e il 1990, nel cantiere si verificò una violenta esplosione cui conseguirono enormi danni ai locali, appena ristrutturati, di via Saverio Baldacchini, 36 e via
Strettola agli Orefini, 20: per poter ripristinare i locali, il sig. Parte_1
chiese e ottenne un prestito proprio dalla con la
[...] CP_2
quale, da allora, non è mai stato sottoscritto alcun contratto di locazione.
- Da quel momento, e precisamente dal settembre 1991, il sig. Parte_1
5 subentrava nel possesso del locale avente accesso da via Parte_1
Saverio Baldacchini, 36 che risultava già incorporato a quello di via
Strettola agli Orefici, 20.
- in occasione degli straordinari lavori che interessarono i due locali, il sig. ebbe a sfondare nuovamente il muro costruito Parte_1
per separare i locali di via Strettola agli Orefici, 20 e via Loggia di
Genova, 23 determinando l'attuale consistenza che, di fatto, costituisce un unico corpo di fabbrica
- il locale di via Saverio Baldacchini, 36 è stato utilizzato dal sig. sin dal settembre 1991, epoca in cui, come già Parte_1
precisato, venne unito al locale di via Strettola agli Orefici, 20
(acquistato unitamente alla moglie) senza che venisse pagato alcun canone di locazione a chicchessia;

- Fin da tale epoca (1991), nei locali, che costituivano un unico corpo di fabbrica, l'istante ha ininterrottamente svolto la propria attività commerciale.
- l'immobile sito a via Saverio Baldacchini 36, in data 1.03.1995 risulta essere stato trasferito, dalla , al Comune AR
di Napoli che è da allora formalmente proprietario dell'immobile.
Tanto premesso, l'odierno attore ha chiesto di accertare e dichiarare l'intervenuto acquisto per usucapione dei due immobili sopra indicati
(immobile sito in Napoli, alla via Saverio Baldacchini n. 36, piano T, identificato al NCEU Foglio 1, particella 1176, sub 3, consistenza 23 mq. e immobile sito in Napoli alla via Loggia di Genova n. 23, piano T, identificato al NCEU Foglio 1, particella 1175, sub 2, consistenza 17 mq), deducendo che:
a) il possesso è stato pubblico, atteso che presso i tre locali viene esercitata da oltre trent'anni l'attività del cd “Bar MA;

6 b) dal 2001 i tre locali posseduti dall'attore sono stati concessi da quest'ultimo in locazione alla MA sas di MA NN, con sede in
Napoli alla via Strettola Agli Orefici 20 e ,successivamente, con atto del 2015,
l'azienda della MA sas di MA NN è stata ceduta alla sig.ra
[...]
Pt_6

2. In data 28.12.2021, si costituiva tempestivamente mediante comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale la AR
, la quale chiedeva il rigetto della domanda, evidenziando,
[...]
preliminarmente, che l'attore, precisando le proprie richieste e conclusioni, considera erroneamente il locale sito in via Saverio Baldacchini n. 36 di proprietà della e quello in via Loggia di Genova n. 23, invece, CP_2
intestato al quando apparirebbe chiaro dalle visure Controparte_1
allegate da egli stesso il contrario.
Nel merito, la eccepiva che il sig. per sua stessa CP_2 Parte_1 ammissione, è entrato in possesso dell'immobile di proprietà della convenuta in forza di un contratto di locazione stipulato dal sig. Parte_3 padre dell'attore, con il proprietario del locale sito in via Loggia di Genova n.
23, medio tempore acquistato da Fimoper S.p.A., per cui, trattandosi di detentore qualificato (e non di possessore) dell'immobile in questione, in base all'art. 1141, co. 2, il termine per l'usucapione non sarebbe nemmeno cominciato a decorrere.
Poiché il SI. non ha mai comunicato alcuna disdetta e avendo Parte_1
detenuto l'immobile in questione anche dopo la scadenza del contratto di locazione, ne è rimasto locatario in virtù dell'automatico rinnovo del contratto avvenuto di anno in anno fino ad oggi, senza mai corrispondere alcun canone al proprietario.
Pertanto, la ha spiegato domanda riconvenzionale, volta ad ottenere CP_2
7 la condanna dell'attore al pagamento dei canoni dovuti, secondo quanto risulta dal contratto di locazione del 4.3.1967, pari a £. 15.000/mese (ovvero la maggiore o minore somme ritenuta di giustizia), oltre aggiornamenti
ISTAT ed oltre interessi moratori dalla data di ciascun canone sino al soddisfo, oltre al pagamento dei canoni ulteriori, maturati in epoca successiva alla notifica dell'atto di citazione;
ovvero, in subordine, al pagamento dell'indennità di occupazione eventualmente dovuta.

3. In data 14.01.2022 si costitutiva altresì il chiedendo il Controparte_1
rigetto della domanda del SI. in quanto il possesso dei locali posto Parte_1 in essere dall'attore risulterebbe “clandestino” e “violento” e, pertanto, inidoneo ad usucapire gli immobili ex art. 1163 c.c. stante la mancata cessazione della clandestinità e della violenza.
Espletata la prova testimoniale, all'udienza del 14/02/2025, le parti si sono riportate ai propri scritti difensivi e la causa è stata trattenuta in decisione .

4. La domanda è infondata e, pertanto, deve essere respinta, così come precisato nella motivazione che segue.
L'usucapione costituisce un modo di acquisto della proprietà, ex art. 932 c.c.,
a titolo originario, ovvero che ricorre ogni volta che l'acquisto della proprietà non deriva dal diritto del precedente titolare, e dunque la proprietà si acquista libera da ogni peso o diritto altrui che potesse averla gravata in precedenza.
L'acquisto a mezzo usucapione del diritto di proprietà o di altri diritti reali di godimento su beni immobili, come nel caso di interesse, si compie mediante il possesso continuativo del bene per un periodo di tempo determinato dalla legge, determinati in venti anni dall'art. 1158 c.c.; caratteri del possesso ad usucapiendum sono la continuità, non interruzione ed inequivocità dello stesso, tale da costituire una manifestazione del dominio esclusivo sulla res da parte dell'interessato attraverso un'attività apertamente contrastante e
8 inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui (Cass. sent. 22 ottobre
2021, n.29594).
Orbene, è onere di colui che invoca l'intervenuto acquisto per usucapione fornire la prova rigorosa di tutti gli elementi costitutivi della fattispecie, allegando e dimostrando il momento e le modalità di acquisto del possesso, non potendosi ritenere sufficiente a tal fine la generica dichiarazione di aver posseduto per oltre vent'anni (cfr. ex multis Cass. sent. 22 ottobre 2021,
n.29594; Cass. sent. 30 luglio 2019, n .20508).
L'odierno attore ha allegato, come circostanze fondanti l'interversione del possesso e legittimanti l'avvenuta usucapione il mancato pagamento dei canoni di locazione, l'effettuazione di lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria degli immobili, tra cui lo sfondamento del muro divisorio tra i due locali oggetto del presente giudizio.
Giova premettere che l'odierna decisione potrà basarsi unicamente su tali allegazioni di fatto, atteso che dalla prova testimoniale espletata non sono emersi utili alla decisione.
Infatti, i testi (dipendente del dal 1962 al 2013) Testimone_1 Parte_1
e (ex fornitore) hanno affermato solamente di essere a Testimone_2
conoscenza che l'odierno attore aveva effettuato dei lavori all'interno degli immobili e che lo stesso si comportava come se fosse il proprietario, ma di non sapere in che modo l'immobile gli fosse pervenuto e di non essere a conoscenza di ulteriori elementi.
Da quanto precisato deriva che, nella fattispecie, per la stessa prospettazione dei fatti fornita da parte attrice, il godimento del bene si giustifica sulla base di un contratto di locazione stipulato tra i danti causa delle odierne parti costituite e, posto che il contratto di locazione ha effetti obbligatori, lo stesso non è idoneo a determinare l'animus possidendi bensì una detenzione del
9 bene.

5. In tema di presunzione di possesso utile ad usucapionem, l'art. 1141, co.1
c.c., opera se ed in quanto la relazione col bene non derivi da un rapporto obbligatorio e presuppone, quindi, la mancanza di prova che il potere di fatto sulla cosa sia esercitato inizialmente come detenzione, in conseguenza non di un atto volontario di apprensione, ma di un atto o un fatto del proprietario possessore.
Come affermato dalla Corte di legittimità, con orientamento consolidato, in un contratto ad effetti obbligatori, come quello di locazione di cui trattasi, “la
'traditio' del bene non configura la trasmissione del suo possesso ma
l'insorgenza di una mera detenzione, sebbene qualificata, salvo che intervenga una 'interversio possessionis', mediante la manifestazione esterna, diretta contro il proprietario/possessore, della volontà di esercizio del possesso “uti dominus”, atteso che il possesso costituisce una situazione di fatto, non trasmissibile, di per sé, con atto negoziale separatamente dal trasferimento del diritto corrispondente al suo esercizio, sicché non opera la presunzione del possesso utile “ad usucapionem”, previsto dall'art. 1141
c.c., quando la relazione con il bene derivi da un atto o da un fatto del proprietario non corrispondente al trasferimento del diritto” (Cass. Sentenza
n. 24637 del 2.12.2016).
L'interversione nel possesso non può aver luogo mediante un semplice atto di volizione interna, ma “deve estrinsecarsi in una manifestazione esteriore, dalla quale sia consentito desumere che il detentore abbia cessato
d'esercitare il potere di fatto sulla cosa in nome altrui e abbia iniziato ad esercitarlo esclusivamente in nome proprio, con correlata sostituzione al precedente 'animus detinendi' 'dell'animus rem sibi habendi'; tale manifestazione deve essere rivolta specificamente contro il possessore, in
10 maniera che questi sia posto in grado di rendersi conto di una concreta opposizione all'esercizio del possesso da parte sua” (Cass. Ordinanza n.
29594/2021).
Ritiene, pertanto, il Tribunale che l'esistenza di un contratto di locazione escluda che l'utilizzo esclusivo del medesimo ed il compimento di atti di amministrazione, per la conservazione ed il miglioramento delle sue condizioni, integri un atto di interversione del possesso nei confronti del proprietario, e, successivamente dei suoi eredi o aventi causa, idoneo al mutamento del titolo.
Conseguentemente, in applicazione dei principi di diritto sopra citati, va escluso il possesso ad usucapionem derivante da un titolo che conferiva a parte attrice un diritto di carattere soltanto personale, in mancanza della prova di un atto di interversione del possesso, che di certo non può rinvenirsi nell'esecuzione di ingenti opere di ristrutturazione, atteso che, come prospettato da parte attrice, per poter ripristinare i locali, il sig. Parte_1
chiese e ottenne un prestito proprio dalla
[...] CP_2

6. Irrilevanti risultano, altresì, le cessioni in locazione dei locali, intervenute nel 2001 alla MA sas di MA NN, con sede in Napoli alla via
Strettola Agli Orefici 20 e, successivamente, con atto del 2015, l'azienda della
MA sas di MA NN è stata ceduta alla sig.ra Parte_6
Ed invero, il rapporto che nasce dal contratto di locazione e che si instaura tra locatore e conduttore ha natura personale, con la conseguenza che chiunque abbia la disponibilità di fatto del bene, in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, può validamente concederlo in locazione, onde la relativa legittimazione è riconoscibile anche in capo al detentore di fatto ed al locatore stesso, a meno che la detenzione non sia stata acquistata illecitamente: dunque, a maggiore ragione, deve considerarsi valido e vincolante anche il
11 contratto stipulato tra chi, acquistato il possesso (o la detenzione) sulla scorta di un valido ed efficace titolo giuridico, abbia conservato tale possesso, non opponendosi il proprietario, dopo la scadenza dell'efficacia di tale titolo
(Cass. n. 8411 dell'8.4.2006).
Relativamente al mancato pagamento dei canoni di locazione, in base al orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità (ex multis Cass. sent. 10 febbraio – 17 marzo 2016, n. 5333), va affermato che “l'art. 1141
c.c.. non consente al detentore di trasformarsi in possessore mediante una sua interna determinazione di volontà, ma richiede, per il mutamento del titolo, o l'intervento di "una causa proveniente da un terzo", per tale dovendosi intendere qualsiasi atto di trasferimento del diritto idoneo a legittimare il possesso, indipendentemente dalla perfezione, validità, efficacia dell'atto medesimo (compresa l'ipotesi di acquisto da parte del titolare solo apparente), oppure l'opposizione del detentore contro il possessore, opposizione che può aver luogo sia giudizialmente che extragiudizialmente e che consiste nel rendere noto al possessore, in termini inequivoci e contestando il di lui diritto, l'intenzione di tenere la cosa come propria. e (Cass. Sent. n. 5419 del 08/03/2011).
Dunque, l'interversione nel possesso non può aver luogo mediante un semplice atto di volizione interna, ma deve estrinsecarsi in una manifestazione esteriore – rivolta specificamente contro il possessore, in maniera che questi possa rendersi conto dell'avvenuto mutamento – dalla quale sia consentito desumere che il detentore abbia cessato d'esercitare il potere di fatto sulla cosa in nome altrui ed abbia iniziato ad esercitarlo esclusivamente in nome proprio, con correlata sostituzione al precedente
"animus detinendi" dell'"animus rem sibi habendi". Non rilevano, a tal fine,
l'inottemperanza alle pattuizioni in forza delle quali la detenzione era stata
12 costituita, verificandosi, in questo caso, un'ordinaria ipotesi di inadempimento contrattuale, né meri atti di esercizio del possesso, traducendosi gli stessi in un'ipotesi di abuso della situazione di vantaggio determinata dalla materiale disponibilità del bene
(Cass. Sent. n. 2392 del 29/01/2009 : nella specie, il Giudice di merito, con la sentenza confermata dalla S.C., aveva escluso l'interversione del possesso, da parte del locatario di un immobile, sulla base della volontaria e prolungata inadempienza al pagamento del canone).
Ebbene, alla luce dei principi giurisprudenziali sopra esposti non può ritenersi che il mancato pagamento dei canoni di locazione costituisca un atto di interversione del possesso legittimante l'avvenuta usucapione.
Infatti, seppure l'occupazione in assenza del pagamento dei canoni di locazione dei suddetti immobili da parte dell'odierno attore non possa essere qualificabile in termini di spoglio violento o clandestino (soprattutto nei confronti del soggetto che ha poteri amministrativi e di Controparte_1
controllo circa il regolare pagamento dei beni facenti parte del proprio patrimonio) – il mancato pagamento dei canoni costituisce un mero atto di volizione interna e non una manifestazione esteriore, dalla quale sia consentito desumere che il detentore abbia cessato d'esercitare il potere di fatto sulla cosa in nome altrui e abbia iniziato ad esercitarlo esclusivamente in nome proprio.

7. Ad ulteriore conferma delle superiori conclusioni, risulta versata in atti documentazione attestante il pagamento di tasse e imposte da parte della che, in relazione all'immobile di cui al foglio 1 part. 1175 sub 2, CP_2
oggetto di contestazione, provvedeva al pagamento dell'IMU (doc.3 allegato alla memoria del 15.3.2022) per gli anni 2012-2013-2014, a seguito della notifica dell'avviso di accertamento n.541886/3 del 28.6.2016 (doc.1 all.
13 memoria del 15.3.2022). La predetta società, effettuava il pagamento anche per gli anni successivi (doc.

4 -5 all, memoria 15.3.2022).
Inoltre, dalla C.I.L. presentata al Comune di Napoli del 7.11.2016 (doc. 6 all. memoria 15.3.2022), relativa alla realizzazione di interventi di pulizia e diserbamento per il fabbricato di Via Loggia di Genova, si evince come la società convenuta - a mezzo del Liquidatore Dr. CP_4 CP_6
- si impegnava, in qualità di proprietaria, a dare inizio ai lavori per
[...]
il suindicato intervento edilizio.

8. Pertanto, con riferimento ad entrambi gli immobili, difetta l'elemento psicologico, consistente nella volontà del possessore di comportarsi e farsi considerare come proprietario del bene, non nei confronti di terzi estranei, bensì proprio nei confronti dei legittimi proprietari.
Tra l'altro, può escludersi la sussistenza di un valido possesso ad usucapionem qualora l'intestatario del bene – come ricorre nel caso della
- non abbia dismesso l'esercizio del diritto di proprietà ma abbia CP_2
continuato ad esercitare i relativi diritti e facoltà o a far fronte ai corrispondenti obblighi, tra i quali il versamento di imposte e tasse derivanti dal titolo, come nella fattispecie.
Anzi, come correttamente rilevato nelle difese di parte convenuta
[...]
, con la proposizione di domanda riconvenzionale, AR
l'odierno attore deve ancora canoni di locazione e/o delle indennità per l'occupazione, maturati sino alla data di notifica dell'atto di citazione (oltre i successivi), nella misura indicata nel contratto di locazione del 4.3.1967 (£.
15.000/mese, pari a €. 7,75/mese), oltre aggiornamenti ISTAT dalla data di ciascuna annualità sino al soddisfo, oltre interessi moratori dalla data di ciascun canone al soddisfo (ovvero al pagamento della maggiore o minore somma eventualmente ritenuta di giustizia), ed oltre interessi ex art. 1284, co.
14 4. c.c., per i quali l'eccezione di prescrizione risulta tempestivamente sollevata da parte attrice nella prima difesa successiva alla proposizione della domanda riconvenzionale, ossia nelle note di trattazione scritta per la prima udienza di trattazione nonchè nella prima memoria ex art 183 c.p.c.
Nel caso in esame, la ha dedotto che il SI. non ha mai CP_7 Parte_1
comunicato a la disdetta dal contratto di locazione in essere tra le CP_2
parti continuando così a detenere l'immobile de quo, il medesimo ne è rimasto locatario in virtù dell'automatico tacito rinnovo occorso al rapporto di anno in anno sino ad oggi.
Pertanto, le somme dovute vanno considerate quali canoni di locazione.
Tra l'altro, anche in presenza di disdetta del contratto e di richiesta di consegna del bene, la permanenza nell'immobile del conduttore legittima, infatti, la richiesta di condanna al pagamento di apposita indennità di occupazione, la cui entità può essere commisurata tenendo conto degli aggiornamenti Istat dovuti per l'originario canone, salva la possibilità, per il locatore, di provare il maggior danno, con rigorosa dimostrazione che la ritardata restituzione dell'immobile ha concretamente pregiudicato la possibilità di locare il bene a terzi per un canone superiore all'ultimo corrispettivo convenuto con il conduttore inadempiente, non essendo sufficiente la mera prova del diverso e maggior valore locativo di mercato
(arg da Cass. 11.7.2014 n. 15899).
L'indennità di occupazione si fonda, quindi, non sullo scioglimento del rapporto per inadempimento, ma sulla circostanza che il medesimo conduttore, cessato il titolo, continui a trattenere il bene locato ritardandone la dovuta restituzione.

9. Con riferimento all'effettuazione dei lavori di manutenzione e all'abbattimento del muro che divideva i due locali oggetto della presente
15 controversia, parimenti deve ritenersi che tale condotta non costituisca un atto di interversione del possesso legittimante l'avvenuta usucapione.
Invero, la Suprema Corte (ex pluribus Cass, n. 6906/1992) ha precisato che l'interversione del possesso “ può anche realizzarsi mediante il compimento di attività materiali che manifestino inequivocabilmente l'intenzione di esercitare il possesso esclusivamente nomine proprio, purché risulti rivolta contro il possessore e cioè contro colui per conto del quale la cosa era detenuta, in guisa da rendere esteriormente riconoscibile all'avente diritto che il detentore ha cessato di possedere nomine alieno e che intende sostituire alla precedente intenzione l'animus di vantare per sé il diritto esercitato”.
Ebbene, nella vicenda in esame i lavori di ristrutturazione effettuati e lo sfondamento del muro non appaiono idonei a far ritenere che l'odierno attore abbia voluto rivendicare per sé il diritto di proprietà e non abbia voluto invece porre in essere atti utili semplicemente al prosieguo della propria attività commerciale (ma quale detentore).
10. Con riferimento alla documentazione prodotta nel corso di causa,
l'odierno attore depositava un contratto di locazione ad uso commerciale recante la data de 27.04.2015 e avente ad oggetto gli immobili oggetto della presente controversia, nonché un contratto di cessione di quote del locale di via Saverio Baldacchini n. 36, perfezionato in data 5.5.2015 tra la MA
s.a.s. di MA NN e la SI.ra . Parte_6
Tuttavia, tale produzione documentale deve ritenersi inidonea a comprovare l'esercizio del diritto di proprietà da parte del Parte_1
Difatti, come correttamente rilevato dalle difese di parte convenuta, il contratto di locazione è valido ed efficace tra conduttore e locatore, ma inefficace nei confronti del proprietario e il contratto di locazione ha carattere obbligatorio e può prescindere dalla proprietà della cosa locata da parte del
16 locatore.
Ed invero, chiunque abbia la disponibilità di fatto di un immobile, purché non per una causa illecita, può darlo in locazione a terzi. In sostanza, non solo il proprietario dell'immobile è legittimato a firmare il contratto di locazione, ma anche il detentore ossia chiunque, a qualsiasi titolo, abbia la disponibilità di fatto del bene, a meno che la detenzione non sia stata acquistata illecitamente
(cfr. Trib. Roma n. 9214 del 13.04.2015).
Pertanto, la documentazione prodotta da parte attrice non appare in alcun modo idonea a comprovare l'interversione del possesso in favore dell'odierno attore.
11. Alla luce di tutte le considerazioni che precedono, la domanda attorea deve essere respinta e lo stesso deve essere condannato, in via riconvenzionale, al pagamento dei canoni di locazione non prescritti maturati sino alla data di notifica dell'atto di citazione (oltre i successivi), nella misura indicata nel contratto di locazione del 4.3.1967 (£. 15.000/mese, pari a €.
7,75/mese), oltre aggiornamenti ISTAT dalla data di ciascuna annualità sino al soddisfo, oltre interessi moratori dalla data di ciascun canone al soddisfo
(ovvero al pagamento della maggiore o minore somma eventualmente ritenuta di giustizia), ed oltre interessi ex art. 1284, co.

4. c.c.
Le spese di lite, nei rapporti tra parte attrice e la , AR
non sussistendo motivi per derogare ai principi generali, seguono la soccombenza e sono liquidate - tenendo conto del valore indeterminabile dichiarato della causa,, applicando lo scaglione da € 52.001,00 a €
260.000,00, rilevando la complessità media della predetta, e delle Tabelle previste D.M. n. 55/2014 ed aggiornate con il D.M. n. 147 del 13.8.2022, tenendo conto dei parametri medi e con distrazione ai difensori antistatari.
Le spese di lite, nei rapporti tra parte attrice ed il tenuto Controparte_1
17 conto delle difese spiegate, seguono la soccombenza e sono liquidate - tenendo conto del valore indeterminabile dichiarato della causa,, applicando lo scaglione da € 52.001,00 a € 260.000,00, rilevando la complessità media della predetta, e delle Tabelle previste D.M. n. 55/2014 ed aggiornate con il
D.M. n. 147 del 13.8.2022, tenendo conto dei parametri minimi.


P. Q. M.


Il Tribunale di Napoli, sesta sezione civile, definitivamente pronunziando in ordine alla causa civile iscritta al n. 23701/2021 R.G.A.C., pendente tra contro la ed il Parte_1 AR CP_1
in persona del legale rappresentante pro tempore, ogni altra domanda
[...]
ed eccezione disattesa, così provvede:
a) Rigetta la domanda attorea;

b) Accoglie la domanda riconvenzionale spiegata dalla AR
e, per l'effetto, condanna l'attore al pagamento dei
[...]
canoni di locazione non prescritti, maturati sino alla data di notifica dell'atto di citazione (oltre i successivi), nella misura indicata nel contratto di locazione del 4.3.1967 (£. 15.000/mese, pari a €.
7,75/mese), oltre aggiornamenti ISTAT dalla data di ciascuna annualità sino al soddisfo, oltre interessi moratori dalla data di ciascun canone al soddisfo, oltre interessi ex art. 1284, co.

4. c.c.;
c) Condanna al pagamento, in favore di Parte_1 [...]
, delle spese processuali che liquida in AR
complessivi € 9.991,00, oltre rimborso forfettario spese generali, IVA
e CPA come per legge, con distrazione in favore dei difensori antistatari, Avv. Prof. Bruno Capponi e Avv. Domenico Di Falco;

[... d) condanna al pagamento, in favore del Parte_1 CP_1
delle spese processuali che liquida in complessivi € 7.0.52,00, CP_1
18 oltre rimborso forfettario spese generali, IVA e CPA come per legge.
Napoli, così deciso il 13/04/2025
Il Giudice
Dott.ssa NN Maria Diana
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