N. R.G. 3401/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Sassari
Seconda Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice Francesca Fiorentini, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta al n. r.g. 3401/2022 promossa da:
(C.F. ), quale titolare dell'impresa Parte_1 C.F._1 individuale OF EA TE , con il patrocinio degli Controparte_1 avv.ti Stefano Porcu e Stefano Mandras, elettivamente domiciliato presso il loro studio in Sassari, Via Emilio Lussu n. 2 attore c o n t r o

(C.F. ), con il patrocinio Parte_2 C.F._2 dell'avv. Gian Giacomo De Martini e dell'avv. Monica Alicicco, elettivamente domiciliata presso il loro studio in Sassari, Via Principessa Maria n. 38
convenuta
CP_2
Per parte attrice, come da foglio di precisazione delle conclusioni del 12.02.2025:
“Voglia l'ill.mo Tribunale adito
1) ogni contraria istanza, eccezione e deduzione respinta;

2) condannare la sig.ra a pagare alla Parte_2 [...] la somma di euro 6.540,00 Parte_3
(seimilacinquecentoquaranta,00), pari al 3% del prezzo di acquisto come da
pagina 1 di 9 tariffario locale in atti, o veriore somma che il Tribunale riterrà congrua, oltre accessori di legge, a titolo di provvigione per l'attività di intermediazione immobiliare proficuamente svolta relativa all'acquisto dell'immobile con annesso posto auto sito in Sassari, via Milano n. 19/A, distinto al N.C.E.U. di Sassari al Foglio 126, part. 1263, sub. 21 e sub. 58, oltre interessi di mora decorrenti dalla intimazione del 18.7.2022; 3) con vittoria di spese e competenze di causa.”
Per parte convenuta, come da comparsa di costituzione:
““Adversiis reiectiis”, IN VIA PRELIMINARE E PREGIUDIZIALE A) Dichiarare la carenza di legittimazione passiva di per Parte_2 essere la stessa estranea al contratto di mediazione intercorso esclusivamente tra , titolare della OF Real Estate, e i SI.ri Parte_1
e proprietari dell'immobile di cui è causa, Parte_4 Parte_5 dichiarando ed accertando che il rapporto di cui è causa deve essere inquadrato e qualificato come mediazione atipica o unilaterale, in quanto il
unilateralmente e in via esclusiva ha dato incarico alla Pt_4 [...]
di vendere il proprio immobile alle condizioni Controparte_3 da lui stesso stabilite e per l'effetto dichiarare improponibile la domanda. Con vittoria di compensi e spese di causa;
NEL MERITO B) Accertato che le trattative rinvenienti dalla proposta di acquisto sottoscritta da si sono interrotte per fatto e colpa Parte_2 esclusiva dell'attore, che con il suo comportamento scorretto ha determinato il venditore a ritirarsi dall'affare, accettando di liberare la convenuta dalla proposta di acquisto formulata mediante lo stracciamento fisico del modulo da lei sottoscritto e provvedendo altresì alla restituzione della cauzione versata dichiarare che nulla deve all'attore a nessun Parte_2 titolo. Con vittoria di compensi e spese. IN VIA SUBORDINATA C) Nella denegata ipotesi in cui l'Ill.mo Tribunale ritenga tenuta la Parte_2 al pagamento all'attore di una provvigione, accertato che la Controparte_4
è soggetto estraneo ai rapporti intercorsi tra la SI.ra , il SI. Parte_2 Pt_1 ed il SI. , Voglia dichiarare la convenuta esclusivamente tenuta a Pt_4 versare la somma di €. 2.500,00 corrispondenti alla metà di quanto i
pagina 2 di 9 venditori e hanno versato al Parte_4 Parte_5 Parte_1
e a;

[...] Controparte_4
C) con vittoria di spese diritti e onorari.”
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. 1.1. , titolare dell'agenzia immobiliare Loft Real Estate, ha Parte_1 allegato:
1) di essere stato contattato ad agosto 2020 da Parte_2 interessata all'acquisto di un immobile sito in Sassari, via Milano 19/A, individuato tramite un annuncio pubblicitario pubblicato sul sito internet dell'agenzia;
2) di aver messo in contatto la convenuta con i venditori Parte_4
e , organizzando tre diverse visite dell'immobile tra agosto e Parte_5 dicembre 2020;
3) che la convenuta, in data 22.01.2021, ha sottoscritto una proposta irrevocabile di acquisto al prezzo di € 218.000,00, mediante scrittura predisposta da Loft Real Estate, con contestuale deposito di un assegno bancario dell'importo di € 5.000,00 a titolo di cauzione, per poi ritirarsi dall'affare dopo qualche giorno;

4) di aver successivamente appreso che la vendita si era perfezionata ugualmente tra le parti e di aver quindi richiesto il pagamento della provvigione per l'attività di mediazione svolta, sia al venditore – che Pt_4 ha pagato l'importo di € 5.000,00 in data 7.12.2021 – sia alla convenuta, che ha sempre rifiutato il pagamento del compenso, da quantificarsi nella misura del 4% del prezzo totale di acquisto, oltre iva;

5) che la conclusione dell'affare costituisce il risultato dell'attività dallo stesso svolta, con conseguente diritto al pagamento della provvigione dovuta. Pertanto, ha chiesto la condanna di al Parte_1 Parte_2 pagamento di € 10.638,00 (IVA compresa) a titolo di provvigione, oltre agli interessi moratori decorrenti dall'intimazione del 18.07.2022. In sede di precisazione delle conclusioni, l'attore ha rimodulato il quantum richiesto nella misura del 3% del prezzo di acquisto dell'immobile, come da tariffario locale, chiedendo quindi la condanna della convenuta al pagamento di € 6.540,00, come da conclusioni riportate in epigrafe.

pagina 3 di 9 1.2. Costituitasi in giudizio in data 15.02.2023, si è Parte_2 difesa eccependo:
1) la propria carenza di legittimazione passiva, in quanto estranea al contratto di mediazione “atipica”, concluso esclusivamente tra l'attore ed il venditore , unico soggetto tenuto quindi al pagamento della Pt_4 provvigione al mediatore;

2) di non essersi ritirata dalle trattative e di avere anzi più volte richiesto informazioni circa l'intenzione del venditore di accettare o meno la proposta formulata, per poi essere convocata nell'ufficio dell'agenzia ed essere liberata in tale occasione dalla proposta di acquisto, stracciata fisicamente, con contestuale restituzione dell'assegno depositato a titolo di cauzione;

3) che il venditore ha versato la provvigione in favore dell'attore e di tale
, titolare di diversa agenzia immobiliare e soggetto Controparte_4 estraneo al presente giudizio, che ha incomprensibilmente fatturato l'intera somma senza aver mai partecipato all'intermediazione de qua, così dimostrando che , in seguito all'interruzione delle trattative per Pt_1 volontà del venditore, ha fatto contattare quest'ultimo da una diversa agenzia per cercare di concludere la vendita con altri possibili acquirenti;

4) di essere stata contattata, dopo alcuni mesi dall'interruzione delle trattative, dal venditore per la vendita dell'immobile, giungendo poi Pt_4 alla sottoscrizione dell'atto di compravendita;

5) in via subordinata, che la provvigione dovuta sarebbe comunque di ammontare inferiore, tenendo conto che il venditore ha corrisposto la somma di € 5.000,00, ripartita per metà tra l'attore e . Controparte_4
Per tali ragioni, ha chiesto, in via preliminare, di Parte_2 dichiarare la propria carenza di legittimazione passiva e, nel merito, il rigetto dell'avversa domanda o, in subordine, di essere dichiarata tenuta a pagare la minor somma di € 2.500,00.

1.3. La causa, assegnata a questo Giudice in data 22.01.2024, è stata istruita mediante produzioni documentali, prova per interpello e prova testimoniale ed è stata poi trattenuta in decisione all'udienza del 13.02.2025 sulle conclusioni di cui in epigrafe, con la concessione dei termini per il deposito di comparse conclusionali e repliche.

2. La domanda di parte attrice è fondata e deve essere accolta per le seguenti ragioni.
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2.1. Deve innanzitutto premettersi che, ai sensi dell'art. 1754 c.c., è mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza, di rappresentanza e che, secondo l'art. 1755 comma I c.c., il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti se l'affare è concluso per effetto del suo intervento. Accanto alla mediazione tipica è poi configurabile una mediazione “atipica”
o "unilaterale", qualora una parte, volendo concludere un affare, incarichi altri di svolgere un'attività di ricerca di una persona interessata alla conclusione di quell'affare a determinate, prestabilite condizioni (Cass. sez. un. 2/08/2017, n. 19161). Peraltro, il conferimento dell'incarico nell'interesse del venditore non esclude, in astratto, la possibilità che si instauri un rapporto di mediazione con il futuro acquirente e che, per l'attività utilmente prestata e sfociata nell'assunzione di un impegno giuridicamente rilevante alla vendita o all'acquisto del bene, il mediatore maturi il diritto alla provvigione anche verso il contraente che non ha conferito un formale incarico (Cass. n. 12651/2020; Cass. n. 7554/2023). Inoltre, come affermato dalla Corte di Cassazione, “In tema di mediazione, il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, che sussiste quando il mediatore abbia messo in relazione le parti, sì da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata. La prestazione del mediatore può esaurirsi nel ritrovamento e nella indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipulazione del contratto, sempre che questo possa ritenersi conseguenza prossima o remota dell'opera dell'intermediario tale che senza di essa, secondo il principio della causalità adeguata, il contratto stesso non si sarebbe concluso” (Cass. ord. 8/04/2022, n.11443). In ogni caso, il diritto alla provvigione in capo al mediatore, ai sensi dell'art. 6 L. 39/1989, è subordinato all'iscrizione nei ruoli tenuti presso le camere di commercio, da intendersi, a seguito del d.lgs. 59/2010, come riferito alle iscrizioni nel registro delle imprese o nel repertorio delle notizie economiche e amministrative (REA).
pagina 5 di 9 2.2. Così ricostruiti i principi applicabili, venendo al caso di specie, si rileva, preliminarmente – trattandosi di fatto costitutivo del diritto al compenso del mediatore, rilevabile d'ufficio (Cass. 9/02/2023, n. 4019) – che è documentalmente provata l'iscrizione all'apposito ruolo degli agenti di affari in mediazione, come da visura camerale depositata (doc. 8 attore). Quanto poi alla legittimazione passiva della convenuta ed alla sussistenza dell'obbligazione di pagamento della provvigione in capo alla stessa, risulta innanzitutto incontestato ed anzi è stato espressamente confermato dalla stessa in sede di interrogatorio formale di aver avuto Parte_2 conoscenza dell'annuncio di vendita dell'immobile de quo proprio tramite il sito internet di Loft Real Estate e di aver quindi deciso di contattare l'agenzia per manifestare il proprio interesse all'acquisto: “era il 29 settembre quando ho preso il primo contatto con perché ho visto un Pt_1 annuncio su internet e c'era anche un annuncio privato. Io ho chiamato lui per avere tutte le garanzie dell'agenzia rispetto all'annuncio privato, perché c'erano entrambi gli annunci su internet.” (cap. 1); “il problema non consiste nel mettere in discussione il contatto e che io abbia visitato l'immobile […]” (cap. 2), come da verbale di udienza in data 26.6.2024. In secondo luogo, risulta per tabulas, ed è stato anche confermato dall'istruttoria orale, che la convenuta in data 22.1.2021 ha sottoscritto la proposta irrevocabile d'acquisto predisposta dall'attore - peraltro, su carta intestata della stessa Loft Real Estate - che non è stata disconosciuta nel presente giudizio (doc. 1 attore, riconosciuto anche dal teste ). Pt_4
In buona sostanza, la convenuta, come dalla stessa affermato, pur potendo rivolgersi direttamente al venditore che aveva pubblicato su internet un annuncio “privato”, ha preferito rivolgersi all'attore per usufruire dei servizi offerti dallo stesso e godere delle relative garanzie, formulando poi per il tramite del medesimo una proposta d'acquisto ai venditori. Peraltro, a prescindere dalla qualificazione del rapporto in questione come mediazione tipica o unilaterale in base ai principi già richiamati, dall'istruttoria espletata è emerso che l'attività di intermediazione da parte di ha avvantaggiato sia i venditori che l'acquirente Parte_1 convenuta ed ha avuto un'incidenza causale determinante nella conclusione dell'affare. Risulta, infatti, accertato e comunque non contestato che, a seguito dell'interesse manifestato dalla convenuta, l'agente immobiliare attore ha provveduto a metterla in contatto con i venditori, organizzando tre diverse visite dell'appartamento tra agosto e dicembre 2020, continuando poi a pagina 6 di 9 fungere da tramite tra le parti durante le trattative. Tali circostanze hanno trovato riscontro, oltre che nelle conversazioni intercorse mediante whatsapp tra le parti del giudizio (doc. 2 convenuta) e tra l'attore e Pt_4
(doc. 10 attore), anche nelle dichiarazioni rese in sede di interrogatorio formale e di escussione testimoniale (teste ). Pt_4
È, altresì, provato documentalmente che l'atto definitivo di compravendita in data 11.10.2021 (doc. 7 attore) ha recepito pressoché integralmente il contenuto della proposta d'acquisto predisposta dall'attore, risultando così irrilevante accertare se la stessa sia stata fisicamente “stracciata” a causa dell'iniziale rifiuto da parte dei venditori, come dedotto dalla convenuta (con conseguente rigetto delle istanze istruttorie sul punto, come da ordinanza in data 2.4.2024 che qui si richiama). Confrontando i due atti, emerge infatti che si tratta del medesimo affare, tra le stesse parti ed avente ad oggetto lo stesso immobile, venduto al medesimo prezzo (€ 218.000,00) e con quasi identiche condizioni di pagamento (acconto di € 22.000,00 e saldo di € 196.000,00 al rogito nel definitivo, mentre nella proposta si prevedevano due acconti ravvicinati per complessivi € 21.800,00). Deve rilevarsi, inoltre, che non ha trovato riscontro quanto affermato dalla convenuta in merito al lasso di tempo trascorso tra l'interruzione dei contatti con l'agenzia (febbraio 2021) e la ripresa dei rapporti diretti con il venditore, che, secondo tale prospettazione, dimostrerebbe l'interruzione della catena causale che ha portato alla conclusione della vendita. Dal rogito notarile prodotto (pagg. 6-7), risulta infatti che l'assegno emesso per il pagamento dell'acconto di € 22.000,00 risale al 29.03.2021, cioè poco più di un mese dopo l'interruzione dei contatti tra la convenuta e l'agenzia. A nulla rilevano, poi, le difese di parte convenuta relative alla presunta colpa dell'attore nella gestione delle trattative, che avrebbe determinato il mancato realizzarsi della vendita, trattandosi di mere allegazioni rimaste senza alcun riscontro ed in ordine alle quali, peraltro, non sono stati articolati specifici capitoli di prova. Così ricostruita l'attività svolta dall'attore, facendo applicazione dei principi sopra richiamati in tema di necessaria sussistenza del nesso causale tra attività del mediatore e conclusione dell'affare (art. 1755 c.c.), il Tribunale ritiene che l'intervento dell'attore rappresenti l'antecedente indispensabile per la conclusione del contratto poi stipulato tra la convenuta e la parte venditrice, atteso che la ripresa delle trattative per la vendita, alla luce pagina 7 di 9 delle circostanze sopra richiamate, pare una mera prosecuzione dell'attività precedentemente svolta dall'attore. Sussiste, pertanto, il diritto di parte attrice ad ottenere il pagamento della provvigione per l'intermediazione immobiliare proficuamente svolta.

2.3. In relazione al quantum dovuto, occorre precisare preliminarmente che l'intervenuto pagamento da parte del venditore in favore di Pt_4
è, in questa sede, irrilevante, trattandosi di questione Controparte_4 differente ed autonoma rispetto al thema decidendum ed alle parti in causa. La provvigione, ai sensi dell'art. 1755, comma II c.c., in assenza di pattuizioni tra le parti, deve essere quantificata nella somma di € 6.540,00, pari al 3% del prezzo di acquisto dell'immobile (€ 218.000,00), sulla base del tariffario locale vigente, come da determinazione della Camera di Commercio di Sassari (doc. 9 attore) e, come, del resto, domandato dallo stesso attore in sede di precisazioni delle conclusioni, laddove peraltro nemmeno è stata riproposta la domanda in relazione al versamento dell'IVA. Sulla somma di cui sopra sono dovuti gli interessi moratori ex art. 1224 comma I c.c., decorrenti dalla messa in mora ricevuta dalla convenuta il 28.07.2022 (doc. 5 attore) sino al saldo.
3. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo secondo i parametri del D.M. n. 55/2014, come modificato dal DM 147/2022, considerando il valore della controversia sulla base del decisum, le fasi processuali svolte e le prestazioni difensive rese, applicando i parametri minimi per tutte le fasi, stante la ridotta complessità delle questioni giuridiche trattate.
P . Q . M .

Il Tribunale di Sassari, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda ed istanza disattesa, così provvede:

1. condanna al pagamento in favore di Parte_2 Parte_1
, titolare dell'impresa individuale
[...] Parte_3
, della somma di € 6.540,00, oltre agli interessi moratori ex art. 1224
[...] comma I c.c. dalla messa in mora del 28.07.2022 al saldo;

pagina 8 di 9 2. condanna a rifondere all'attore le spese di lite, che si Parte_2 liquidano in € 2.540,00 per compensi ed € 264,00 per esborsi, oltre spese generali e accessori di legge.
Sassari, 27/08/2025
Il Giudice Francesca Fiorentini
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