N. R.G. 591/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI RAGUSA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Emanuela A. Favara ha pronunciato la seguente
SENTENZA ex art. 281 sexies c.p.c.
nella causa civile iscritta al n. r.g. 591/2020, avente a oggetto “Altri istituiti in materia di diritti reali possesso e trascrizione”, promossa da:
, nata a [...] il [...] ), Parte_1 C.F._1 domiciliato come in atti e rappresentato e difeso dall' avv. Francensco ALLU'
ATTORE
Contro
, nata a [...] il [...] CP_1 C.F._2
CONVENUTA-CONTUMACE
CONCLUSIONI
All'udienza di precisazione delle conclusioni del 5.11.2025 parte attrice ha concluso come da note in atti, qui da intendersi integralmente richiamate.
IN FATTO E IN DIRITTO
Con atto di citazione notificato il 07-17.02.2020, ha convenuto in Parte_1 giudizio chiedendo preliminarmente darsi atto dell'offerta dell'attore di pagamento CP_1 del residuo prezzo di vendita ritenuto dovuto, tenuto conto degli acconti versati e del preliminare inter partes citato in narrativa. Conseguentemente, in accoglimento della domanda spiegata, trasferire in esecuzione del preliminare del 24.03.2016, da potere della sig.ra CP_1
in favore del concludente , la proprietà della quota C.F._2 Parte_1 indivisa pari a 2/3 dell'appezzamento di terreno agricolo sito in CH LF (RG) c/da
Serraberetta o Torre Maura, censito al catasto terreni del Comune di CH LF al f. n. 20, pagina 1 di 6 particella 609 come indicata nel preliminare, oltre al risarcimento dei danni, tenuto conto del ritardo nella acquisizione dei beni promessi, da valutare anche equitativamente, e dei frutti percetti e percettibili per le motivazioni di cui in premessa.
In subordine, pronunciare la risoluzione del preliminare de quo per colpevole inadempimento della convenuta, con la di lei condanna, al rimborso della parte di prezzo corrisposto ed al risarcimento del danno in favore dell'attore da determinare anche equitativamente per le motivazioni di cui in premessa;
il tutto con gli interessi e la rivalutazione monetaria. In entrambi i casi condannare la convenuta al risarcimento anche delle spese notarili di cui in premessa oltre che alla corresponsione dei frutti percetti e percettibili dovuti all'attore per la mancata consegna del terreno e per le motivazioni di cui sopra.
Al riguardo, l'attore deduceva che, con preliminare di vendita stipulato in data 24.03.2016, CP_1 si impegnava nei confronti di a stipulare il contratto definitivo avente
[...] Parte_1 ad oggetto il trasferimento della quota parte, pari a 2/3 dell'appezzamento di terreno sito in
CH LF (RG) c/da Serraberetta o Torre Maura, identificato al catasto al f. 20, particella 609, dietro il pagamento da parte del promissario acquirente del prezzo pattuito che era stato determinato nella somma di € 10.000,00. Inoltre, aggiungeva che nel predetto preliminare veniva inserita la possibilità per le parti di procedere alla stipula del definitivo, anche prima della data fissata in contratto
(dicembre 2019), previo, però, il pagamento dell'intero prezzo. A tale riguardo, l'attore asseriva che, con comunicazione del 15.05.2018, aveva formulato espressa offerta di acquisto e di pagamento in esecuzione del suddetto preliminare, la quale però era rimasta inevasa. Pertanto, parte attrice agiva in giudizio al fine di conseguire l'esecuzione in forma specifica del preliminare anzidetto ai sensi dell'art. 2932 c.c. oltre alla richiesta di risarcimento del danno.
Con ordinanza del 20.10.2021 il g.i. assegnava il termine ex art. 5, comma 1 bis, D.lgs. n.
28/2010 per l'esperimento del previo tentativo obbligatorio di mediazione, la quale veniva esperita con esito negativo.
Istruita documentalmente e fatte precisare le conclusioni, la causa viene decisa come di seguito.
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Innanzitutto, deve darsi atto che parte attrice ha soddisfatto la condizione di procedibilità della domanda, avviando il tentativo obbligatorio di mediazione di cui all'art. 5, comma 1 bis, del d. lgs.
28/2010: risulta prodotto agli atti, infatti, il verbale del 18.01.2022, dal quale si evince che CP_1
seppur invitata regolarmente a partecipare, non ha aderito alla procedura conciliativa.
[...]
Va, inoltre, dichiarata la contumacia di la quale, regolarmente citata nel presente CP_1 giudizio, non si è costituita. pagina 2 di 6 Va inoltre dato atto che nel caso in esame vi è stata una "restrizione del thema decidendum" sulle domande inizialmente proposte. Sul punto, si osservi che le Sezioni Unite della Cassazione, con la pronuncia n. 3453 del 7.02 2024, hanno chiarito che "la rinuncia alla domanda o ai suoi singoli capi può intervenire in sede di comparsa conclusionale o di memoria di replica, nonostante la natura semplicemente illustrativa di tali atti. Da un lato, invero, è noto il principio secondo cui gli scritti conclusivi di parte, comparsa conclusionale e memoria di replica, sono volti ad illustrare quanto già discusso, senza poter contenere nova. Dall'altro lato, tuttavia, è altrettanto ammessa la restrizione del thema decidendum, in forza della rinuncia a qualche capo di domanda o ad eccezione in precedenza formulate, che resta nella disponibilità del soggetto processuale non solo fino al momento della precisazione delle conclusioni, ma anche in séguito, come nella comparsa conclusionale o anche nella memoria di replica". Tale principio riconosce, dunque, la possibilità alle parti di modificare il contenuto iniziale della domanda, in senso restrittivo, anche in sede di conclusionali.
Posto ciò, nella fattispecie, con memoria ex art. 183 n. 2 c.p.c. e, successivamente, anche con gli ulteriori scritti difensivi, in considerazione dell'avvenuto parziale trasferimento in favore di terzi del terreno per cui è causa, l'attore ha dichiarato di rinunciare alla domanda principale e, al contempo, ha insistito nella domanda subordinata di risoluzione per inadempimento della convenuta e sulle conseguenziali richieste di rimborso del prezzo corrisposto e di risarcimento del danno.
In ragione di quanto evidenziato, l'esame del merito riguarderà le domande a cui l'attore non ha rinunciato.
Tanto premesso, si ritiene di dover procedere con la disamina della richiesta dell'attore di accertamento dell'inadempimento contrattuale, con conseguente risoluzione del contratto preliminare ai sensi e per gli effetti dell'art. 1453 c.c. Al riguardo, ha lamentato che la convenuta Parte_1
Vacante, quale promissario venditore, oltre a non aver voluto conclude il definitivo, nonostante la stessa sia stata invitata formalmente alla stipula dello stesso (con convocazione presso il notaio incaricato), ha alienato a terzi una porzione del terreno, oggetto di preliminare;
configurando in tal modo un ipotesi d'inadempimento a cui fare conseguire la risoluzione del preliminare ex art. 1453 c.c.
Sul punto, occorre precisare che “in tema di risoluzione per inadempimento il giudice, per valutarne la gravità, deve tener conto di tutte le circostanze, oggettive e soggettive, dalle quali sia possibile desumere l'alterazione dell'equilibrio contrattuale (ex plurimis Sez. 3, Sentenza n. 7187 del
04/03/2022, Rv. 664394 - 03) e dall'altro che: la valutazione della gravità dell'inadempimento ai fini della risoluzione di un contratto a prestazioni corrispettive, ai sensi dell'art. 1455 c.c., costituisce questione di fatto, la cui valutazione è rimessa al prudente apprezzamento del giudice del merito (ex plurimis Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 12182 del 22/06/2020, Rv. 658455 - 01) “(Cass. n. 15309/2024) pagina 3 di 6 Resta inteso, dunque, che il contratto non si può risolvere se l'inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra; precisandosi inoltre che la gravità va accertata non solo in relazione alla sua entità oggettiva, ma anche in base all'incidenza sull'equilibrio sinallagmatico del contratto e sugli interessi delle parti.
Nel caso di specie, la convenuta Vacante, con scrittura privata del 24.03.2016, si è impegnata a trasferire all'attore la porzione di terreno -meglio specificata in atti- entro dicembre 2019, Parte_1
Relativamente al pagamento del prezzo (fissato in € 10.000,00) i paciscenti avevano concordato la corresponsione di € 4.000,00 alla sottoscrizione del preliminare, mentre la rimanente parte avrebbe dovuto essere pagata annualmente: e segnatamente, € 2.000,00 entro dicembre 2017, € 2.000,00 entro dicembre 2018 e la residua parte entro dicembre 2019, al momento di stipula del definitivo.
Considerato ciò, dall'esame della documentazione prodotta dall'attore risulta, da un lato, che lo stesso,
a fronte dell'impegno assunto con la scrittura privata predetta, ha effettuato in favore della convenuta dei pagamenti che ammontano ad € 5.000,00 (cfr. allegato n. 4 e 5 all'atto di citazione) e, dall'altro lato, che l'attore ha invitato formalmente -circostanza questa documentata in atti- la convenuta alla stipula del definitivo (anche se ciò è avvenuto prima del termine previsto nel preliminare, possibilità questa ammessa dalle parti stesse). Di contro, si rileva che la convenuta Vacante, oltre a non aver proceduto alla stipulata del definitivo, in violazione degli obblighi contrattuali assunti con il preliminare, dopo aver frazionato la particella 609 del foglio 20 del Comune di CH LF in due particelle (ora 860 del foglio 20 del Catasto terreni e 861 sub1 del catasto fabbricati del Comune di
CH LF) ha alienato a terzi la quota parte della particella 861 sub 1, ove insiste un'antenna di telefonia gestita con contratto di affitto.
Tali elementi di fatto conducono a valutare in termini positivi la rilevanza dell'inadempimento della convenuta, il quale può ritenersi grave commisurandolo all'interesse dell'attore che avrebbe avuto alla regolare esecuzione del contratto. D'altronde, con la vendita a terzi di parte del terreno oggetto di preliminare è divenuto impossibile l'adempimento dell'obbligazione della convenuta di procurare l'acquisto dell'intero terreno oggetto di preliminare al promissario acquirente, rendendosi tale inadempimento definitivo dopo la scadenza del termine previsto per la stipula del definitivo. Sul punto, inoltre, si osservi che l'alienazione di una porzione del terreno a terzi ha di fatto inciso sul valore complessivo economico del bene, oggetto di preliminare, atteso che la vendita ha riguardato la porzione di terreno con maggior valore e in cui insiste un'antenna telefonica gestita con contratto di affitto;
circostanza questa che determina anche delle possibili conseguenze in termini di (in)utilizzo della parte non alienata.
pagina 4 di 6 In merito alla risoluzione per inadempimento del preliminare di compravendita, va poi precisato che la giurisprudenza di legittimità ha affermato che “in caso di risoluzione per inadempimento di contratto preliminare di compravendita, sussiste a carico del promissario acquirente che abbia ottenuto dal promittente venditore la consegna e la detenzione anticipate della cosa, l'obbligo di restituzione, ai sensi dell'art. 2033 cod. civ., della cosa stessa e degli eventuali frutti (condictio indebiti ob causam finitam); la retroattività della pronuncia di risoluzione, in ragione del venire meno della causa giustificatrice delle prestazioni già eseguite, comporta l'insorgenza, a carico di ciascun contraente, dell'obbligo di restituire le prestazioni ricevute, rimaste prive di causa, secondo i principi sulla ripetizione dell'indebito; quindi,ai sensi dell'art. 2033 cod. civ., sussiste l'obbligo di corrispondere anche i frutti per l'anticipato godimento dell'immobile promesso in vendita, e cioè l'equivalente pecuniario dell'uso e del godimento del bene consegnato anticipatamente, per il tempo compreso tra la consegna e la restituzione (Cass. Sez. 2 14-3-2017 n. 6575 Rv. 643371-01, Cass. Sez. 2 28- 11-2017 n.
28381 Rv. 646528-01, Cass. Sez. 2 30-11-2022 n. 35280 Rv. 666326-01) (Cass. n. 10368/2025).
Nella fattispecie, pertanto, alla luce di quanto evidenziato sussistono i presupposti per condannare la convenuta alla restituzione dell'acconto versato dall'attore, che è pari ad € 5.000,00, come documentato, oltre interessi di legge dal dì del dovuto sino al soddisfo.
Va, invece, rigettata la domanda di risarcimento del danno ai sensi dell'art. 1123 c.c., in quanto il danneggiato ha diritto al risarcimento dei danni che siano conseguenza immediata e diretta dell'inadempimento, comprensivi della perdita subita e del mancato guadagno: il riconoscimento del danno presuppone, dunque, un rapporto di casualità immediata e diretta tra l'inadempimento e il danno medesimo, precisando, al riguardo che nel caso in esame “quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito […], di cui,
a fronte della specifica contestazione del convenuto, è chiamato a fornire la prova anche mediante presunzioni o il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza;
poiché l'onere di contestazione, la cui inosservanza rende il fatto pacifico e non bisognoso di prova, sussiste soltanto per
i fatti noti, l'onere probatorio sorge comunque per i fatti ignoti al danneggiante, ma il criterio di normalità che generalmente presiede, salvo casi specifici, alle ipotesi di mancato esercizio del diritto di godimento, comporta che l'evenienza di tali fatti sia tendenzialmente più ricorrente nelle ipotesi di mancato guadagno” (cfr. Cass., Sezioni Unite, n. 33645 del 15.11.2022)
Nel caso di specie, all'esito dell'esame della documentazione in atti, non si ritiene di poter riconoscere alcun risarcimento del danno in capo a parte attrice in quanto la stessa -in considerazione, tra l'altro, della contumacia della convenuta- avrebbe dovuto fornire elementi a sostegno del danno in conseguenza dall'inadempimento di controparte. Per l'appunto, l'attore si è limitato ad affermare - pagina 5 di 6 senza alcuna argomentazione, allegazione o prova a supporto in termini di concreta possibilità di godimento perduto e lo specifico pregiudizio subito- che dopo la conclusione del preliminare non ha acquisito la disponibilità della porzione di terreno.
Per le medesime ragioni e, dunque, in assenza di documentazione a supporto, deve essere rigettata la richiesta di rimborso delle spese notarili.
Le spese di lite, ivi incluse quelle del procedimento di mediazione, calcolate in applicazione dei parametri stabiliti dal D.M. 55/2014 e s.m.i. (tariffa media per tutte le fasi), liquidate come in dispositivo, seguono la maggior soccombenza di nella misura di 2/3 si intendono CP_1 compensate tra le parti per il residuo 1/3, in considerazione del rigetto della domanda attorea di risarcimento del danno.


P.Q.M.


Il Giudice del Tribunale di Ragusa, dott.ssa Emanuela A. Favara, in funzione di Giudice unico, definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al n. 591/2020 R.G.:
1) Dichiara la contumacia di CP_1
2) Dichiara la risoluzione del contratto preliminare stipulato in data 24.03.2016 tra
[...]
e Parte_1 CP_1
3) Condanna al pagamento, in favore di della CP_1 Parte_1 somma di € 5.000,00 a titolo di restituzione dell'acconto prezzo, oltre interessi nella misura legale dal dì del dovuto sino all'effettivo soddisfo;

4) Rigetta la domanda di risarcimento del danno spiegata dall'attore;
5) Condanna alla rifusione delle spese del giudizio come in motivazione in CP_1 favore di , che liquida in € 2.600,00 oltre spese generali, iva e c.p.a. Parte_1
Ragusa, 1.12.2025
IL GIUDICE
Dott.ssa Emanuela A. Favara
DEPOSITATO TELEMATICAMENTE
EX ART. 15 D.M. 44/2011
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