N. R.G. 3467/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di RIMINI
Sezione Unica CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Maura Mancini ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3467/22 promossa da:
– Parte_1
già – Parte_2
(C.F. e P.IVA , P.IVA_1
in persona della legale rappresentante pro tempore,
con il patrocinio dell'avv. Antonio Desiderio del foro di LO (PEC
ed elettivamente domiciliata all'indirizzo Email_1
telematico del difensore giusta mandato depositato unitamente all'atto di citazione iscritto a ruolo in data 8 novembre 2021
ATTRICE
e
(P.IVA , CP_1 P.IVA_2
in persona del legale rappresentante pro tempore,
con il patrocinio dell'avv. Nicco Filigheddu del foro di EM PA (PEC
e dell'avv. Enrico Berti del foro di Email_2
NI (PEC ed elettivamente domiciliata agli Email_3
pagina 1 di 9 indirizzi telematici dei difensori giusta mandato in calce alla comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale
CONVENUTA avente ad oggetto: accertamento risoluzione contratto preliminare di compravendita e restituzione dell'immobile nonché risarcimento del danno, in via riconvenzionale azione ex art. 2932 c.c.
CONCLUSIONI
Per parte attrice: non essendo state depositate le come note ex art. 127-ter c.p.c. come in atto di citazione
Per parte convenuta: come nelle note ex art. 127-ter c.p.c. depositate in data 18 aprile 2024
IN FATTO
1) Con atto di citazione ritualmente notificato ed iscritto a ruolo in data 8 novembre 2011 la società Parte_3
già ha convenuto Parte_2
innanzi al Tribunale di NI la società – già – CP_1 Controparte_2
perché fosse accertata l'intervenuta risoluzione del contratto preliminare di compravendita stipulato fra le parti in data 7 dicembre 2007 e perché, conseguentemente, fosse disposta la restituzione dell'immobile in favore della società attrice e la società convenuta fosse condannata a rilasciare l'immobile; la società attrice ha altresì chiesto che la società convenuta fosse condannata a corrisponderle la somma di € 360.000,00 a titolo di risarcimento dei danni sofferti in ragione dell'occupazione senza titolo dell'immobile da parte della società convenuta;
la società attrice ha, infine, chiesto che fosse ordinato al
Conservatore l'annotazione della cancellazione del contratto preliminare. A sostegno delle pretese azionate la società attrice ha allegato che in data 7 dicembre 2007 essa aveva stipulato con il sig. un contratto Controparte_3
preliminare di compravendita anche per persona da nominare avente ad oggetto della piena proprietà dell'immobile sito in Arzachena alla località
Abiadori snc, ente urbano di mq 450 costituito da civile abitazione al piano primo con annessi corte di pertinenza e locale tecnico al piano terra;
il tutto pagina 2 di 9 distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Arzachena al foglio 36, mappale
1630, sub. 3, cat. A/2, cl. 5, vani 5, Piano 1, r.c. euro 1.058,74; che per la stipula del contratto definitivo era stato fissato il termine del 31 dicembre
2008; che il prezzo della promessa vendita era stato determinato nella misura di € 275.000,00 oltre IVA con pagamento rateizzato fino alla stipula del rogito;
che l'immobile era stato consegnato contestualmente alla stipula del contratto preliminare;
che in data 30 settembre 2008 il sig. aveva nominato CP_3
quale acquirente la società che il prezzo pattuito in sede di Controparte_2
promessa vendita non era stato integralmente corrisposto;
che il termine per la stipula del contratto definitivo era stato consensualmente differito;
che peraltro la convenuta aveva chiesto un ulteriore differimento al fine di ottenere un finanziamento per l'acquisto dell'immobile; che con lettera raccomandata del 22 ottobre 2009 ella aveva diffidato la società di comunicare il CP_2
nominativo del Notaio che avrebbe provveduto alla stipula dell'atto; che la società aveva risposto allegando l'impossibilità di stipulare il Controparte_2
definitivo per mancanza dei requisiti necessari per ottenere il certificato di abitabilità; che essa aveva contestato le dedotte irregolarità; che successivamente erano state concesse ulteriori proroghe del termine per la stipula del contratto definitivo;
che anche il sollecito alla stipula del contratto definitivo comunicato dalla società attrice alla società in data Controparte_2
24 novembre 2016 era rimasto senza esito;
che pertanto essa aveva agito per la reintegrazione nel possesso dell'immobile; che la domanda era stata respinta solo sulla base del rilievo che la missiva in data 24 novembre 2016 non risultava idonea a provocare la risoluzione del contratto con la conseguenza che non poteva essere disposta la restituzione dell'immobile; che nel gennaio 2019 le parti si erano determinate ad una scrittura integrativa del contratto preliminare di compravendita stabilendo una nuova rateazione del prezzo pattuito con la promessa di vendita e fissando la data del 1° ottobre
2011 per la stipula del contratto definitivo;
che l'accordo integrativo prevedeva anche la facoltà per la venditrice di recedere dal contratto nell'ipotesi di mancato pagamento di una sola delle rate pattuite;
che i pagamenti effettuati dalla società convenuta era stati parziali, che essa aveva diffidato la società
pagina 3 di 9 – già – a pagare la somma di € 40.020,00 ancora CP_1 Controparte_2
dovuta con avvertimento che, in caso di inadempimento, essa si sarebbe avvalsa della clausola risolutiva espressa;
che la società convenuta aveva eccepito che il residuo prezzo dovesse essere calcolato al netto dell'IVA; che pur accedendo alla tesi di parte convenuta il prezzo non risultava integralmente pagato;
che l'inadempimento presentava i caratteri della non scarsa importanza e, pertanto, legittimava la società attrice alla risoluzione del contratto e ad ottenere la restituzione dell'immobile nonché il risarcimento dei danni che essa aveva sofferto in conseguenza dell'occupazione abusiva dell'immobile; che in particolare l'immobile era costituito da un appartamento sito in una località turistica ricercata in Costa Smeralda in Sardegna.
Si è costituita la società che ha contestato la fondatezza delle CP_1
pretese azionate dalla società attrice evidenziando come la sospensione del pagamento di parte del prezzo fosse stato determinato dalla mancanza dei requisiti per il rilascio del Certificato di Abitabilità venuta a conoscenza del sig. nelle CP_3
more fra la stipula del contratto preliminare e la sospensione dei pagamenti;
come il difetto dei requisiti per il rilascio del Certificato di Abitabilità fosse stato tempestivamente segnalato alla società attrice che nulla aveva fatto in proposito;
come in forza di tale ragione fossero state concordate successive proroghe del termine per la stipula del contratto definitivo;
come nel periodo fra la stipula del contratto preliminare e la sospensione dei pagamenti fosse stata versata alla società attrice la somma complessiva di € 160.000,00; come al momento della stipula del contratto preliminare il sig. avesse dichiarato di voler profittare dei cd. CP_3
benefici prima casa;
come a seguito della nomina della società fosse Controparte_2
venuto meno il diritto a fruire di tali benefici e fosse stata, conseguentemente, modificata l'aliquota IVA;
come nel gennaio 2019 le parti avessero perfezionato una scrittura integrativa del contratto preliminare stipulato in data 7 dicembre 2007 stabilendo in € 290.000,00 oltre IVA il prezzo di vendita, dando atto dell'intervenuto pagamento della somma di € 160.000,00 e prevedendo una pluralità di rate per il saldo del prezzo pattuito;
che a fronte dei pagamenti effettuati essa avesse chiesto alla società attrice l'emissione di fatture attestanti gli avvenuti pagamenti;
come la società convenuta avesse risposto negativamente avendo modificato la propria forma pagina 4 di 9 sociale da Società in nome Collettivo a in data 3 ottobre 2016; Controparte_4
come a fronte di tale precisazione e, considerata l'incertezza sull'effettiva applicabilità dell'IVA all'operazione contrattuale fra le parti, essa aveva continuato a versare alla società attrice la somma di € 6.978,03; come gli acconti che essa aveva complessivamente pagato alla società promittente venditrice ammontassero ad un importo superiore rispetto a quello effettivamente dovuto;
come la società attrice avesse inviato una diffida ad adempiere richiedendo l'importo di € 40.200,00 a saldo di quanto dovuto minacciando, in difetto, di avvalersi della clausola penale pattuita;
come essa avesse fissato l'appuntamento dal Notaio per la stipula del contratto definitivo e la società attrice non si fosse presentata. In via riconvenzionale la società convenuta chiedeva che fosse disposto in suo favore il trasferimento del bene oggetto del contratto di compravendita.
Sono stati concessi i termini di cui all'art. 183 sesto comma c.p.c., sono stati valutati i mezzi di prova ed è stata fissata l'udienza di precisazione delle conclusioni che è stata sostituita con il deposito di note ex art. 127-ter c.p.c. Con ordinanza in data 11 settembre 2024 la presente causa è stata trattenuta in decisione con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito delle memorie conclusionali e di replica.
IN DIRITTO
In via preliminare occorre rilevare che parte attrice, che pur si era riservata di produrre telematicamente i doc. da 1 a 15 con deposito separato rispetto all'atto di citazione, non vi ha provveduto, come emerge sia dall'esame cartaceo che dall'esame dello storico del fascicolo che non registra alcun deposito cartaceo del fascicolo
(all'epoca ammissibile): ne discende che non risulta possibile esaminare il contenuto dei doc. da 1 a 15 di parte attrice se non nella parte in cui parte convenuta non ne ha contestato o comunque ne ha dato per pacifico il contenuto. Nel caso in esame risulta pacificamente che in data 7 dicembre 2007 la società Immobiliare
[...]
stipulò con il sig. un Parte_2 Parte_2 Controparte_3
contratto preliminare di compravendita anche per persona da nominare avente ad oggetto un immobile sito in Arzachena alla località Abiadori snc, ente urbano di mq
450 costituito da civile abitazione al piano primo con annessi corte di pertinenza e locale tecnico al piano terra, il tutto distinto al Catasto Fabbricati del Comune di pagina 5 di 9 Arzachena al foglio 36, mappale 1630, sub. 3, cat. A/2, cl. 5, vani 5, Piano 1, r.c. euro 1.058,74 per il prezzo di € 275.000,00 oltre IVA;
risulta del pari pacificamente che in data 30 settembre 2008 il sig. nominò quale acquirente la Controparte_3
risulta ancora pacificamente che il termine per la stipula del Parte_4
contratto definitivo, originariamente fissato per il 30 dicembre 2008, fu successivamente, ripetutamente e concordemente differito;
risulta pacificamente che al momento della stipula dell'accordo integrativo del contratto preliminare del 2 dicembre 2007, avvenuta nel gennaio 2019, la promissaria acquirente aveva già versato la somma complessiva di € 160.000,00 (di cui la promittente venditrice ha dato quietanza) e che a tale data la società attrice avesse già trasformato la propria forma da società in nome collettivo (soggetta ad IVA) a società semplice (non soggetta ad IVA salvi alcun casi specifici i cui presupposti non risultano comprovati nell'ambito del presente giudizio). La valutazione integrata delle emergenze sopra evidenziate induce a ritenere che la quantificazione del prezzo della promessa vendita operata nell'atto integrativo del gennaio 2019 di € 290.000,00 oltre IVA fosse illecita in quanto la promittente venditrice, non essendo soggetto IVA, non avrebbe potuto riversare l'imposta allo Stato alla quale era invece destinata e l'avrebbe, quindi illecitamente trattenuta. Nel caso in esame la vendita, non essendo assoggettabile ad IVA, doveva scontare un'imposta di registro del 9% con la conseguenza che il mancato pagamento degli importi rivendicati dalla società attrice a titolo di prezzo + IVA non può essere considerato inadempimento di non scarsa importanza idoneo a legittimare la risoluzione del contratto. Si osserva, in particolare, che dagli atti di causa emerge che al momento in cui la promissaria acquirente invitò la promittente venditrice alla stipula del contratto definitivo innanzi al Notaio, la prima aveva versato la somma complessiva di € 213.958,06 (cfr. doc. 2, 3, 20 e 21 di parte convenuta) a fronte di un prezzo, illegittimamente convenuto stante la carenza di qualità di soggetto IVA in capo alla promittente venditrice, di € 290.000,00 comprensivo di IVA (pacificamente al 10%) corrispondente un importo netto lecito di € 263.636,36, con la conseguenza che deve ritenersi che, al momento del rogito la società convenuta fosse ancora debitrice della somma di € 51.678,30 oltre l'imposta di registro da suddividere fra le parti.
Non può ritenersi che tale mancato pagamento del prezzo prima della stipula del pagina 6 di 9 contratto definitivo (la pattuizione sull'integrale pagamento del prezzo prima della stipula del definitivo, in realtà, non si trova riscontro in atti) possa integrare inadempimento di non scarsa importanza, come tale idoneo a legittimare la risoluzione del contratto preliminare di compravendita: in realtà le parti hanno concordemente e ripetutamente differito il termine per la stipula del contratto definitivo manifestando evidentemente la permanenza del proprio interesse al trasferimento del bene;
quanto alla rateazione concordata, se può argomentarsi che effettivamente le parti avessero rateizzato il pagamento del prezzo concordato non è possibile determinare i termini di tale rateazione non essendo stato prodotto né il contratto preliminare né l'accordo integrativo. In ogni caso alla luce della modestia dell'importo ancora dovuto pari a meno di 1/5 del prezzo totale di vendita, non si potrebbe comunque configurare, come già accennato, quella non scarsa importanza dell'inadempimento che avrebbe legittimato la risoluzione del contratto. Si osserva poi che, proprio per le questioni insorte fra le parti in ordine all'applicabilità dell'IVA al trasferimento, la società convenuta ha fissato l'appuntamento dal Notaio per la stipula del contratto definitivo, occasione nella quale il Notaio ben avrebbe potuto e dovuto sciogliere le questioni dubbie insorte fra le parti in ordine all'applicabilità ed al computo dell'IVA. Risulta, tuttavia, positivamente provato (cfr. doc. 19 di parte convenuta) che la società ricorrente, pur ritualmente comunicata, non si è presentata per stipulare il rogito e sollevare le questioni ritenute dirimenti ai fini del prospettato inadempimento parziale tanto rilevante da legittimare la risoluzione del contrattomancato: ne discende che deve ritenersi positivamente acquisita la prova dell'inadempimento della società promittente venditrice con la conseguenza che, in accoglimento della domanda riconvenzionale deve essere disposto il trasferimento in favore della società della piena proprietà dell'immobile sito in Arzachena CP_1
alla località Abiadori snc, ente urbano di mq 450 costituito da civile abitazione al piano primo con annessi corte di pertinenza e locale tecnico al piano terra;
il tutto distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Arzachena al foglio 36, mappale 1630, sub. 3, cat. A/2, cl. 5, vani 5, Piano 1, r.c. euro 1.058,74 per il prezzo di €
263.363,36 di cui € 213.958,06 già pagato ed € 51.678,30 da pagarsi al passaggio in giudicato del presente provvedimento.
Residua la pronuncia in ordine alle spese di lite che, secondo la regola pagina 7 di 9 generale (art. 91 c.p.c.), seguono la soccombenza della società attrice e che, avuto riguardo al livello di complessità delle questioni trattate, al valore indeterminabile di media complessità della causa ed alle attività processuali effettivamente espletate, sono liquidate quanto ai compensi in complessivi € 7.122,00 oltre rimborso spese generali, IVA (se dovuta) e CPA, come per legge secondo quanto previsto dalla
Tabella A allegata al D.M. 55/14 come modificato dal D.M. 37/18 e dal D.M. 147/22
(fase di studio € 2.122,00 – valore medio;
fase introduttiva € 1,416,00 – valore medio;
fase di trattazione e/o istruttoria € 1.869,00 – valore minimo essendo state depositate le memorie di cui all'art. 183, sesto comma c.p.c., ma non essendo stato espletato alcun incombente istruttorio;
fase decisionale € 3.579,00 – valore medio).
Non risultano documentate spese vive di parte convenuta con la conseguenza che non vi è luogo a pronunciare sul punto.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni dio versa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
2) dispone, ex art. 2932 c.c., il trasferimento in favore della società CP_1
della piena proprietà dell'immobile sito in Arzachena alla località Abiadori snc, ente urbano di mq 450 costituito da civile abitazione al piano primo con annessi corte di pertinenza e locale tecnico al piano terra;
il tutto distinto al
Catasto Fabbricati del Comune di Arzachena al foglio 36, mappale 1630, sub.
3, cat. A/2, cl. 5, vani 5, Piano 1, r.c. euro 1.058,74
3) ordina al Conservatore dei Registri Immobiliari di EM PA la trascrizione della presente sentenza, all'esito del relativo passaggio in giudicato, con esonero da ogni responsabilità;
4) dichiara dovuto dalla alla società CP_1 Controparte_5
(già
[...] Parte_2
il pagamento del prezzo di € 51,678,30 dal momento del passaggio in giudicato del presente provvedimento;

5) condanna la società attrice a rifondere alla società convenuta le spese di lite liquidate quanto ai compensi in complessivi € 7,122,00 oltre rimborso spese generali, IVA (se dovuta) e CNPA.
NI, 18 febbraio 2025 pagina 8 di 9 Il Giudice
dott. Maura Mancini
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