REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SESTA SEZIONE CIVILE in composizione monocratica nella persona del Giudice IA SA, all'esito dell'udienza, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127-ter c.p.c., fissata per il 10.6.20205, ha pronunciato in data 8.7.2025 la seguente
SENTENZA EX ART. 127-TER C.P.C.
nella causa civile iscritta al n. 45950 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2024,
TRA
(C.F. ), Parte_1 C.F._1
( ), (C.F. Parte_2 C.F._2 Parte_3
), elettivamente domiciliati in Roma alla via Cassia n. C.F._3
791, presso lo studio dell'avv. Gianluca Panetti, che li rappresenta e difende giusta procura in calce al ricorso.
– RICORRENTI –
E
(P.I. ), in persona del legale Controparte_1 P.IVA_1 rappresentante pro tempore elettivamente domiciliata in Roma alla CP_2 via Francesco Pacelli n. 14, presso lo studio dell'avv. Gian Maria Frattini, che la rappresenta e difende giusta procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta.
– RESISTENTE–
1 CONCLUSIONI:
- per i ricorrenti, “All'Ill.mo Tribunale adito affinché, previa convocazione delle parti ed espletamento di ogni ulteriore adempimento di rito, respinta ogni contraria istanza, eccezione
e/o domanda, Voglia accogliere le seguenti conclusioni: 1) accertare e dichiarare che la
[...] occupa senza titolo l'immobile sito in Roma, via di Acilia 86, censito nel NCEU CP_1 del Comune di Roma al foglio 1111, particella 87, subalterno 506, zona censuaria 6, di proprietà dei ricorrenti, a decorrere almeno dal 1 gennaio 2023; 2) per l'effetto, ordinare alla società resistente di liberare immediatamente l'unità immobiliare suddetta e di consegnarla, senza dilazione, libera da persone o cose, ai ricorrenti;
3) condannare la in Controparte_1 persona del legale rappresentante pro tempore, al pagamento dell'ulteriore somma di €
3.500,00 (€ 5.000,00 - € 1.500,00) a titolo di indennità di occupazione per ogni mese a far data dal 1 gennaio 2023 e fino all'effettivo rilascio, oltre interessi e rivalutazione monetaria, ovvero di quella maggiore o minore somma che verrà accertata in corso di causa risulterà di giustizia;
4) condannare, altresì, la società resistente al pagamento delle spese processuali, incluse quelle sostenute per l'avvio della procedura di mediazione”;
- per la resistente, “Voglia il Tribunale adito, considerate le precedenti considerazioni, concedere un termine congruo per il rilascio dell'immobile da parte del resistente non inferiore
a sei mesi, o in quello diverso che sarà ritenuto dal giudice, rigettando la domanda di condanna al pagamento dell'indennità di occupazione senza titolo nella misura indicata da parte ricorrente, previa diversa determinazione da eseguirsi anche all'esito di accertamento tramite
C.T.U., o comunque nella misura inferiore, pari alla differenza tra quanto pattuito tra le parti in sede di proroga dei termini per il rilascio e quanto versato dalla resistente, con vittoria di spese”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 447-bis c.p.c. , e Parte_1 Parte_2
esponevano quanto segue: Parte_3
- di avere locato alla l'immobile sito in Roma alla via Controparte_1 di Acilia 86, censito nel NCEU del Comune di Roma al foglio 1111, particella
2 87, subalterno 506, zona censuaria 6, giusto contratto stipulato in data 27.4.2010 con decorrenza dal 1°.1.2010;
- che, dopo i primi sei anni, il contratto si rinnovava fino al 30.4.2022
e, a decorrere dal sesto anno, il canone mensile era pattuito per il valore di €
5.000,00;
- di avere comunicato, in data 16.3.2021, la disdetta del contratto, rappresentando di non intendere rinnovarlo alla scadenza del 30.4.2022 nonché informando la locataria della morosità complessiva maturata;

- di avere intimato con atto del 28.3.2022 lo sfratto per morosità alla
Controparte_1
- che, nelle more di tale giudizio, le parti conciliavano la lite sottoscrivendo, in data 30.7.2022, una scrittura privata di transazione con la quale si data atto dell'avvenuta risoluzione consensuale del contratto di locazione in data 30.4.2022 e – a fronte di reciproche rinunce – i locatori riconoscevano il diritto della ad occupare l'immobile Controparte_1 gratuitamente sino al 31.12.2022 a condizione che, allo spirare di detto termine, il locale venisse rilasciato libero da persone e cose;

- che la persistendo nella propria inadempienza, in Controparte_1 data 10.3.2023 chiedeva una nuova proroga di ulteriori quattro mesi per il rilascio, proponendo di pagare € 3.000,00 al mese a titolo di indennità di occupazione a decorrere dal 1.1.2023;
- che, disattendendo questi ultimi accordi, la resistente non rilasciava l'immobile nel termine pattuito e pagava mensilmente soltanto la minor cifra di
€ 1.500,00;
- di avere invano intimato il rilascio dell'immobile entro e non oltre il
30.8.2024, rimanendo ogni comunicazione priva di riscontro.
Tutto ciò premesso, eccepita l'insussistenza di alcun titolo legittimante la perdurante occupazione dell'immobile e richiamata la giurisprudenza di legittimità in ordine al danno in re ipsa derivante dall'occupazione sine titulo di un immobile altrui, chiedeva la condanna della resistente al rilascio immediato del
3 bene nonché al pagamento di un'indennità di occupazione del valore di €
3.500,00 mensili (pari alla differenza tra il valore del canone pattuito di €
5.000,00 ed € 1.500,00 quale importo effettivamente versato mensilmente a partire dal 1°.1.2023) fino all'effettivo rilascio.
Si costituiva in giudizio la società resistente rappresentando le ragioni che le avevano impedito il tempestivo rilascio dell'immobile locato. A tale riguardo deduceva:
- di gestire un'autofficina autorizzata Fiat (oggi gruppo Stellantis) nei locali locati dai Sig.ri ; Pt_1
- che, per evitare di perdere la clientela, si era attardata nella ricerca di un immobile che fosse vicino alla sede di via di Acilia;

- che tale ricerca aveva portato all'individuazione di un immobile, ottenuto tramite contratto di leasing, che la aveva obbligata ad affrontare problemi legati alle verifiche tecnico-urbanistiche di idoneità dell'immobile e all'autorizzazione da parte di Fiat al trasferimento dell'attività in una nuova sede;

- che ulteriore tempo era stato assorbito dalla necessità di adeguare i nuovi locali, gli impianti tecnologici e le attrezzature;

- che gli ora detti adeguamenti, non incompatibili con la disponibilità della resistente a rilasciare l'immobile quanto prima, le avevano impedito di rispettare gli accordi presi.
Ciò detto, chiedeva quindi concedersi un congruo termine (comunque non inferiore a sei mesi) per procedere al rilascio compatibilmente con le rappresentate necessità ed eccepiva l'erronea quantificazione dell'indennità di occupazione indicata da controparte. Infatti, evidenziava sul punto che, a seguito della risoluzione consensuale del contratto e alla scadenza del termine convenuto per il rilascio, le parti avevano pattuito che la Controparte_1 pagasse un'indennità di occupazione di € 3.000,00: per tale ragione la società resistente asseriva che a tale importo occorresse fare riferimento ai fini della condanna al pagamento di quanto non versato per l'illegittima occupazione dell'immobile.
4 Con ordinanza dell'8.4.2025, la causa, reputata matura per la decisione sulla base della documentazione già acquisita al giudizio, era rinviata per la decisione all'odierna udienza con le modalità della trattazione scritta, previa assegnazione di termine per il deposito di note scritte.
* * * * *

1. Sull'obbligo di rilascio dell'immobile e sulla richiesta di un nuovo termine per il rilascio.
L'occupazione sine titulo di un bene immobile, sostanziandosi in un'arbitraria limitazione dei diritti del legittimo proprietario, sottintende l'esistenza di un danno in re ipsa. Quest'ultimo consta del mancato godimento, diretto o indiretto, del bene occupato da parte di chi ne ha il diritto (Cass. Sez.
Un., 15.11.2022, n. 33645).
Simile principio esplica la propria valenza non soltanto laddove l'occupazione avvenga ad opera di un terzo ma anche nel caso in cui il soggetto occupante sia il conduttore che, a seguito della risoluzione del contratto di locazione, è in tutto e per tutto equiparato ad un terzo privo di titolo legittimante. Difatti, “in tema di locazione, il ritardo nella riconsegna della cosa locata costituisce un comportamento antigiuridico del conduttore potenzialmente lesivo del patrimonio del locatore, che legittima la condanna generica al risarcimento dei danni, ancorché non sia stata fornita prova specifica di essi” (Cass. 12.12.2008, n. 29202, conf. Cass.
16.9.2008, n. 23720; Cass. 24.6.2002, n. 9160).
A tale riguardo, poi, la giurisprudenza di legittimità si è pronunciata nel senso di ritenere che la responsabilità del locatario per il ritardo nella restituzione dell'immobile abbia natura contrattuale (Cass. 6.12.2021, n. 38588), “[…] con la conseguenza che, ai fini dell'accertamento della stessa, il locatore è tenuto anzitutto a fornire la prova dell'esistenza tra le parti di un contratto di locazione […]”; Cass. 22.4.2010, n.
9549; conf. Cass. 31.3.2007, n. 8071), ma che – provato il titolo e allegato l'inadempimento di controparte – spetti invece al locatario inadempiente fornire adeguata prova dell'adempimento ovvero dell'impossibilità a sé non imputabile di adempiere. A conferma di ciò, peraltro, “nascendo l'obbligo di risarcire i danni per
5 ritardata restituzione dell'immobile dalla data di cessazione legale del contratto, nessun rilievo assumono sulla loro esigibilità la mancata messa in mora da parte del locatore e, a maggior ragione, l'omesso esperimento di un'azione esecutiva per il rilascio, costituendo, invece, onere del conduttore, che voglia sottrarsi alle conseguenze del suo comportamento antigiuridico, provare che il ritardo è stato determinato da impossibilità della prestazione derivate da causa
a lui non imputabile” (Cass. 13.12.2006, n. 26741; conf. Cass. 19.8.1991, n. 8867).
Ciò posto, è circostanza pacifica e non contestata che il contratto si è consensualmente risolto, come risulta anche dalla transazione sottoscritta dalle parti in pendenza del giudizio di sfratto per morosità (all. 2 alla comparsa di costituzione e risposta) ed è altrettanto pacifico e non contestato che la
[...]
è ancora nel possesso dell'immobile, in quanto rimasta inadempiente CP_1 all'obbligo di riconsegna dello stesso.
Ebbene, a fronte di tale comprovato inadempimento, la resistente non offre sufficienti prove atte a dimostrare la non imputabilità a sé della condotta inadempiente, limitandosi ad allegare circostanze prive di alcun riscontro documentale.
Accertata, pertanto, l'assenza di titolo per l'occupazione dell'immobile, la convenuta va condannata all'immediato rilascio del bene in favore della ricorrente.

2. Sulla condanna al pagamento dell'indennità di occupazione e sulla quantificazione della stessa.
La norma di cui all'art. 1591 c.c., in materia di “Danni per ritardata restituzione”, stabilisce che “il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno”. Eppure, nonostante la coincidenza degli importi, vale precisare che trattasi di due obbligazioni aventi diversa fonte: infatti, “il conduttore rimasto nella detenzione dell'immobile dopo la cessazione del contratto è tenuto al pagamento, da tale momento dell'indennità di occupazione ai sensi dell'art. 1591 c.c., e non già del canone secondo le scadenze pattuite, perché, cessato il rapporto di locazione, la protrazione della detenzione
6 costituisce inadempimento dell'obbligo di restituzione della cosa locata” (Cass. 25.2.2009, n.
4484, conf. Cass. 11.5.2010, n. 11373).
Orbene, nel caso che ci occupa, alla risoluzione consensuale del contratto sono sopravvenuti diversi accordi con i quali – a fronte del mancato rilascio alla scadenza del termine indicato nel sopra citato atto transattivo e alla concessione di un nuovo termine per lo stesso adempimento – i sig.ri pattuivano con Pt_1 la il pagamento di un'indennità di occupazione pari al valore Controparte_1 mensile di € 3.000,00 a partire dal 1°.

1.2023 e sino all'effettivo rilascio.
Circostanza, quest'ultima, pacifica, seppur non supportata da elementi probatori, in quanto confermata da ambo le parti e non oggetto di contestazione.
Pertanto, ferma la regola generale di cui all'art. 1591 c.c., giova in questo caso precisare che “in materia di locazione, qualora il conduttore permanga, dopo la risoluzione del contratto, nella detenzione del bene col consenso del locatore, sulla base di un accordo volto a differire al data di rilascio dietro corrispettivo, l'indennità di occupazione va ragguagliata a quest'ultimo, che continua ad essere dovuto, anche in caso di ulteriore detenzione del bene oltre il periodo convenuto” (Cass. 11.7.2014, n. 15899).
Alla luce di ciò – posto che, secondo quanto riportato tanto dai locatori quanto dalla conduttrice, quest'ultima ha mensilmente versato il solo importo di
€ 1.500,00 – priva di pregio risulta la domanda della ricorrente di condanna al pagamento di € 3.500,00 risultanti dalla differenza tra il canone locatizio di €
5.000,00 e l'importo effettivamente versato. Ai fini della quantificazione di tale indennità con funzione risarcitoria, occorre, infatti, fare riferimento al diverso importo di € 3.000,00: ne deriva che la resistente è tenuta a versare la restante cifra di € 1.500,00 (€3.000,00 come da accordi - € 1.500,00 già versati) per i mesi già trascorsi e di continuare a pagare € 3.000,00 mensili fino all'effettivo rilascio.
* * * * *
La soccombenza della convenuta ne determina la necessaria condanna al pagamento delle spese processuali, nella misura indicata in dispositivo
(commisurata ai parametri medi previsti dal D.M. 55/2014, aggiornato al D.M.
7 147/2022, per le controversie di valore indeterminabile e limitata complessità, con compensazione del 25% in ragione dell'erronea quantificazione della somma richiesta).
La resistente, inoltre, non avendo partecipato al procedimento di mediazione senza giustificato motivo (come risulta dal verbale negativo di mediazione prodotto dai ricorrenti in allegato al ricorso introduttivo, all. 7), va condannata, giusto il disposto dell'art. 12-bis, d. lgs. 28/2010 – applicabile al presente giudizio, introdotto dopo il 28.2.2023 – al pagamento in favore dell'Erario di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio.


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe, contrariis rejectis, così provvede:

1. accerta e dichiara che la occupa senza titolo l'immobile Controparte_1 sito in Roma, via di Acilia 86, censito nel NCEU del Comune di Roma al foglio
1111, particella 87, subalterno 506, zona censuria 6, di proprietà dei ricorrenti;

2. per l'effetto, condanna la resistente all'immediato rilascio dell'immobile di cui al punto che precede;

3. condanna la resistente al pagamento di un'indennità di occupazione pari ad € 3.000,00 mensili a decorrere dal 1°.

1.2023 e sino alla data di effettivo rilascio, detratti i pagamenti mensilmente effettuati nella misura di € 1.500,00 mensili;

3. compensa le spese processuali nella misura del 25%;

4. condanna la resistente alla refusione del residuo 75% delle spese processuali, che si liquida in € 5.712,00 per compenso ed € 388,50 per esborsi, oltre spese generali al 15%, I.V.A. e C.P.A. come per legge;

5. condanna la resistente al versamento in favore dell'Erario di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio;

8 6. manda alla Cancelleria per gli adempimenti di rito, anche in relazione all'esecuzione della condanna di cui al punto precedente.
Così deciso in Roma, 8.7.2025.
Il Giudice
IA SA
Provvedimento redatto con la collaborazione del M.O.T. dott.ssa Costanza
Coli.
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