Tribunale di Savona
SEZIONE CIVILE
Verbale di udienza
Addì 19.12.2025, alle ore 12:00, è stata chiamata la causa 1027/2024. Sono presenti in udienza: per il ricorrente è presente l'avv. Porro Cristina, la quale insiste come da atto introduttivo e memorie integrative anche conclusive, per l'accoglimento delle proprie domande con il rigetto integrale delle domande avversarie;
per la resistente compare l'avv. , la quale insiste per il rigetto delle altrui domande per i motivi di CP_1 cui in atti e nell'accoglimento delle proprie domande riconvenzionale, compreso le istanze istruttorie formulate e non ammesse.
Le parti discutono oralmente la controversia.
Il Giudice, alle ore 12:21, si ritira in Camera di consiglio. Esaurita la Camer di consiglio, considerato che la causa è stata chiamata all'odierna udienza del 19.12.2025 per la decisione ex art. 429 c.p.c., alle ore 15:48 pronuncia sentenza con motivazioni contestuali dandone lettura in udienza.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI SAVONA
SEZIONE CIVILE in persona del giudice unico dr. Giovanni Maria Sacchi, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. R.G. 1027/2024 del Ruolo Generale degli Affari Contenziosi dell'anno
2025,
TRA
, (C.F. ) residente in [...], Parte_1 CodiceFiscale_1 rappresentato e difeso dall'avv. Cristina Porro, come da procura in atti;

- attore/ricorrente – contro
(C.F.: , nata a [...] il [...], CP_2 C.F._2 rappresentato e difeso dall'avv. Simonetta Giuliano, come da procura in atti;

- convenuto/resistente -
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da atti difensivi e verbali di causa. La causa viene decisa all'udienza del
19.12.2025 con deposito contestuale della relativa motivazione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'attore citava in giudizio la resistente intimandole uno sfratto Parte_1 CP_2 per morosità e chiedendo la risoluzione del contratto avente ad oggetto la locazione ad uso abitativo 4+4 dell'immobile sito in Albenga alla via Cavour n.1/6, meglio identificato in atti, sulla base del contratto di locazione del 05.06.2018, registrato presso la competente Agenzia delle Entrate di Albenga in pari data, al canone mensile pari ad € 350,00. Parallelamente, veniva sottoscritto un contratto di affitto di tutti gli arredi ed elettrodomestici pari ad € 150,00 che però non veniva registrato.
In particolare, alla data della domanda la resistente risultava morosa con riguardo ai canoni di ottobre e dicembre 2023, gennaio e febbraio 2024, già intimati, per un totale di € 1.750,00, ai quali si aggiungevano nelle more del giudizio le mensilità di luglio, agosto, settembre, novembre e dicembre 2024 (cfr. memoria ex art. 426 c.p.c., verbale di udienza del 13.12.2024), mentre le successive venivano pagate al canone di €
350,00.
La resistente eccepiva la nullità di siffatta maggiorazione del canone, sostanzialmente CP_2 imposta dal locatore, opponendo per tal motivo ed in via riconvenzionale il pagamento di € 9.600,00 di canoni versati in eccesso.
Inoltre, la resistente asseriva di aver ricevuto in locazione un immobile non idoneo all'uso convenuto ed in pessimo stato di conservazione a causa della forte umidità e delle infiltrazioni provenienti dalla facciata esterna e dal pavimento. Inoltre, il godimento dell'immobile veniva ulteriormente compromesso da un episodio di rottura delle tubazioni della cucina durato dal 24.12.2023 fino all'intervento dell'idraulico della controparte avvenuto nei primi giorni di gennaio del 2024, il qual allagamento, unitamente ai lavori di ripristino grossolanamente eseguiti dalla proprietà, danneggiavano il locale adibito a cucina rendendolo inservibile (depositava a riguardo documentazione fotografica e videoriprese).
Pertanto, la conduttrice chiedeva in via riconvenzionale la condanna ad effettuare gli interventi necessari per ripristinare lo status quo ante e il risarcimento dei danni per i disagi subiti.
La causa veniva istruita mediante un accertamento tecnico, all'esito del quale veniva rinviata per la discussione orale all'odierna udienza, previo scambio di memorie conclusive autorizzate. In queste ultime,
l'attore dava atto che le mensilità successive maturate in corso di causa erano state saldate (al canone di € 350,00) e, pertanto, residuavano come del tutto impagate unicamente le quattro mensilità di ottobre e dicembre 2023 - gennaio e febbraio 2024, già oggetto di intimazione in sede sommaria.
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Tutto ciò premesso, si procederà preliminarmente a valutare la domanda attorea unitamente alla prima domanda riconvenzionale di ripetizione dei canoni versati in eccesso, esaminabili congiuntamente, per poi procedere all'esame delle ulteriori domande riconvenzionali formulate dal convenuto.
Ebbene, alla luce della documentazione versata in atti e dei fatti non specificamente contestati dal ricorrente, deve ritenersi che la pretesa morosità non sussista in virtù della nullità del secondo contratto di affitto degli arredi e che, viceversa, debba essere accolta la domanda riconvenzionale, sia pur per un importo di poco inferiore.
Ed infatti, si ritiene che quando i beni mobili presenti nell'appartamento locato non abbiano una loro autonoma funzione, tale da rappresentare una distinta e valida giustificazione causale sottesa ad un separato contratto di noleggio, essi debbano essere considerati accessori dell'immobile che assolvono la medesima funzione locatizia e abitativa del bene oggetto del contratto principale. Per questo motivo, la relativa maggiorazione va considerata parte integrante dell'affitto che, come tale, sia pur mediante integrazione scritta deve essere registrata, apparendo altrimenti essa come una forma di simulazione idonea a frodare il fisco, come tale affetta da nullità ex art. 1418 c.c.
Tale duplicità contrattuale fra il contratto registrato ad un canone inferiore a quello parallelamente pattuito è stata sanzionata, dalla giurisprudenza di legittimità dell'ultimo decennio, con la nullità del solo secondo contratto simulato (cfr. Cassazione civile sez. III, 22/08/2018, n.20881; Cassazione civile sez. un., 17/09/2015, n.18213).
Nel caso di specie, trattasi di arredi, elettrodomestici e suppellettili idonei al godimento di un immobile evidentemente posto in locazione abitativa come già arredato, previsti in una scrittura privata separata che segue la stessa periodicità di scadenze e che per espressa previsione pattizia doveva essere registrata ad onere e spese del locatore.
Pertanto, considerato che le quattro mensilità di € 350,00 oggetto della originaria intimazione sono rimaste completamente impagate (ovvero le mensilità di ottobre e dicembre 2023, gennaio e febbraio
2024) dall'esborso di € 9.600,00 – somma pari alla somma delle pregresse differenze versate in eccesso e non specificamente contestate nel loro ammontare, come richiede l'art. 115 c.p.c. – deve essere detratto l'importo di € 1.400,00 non corrisposto, per un totale di € 8.200,00 che devono essere restituito al conduttore unitamente agli interessi legali dalla domanda. Viceversa, considerato che le mensilità successive sono state tutte interamente corrisposte, non sussiste alcuna morosità che giustifica la risoluzione del contratto residuando un inadempimento di scarsa importanza (art. 1455 c.c.). Le ulteriori domande riconvenzionali, alla luce delle allegazioni formulate da ambo le parti, della documentazione versata agli atti e degli esiti dell'istruttoria tecnica, devono essere rigettate.
Ed infatti, mentre è notorio che i meri disagi e i fastidi non possono assumere le vesti di autonomi danni morali meritevoli di ristoro puramente equitativo (cfr. Cassazione civile sez. III, 21/08/2020,
n.17554; Cass. civile, sez. III, 13/09/2018, n. 22272), come possono essere i disagi derivanti dall'assenza di acqua calda protrattasi per alcuni giorni festivi, parimenti non si riscontrano difetti materiali dell'immobile che non siano riconducibili a vizi palesi già al momento della conclusione del contratto. Ed invero, con quest'ultimo il conduttore ha visionato l'immobile accettandolo nella sua esteriore consistenza e nello stato in cui si trovava, ovvero con tutti i suoi difetti di umidità tipici delle vecchie palazzine dei centri storici. Siffatta circostanza è sussumibile nella presunzione di conoscenza di cui all'art. 1590 c.c., che giustifica anche l'esiguità del canone ufficiale. Ed Anzi, nel caso di specie le parti, al punto
4) del contratto di locazione, hanno pattuito: “il conduttore dichiara di aver attentamente esaminato i locali affittati
e di averli trovati adatti al proprio uso, esenti da difetti che possono influire sullo stato di salute di chi vi abita”.
Anche la condanna al rifacimento della pavimentazione, individuata dal CTU come possibile soluzione alla umidità di risalita, non è in questa sede esigibile dal conduttore, dovendosi fra l'altro tener conto della incertezza sottesa alla futura durata del rapporto contrattuale intercorrente fra le parti. Ed infatti, anche il Consulente, al netto delle considerazioni giuridiche, ha rilevato: “in un edificio storico, problemi di umidità da risalita capillare sono spesso considerati vizi intrinseci e, se manifesti o facilmente intuibili al momento della visita dell'immobile, possono rientrare nella sfera di accettazione del conduttore con la clausola "visto e piaciuto"…La conduttrice ha accettato un immobile storico con la consapevolezza (o presunzione di consapevolezza) delle sue caratteristiche costruttive, inclusa l'assenza di vespaio e la predisposizione all'umidità. Questi sono vizi intrinseci all'epoca e alla tipologia dell'edificio”.
(cfr. CTU pagg. 9 – 11).
Allo stesso modo, anche l'importo di € 235,00 – a ben vedere nemmeno oggetto di specifica domanda
– è in realtà afferente a piccoli danneggiamenti materiali di mobili di proprietà del locatore ma ancora idonei all'uso convenuto.
Venendo alle spese di lite, si rileva che l'attore vede rigettarsi la propria domanda di risoluzione per inadempimento e di condanna ai canoni non corrisposti, mentre il convenuto vede accogliersi una delle tre domande riconvenzionali formulate, per un importo pari ad € 8.200,00 oltre interessi legali dalla domanda. Pertanto, il ricorrente deve essere condannato al pagamento delle spese di lite, determinate secondo i parametri di cui al DM 147/2022, tabella 2 fascia III (tutte le fasi ai valori medi) e sulla base del criterio del decisum ma con decurtazione al 70% a titolo di compensazione reciproca e parziale ex art. 92 c.p.c., e che quindi si liquidano in € 1.523,10 per compensi professionali ed € 145,50 per esborsi relativi al presente giudizio, nonché € 477,30 per compensi professionali relativi alla fase sommaria, oltre oneri accessori se dovuti. Le spese di CTU, necessitata esclusivamente dalle domande riconvenzionali non accolte, devono essere poste interamente a carico del resistente.
Tutto ciò premesso, questo Tribunale, definitivamente pronunciando sulle domande così proposte e reietta ogni contraria o ulteriore istanza,


P.Q.M.


RIGETTA la domanda la risoluzione per morosità e di condanna al pagamento di € 1.750,00 formulata dall'attore ; Parte_1
ACCOGLIE parzialmente la domanda riconvenzionale di ripetizione dell'indebito formulata dalla convenuta , per l'effetto, CONDANNA il ricorrente CP_2 Parte_1 alla restituzione, in favore della convenuta, dell'importo di € 8.200,00 oltre interessi legali dalla domanda;

RIGETTA le ulteriori domande riconvenzionali formulate da CP_2
CONDANNA l'attore al pagamento delle spese di lite, compensate Parte_1 parzialmente come in parte motiva, che qui si liquidano in € € 1.523,10 per compensi professionali ed €
145,50 per esborsi relativi al presente giudizio, nonché € 477,30 per compensi professionali maturati per la fase sommaria, oltre IVA e CPA se dovute, come per legge, e rimborso forfettario per spese generali pari al 15% dei soli onorari.
PONE le spese di CTU interamente a carico della convenuta CP_2
Così è deciso.
Savona, 19.12.2025
il Giudice
dott. Giovanni Maria Sacchi