REPUBBLICA ITALIANA
NEL NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE SESTA CIVILE
In persona della Dott.ssa Manuela Scoppetta, in funzione di giudice monocratico, nella causa iscritta al n.r.g. 6539 dell'anno 2025 e vertente
TRA
, in persona del legale Parte_1
rappresentante pro tempore, parte elettivamente domiciliata in Roma, Via del Corso n. 300, presso lo studio dell'Avv.
DO IE che la rappresenta e difende come da procura in atti
ATTORE
E
parte elettivamente domiciliata in CP_1
Roma, via Sirte n. 28, presso lo studio dell' Avv. Perricone
Simona, che la rappresenta e difende come da procura in atti
CONVENUTO
OGGETTO: intimazione di sfratto per finita locazione
All'udienza del giorno 18.11.2025, a seguito della discussione orale della causa, pronuncia ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1 Con contratto di locazione - ad uso studio medico – l'istante concedeva in locazione alla sig.ra Dott.ssa CP_1
l'unità immobiliare sita in Roma alla Via Flavio Stilicone n.
95, Sc. B int. 3, con previsione della durata della locazione di anni 6 dal 01/01/2000 fino al 31.12.2005, salvo rinnovo di cui all'art. 28 L. n. 392/1978; il contratto, dopo vari rinnovi, scadeva secondo gli effetti naturali il 31/12/2023, senza che alcun rinnovo venisse concordato né concesso, come risulta documentalmente dalla raccomandata e dalle comunicazioni a mezzo pec ricevute dalla Dott.ssa con la quale la CP_1
comunicava, nel pieno Parte_1
rispetto del termine di preavviso previsto ex lege, formale disdetta del contratto di locazione in scadenza;
la Dott.ssa nonostante la scadenza del CP_1
contratto, continuava ad occupare l'immobile, chiedendo, in data 30.01.2023, la possibilità di rinnovare il rapporto e/o di procedere all'acquisto dell'immobile in questione;
in data 03.11.2023 la richiesta di rinnovo veniva riformulata, per conto e nell'interesse della Dott.ssa dall'Avv. Simona Perricone, ma a questa faceva CP_1
seguito il riscontro negativo da parte della Parte_1
, per il tramite del procuratore oggi difensore
[...]
della medesima Parte_1
Pertanto, a fronte del permanere dell'odierna convenuta all'interno dell'immobile, la , Parte_1
in data 20.12.2024, notificava alla Dott.ssa CP_1
intimazione di sfratto per finita locazione e contestuale atto
2 di citazione per convalida, aprendo il giudizio sommario con R.G. n. 1165/2025 del Tribunale di Roma.
Il procedimento veniva iscritto a ruolo con udienza indicata in data 13.02.2025.
Si costituiva in giudizio la Dott.ssa che CP_1
contestava l'intervenuta scadenza del contratto, allegando la circostanza secondo la quale il contratto si sarebbe rinnovato anche per il fatto che la Parte_1
avrebbe continuato a percepire il canone
[...]
(indennità di occupazione).
Il Tribunale, a fronte dell'opposizione della convenuta, all'esito dell'udienza del 13.02.2025, con provvedimento reso in pari data, pubblicato in data 17.02.2025 recante cronol. n. 2744/2025, disponeva il mutamento del rito (al procedimento veniva assegnato R.G. n. 6539/2025), emetteva ordinanza esecutiva per il rilascio dell'immobile per cui è causa, stabilendo la data per l'esecuzione al
31.05.2025 e fissava l'udienza di discussione del
16.09.2025, con assegnazione alle parti ricorrente e resistente di termini per il deposito di memorie e documenti ad eventuale integrazione degli atti introduttivi della controversia, rispettivamente, fino a 30 gg. e 10 gg. antecedenti alla suddetta udienza.
Nelle more veniva incardinato ad istanza della Parte_1
il procedimento di mediazione davanti
[...]
all'Organismo di Mediazione Forense di Roma al quale veniva assegnato il numero 1301/2025; procedimento che si concludeva con esito negativo, come da verbale del
23.06.2025 depositato in atti.
3 La causa, ritenuta documentale senza ulteriore necessità di approfondimenti istruttori, viene quindi decisa.
A fronte della documentazione depositata dalle parti, deve ritenersi infondata in fatto ed in diritto la tesi di parte convenuta laddove asserisce che il contratto in esame dovrebbe considerarsi rinnovato per il semplice fatto che la avrebbe continuato a Parte_1
percepire il canone (indennità di occupazione).
Non corrisponde infatti al vero la circostanza secondo la quale il contratto per tale ragione sarebbe da considerarsi rinnovato e questo per le ragioni di seguito argomentate dalla parte attrice: “…omissis….Inoltre, in considerazione dei seguenti elementi documentali e segnatamente: (i) la disdetta contrattuale del 14.12.2022 regolarmente trasmessa nel rispetto dei termini di legge, (ii) il Pt_1
riscontro negativo da parte della Parte_1
alla richiesta della Dott.ssa di
[...] CP_1
poter rinnovare il contratto di locazione, che denota la chiara volontà dell'ente di portare a scadenza il rapporto locativo per cui è causa, (iii) l'intimazione di sfratto per finita locazione e contestuale atto di citazione per convalida notificata il 20.12.2024 (doc. A versato in atti proc. sommario sub 1), (iv) la contabilizzazione dei pagamenti a titolo di INDENNITÀ DI OCCUPAZIONE anziché a titolo di canone di locazione (doc. 4), non possono far altro che dimostrare incontrovertibilmente come la abbia sempre tenuto Parte_1
una condotta ferma nel ritenere scaduto il contratto e
4 contraria alla volontà di addivenire, anche tacitamente, ad un rinnovo del contratto di locazione. “.
Ad ogni buon conto, tenuto fermo il principio in base al quale la revoca della disdetta è possibile, ma è subordinata all'accordo del locatore e va comunicata con le stesse modalità della disdetta e nel rispetto del termine di preavviso (circostanza del tutto inesistente nella fattispecie che ci occupa), rileva come sia ormai jus receptum il principio in base al quale “la rinnovazione tacita del contratto di locazione ai sensi dell'art. 1597 c.c. postula la continuazione della detenzione della cosa da parte del conduttore e la mancanza di una manifestazione di volontà contraria da parte del locatore, cosicché, qualora questi abbia manifestato con la disdetta, la sua volontà di porre termine al rapporto, la suddetta rinnovazione non può desumersi dalla permanenza del locatario nell'immobile locato dopo la scadenza o dal fatto che il locatore abbia continuato a percepire il cannone di locazione senza proporre tempestivamente azione di rilascio, occorrendo invece un suo comportamento positivo, idoneo ad evidenziare una nuova volontà contraria a quella precedentemente manifestata per la cessazione del rapporto” (cfr. Cass. Civ., Sez. VI – 3,
Ordinanza, 18/01/2021, n. 708). Sul punto cfr. altresì Cass. civ. Sez. III, 27/9/2004 n. 19322; Cass. civ. Sez. III,
6/05/2010 n. 10963; Cass. civ. Sez. III, 14/05/214 n.
10542; Cass. civ. Sez. III, 14/04/2011 n. 8729; Cass. civ.
Sez. III, 7/06/2006 n. 13346; Cass. civ. Sez. III, 14/03/2006
n. 5464 secondo cui “la rinnovazione tacita del contratto
5 di locazione non può desumersi dal solo fatto della permanenza del conduttore nell'immobile oltre la scadenza del termine contrattuale, quantunque protrattasi per un lungo periodo di tempo, ma occorre che dall'univo comportamento tenuto dalle parti dopo la scadenza del contratto possa desumersi la tacita volontà di entrambe di mantenere in vita il rapporto locativo”. A tal riguardo la
S.C. ha affermato in via unitaria il principio in base al quale “qualora sia stato intimato lo sfratto, non è sufficiente a provare la rinnovazione tacita del contratto di locazione né la successiva permanenza del conduttore nella detenzione della res, né il pagamento e l'accettazione dei canoni e neanche il ritardo con cui sia stata promossa
l'azione di rilascio, occorrendo altri elementi idonei a far desumere in modo univoco la sopravvenienza di un accordo pattizio in tal senso, dimostrando che il locatore abbia inteso estrinsecare, seppure in modo tacito, la propria volontà, nuova e contraria a quella precedentemente manifestata (con una novazione oggettiva dell'originaria locazione), di rinunciare agli effetti prodotti con l'intimazione” (cfr. C. 9917/1996; C. 4174/1995; C.
888/1991). In particolare, i giudici di legittimità hanno asserito che la rinnovazione tacita postula la continuazione della detenzione da parte del conduttore e la mancanza di una manifestazione di volontà contraria del locatore;
pertanto, qualora costui abbia dimostrato la sua intenzione di porre fine al rapporto con apposita disdetta, non basta a configurare una rinnovazione tacita il fatto che, dopo la scadenza, il locatario sia rimasto
6 nell'immobile o che il locatore ha continuato a percepire il canone senza proporre tempestivamente azione di rilascio
o addirittura ha continuato a percepire i canoni di locazione, necessitando a tal fine un suo comportamento positivo, idoneo a manifestare una nuova volontà, contraria a quella manifestata in precedenza (C. 708/2021
; C. 9698/1998; C. 269/1998; C. 9105/1995; C.
8753/1994). Alla luce di tanto, quindi, la volontà espressa del locatore di non rinnovare il contratto di locazione alla scadenza comporta l'esaurimento dell'efficacia del contratto alla data indicata, a meno che non sia manifestata una concorde volontà contraria rivolta alla costituzione di un nuovo rapporto”.
Orbene, la giurisprudenza di legittimità esclude che, una volta intervenuta la disdetta, la riscossione del canone (in questo caso INDENNITÀ DI OCCUPAZIONE), possa comportare la tacita rinnovazione del contratto (cfr. Cass. civ. n. 4976/2016 e Cass. civ. n. 13886/2011 dove è stata sottolineata la necessità di “un comportamento positivo idoneo ad evidenziare una nuova volontà, contraria a quella precedentemente manifestata per la cessazione del rapporto”. In altri termini, la volontà di porre nel nulla gli effetti di una disdetta deve essere manifestata espressamente o deve, comunque, essere desumile da elementi inequivocabili (cfr. Cass. civ. n. 4976/2016).
Non sono, peraltro, mancate pronunce in questo senso da parte di Codesto Tribunale che, in casi analoghi, ha accolto le ragioni della . A tal Parte_1
proposito, parte attrice si riporta alle
7 recenti sentenze del Tribunale di Roma n. 2202/2022 –
R.G. n. 15521/2020, n. 10182/2022 – R.G. n. 31473/2021 e n. 14661/2023 – R.G. n. 65847/2022 (cfr. docc. nn. 5, 6 e
7), ove il Giudice adito accoglieva il ricorso della che chiedeva il rilascio Parte_1
dell'immobile da parte dell'inquilina alla quale, pur essedo stato disdettato il contratto (in relazione al quale veniva contestata l'intervenuta scadenza del rapporto locativo), aveva continuato a goderne per lungo tempo.


P.Q.M


Il Tribunale Civile di Roma definitivamente pronunciando sulla domanda di sfratto per finita locazione proposta da in persona del legale Parte_1
rappresentante pro tempore, ai danni della Sig.ra
[...]
osì provvede: CP_1
respinge l'opposizione proposta da parte convenuta;
accerta e per l'effetto dichiara cessato alla data del
31.12.2023 il rapporto locativo intercorso tra la e la DOTT.SSA Parte_1
avente ad oggetto l'immobile sito in CP_1
Roma Via Flavio Stilicone n. 95, Sc. B int. 3, e, per l'effetto, conferma l'ordinanza di rilascio dell'immobile emessa in corso di causa;
condanna parte convenuta al pagamento delle spese di lite nei confronti di parte attrice che quantifica in complessive
Euro 1.200,00 di cui Euro 200,00 per esborsi ed Euro
1.000,00 per compensi, oltre oneri di legge.
Così deciso in Roma, 18.11.2025
IL GIUDICE
8 Dott.ssa Manuela Scoppetta
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